Bölüm 1
Gayrimenkul değerleme esasları dersimize gayrimenkul değerlemesinin bilimsel temellerini ve bu disiplinin gelişim sürecini ele alarak başlıyoruz. Gayrimenkul değerlemesi, paranın iktisadi hayatta kullanılmaya başlandığı ilk dönemlerden itibaren medeniyetin gelişimine eşlik eden köklü mesleklerden biri olarak kabul edilmektedir. Modern bilimin temellerinin atıldığı süreçte, değer tespitinin doğası gereği ekonomi, hukuk ve teknoloji gibi teorik bilgilerin yanı sıra uygulamacının pratik muhakemesine, pazar tecrübesine ve müşteri taleplerini analiz etme yeteneğine dayanması, bu alanın uzun süre bağımsız bir bilim dalı olarak görülmesini engellemiştir. Geleneksel yaklaşımda gayrimenkul değerlemesi, temel bir bilim dalından ziyade bilim ve sanatı birleştiren hibrit bir ekonomik faaliyet olarak nitelendirilmiştir. Ancak küreselleşme ve finansal piyasaların derinleşmesiyle birlikte bilimin tanımı da evrilmiş, sadece teknik uzmanlık veya teorik bilginin değil, aynı zamanda yeni gelişmelere adaptasyonu sağlayan yaratıcılık unsurunun da bilimsel disiplinlerin bir parçası olduğu kabul edilmiştir. Günümüzde gayrimenkul değerlemesi, belirli bilimsel disiplin özelliklerini bünyesinde barındırması nedeniyle uygulamalı bir ekonomi bilimi olarak genel kabul görmektedir. Bu bilimsel niteliğin temelinde yatan unsurları şu şekilde detaylandırabiliriz. Öncelikle gayrimenkul değerlemesi, bilim alanının konusunu gayrimenkul değerinin tespit edilmesi olarak net bir şekilde tanımlamıştır. İkinci olarak, pazardaki fiyatların değerlendirilmesi ve pazar analizinin yapılması gibi önemli verilerin gözlemlenmesi aşaması mevcuttur. Değer tespitinde kullanılacak yaklaşım ve yöntemlerin, doğruluğu kanıtlanmış girdilerle belirlenmesi süreci ise hipotezlerin geliştirilmesi aşamasına karşılık gelir. Bu hipotezler, pazar analizleri ve gözlemler yoluyla test edilerek sonuçların doğrulanması sağlanır. Son olarak, ilgili değerleme yöntemlerinin bilimsel uygunluğunun kabul edilmesi ve bu bilginin mesleki örgütler, araştırma projeleri ve periyodik yayınlar aracılığıyla kurumsal bir çerçevede muhafaza edilmesi, gayrimenkul değerlemesinin bilimsel kimliğini tamamlar. Ülkemizde de bu durumun bir yansıması olarak, gayrimenkul değerlemesi akademik alanda finans bilim dalının anahtar kelimeleri arasında yerini almıştır. Gayrimenkul değerlemesinin bir bilim dalı olarak konumlanması; ekonomi, hukuk ve finans bilimlerinin bu alandaki kesişiminin bir sonucudur. Gayrimenkul ekonomisi, kentlerin mekânsal yapısını, hanehalkı ve firmaların yer seçimi kararlarını inceleyen mikroekonomi disiplininin bir alt dalı olarak binaların ve arazilerin fiyatlandırılmasıyla doğrudan ilgilidir. Gayrimenkul hukuku ise Türk Medeni Kanunu kapsamındaki eşya hukuku başta olmak üzere mülkiyet hakları, imar hakları ve kamulaştırma gibi geniş bir yasal çerçeveyi ele alır. Gayrimenkul finansmanı ise bu varlıkların edinimi veya projelerin gerçekleştirilmesi için gerekli kaynakların sağlanmasını konu edinir. Değerleme faaliyeti, her üç alanda da doğru değer üzerinden etkin kaynak dağılımı ve yasal hakların korunması açısından kritik bir işlev üstlenmektedir. Bu noktada sınav açısından unutulmaması gereken husus, değerlemenin sadece bir tahmin değil, bilimsel yöntemlere dayalı bir analiz süreci olduğudur. Gayrimenkulün değerini belirleyen temel faktörleri arz ve talep ekseninde incelemek mümkündür. Arz tarafında yararlılık ve kıtlık unsurları öne çıkarken, talep tarafında arzu ve etkin alım gücü belirleyici olmaktadır. Yararlılık, bir varlığın bireysel ihtiyaçları veya istekleri tatmin etme kabiliyetidir. Örneğin bir konut barınma ihtiyacını karşılarken, ticari bir gayrimenkul gelir elde etme arzusuna hitap eder. Tasarım, konum ve genişlik gibi özellikler yararlılığı artırırken, mülkiyet haklarındaki kısıtlamalar yararlılığı ve dolayısıyla değeri düşüren unsurlardır. Kıtlık ise bir varlığın mevcut veya potansiyel arzına karşılık gelen talebi ifade eder. Yararlılık ve kıtlık birbirini tamamlayan unsurlardır; örneğin yeryüzünde arazi miktarı çok olsa da belirli bir amaca hizmet eden kullanışlı arazi miktarı kıttır ve bu durum değeri yükseltir. Talep tarafındaki arzu kavramı, barınma gibi temel ihtiyaçların ötesindeki bireysel gereksinimleri temsil ederken; etkin alım gücü, pazar katılımcılarının bu arzularını satın alma eylemine dönüştürebilme yeteneğini ifade eder. Gayrimenkul değerine etki eden ekonomik ilkeler, değerleme uzmanının analizlerinde temel aldığı mantıksal çerçeveyi oluşturur. Bu ilkelerin başında beklenti ve değişim ilkeleri gelir. Değer, gelecekte elde edilecek faydaların bugünkü beklentisiyle yaratılır. Yatırımcılar, gayrimenkulün gelecekte üreteceği nakit akışını ve bu akışın risk seviyesini değerlendirerek bir değer takdirinde bulunurlar. Sosyal, ekonomik ve çevresel güçlerdeki sürekli değişimler nedeniyle değerleme görüşü genellikle kısa bir süre için geçerli kabul edilir. Arz ve talep ilkesi ise gayrimenkulün belirli bir zamanda ve pazarda sunuma hazır olma durumu ile satın alma isteği arasındaki dengeyi inceler. Gayrimenkul arzının fiyat değişikliklerine kısa vadede uyum sağlayamaması, üretim faktörlerinin tedarik süreci ve yasal prosedürlerden kaynaklanır. Bu nedenle kısa vadede değerler üzerinde talep tarafındaki değişimler daha etkili olmaktadır. Rekabet ilkesi, pazardaki benzer özelliklere sahip gayrimenkullerin birbiriyle olan yarışını ifade eder. Olağanüstü kârların olduğu alanlarda rekabetin artması, zamanla kâr marjlarının piyasa ortalamasına çekilmesine neden olur. İkame ilkesi ise rasyonel bir alıcının, benzer yararlılığa sahip iki gayrimenkulden fiyatı yüksek olanı tercih etmeyeceği varsayımına dayanır. Bu ilke, özellikle maliyet yaklaşımının temel dayanağını oluşturur. Denge ilkesi, gayrimenkule yapılan ilave harcamaların belirli bir noktadan sonra marjinal verimliliğinin azalacağını öngörür. Katkı ilkesi ise bir unsurun gayrimenkulün toplam değerine yaptığı etkinin, o unsurun maliyetinden farklı olabileceğini vurgular. Örneğin, bir binaya yapılan lüks bir eklentinin maliyeti yüz bin Türk Lirası olabilir ancak bu eklenti binanın toplam değerini sadece elli bin Türk Lirası artırabilir veya hiç artırmayabilir. Artık verimlilik ilkesi, üretim faktörlerinin maliyetleri ödendikten sonra kalan net geliri ifade ederken; uygunluk ilkesi, gayrimenkulün pazar beklentileri ve imar mevzuatı ile uyumlu olması durumunda değerinin korunacağını belirtir. Dışsallık ilkesi ise gayrimenkulün kendi dışındaki faktörlerden, örneğin yakınındaki bir parkın varlığından olumlu veya bir sanayi tesisinin gürültüsünden olumsuz etkilenmesini açıklar. Gayrimenkul değerini etkileyen temel güçler; sosyal ve demografik eğilimler, ekonomik şartlar, devlet müdahalesi ve çevresel koşullar olarak dört ana grupta toplanır. Nüfusun yaş dağılımı, eğitim düzeyi ve yaşam biçimi gibi sosyal faktörler talebin niteliğini belirler. İstihdam oranları, inşaat maliyetleri ve faiz seviyeleri gibi ekonomik şartlar pazarın genel gidişatını etkiler. Devlet müdahalesi, vergi politikaları ve imar düzenlemeleri yoluyla pazar mekanizmasına yön verir. Çevresel koşullar ise iklimden ulaşım ağlarına kadar geniş bir yelpazede gayrimenkulün konum değerini şekillendirir. Konum analizi yapılırken zaman ve mesafe ilişkisi, kamu hizmetlerine erişim ve ulaşım bağlantıları titizlikle incelenmelidir. Değerleme uzmanlığına ilişkin temel kavramları ele alırken değer, fiyat ve maliyet arasındaki ayrımları netleştirmek gerekir. Değer, belirli bir zamanda bir varlığın alıcı ve satıcı için muhtemel parasal ederi olup varsayımsal bir tutarı temsil eder. Fiyat ise gerçekleşmiş bir işlem sonucunda ödenen somut tutardır ve değerden sapma gösterebilir. Maliyet, bir malın üretimi için katlanılan harcamaların toplamıdır. Değerleme uzmanı, bu kavramlar arasındaki farkları gözeterek tarafsız bir görüş geliştirmekle yükümlüdür. Uluslararası Değerleme Standartları Konseyi tarafından yayımlanan standartlar, değerlemeyi bir varlık veya yükümlülüğün değerinin tespit edilme süreci olarak tanımlar. Bu süreçte uzmanların sahip olması gereken iki temel nitelik tarafsızlık ve yetkinliktir. Tarafsızlık, önyargılardan arınmış ve şeffaf bir analiz sürecini; yetkinlik ise ilgili pazar ve teknik konularda yeterli bilgi ve deneyime sahip olmayı ifade eder. Uluslararası Değerleme Standartları, yani UDS terminolojisinde yer alan bazı kavramların teknik anlamlarını bilmek sınav başarısı için elzemdir. Varlık terimi, değerlemeye konu olan her türlü kalem, yükümlülük veya grubu kapsar. Müşteri, değerleme hizmetini talep eden kişi veya kuruluştur. Mevzuat kavramı, çalışmanın yürütüldüğü yasal çerçeveyi ve düzenleyici otoritelerin kurallarını içerir. Standartlarda kullanılan ebilmek ifadesi uzmanın profesyonel takdirine bırakılan eylemleri, gerekir ifadesi ise mutlak sorumlulukları belirtir. Gerekli görülmek ifadesi ise zorunlu varsayılan ancak istisnai durumlarda gerekçelendirilerek sapılabilecek sorumlulukları tanımlar. Katılımcı terimi, pazar katılımcılarını veya belirli bir işlemi yapan tarafları ifade ederken; amaç terimi, değerlemenin finansal raporlama, teminat veya dava gibi nedenlerini açıklar. Önemlilik ve anlamlılık kavramları, değerleme üzerindeki etkilerin kullanıcıların kararlarını etkileme potansiyeline göre profesyonelce değerlendirilmelidir. Değerleme sürecinde ağırlıklandırma, farklı yöntemlerle ulaşılan sonuçların analiz edilerek tek bir nihai değere ulaşılması sürecidir ve bu süreç basit bir ortalama alma işlemi değildir. Sapma kavramı ise yerel yasaların UDS ile çeliştiği durumlarda yasal hükümlere öncelik verilmesini ifade eder. Gayrimenkul değerleme uzmanlığı Türkiye'de Sermaye Piyasası Kurulu ve Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu düzenlemelerine tabidir. Mevzuat uyarınca gayrimenkul değerleme uzmanı, ilgili lisansa sahip olan ve Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği'ne üye olan gerçek kişidir. Gayrimenkul dışındaki varlıkların değerlemesi ise Sermaye Piyasası Kurulu'nun on bir Nisan iki bin on dokuz tarihli ve yirmi bir/beş yüz sayılı kararı gibi özel düzenlemelerle belirlenmiş esaslar çerçevesinde yürütülür. Gayrimenkul değer takdirinde kullanılan farklı değer esasları mevcuttur. Pazar değeri, en yaygın kullanılan esas olup, istekli bir alıcı ve satıcı arasında, makul bir pazarlama süresi sonunda, tarafların bilgili ve zorlama altında kalmadan anlaştıkları muvazaasız bir işlemdeki tahminî tutardır. Diğer değer esasları arasında makul değer, yatırım değeri, sinerji değeri ve tasfiye değeri yer alır. Yatırım değeri, belirli bir yatırımcı için varlığın sahip olduğu değeri ifade ederken; sinerji değeri, iki veya daha fazla varlığın birleşmesiyle oluşan ek faydayı temsil eder. Tasfiye değeri ise bir varlığın zorunlu veya hızlı bir satış sürecinde el değiştirmesi durumunda elde edilecek tutardır. Bu değer tanımlarının her biri, değerleme raporunun amacına göre seçilmeli ve raporda açıkça belirtilmelidir. Gayrimenkul değerlemesinin hukuki çerçevesi, Türk Medeni Kanunu'ndaki ayni haklar ve mülkiyet türleri üzerine inşa edilmiştir. Gayrimenkul mülkiyeti; tek bir kişiye ait olabileceği gibi, paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyeti şeklinde de olabilir. Paylı mülkiyette her paydaşın belirli bir payı varken, elbirliği mülkiyetinde ortakların payları ayrılmamıştır ve birlikte hareket etmeleri gerekir. Sınırlı ayni haklar ise mülkiyet hakkının sahibine tanıdığı yetkilerin bir kısmını başkasına devretmesiyle oluşur. Bunlar arasında irtifak hakları, taşınmaz yükü ve rehin hakları sayılabilir. İntifa hakkı, bir taşınmazdan tam yararlanma yetkisi verirken; oturma hakkı sadece konut olarak kullanma yetkisi tanır. Üst hakkı ise başkasına ait bir arazinin altında veya üstünde yapı yapma yetkisi veren önemli bir haktır. Bu hakların tapu kütüğündeki kayıtları, gayrimenkulün değerini doğrudan etkileyen yasal kısıtlamalar ve imkânlar sunar. Değerleme uzmanının incelemesi gereken bir diğer kritik alan imar bilgisidir. Mekânsal planlar; strateji planları, çevre düzeni planları ve imar planları olarak hiyerarşik bir yapıda düzenlenir. İmar planları ise nazım imar planı ve uygulama imar planı olarak ikiye ayrılır. Bir parselin yapılaşma koşullarını belirleyen imar durumu belgesi, mimari proje, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi gibi dökümanlar değerleme raporunun yasal dayanaklarını oluşturur. Özellikle Taban Alanı Kat Sayısı yani TAKS ve Kat Alanları Kat Sayısı yani KAKS gibi terimler, arazinin üzerine inşa edilebilecek toplam inşaat alanını belirlediği için değerin hesaplanmasında temel girdilerdir. Yapıların sınıflandırılması ise inşaat maliyeti yaklaşımında kullanılan bir diğer önemli unsurdur. Yapılar; malzemelerine, bulundukları yere, sürekliliklerine ve hizmet amaçlarına göre sınıflandırılır. Emlak vergisine esas sınıflandırma ve yapı yaklaşık birim maliyetleri, maliyet analizlerinde referans olarak kullanılır. Gayrimenkul değerleme süreci, sorunun tanımlanmasıyla başlar. Bu aşamada müşterinin kimliği, değerlemenin kullanım amacı, değer esası, değerleme tarihi ve gayrimenkulün tanımı netleştirilir. Ardından işin kapsamı belirlenir ve veri toplama sürecine geçilir. Verilerin analizinde pazar analizi ve en verimli, en iyi kullanım analizi yapılır. En verimli ve en iyi kullanım; bir gayrimenkulün fiziki olarak mümkün, yasalarca izin verilen, finansal olarak gerçekleştirilebilir ve en yüksek değeri üreten kullanımıdır. Bu analiz hem boş arazi hem de mevcut yapı için ayrı ayrı yapılır. Değerleme yaklaşımları ise pazar yaklaşımı, gelir yaklaşımı ve maliyet yaklaşımı olmak üzere üç ana başlıkta toplanır. Pazar yaklaşımı, benzer varlıkların satış fiyatlarını esas alırken; gelir yaklaşımı, gelecekteki nakit akışlarını bugüne indirger. Maliyet yaklaşımı ise varlığın yeniden üretim veya yerine koyma maliyetinden yıpranma payının düşülmesi esasına dayanır. Değerleme yöntemleri arasında tekil değerleme yöntemlerinin yanı sıra, özellikle geniş veri setlerinin bulunduğu durumlarda toplu değerleme yöntemleri de kullanılmaktadır. Yapay sinir ağları, bulanık mantık, coğrafi bilgi sistemleri ve çoklu regresyon analizi gibi yöntemler toplu değerlemede öne çıkmaktadır. Hedonik değerleme yöntemi ise gayrimenkulün değerini onu oluşturan her bir özelliğin, örneğin oda sayısı, manzara, konum gibi unsurların ayrı ayrı katkılarının toplamı olarak analiz eder. Gayrimenkul projelerinin değerlemesinde ise paranın zaman değerini dikkate alan net bugünkü değer ve iç verim oranı gibi teknikler ile paranın zaman değerini dikkate almayan geri ödeme süresi gibi yöntemler kullanılır. Sınavda özellikle bu yöntemlerin hangi durumlarda tercih edildiği ve hesaplama mantıkları üzerine sorular gelmektedir. Paranın zaman değeri kavramı, gayrimenkul finansmanı ve değerlemesinin matematiksel temelini oluşturur. Bugün elde edilen bir liranın, gelecekte elde edilecek bir liradan daha değerli olması prensibi, faiz kavramını ortaya çıkarır. Basit faiz, sadece anapara üzerinden hesaplanırken; bileşik faiz, her dönem sonunda anaparaya eklenen faizlerin de faiz üretmesi esasına dayanır. Efektif faiz ise faiz tahakkuk dönemlerine göre değişen gerçek maliyeti ifade eder. Anüite kavramı, belirli aralıklarla yapılan eşit tutarlı ödemeleri temsil eder ve konut kredilerinin geri ödeme tablolarının oluşturulmasında temel alınır. Süreli ve süresiz anüiteler arasındaki farklar, özellikle gelir getiren mülklerin değerlemesinde indirgeme oranlarının belirlenmesinde kritik rol oynar. Gayrimenkul piyasaları; arsa, konut, ofis, perakende, tarım, endüstriyel ve konaklama tesisleri gibi alt piyasalara ayrılır. Her bir piyasanın kendine özgü arz-talep dinamikleri ve risk faktörleri mevcuttur. Bu piyasalarda faaliyet gösteren kurumlar arasında bankalar, finansal kiralama şirketleri, gayrimenkul yatırım ortaklıkları ve gayrimenkul yatırım fonları yer alır. Gayrimenkul yatırım ortaklıkları, sermaye piyasası araçları yoluyla gayrimenkul projelerine yatırım yapan şeffaf ve denetlenen kurumlardır. Gayrimenkul yatırım fonları ise nitelikli yatırımcılardan toplanan paralarla gayrimenkul portföyü yöneten yapılardır. Bu kurumların faaliyet esasları, portföy sınırlamaları ve değerleme zorunlulukları sermaye piyasası mevzuatında detaylıca düzenlenmiştir. Gayrimenkul finansmanında en temel araç ipotektir. İpotek, bir alacağın teminatı olarak bir taşınmazın rehin edilmesidir. İpoteğin kurulması tapu siciline tescil ile gerçekleşir ve alacak sona erdiğinde terkin edilir. İpotek derecesi sistemi, birden fazla alacaklının olması durumunda öncelik sırasını belirler. Gayrimenkul finansman modelleri arasında doğrudan finansman, mevduat finansmanı ve ipotek bankacılığı gibi yöntemler bulunur. İkincil piyasa araçları olan varlık ve ipotek teminatlı menkul kıymetler, kira sertifikaları ve gayrimenkul sertifikaları ise piyasaya likidite sağlayan önemli enstrümanlardır. Bu araçların riskleri arasında kredi riski, faiz oranı riski, erken ödeme riski ve likidite riski sayılabilir. Risklerden korunmak için ise türev araçlar, kredi temerrüt swapları ve sigorta ürünleri kullanılmaktadır. Son olarak değerlemeye ilişkin ulusal ve uluslararası düzenlemeler, mesleğin etik ve teknik standartlarını belirler. Uluslararası alanda RICS, TEGoVA ve IVSC gibi kuruluşların yayımladığı standartlar küresel ölçekte kabul görmektedir. Ülkemizde ise Sermaye Piyasası Kurulu'nun üç, altmış iki nokta üç sayılı Tebliği ve Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu'nun ilgili yönetmelikleri gayrimenkul değerleme kuruluşlarının yetkilendirilme ve faaliyet esaslarını düzenler. Değerleme raporlarının asgari unsurları bu düzenlemelerde net bir şekilde belirtilmiştir. Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği ise meslek kurallarını belirlemek ve üyeleri arasındaki koordinasyonu sağlamakla görevli bir kamu kurumu niteliğinde meslek kuruluşudur. Değerleme uzmanlarının bu düzenlemelere uyumu, hem yasal bir zorunluluk hem de mesleki itibarın korunması açısından hayati önem taşımaktadır.
Bölüm 2
Değerleme standartları çerçevesinde profesyonel bir değerleme çalışmasının yürütülmesi, belirli prosedürlerin ve kavramsal tanımların titizlikle uygulanmasını gerektirmektedir. Bu kapsamda, değerlemeyi gerçekleştiren uzmanın bir eylemi alması veya belirli bir prosedürü yerine getirmesi standartlarca gerekli görüldüğünde, asıl zorunluluk bu işlemin kendisinden ziyade söz konusu hususun kapsamlı bir şekilde dikkate alınmasıdır. Eğer uzman, gerekli görülen bir eylemi gerçekleştirmemeye karar verirse, bu kararın gerekçelerini ve ilgili eylemin neden uygun bulunmadığını mutlaka belgelendirmekle yükümlüdür. Bu durum, değerleme sürecinin şeffaflığı ve denetlenebilirliği açısından kritik bir öneme sahiptir. Sınav hazırlık sürecinde, profesyonel muhakemenin belgelendirilmesi zorunluluğunun standartların temel bir gerekliliği olduğu unutulmamalıdır. Değerleme sürecinde önemlilik ve anlamlılık kavramlarının değerlendirilmesi tamamen profesyonel bir bakış açısıyla yapılmalıdır. Bir girdinin, varsayımın veya uygulanan yöntemin değerleme üzerindeki etkisi, kullanıcıların ekonomik kararlarını makul ölçüde etkileyebilecek düzeydeyse, bu unsur önemli veya anlamlı olarak kabul edilir. Önemlilik değerlendirmesi yapılırken değerleme konusu varlığın büyüklüğü, niteliği ve çalışmanın genel amacı göz önünde bulundurulur. Burada dikkat edilmesi gereken husus, değerleme standartlarındaki önemlilik kavramının finansal tabloların denetimi gibi diğer amaçlarla kullanılan önemlilik kriterlerinden farklılık gösterebileceğidir. Bu ayrım, değerleme raporlarının kullanım amacı ve hedef kitlesi bakımından sınav sorularında karşınıza çıkabilecek teknik bir detaydır. Değerleme terminolojisinde rollerin tanımlanması, sorumlulukların belirlenmesi açısından esastır. Değerlemeyi gözden geçiren kişi, başka bir uzmanın çalışmasını profesyonel bir bakış açısıyla incelemekle görevli, gerekli yetkinliğe sahip bir uzmandır. Bu süreçte gözden geçiren kişi, belirli prosedürleri uygulayabilir veya kendi değer görüşünü sunabilir. Değerlemeyi gerçekleştiren ise, çalışmayı tarafsız, yansız ve profesyonelce yürütecek nitelik, kabiliyet ve deneyime sahip kişi, grup veya kuruluşu ifade eder. Sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde bu kişiler genellikle lisanslı değerleme uzmanlarıdır. Metinlerde değerlemeyi gerçekleştiren terimi ile değerleme uzmanı terimi eş anlamlı olarak kullanılmaktadır. Değerleme sonuçlarının analizinde ağırlık ve ağırlıklandırma kavramları teknik bir süreci ifade eder. Ağırlık terimi, nihai değer sonucuna ulaşırken belirli bir yönteme veya gösterge niteliğindeki değere atfedilen önemin miktarını temsil eder. Örneğin, sadece tek bir yöntem kullanılıyorsa o yöntemin ağırlığı yüzde yüz olarak belirlenir. Ağırlıklandırma ise farklı yöntem ve yaklaşımlarla elde edilen çeşitli değerlerin analiz edilerek tek bir nihai sonuca ulaştırılması sürecidir. Bu noktada sınav açısından çok kritik bir kural mevcuttur. Ağırlıklandırma süreci, kabul edilebilir bir uygulama olmayan basit ortalama alma işlemini içermez. Değerleme uzmanı, her yöntemin güvenilirliğini ve veri kalitesini değerlendirerek profesyonel bir takdir yetkisi kullanmalıdır. Uluslararası Değerleme Standartları ile yerel mevzuat arasındaki ilişki sapma kavramı ile açıklanmaktadır. Sapma, standartlardaki şartlarla örtüşmeyen ancak yasa veya diğer bağlayıcı düzenlemeler gereği uygulanması zorunlu olan hükümleri ifade eder. Değerleme uzmanı, mevzuat gereği bu hükümlere uymak zorundadır ve bu tür zorunlu sapmaların varlığı durumunda bile çalışmanın standartlara uygun yapıldığını beyan edebilir. Yasadan kaynaklanan sapma şartı, standartlardaki diğer tüm şartlara göre önceliklidir. Ancak, yasa veya bağlayıcı düzenlemelerden kaynaklanmayan hiçbir sapmaya standartlara uyum iddiasıyla yapılan değerlemelerde izin verilmez. Bu hiyerarşik üstünlük, hukuki çerçevenin standartlar üzerindeki etkisini göstermesi bakımından önem taşımaktadır. Gayrimenkul değer tespitine ilişkin uygulama çerçevesinde değer kavramı, dayandığı temel esaslara göre farklı başlıklar altında incelenmektedir. Literatürde ve standartlarda pazar değeri, makul değer, yatırım değeri, sinerji değeri ve tasfiye değeri temel değer esasları olarak sıralanmaktadır. Bu tanımların her biri farklı bir amaca hizmet eder ve değerleme raporunda hangi esasın kullanıldığı açıkça belirtilmelidir. Uygulamada bu temel tanımların dışında da çeşitli değer tanımları mevcuttur ancak standartlara uyum açısından bu beş temel esasın kavranması sınav başarısı için zorunludur. Pazar değeri, gayrimenkul değerlemesinde en sık kullanılan ve temel kabul edilen değer esasıdır. Tanım gereği pazar değeri, gayrimenkulün uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili, basiretli ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlemle değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması öngörülen tahmini tutardır. Bu tanım, kendi içinde dokuz temel kavramsal bileşeni barındırır. Tahmini tutar ifadesi, özel bedellerden, imtiyazlardan veya standart olmayan finansman koşullarından arındırılmış, pazar şartlarında elde edilebilecek en olası fiyatı temsil eder. Bu fiyat, satıcı için en iyi, alıcı için ise en avantajlı fiyattır. Pazar değerinin belirlenmesinde değerleme tarihi unsuru, değerin zamana özgü olduğunu vurgular. Pazarlar ve ekonomik koşullar sürekli değişim içinde olduğundan, takdir edilen değer sadece o belirli tarih için geçerlidir ve başka bir tarihteki pazar durumunu yansıtmaz. İstekli alıcı ve istekli satıcı kavramları ise, işlem yapmaya niyetli olan ancak buna mecbur bırakılmamış varsayımsal kişileri ifade eder. Bu taraflar, mevcut pazar gerçeklerine ve beklentilerine göre hareket ederler. Satıcı, pazarın kabul etmeyeceği fahiş bir fiyatta ısrar etmez; alıcı ise pazarın gerektirdiğinden daha yüksek bir bedel ödemeye hevesli değildir. Bu varsayımsal tarafların varlığı, değerin objektif bir zemine oturmasını sağlar. Muvazaasız işlem ve uygun pazarlama faaliyetleri, pazar değerinin diğer sacayaklarıdır. Muvazaasız işlem, aralarında özel bir ilişki bulunmayan, bağımsız hareket eden taraflar arasındaki işlemi ifade eder. Ev sahibi ile kiracı veya akrabalar arasındaki işlemler bu kapsama girmez. Uygun pazarlama ise, gayrimenkulün yeterli sayıda potansiyel alıcının dikkatini çekecek kadar bir süre boyunca pazarda kalmasını gerektirir. Bu süre sabit olmayıp gayrimenkulün türüne göre değişebilir. Ayrıca tarafların bilgili ve basiretli hareket etmesi, her iki tarafın da gayrimenkulün özellikleri ve pazarın durumu hakkında makul ölçüde bilgi sahibi olduklarını ve bu bilgiyi kendi menfaatlerine en uygun şekilde kullandıklarını varsayar. Zorlama altında kalmamak ise, işlemin hiçbir baskı unsuru olmaksızın, tamamen hür iradeyle gerçekleştirilmesini ifade eder. Makul değer kavramı, pazar değerinden daha geniş bir perspektife sahiptir. Bilgili ve istekli taraflar arasında bir varlığın devredilmesi için tarafların her birinin menfaatini yansıtan tahmini fiyatı ifade eder. Makul değerin pazar değerinden temel farkı, tarafların bu işlemden sağlayacağı özel avantajları veya dezavantajları da hesaba katmasıdır. Pazar değeri pazar katılımcılarının genelini ilgilendirmeyen özel durumları göz ardı ederken, makul değer belirli taraflar arasındaki dengeyi gözetir. Örneğin, bir kiraya veren ile kiracı arasında kira yükümlülüğünün iptali için belirlenen fiyat makul değere bir örnektir. Birçok durumda makul değer pazar değerine eşit çıksa da, sinerji unsurları devreye girdiğinde bu iki değer birbirinden farklılaşabilir. Yatırım değeri, tamamen sübjektif bir değer esası olup belirli bir yatırımcı veya işletme için gayrimenkulün ifade ettiği değeri temsil eder. Bu değer, yatırımcının kendi finansal hedeflerini, vergi durumunu ve risk beklentilerini yansıtır. Pazar değerinden farklı olarak, yatırım değeri pazarın genelini değil, belirli bir kişiyi veya kurumu temel alır. Bir mülk sahibinin, kendi arazisini genişletmek amacıyla bitişikteki parsel için pazar fiyatının üzerinde bir bedel ödemeye razı olması durumunda, bu bedel o yatırımcı için yatırım değeridir. Sınavda yatırım değerinin kişiye özel ve sübjektif, pazar değerinin ise pazar geneline yönelik ve objektif olduğu ayrımı sıklıkla sorgulanmaktadır. Sinerji değeri, iki veya daha fazla varlığın birleştirilmesi sonucunda oluşan ve bu varlıkların tek tek değerlerinin toplamını aşan ilave değeri ifade eder. Bu durum genellikle gelir artışı, maliyet azalışı veya riskin düşmesi ile bağlantılıdır. Eğer bu sinerji sadece belirli bir alıcı için geçerliyse pazar değerinden farklılaşır. Hakların birleşmesinden doğan bu ilave değer literatürde birleşme değeri olarak da adlandırılmaktadır. Tasfiye değeri ise bir varlığın veya grubun tek tek satılmasıyla elde edilecek tutardır. Tasfiye süreci, makul bir sürenin tanındığı düzenli tasfiye veya çok kısa sürede satışın zorunlu olduğu zorunlu satış şeklinde gerçekleşebilir. Zorunlu satış değeri, satıcının üzerinde ciddi bir baskı bulunduğu ve uygun pazarlama süresinin mümkün olmadığı durumlara özgüdür. Bu koşullarda elde edilen fiyat, pazar değerine göre ciddi iskontolar içerebilir. Zorunlu satışın gerçekleşmesi için satışın kısa sürede tamamlanması, satıcının satış yapma zorunluluğu içinde olması ve normal pazarlama çalışmasının yapılamaması gibi şartların bir arada bulunması gerekir. Bankaların temerrüde düşen krediler nedeniyle devraldıkları ipotekli taşınmazları elden çıkarmak zorunda kalmaları zorunlu satışa örnek gösterilebilir. Ancak, fiyatların düştüğü bir pazarda yapılan her satış otomatik olarak zorunlu satış sayılmaz; satıcının belirli bir tarihe kadar satış yapmaya hukuken veya fiilen mecbur olması şarttır. Değerleme literatüründe yer alan diğer tanımlar arasında sigorta değeri, gayrimenkulün hasar durumunda yerine konulma maliyetini ifade ederken; kayıtlı değer veya defter değeri, varlığın finansal tablolardaki net değerini temsil eder. Kullanım değeri, bir varlığın sürekli kullanımı ve faydalı ömrü sonunda elden çıkarılmasıyla elde edilecek nakit akışlarının bugünkü değeridir. Geri kazanılabilir tutar ise, kullanım değeri ile pazar değerinden yüksek olanıdır. Eğer bu değerlerden biri defter değerinden yüksekse, varlıkta değer düşüklüğü olmadığı kabul edilir. TFRS on üç kapsamında tanımlanan gerçeğe uygun değer ise, piyasa bazlı bir ölçüm olup genel anlamda pazar değeri kavramıyla tutarlılık gösterir. Teminat değeri, bir kredi sözleşmesine konu olan gayrimenkulün uzun vadeli pazarlanabilirliğini ve yerel pazar koşullarını dikkate alan bir değer tanımıdır. Kurtarılabilir değer, özellikle ekonomik ömrünü tamamlamış yapılar için, onarım yerine içerdiği malzemenin elden çıkarılma değerini ifade eder. Özel değer ise sadece belirli bir alıcı için fiziksel, coğrafi veya yasal nedenlerle oluşan avantajları yansıtır. Faal işletme değeri, bir işletmenin bütününe katkıda bulunan tüm parçalarıyla birlikte değerini ifade eder ve özellikle otel, restoran gibi mülklerde gayrimenkul ile işletme faaliyetinin birbirinden ayrılamadığı durumlarda önem kazanır. Gelir değeri gelecekteki gelirlerin bugüne indirgenmesini, maliyet değeri ise yapım giderlerinden yıpranma payının düşülmesini esas alır. Gayrimenkulün hukuki çerçevesi, Türk Medeni Kanunu ve ilgili sermaye piyasası düzenlemeleri ile çizilmiştir. Fiziki anlamda gayrimenkul; arazi, ağaçlar, mineraller, binalar ve araziye kalıcı olarak bağlanmış tesisat ve eklentileri kapsar. Türk hukukunda taşınmaz mülkiyetinin konusu üç ana başlıkta toplanır. Bunlar arazi, tapu kütüğüne ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ile kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümlerdir. Arazi, sınırları hukuki ve geometrik yöntemlerle belirlenmiş yeryüzü parçasıdır ve mülkiyeti, kullanılmasında yarar olduğu ölçüde üstündeki hava ve altındaki arz katmanlarını da kapsar. Sınırları belirlenmiş bu parçalara parsel denir ve her parsel tapuda ayrı bir sayfaya kaydedilir. Bağımsız ve sürekli haklar, fiziki bir varlığı olmasa da ekonomik zorunluluklar nedeniyle araziden ayrı olarak tapuya kaydedilebilen üst hakkı ve kaynak hakkı gibi irtifak haklarını ifade eder. Bağımsız bölümler ise, kat mülkiyetine konu olan yapının daire, dükkan, depo gibi başlı başına kullanılmaya elverişli kısımlarıdır. Gemiler ise kural olarak taşınır eşya sayılmakla birlikte, değerlerinin yüksekliği nedeniyle İcra ve İflas Kanunu ile Medeni Kanun'un bazı hükümleri bakımından taşınmaz hükümlerine tabi tutulabilmektedir. Bu hukuki ayrım, özellikle icra işlemleri ve teminat değerlemeleri açısından sınavda karşınıza çıkabilecek önemli bir detaydır. Gayrimenkul mülkiyeti, sadece fiziki varlığa sahip olmayı değil, kiralama, satma ve kullanma gibi haklar demetini de ifade eder. Türk Medeni Kanunu'na göre mülkiyet hakkı, malike hukuk düzeni sınırları içinde eşya üzerinde dilediği gibi tasarruf etme yetkisi verir. Mülkiyet hakları; bütünleyici parçaları, doğal ürünleri ve eklentileri de kapsar. Bütünleyici parça, yerel adetlere göre asıl unsur olan ve parçalanmadan ayrılması mümkün olmayan kısımlardır. Doğal ürünler ise gayrimenkulden elde edilen verimler ve kira gibi hukuki gelirlerdir. Eklenti ise, gayrimenkulün işletilmesi veya korunması için sürekli olarak ona özgülenen taşınır mallardır. Bağımsız bölümün devri, aksi kararlaştırılmadıkça eklentileri de kapsar. Mülkiyet türleri arasında kuru mülkiyet veya çıplak mülkiyet kavramı teknik bir öneme sahiptir. Kuru mülkiyet, taşınmaz üzerinde kullanma ve yararlanma hakkı olmaksızın sahip olma durumudur. Harçlar Kanunu uyarınca, kuru mülkiyetin değeri taşınmazın toplam değerinin bir/üç'ü, intifa hakkının değeri ise iki/üç'ü olarak kabul edilmektedir. Bu oranlar, vergi ve harç hesaplamalarında standart bir uygulama teşkil eder. Gayrimenkul mülkiyeti bağımsız mülkiyet, birlikte mülkiyet ve kat mülkiyeti şeklinde tesis edilebilir. Bağımsız mülkiyet tek bir kişinin tam sahipliğini ifade ederken, birlikte mülkiyet paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyeti olarak ikiye ayrılır. Paylı mülkiyette, birden çok kişi maddi olarak bölünmemiş bir taşınmazın tamamına belirli paylarla maliktir. Paydaşlar kendi paylarını serbestçe devredebilir veya rehnedebilirler. Elbirliği mülkiyetinde ise ortakların belirlenmiş payları yoktur ve her birinin hakkı taşınmazın tamamına yaygındır. Elbirliği mülkiyeti genellikle miras gibi yasal ortaklıklarda görülür ve taşınmaz ancak tüm ortakların katılımıyla rehnedilebilir veya devredilebilir. Ortakların anlaşamaması durumunda izale-i şuyu davası ile ortaklığın giderilmesi yoluna gidilir. Kat mülkiyeti ise tamamlanmış yapılardaki bağımsız bölümler üzerinde kurulan, arsa payı ve ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyet hakkıdır. Gayrimenkul mülkiyeti üzerindeki kısıtlamalar tapu sicilinde şerhler ve beyanlar hanesinde gösterilir. Şerhler, şahsi hakları, tasarruf yetkisi kısıtlamalarını veya geçici tescilleri kapsar ve genellikle özel kişilere hak sağlar. Önalım, geri alım, satış vaadi ve haciz gibi kayıtlar şerhler sütununa işlenir. Beyanlar ise taşınmazın hukuki veya fiili durumunu açıklayan, kamu hukukundan doğan ve toplum yararını gözeten kayıtlardır. Eklentiler, yönetim planı, sit alanı veya kentsel dönüşüm alanı gibi bilgiler beyanlar hanesinde yer alır. Şerhler tasarruf yetkisini doğrudan etkilerken, beyanlar daha çok bilgilendirme ve açıklama amacı taşır. Sınırlı ayni haklar, mülkiyet hakkından sonra gelen ve sahibine kullanma veya yararlanma yetkisi veren haklardır. Bunlar irtifak hakları, rehin hakları ve taşınmaz yükü olarak sınıflandırılır. İrtifak hakları arasında en yaygın olanı intifa hakkıdır. İntifa hakkı, sahibine taşınmaz üzerinde tam yararlanma yetkisi verir. Hak sahibi taşınmazı yönetebilir ve kullanabilir ancak iyi bir yönetici gibi özen göstermek ve olağan bakımları yapmakla yükümlüdür. İntifa hakkı şahsa bağlı bir haktır, mirasçılara geçmez ve hak sahibinin ölümüyle sona erer. Kuru mülkiyet sahibi taşınmazı kiraya veremezken, intifa hakkı sahibi bu yetkiye sahiptir. Bu tür hakların değerleme raporlarında doğru analiz edilmesi, taşınmazın nihai değerini doğrudan etkileyen unsurlardır. Sınırlı ayni haklar konusunu incelemeye mülkiyet hakkı ile olan temel farklarını ortaya koyarak başlayalım.
Bölüm 3
Sınırlı ayni haklar konusunu incelemeye mülkiyet hakkı ile olan temel farklarını ortaya koyarak başlayalım. Sınırlı ayni haklar, mülkiyet hakkı ile aynı düzeyde bir güvence sağlamamakla birlikte, bu hakka sahip olan kişiye, hakkın tapu kütüğüne tescil edildiği süre boyunca söz konusu hakkın sağladığı faydalardan mülkiyet hakkı sahibi gibi istifade etme imkanı tanır. Bu haklar hukuk sistemimizde üç temel grupta sınıflandırılmaktadır. Bunlar irtifak hakları, rehin hakları ve taşınmaz yükü, bir diğer adıyla gayrimenkul mükellefiyetidir. Bu ayrımı bilmek sınav açısından temel bir gerekliliktir. İrtifak haklarını detaylandıracak olursak, gayrimenkul lehine irtifak hakkı, bir gayrimenkul üzerinde diğer bir gayrimenkul lehine konulmuş bir yük olarak tanımlanır. Bu yük, yüklü gayrimenkulün malikini mülkiyet hakkının sağladığı bazı yetkileri kullanmaktan kaçınmaya veya yararlanan gayrimenkul malikinin yüklü gayrimenkulü belirli şekilde kullanmasına katlanmaya mecbur bırakır. Bu kapsamda irtifak hakkına sahip olan kişi kullanma ve yararlanma hakkı elde ederken, irtifak hakkı kurulan gayrimenkulün sahibi ise bu duruma katlanmak zorunda kalmaktadır. İrtifak hakkının kurulabilmesi için karşılıklı iki taşınmazın varlığı gereklidir. Burada yüklü gayrimenkul, diğer gayrimenkulün irtifak hakkından yararlanması nedeniyle hakim taşınmaz olarak adlandırılır. İrtifak hakkının kurulması için tapu kütüğüne tescil şarttır ve ilgili hakkın kurulmasına ilişkin sözleşmenin geçerli olması, resmi şekilde düzenlenmesine bağlıdır. İrtifak haklarını kendi içinde intifa hakkı, oturma yani sükna hakkı, üst hakkı, kaynak hakkı ve çeşitli irtifak hakları başlıkları altında incelemek mümkündür. İntifa hakkı, sadece gayrimenkuller üzerinde değil, taşınırlar, haklar veya bir malvarlığı üzerinde de kurulabilen bir haktır. Aksine bir düzenleme bulunmadıkça, sahibine konusu üzerinde tam yararlanma yetkisi sağlar. Gayrimenkuller açısından bakıldığında hak sahibi, intifa hakkının konusu olan gayrimenkulü zilyetliğinde bulundurma, yönetme, kullanma ve ondan yararlanma yetkilerine sahiptir. Ancak bu yetkilerini kullanırken iyi bir yönetici gibi özen göstermekle yükümlüdür. Örneğin, intifa hakkı sahibi gayrimenkulün muhafazası ve olağan bakımı için gerekli onarım ve yenilemeleri yapmak zorundadır. Gayrimenkule ilişkin irtifak hakları ancak tapu kütüğüne tescille kurulabilir ve bu süreç sözleşmeyle, kanunen veya mahkeme kararıyla gerçekleşebilir. Sözleşmede aksine bir hüküm yoksa, intifa hakkının kullanılması başkasına devredilebilir. İntifa hakkı, gayrimenkulün tamamen yok olması ve tescilin terkini ile sona erer. Sürenin dolması, hak sahibinin vazgeçmesi veya ölümü gibi durumlar malike terkini isteme yetkisi verir. Bu noktada sınavda sıklıkla sorulan kritik bir bilgiye dikkat çekmek gerekir; intifa hakkı mirasçıya geçmemektedir. Bir uygulama örneği üzerinden gidecek olursak, Afyon ili Kurtuluş Mahallesi yüz elli ada yirmi yedi parsel sayılı sekiz yüz metrekare miktarındaki bahçeli kargir apartmanın tamamı İbrahim Yıldız adına kayıtlıyken, malik kuru mülkiyeti üzerinde bırakarak intifa hakkını beş milyar Türk Lirası bedel karşılığında on sene müddetle Gürsel Öcal Dörtgöz'e tanıyabilir. Bu durumda baba vefat ettiğinde gayrimenkulün maliki varisler değil, kuru mülkiyetin devredildiği kişi veya kurum olacaktır. Tapu tescilinde ise irtifak hakları sütununa mükellefiyet anlamına gelen M harfi yazılarak hak sahibinin bilgileri ve süresi kaydedilir. Oturma hakkı veya hukuki adıyla sükna hakkı, bir binadan veya onun bir bölümünden konut olarak yararlanma yetkisi verir. Bu hak, intifa hakkından farklı olarak başkasına devredilemez ve mirasçılara geçemez. Oturma hakkının kapsamı genel olarak hak sahibinin şahsi ihtiyaçlarına göre belirlenir. Hak sahibi, bina veya onun bir bölümünde ailesi ve ev halkı ile birlikte oturabilir. Kastamonu ili Kurtuluş Mahallesi yüz elli ada on beş parsel sayılı beş yüz metrekare miktarlı bahçeli kargir ev örneğinde olduğu gibi, Huriye Dörtgöz tarafından Salih Yılmaz Kafadar'a üç milyon yüz elli bin Türk Lirası karşılığında on yıl müddetle oturma hakkı tanınabilir. Bu hak da tapu kütüğünün irtifak hakları sütununa M harfi ile tescil edilir. Üst hakkı, bir diğer adıyla inşaat hakkı, bir taşınmaz malikine üçüncü kişi lehine arazisinin altında veya üstünde yapı yapma veya mevcut bir yapıyı muhafaza etme yetkisi verir. Bu hak, aksine bir karar yoksa devredilebilir ve mirasçılara geçer. Üst hakkı, bağımsız ve sürekli nitelikte ise üst hakkı sahibinin istemi üzerine tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilir. Burada süre sınırı sınav açısından önemlidir; en az otuz yıl için kurulan üst hakkı sürekli niteliktedir. Üst hakkı sona erdiğinde yapılar arazi malikine kalır ve arazinin bütünleyici parçası haline gelir. Benzer şekilde kaynak hakkı da başkasının arazisinde bulunan kaynak üzerine kurulan bir irtifak hakkıdır ve maliki suyun alınmasına katlanmakla yükümlü kılar. Kaynak hakkı da bağımsız nitelikte ve en az otuz yıl için kurulmuşsa tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilir. Çeşitli irtifak hakları başlığı altında ise malik, gayrimenkulü üzerinde atış eğitimi, spor alanı veya geçit olarak kullanılmak üzere düzensiz irtifaklar kurabilir. Örneğin bir spor kulübü lehine antrenman yeri temini için irtifak hakkı kurulması mümkündür. Bu haklar da aksi kararlaştırılmadıkça başkasına devredilemez ve mirasçılara geçemez. İzmit Yenidoğan Mahallesi yüz bir ada dört parseldeki bir bahçe üzerinde, bitişik beş parsel lehine inşaat yapmamak kaydıyla otuz altı yıl müddetle ve yıllık on bin Türk Lirası bedelle toplam üç yüz altmış bin Türk Lirası karşılığında irtifak hakkı tesis edilebilir. Bu tür tescillerde inşaat yasağı gibi kısıtlamalar da belirtilir. Rehin hakları konusuna geçecek olursak, bu hak alacaklının alacağını alamaması durumunda bir şeyi paraya çevirterek alacağını tahsil etme yetkisi verir. Rehin hakları taşınmaz rehni ve taşınır rehni olarak ikiye ayrılır. Taşınmaz rehninin türleri ipotek, ipotekli borç senedi ve irat senedidir. Taşınmaz rehni ancak tapuya kayıtlı gayrimenkuller üzerine kurulabilir ve tescil ile geçerlilik kazanır. Tescil aşamasında ipotek İ harfiyle, ipotekli borç senedi İ.B.S. harfleriyle, irat senedi ise İ.S. harfleriyle gösterilir. İpotek, doğmuş veya ileride doğması muhtemel bir borç için gayrimenkulün teminat gösterilmesidir. İpotekli borç senedi bir kıymetli evrak niteliği taşırken, irat senedi kişisel borç doğurmaz ve sadece taşınmazın değerinden alacak tahsiline imkan verir. İrat senedi ve ipotekli borç senedinin değer tespitinde devletin sorumluluğu vardır ve bu tespit Taşınmaz Değerleme Komisyonu tarafından yapılır. Taşınır rehni ise bir Ocak iki bin on yedi tarihinde yürürlüğe giren altı bin yedi yüz elli sayılı Ticari İşlemlerde Taşınır Rehni Kanunu ile yeni bir boyut kazanmıştır. Bu düzenleme ile işletmelerin makine, teçhizat, hammadde, hayvan, kira gelirleri ve hatta ticari plakaları gibi varlıklarını teminat göstermesi mümkün hale gelmiştir. Bu varlıkların değer tespiti, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu yani Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu tarafından yetkilendirilmiş değerleme kuruluşları tarafından yapılmalıdır. Bu süreçte rehin sözleşmelerinin tescili ve sorgulanması TARES adı verilen Taşınır Rehin Sicil Sistemi üzerinden gerçekleştirilir. Taşınmaz yükü veya gayrimenkul mükellefiyeti, bir taşınmazın malikini sadece o gayrimenkulle sorumlu olmak üzere bir şey vermek veya yapmakla yükümlü kılar. Bu hak alacaklıya şahsi bir alacak hakkı sağlamaz, sadece alacağını taşınmazın değerinden elde etme yetkisi verir. Taşınmaz yükü zamanaşımına tabi değildir ve malik değişse bile yeni malik bu yükümlülüğün sorumlusu olur. Günümüzde uygulaması az olsa da, örneğin bir zeytinlik sahibi ile bir zeytinyağı fabrikası arasında, her yıl çıkan mahsulün tamamının verilmesi karşılığında yirmi yıl süreli bir taşınmaz yükü tesis edilebilir. Bu tescilde mükellefiyetin bedelinin açıkça yazılması şarttır. Ülkemizde harita, kadastro ve tapu işlemleri Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığına bağlı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından yürütülmektedir. Genel müdürlüğün görevleri arasında tapu sicillerinin tutulması, kadastronun yapılması, büyük ölçekli haritaların üretilmesi ve yabancı uyruklu kişilerin tapu işlemlerinin yürütülmesi yer alır. Ayrıca Lisanslı Harita Kadastro Mühendisleri ve Bürolarına lisans vermek de bu kurumun yetkisindedir. Değerleme sürecinde gayrimenkulün konumu ve fiziki özelliklerinin tespiti için harita bilgileri hayati önem taşır. Harita, yeryüzünün belli bir ölçekte küçültülerek bir altlığa çizilmiş şeklidir. Ölçek, harita üzerindeki birim uzunluğun gerçek uzunluğa oranıdır. Örneğin bir bölü bir milyon ölçekli bir haritada bir santimetre gerçekte on kilometreye karşılık gelir. Ölçek paydası büyüdükçe ölçek küçülür ve ayrıntı azalır. bir bölü beş bin ile bir bölü yirmi beş bin arasındaki haritalar büyük ölçekli haritalar olarak kabul edilir. Coğrafi Bilgi Sistemleri yani CBS, gayrimenkul değerleme sürecinde verilerin toplanması, işlenmesi ve analiz edilmesinde kritik bir rol oynar. CBS üzerinden temel sorgulamalar, çok kriterli çapraz sorgulamalar, mekansal analizler, mekansal modelleme ve üç boyutlu modelleme yapılabilmektedir. Bu sistemler sayesinde bir gayrimenkulün metro istasyonuna mesafesi, güneş alma durumu veya çevresindeki binaların ortalama gelir düzeyi gibi veriler analiz edilebilir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından geliştirilen Harita Bilgi Bankası ile mükerrer harita üretiminin önüne geçilmesi ve kaynak israfının önlenmesi amaçlanmaktadır. Kadastro ise bir ülkedeki taşınmazların sınırlarının ve hukuki durumlarının devlet eliyle belirlenmesi işlemidir. Mali kadastro toprağın değerini, hukuki kadastro hakları, geometrik kadastro ise ölçüm ve konumu belirler. Kadastrosu yapılmış yerlerde her taşınmaz ada ve parsel numarası ile tanımlanır. MEGSİS uygulaması ile kadastro verileri merkezi bir sistemde toplanarak tapu bilgileriyle eşleştirilmektedir. Kadastro müdürlüklerinde aplikasyon, birleştirme, irtifak hakkı tesisi, cins değişikliği ve ifraz gibi işlemler yürütülür. Aplikasyon, taşınmazın sınırlarının tapu planındaki belgelere uygun olarak zeminde işaretlenmesi işlemidir. Tapu sicili, taşınmazlar üzerindeki ayni hakların durumunu gösteren, devletin sorumluluğu altında tutulan bir sistemdir. Asli siciller arasında tapu kütüğü, kat mülkiyeti kütüğü, yevmiye defteri ve planlar yer alırken; yardımcı siciller arasında aziller sicili ve düzeltmeler sicili bulunur. Tapu kütüğünde her taşınmaz için bir sayfa ayrılır ve bu sayfa şerhler, mülkiyet, irtifak hakları ve rehinler olmak üzere dört ana sütuna ayrılır. Şerhler ve beyanlar bölümleri, gayrimenkul üzerindeki tasarruf haklarını kısıtlayan kayıtlar içerebileceği için değerleme uzmanları tarafından dikkatle incelenmelidir. Tapu müdürlüklerinde yapılan işlemler akitli ve akitsiz olarak ikiye ayrılır. Bağış, geçit hakkı, intifa hakkı ve ipotek gibi işlemler resmi senet düzenlenerek yapılan akitli işlemlerdir. Kamulaştırma ise kamu yararı gereği özel mülkiyetteki taşınmaza bedeli ödenerek el konulması işlemidir. Sınavda tapu kütüğündeki sütunların içeriği ve hangi kaydın hangi sütuna yapılacağı sıklıkla sorulmaktadır. Mülkiyet, irtifak hakları ve rehinler sütununa yapılan kayıtlar tescil hükmündeyken, şerhler sütununa yapılanlar şerh, beyanlar sütununa yapılanlar ise belirtme niteliğindedir. Tapu sicili sistemi, taşınmazlar üzerindeki hakların durumunu göstermek üzere devletin sorumluluğu altında tutulan resmi bir kayıt sistemidir. Bu sistem asli ve yardımcı sicillerden oluşmaktadır.
Bölüm 4
Tapu sicili sistemi, taşınmazlar üzerindeki hakların durumunu göstermek üzere devletin sorumluluğu altında tutulan resmi bir kayıt sistemidir. Bu sistem asli ve yardımcı sicillerden oluşmaktadır. Asli siciller kategorisinde tapu kütüğü, kat mülkiyeti kütüğü, yevmiye defteri, resmi senet ve mahkeme kararı gibi resmi belgeler ile planlar yer almaktadır. Yardımcı siciller ise aziller sicili, düzeltmeler sicili, kamu orta malları sicili ve tapu envanter defteri olarak belirlenmiştir. Tapu sicilinin en temel ve önemli unsuru olan tapu kütüğünde, her taşınmaz için ayrı bir sayfa ayrılır ve bu sayfalar birbirini izleyen numaralarla takip edilir. Kütük sayfasındaki özel sütunlara mülkiyet hakları, taşınmaz lehine veya aleyhine kurulan irtifak hakları, taşınmaz yükü ve rehin hakları tescil edilmektedir. Ayrıca arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım ve gerialım sözleşmelerinden doğan kişisel haklar da kanunlarda öngörüldüğü şekilde şerh edilebilir. Tasarruf hakkını kısıtlayan kayıtlar ve geçici tescillerin şerhi de bu sistemin bir parçasıdır. Taşınmazın eklentileri ise malikin talebi üzerine beyanlar sütununa kaydedilir. Bir tapu kütüğü sayfası yapısal olarak dört ana kolona ayrılmıştır. Bu sütunlar soldan sağa doğru şerhler, mülkiyet, irtifak hakları ve taşınmaz yükümlülükleri ile taşınmaz rehin hakları sütunlarıdır. Sayfanın üst kısmında ise beyanlar bölümü yer alır. Hukuki nitelikleri bakımından mülkiyet, irtifak ve rehin sütunlarına yapılan kayıtlar tescil, şerhler sütununa yapılanlar şerh, beyanlar sütununa yapılanlar ise yazma veya belirtme hükmündedir. Gayrimenkul değerleme uzmanları için tapu kütüğü incelemeleri hayati önem taşır. Özellikle şerhler ve beyanlar bölümlerindeki kayıtlar, taşınmaz üzerindeki tasarruf haklarını kısıtlayabileceği için değerleme sürecinde en çok dikkat edilmesi gereken hususların başında gelir. Bu kısıtlamaların tespiti, taşınmazın piyasa değerini doğrudan etkileyen bir unsurdur ve sınav sorularında bu bölümlerin hukuki sonuçları sıklıkla sorgulanmaktadır. Türkiye genelinde her ilçede bir tane olmak üzere toplam dokuz yüz yetmiş üç adet tapu müdürlüğü bulunmaktadır. Bu müdürlüklerde yürütülen işlemler akitli ve akitsiz işlemler olarak ikiye ayrılır. Akitli işlemler, tapu sicil müdürlüğünde resmi senet düzenlenerek yapılan işlemlerdir. Şahsi haklar için resmi senet düzenlenmediği unutulmamalıdır. Akitli işlemler kapsamında bağış yani hibe, geçit hakkı, hükümlü adına kayıtlı taşınmazın satımı, intifa hakkı ve ipotek işlemleri gerçekleştirilir. Ayrıca kamulaştırma işlemleri de bu gruptadır. Kamulaştırma, devlet veya kamu tüzel kişilerinin kamu yararı gereği, karşılığını peşin ödemek şartıyla özel mülkiyetteki taşınmazlara el koyması veya üzerinde irtifak hakkı tesis etmesidir. Kat irtifakı, kat mülkiyeti, kaynak hakkı ve takyitli satışlar da akitli işlemler arasındadır. Takyitli satışlarda, taşınmaz üzerinde devri engellemeyen haciz, satış vaadi, şufa hakkı veya kira gibi kısıtlamalar varsa, bunlar resmi senedin arka sayfasındaki özel sütunlarda belirtilerek işlem yapılır. Miras payının devri, oturma yani sükna hakkı, ölünceye kadar bakma akdi, satış ve kanuni ipotek tesisi, taksim ve trampa gibi işlemler de resmi senetle gerçekleştirilen akitli işlemlerdir. Trampa, bir malın başka bir malla değiştirilmesi işlemini ifade eder. Akitsiz işlemler ise hak sahibinin veya malikin tek taraflı iradesi ile yapılan ve resmi senet yerine tescil istem belgesi düzenlenen işlemlerdir. Bu grupta vasiyetnamenin tenfizi istemi, teferruatın yazımı, şufa, iştira ve vefa haklarının tesisi yer alır. Şufa hakkı önalım, iştira hakkı alım, vefa hakkı ise geri alım hakkı olarak tanımlanır. Satış vaadinin şerhi istemi de akitsiz bir işlemdir; satış vaadi sözleşmeleri noterlerce düzenlenir ve tapu kütüğünün şerhler sütununa kaydedilir. Mirasın taksimi ve intikali, kooperatif üyelerine tahsis yani ferdileşme, kira şerhi, kat mülkiyeti kurulması, kat karşılığı inşaat hakkı sözleşmesi şerhi ve kat irtifakı istemi de bu kategoridedir. Ayrıca ipotek ve intifa haklarının terkini, düzeltme işlemleri, cins değişikliği, cebri satışın tescili, birleştirme yani tevhit ve ayırma yani ifraz işlemleri de akitsiz işlemlerdir. Cins değişikliği, bir taşınmazın yapısız halden yapılı hale veya tarım arazisinden arsaya dönüştürülmesi gibi vasıf değişikliklerini ifade eder. Cebri satış ise borçluya ait taşınmazın icra müdürlüğü kanalıyla satılarak alıcısı adına tescil edilmesidir. Aile konutu şerhi de bu kapsamda değerlendirilir ve ailenin sürekli ikametine ayrılan yerleşim yerini koruma altına alır. Tapu ve kadastro işlemlerinde teknolojik dönüşümün en önemli ayağını Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi yani TAKBİS oluşturmaktadır. TAKBİS, mülkiyet bilgilerinin bilgisayar ortamına aktarılarak standartlaştırılmasını, işlemlerin mevzuata uygun yürütülmesini ve memur hatalarının minimize edilmesini sağlayan entegre bir e-devlet projesidir. Bu sistem sayesinde veriler merkezi bir yapıda toplanmakta, rüşvet ve yolsuzlukla mücadele etkinleşmekte ve milli güvenlik açısından yabancı mülkiyetindeki taşınmaz hareketleri kolayca izlenebilmektedir. Ayrıca Tapu ve Kadastro Paylaşım Sistemi olan TAKPAS aracılığıyla, Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği üyeleri gibi yetkili taraflar, değerleme faaliyetlerinde kullanmak üzere tapu ve kadastro verilerine elektronik ortamda ulaşabilmektedir. Bu sistemler, değerleme uzmanlarının güncel ve doğru veriye hızlı erişimini sağlayarak raporlama sürecinin güvenilirliğini artırmaktadır. Gayrimenkul değerlemesinin temel taşlarından biri olan imar bilgisi, yerleşim bölgelerinin düzenli, sağlıklı ve estetik bir şekilde oluşturulması sürecini kapsar. İmar hukuku, planlamanın temel ilkelerini ve yetkili birimleri belirleyen hukuk kuralları bütünüdür. Bu alandaki temel kaynak üç bin yüz doksan dört sayılı İmar Kanunu olmakla birlikte, Boğaziçi Kanunu, Kıyı Kanunu ve Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun gibi özel düzenlemeler de mevcuttur. İmar Kanunu, belediye ve mücavir alan sınırları içindeki ve dışındaki tüm resmi ve özel yapıları kapsar. Değerleme uzmanı, imar planı incelemeleriyle taşınmazın arazi kullanım türünü, haklarını ve kısıtlamalarını tespit eder. Bu süreçte imar planı, imar durumu belgesi, mimari proje, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesinin sırasıyla incelenmesi zorunludur. Bu belgeler arasındaki uyumsuzluklar taşınmazın yasal durum değerini doğrudan etkiler. Mekânsal planlama hiyerarşisi, üst kademeden alt kademeye doğru mekânsal strateji planı, çevre düzeni planı ve imar planı olarak sıralanır. Her plan, bir üst kademedeki planın kararlarına uygun olmak zorundadır. Planlar kamu yararı amacıyla yapılır ve pafta, gösterim, plan notları ile raporuyla bir bütündür. Planlama sürecinde jeolojik ve jeoteknik etüt raporlarının bulunması zorunludur; bu raporlar olmadan imar planı hazırlanamaz ve onaylanamaz. Mekânsal strateji planları, ülke ve bölge düzeyinde stratejileri belirleyen bir/iki yüz elli bin, bir/beş yüz bin veya daha üst ölçekli şematik planlardır. Çevre düzeni planları ise konut, sanayi, tarım ve ulaşım gibi genel arazi kullanım kararlarını belirleyen bir/elli bin veya bir/yüz bin ölçekli planlardır. Bu planların hazırlanması ve onaylanması süreci Çevre ve Şehircilik Bakanlığı bünyesindeki Mekânsal Planlama Genel Müdürlüğü tarafından yürütülür. İmar planları, nazım imar planı ve uygulama imar planı olmak üzere iki aşamalıdır. Nazım imar planı, bir/beş bin ölçekte hazırlanan, arazi parçalarının genel kullanış biçimlerini ve gelecekteki nüfus yoğunluklarını gösteren genel bir plandır. Uygulama imar planı ise bir/bin ölçekte hazırlanan, yapı adalarını, bina yüksekliklerini, taban alanı katsayısını yani TAKS değerini, kat alanı katsayısını yani KAKS veya emsal değerini, yapı yaklaşma mesafelerini ve ulaşım sistemlerini ayrıntılı olarak gösteren plandır. İmar planlarında karma kullanım alanlarında konut oranının belirtilmediği durumlarda, konut kullanımının en fazla yüzde otuz olabileceği varsayılır. Bu oran sınav sorularında teknik bir detay olarak karşımıza çıkabilir. Ayrıca parselasyon planları, uygulama imar planına uygun olarak imar parsellerinin oluşturulduğu ve tescile esas belgeleri içeren dosyalardır. İmar durumu belgesi, bir parselin yapılaşma şartlarını, sınırlarını ve boyutlarını gösteren, yapı ruhsatı işlemleri için gerekli olan bir belgedir. Mimari proje ise mimarlar tarafından hazırlanan ve vaziyet planı, kat planları, kesitler, görünüşler ile metrekare cetvellerini içeren kapsamlı bir dökümandır. Güncel mevzuat uyarınca mimari projelerde su tasarrufu ve sıfır atık sistemlerine dair düzenlemeler de yer almalıdır. Örneğin, parsel alanı iki bin metrekareden büyük veya çatı izdüşüm alanı bin metrekareden büyük yapılarda yağmur suyu toplama sistemlerinin kurulması zorunludur. Ayrıca on bin metrekareden büyük alışveriş merkezlerinde ve otuz bin metrekareden büyük kamu binalarında gri su toplama sistemleri tesis edilmelidir. Toplam yapı inşaat alanı on bin metrekare ve üzerinde olan yeni kamu binaları için yeşil sertifika alınması zorunluluğu getirilmiştir. Yapı ruhsatı, inşaata başlamak için ilgili idareden alınan resmi izin belgesidir. İmar Kanunu kapsamındaki tüm yapılar için ruhsat alınması mecburidir. Ruhsat tarihinden itibaren iki yıl içinde inşaata başlanması ve beş yıl içinde inşaatın tamamlanması gerekir. Bu sürelere uyulmaması durumunda ruhsat hükümsüz kalır ve yapı ruhsatsız sayılır. Taşıyıcı sistemi etkilemeyen boya, badana ve basit tamiratlar ruhsata tabi değildir. Ancak bağımsız bölüm sayısını veya inşaat alanını değiştiren esaslı tadilatlar için yeniden ruhsat alınması şarttır. Yapı tamamlandığında ise yapı kullanma izin belgesi yani iskan alınması zorunludur. İskan belgesi olmayan yapılar elektrik, su ve kanalizasyon gibi kamu hizmetlerinden yararlanamazlar. Değerleme raporlarında yapının iskan durumunun belirtilmesi, taşınmazın yasallığı ve finansmana uygunluğu açısından kritiktir. Son dönemde uygulanan imar barışı, otuz bir Aralık iki bin on yedi tarihinden önce ruhsatsız veya ruhsat eklerine aykırı yapılmış yapılar için yapı kayıt belgesi verilmesini öngören bir düzenlemedir. Bu uygulama kapsamında konutlar için yüzde üç, ticari alanlar için yüzde beş oranında bir bedel ödenmesi şartı getirilmiştir. Yapı kayıt belgesi alan yapılar yasal bir statü kazanmakta ve bu mülklerin ekonomik bir değer olarak gösterilmesinin önü açılmaktadır. Mekânsal kullanım alanları tanımlarında ise belediye hizmet alanı, çalışma alanları, endüstri bölgesi ve endüstriyel gelişme bölgesi gibi kavramlar yer alır. Belediye hizmet alanları, itfaiye, pazar yeri ve sosyal merkez gibi mahalli ihtiyaçları karşılayan tesisleri kapsar. Endüstri bölgeleri ise dört bin yedi yüz otuz yedi sayılı Kanun uyarınca yatırımları teşvik etmek amacıyla kurulan özel üretim bölgeleridir. Bu tanımların ve planlama kademelerinin bilinmesi, gayrimenkul değerleme esasları sınavında adaylara büyük avantaj sağlayacaktır. İmar mevzuatı ve yapılaşma süreçlerinde yapı ruhsatı ve eklerine ilişkin düzenlemeler, gayrimenkul değerleme uzmanlarının hakim olması gereken temel konular arasında yer almaktadır.
Bölüm 5
İmar mevzuatı ve yapılaşma süreçlerinde yapı ruhsatı ve eklerine ilişkin düzenlemeler, gayrimenkul değerleme uzmanlarının hakim olması gereken temel konular arasında yer almaktadır. Yapı ruhsatı alma aşamasında, belirli şartlar altında bazı belgelerin istenmediği durumlar mevcuttur. Özellikle yapı sahiplerinden yapı fotoğrafları dışında herhangi bir belge talep edilmeyen durumlar mevzuatta açıkça belirtilmiştir. Bu noktada, ülkemizdeki imar sorunlarının çözümü amacıyla hayata geçirilen imar barışı uygulamasını detaylandırmak gerekir. İmar Kanunu’na eklenen Geçici on altıncı madde ile düzenlenen bu uygulama, imar mevzuatına veya ruhsata aykırı yapıların yapı kayıt belgesi alarak kayıt altına alınmasını hedeflemiştir. Sınav hazırlık sürecinde bu düzenlemenin tarihsel sınırları ve mali yükümlülükleri kritik önem taşımaktadır. İmar barışından faydalanabilmek için yapının otuz bir Aralık iki bin on yedi tarihinden önce ruhsatsız veya ruhsat eklerine aykırı olarak inşa edilmiş olması temel şarttır. Bu kapsamdaki yapılar için müracaat süresi otuz bir Ekim iki bin on sekiz tarihine kadar belirlenmiş, ödeme süresi ise başlangıçta otuz bir Aralık iki bin on sekiz olarak ilan edilmiştir. Hesaplama yöntemi ise arsa emlak değeri ile yapı yaklaşık maliyeti toplamı üzerinden konutlarda yüzde üç, ticari alanlarda ise yüzde beş oranında bir bedel ödenmesi esasına dayanmaktadır. Süreç içerisinde yapılan düzenlemelerle başvuru ve ödeme tarihlerinde uzatmalara gidilmiştir. Son düzenlemeler uyarınca, on beş Haziran iki bin on dokuz tarihine kadar başvuruda bulunanların yapı kayıt bedelinin en az yüzde yirmi beş’ini otuz bir Temmuz iki bin on dokuz tarihine kadar peşin ödemeleri şart koşulmuştur. Kalan tutarın ise her ay yüzde iki oranında artırılarak otuz bir Aralık iki bin on dokuz tarihine kadar taksitlendirilmesine olanak tanınmıştır. Bu uygulamanın temel amacı, vatandaşların devletle olan ihtilaflarını sonlandırmak ve ruhsatsız yapıları yasal bir statüye kavuşturarak bu mülklerin ekonomik bir değer olarak finansal sisteme dahil edilmesini sağlamaktır. Yapı kayıt belgesi alan taşınmazlara elektrik, su ve doğal gaz bağlanabilmesi yasal hale gelmiştir. Ayrıca bu uygulamadan elde edilen gelirlerin deprem ve afet risklerine hazırlık ile kentsel dönüşüm çalışmalarında kullanılması kararlaştırılmıştır. Kentsel dönüşüm projelerinde yerli inşaat malzemesi kullanan belediyelere sıfır faizli kredi imkanı sunulması da bu düzenlemenin teşvik edici unsurlarından biridir. Mekânsal kullanım alanlarının tanımlanması ve bu alanlardaki kullanım esasları, Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği çerçevesinde belirlenmiştir. Bu tanımlar, bir taşınmazın değerlemesi yapılırken yasal durum analizinin en önemli parçasını oluşturur. Belediye hizmet alanları, belediyelerin görev ve sorumlulukları dahilindeki itfaiye, acil yardım, transfer istasyonu, araç parkı, asfalt tesisi, mezbaha ve pazar yeri gibi mahalli müşterek ihtiyaçları karşılayan tesislerin yapılabileceği alanlardır. Sermayesinin yarıdan fazlası belediyeye ait olan şirketlerin tesisleri de bu kapsamda değerlendirilir. Çalışma alanları ise merkezi iş alanları, ticaret, hizmet, turizm ve sanayi gibi ekonomik faaliyetlerin yürütüldüğü bölgeleri ifade eder. Endüstri bölgeleri, dört bin yedi yüz otuz yedi sayılı Endüstri Bölgeleri Kanunu uyarınca yatırımları teşvik etmek ve yabancı sermaye girişini artırmak amacıyla kurulan üretim bölgeleridir. Endüstriyel gelişme bölgeleri ise çevre sağlığına zarar vermeyen yeni üretim sistemlerinin, lojistik ve ticaret üniteleriyle bir arada bulunduğu alanlar olarak tanımlanır. Ulaşım ve lojistik odaklı alanlar arasında gar ve istasyon alanları, demiryolu işletmeciliğini destekleyen idari, sosyal ve ticari birimleri kapsar. Küçük sanayi alanları, şehir sakinlerinin günlük tamir ve küçük ölçekli imalat ihtiyaçlarını karşılayan, çevreye zarar vermeyen atölyelerin bulunduğu alanlardır. Kültürel tesis alanları ise müze, kütüphane, konser ve konferans salonu gibi kamuya veya özel mülkiyete ait yapıları barındırır. Lojistik bölgeler, taşımacılık faaliyetlerine yönelik depolama ve dağıtım hizmetlerinin yürütüldüğü, kara, deniz ve hava yollarıyla bağlantılı alanlardır. Otogarlar ise yolcu ve eşya taşımacılığında aktarma ve bekleme noktaları olup, bu alanlarda kat irtifakı veya kat mülkiyeti ile birden fazla bağımsız bölüm oluşturulması yasaktır. Bu yasak, sınav sorularında sıklıkla karşımıza çıkan teknik bir detaydır. Resmi kurum alanları, genel veya özel bütçeli idarelere, belediyelere veya kamu tüzel kişilerine ait tesislerin bulunduğu alanları ifade eder. Sosyal ve teknik altyapı alanları, toplumun yaşam kalitesini artırmaya yönelik düzenlemelerdir. Sosyal altyapı alanları; eğitim, sağlık, dini ve kültürel tesisler ile park ve oyun alanlarını kapsayan genel bir terimdir. Sosyal tesis alanları ise kreş, yurt, huzurevi ve rehabilitasyon merkezi gibi doğrudan sosyal hizmet odaklı yapıları içerir. Teknik altyapı alanları, elektrik, doğalgaz, haberleşme ve ulaşım gibi servislerin temini için gereken tesisleri ve otoparkları kapsar. Toplu işyerleri ise büyük alan kullanımı gerektiren oto galeri, toptancı hali ve depolama alanları gibi organize faaliyetlerin yürütüldüğü bölgelerdir. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği uyarınca, bu mekânsal kullanımların yanı sıra askeri alanlar, eğitim tesisleri alanları ve ibadet yerleri gibi spesifik tanımlar da mevcuttur. Eğitim tesisleri alanları, okul öncesinden yükseköğretime kadar tüm eğitim kademelerini ve bunlara hizmet veren yurt, yemekhane gibi tesisleri kapsar. İbadet yerleri ise dini tesislerin yanı sıra lojman, kütüphane ve aşevi gibi müştemilatları da içerebilir. Konaklama ve turizm alanları otel, tatil köyü ve pansiyon gibi tesisleri barındırırken, konut alanları temel olarak yerleşim amaçlı planlanan bölgelerdir. Ancak konut alanlarında, gürültü ve kirlilik oluşturmayan dükkan, eczane veya muayenehane gibi günlük ihtiyaçlara yönelik hizmetlerin verilmesi belirli şartlara bağlıdır. Yol boyu ticaret olarak belirlenen konut alanlarında zemin katlarda bu tür kullanımlara izin verilebilir. Konut dışı kentsel çalışma alanları ise çevre sağlığına zarar vermeyen imalathanelerin, depoların ve düğün salonu gibi tesislerin yapılabileceği alanlardır. Merkezi iş alanları, yönetim ve finans tesislerinin yoğunlaştığı bölgelerdir. Mezarlık alanları ise defin işlemlerinin yanı sıra idari binalar ve ibadet yerlerini de içerebilir. Sağlık tesisleri alanı, hastane ve poliklinik gibi tesisler için ayrılmış bölgelerdir. Karma kullanım alanları olan Ticaret artı Konut veya Turizm artı Ticaret gibi bölgelerde, konut kullanımının getireceği nüfus yoğunluğuna göre altyapı alanlarının ayrılmış olması zorunludur. Yeşil alanlar ve parkların düzenlenmesi, imar mevzuatında oldukça detaylı sayısallaştırılmış kurallara tabidir. Çocuk bahçelerinde sadece büfe, süs havuzu ve pergola gibi yapılar toplamda altı metrekareyi geçmemek kaydıyla inşa edilebilir. Park alanlarında ise alanın büyüklüğüne göre farklı yapılaşma hakları tanınmıştır. bin metrekare ve üzerindeki parklarda, her biri on beş metrekareyi geçmeyen çay bahçesi veya muhtarlık gibi yapılar, toplam taban alanının yüzde üç’ünü aşmamak şartıyla yapılabilir. beş bin metrekare ve üzerindeki parklarda ise taban alanı iki yüz elli metrekareyi, yüksekliği yedi virgül elli metreyi geçmeyen sağlık tesisleri inşa edilebilir. Park alanlarının en az yüzde dört’ünün engelli çocukların kullanımına uygun tasarlanması yasal bir zorunluluktur. Rekreasyon alanlarında ise yapı inşaat alanı toplamda yüzde beş’i geçemez. Bu alanlarda lokanta, mescit ve spor alanları yer alabilir. Millet bahçeleri ise halkı doğa ile buluşturan ve afet anında toplanma alanı olarak kullanılan büyük yeşil alanlar olarak tanımlanmıştır. Yapıların sınıflandırılması konusu, İmar Kanunu’nun beşinci maddesindeki tanım ile başlar. Yapı; karada ve suda, daimi veya muvakkat, resmi ve hususi, yeraltı ve yerüstü inşaatı ile bunların ilave ve tamirlerini kapsayan sabit ve müteharrik tesislerdir. Yapılar, yapı malzemesine göre kerpiç, ahşap, hımış, taş, betonarme ve çelik olarak ayrılır. Plastik ve seramik de modern yapı malzemeleri arasında yer alır. Bulundukları yere göre yapılar, zemin seviyesinin altında kalan altyapı ve üzerinde kalan üstyapı olarak ikiye ayrılır. Sürekliliğine göre ise hizmet ömrü boyunca kullanılan daimi yapılar ile şantiye binaları gibi geçici yani muvakkat yapılar mevcuttur. Muvakkat yapılar, yapı kullanma izni aşamasında yıkılarak tasfiye edilmek zorundadır. Hizmet amaçlarına göre yapılar konut, sağlık, dini, sosyal, ticari ve endüstriyel yapılar gibi geniş bir yelpazede sınıflandırılır. Mülkiyetlerine göre ise resmi, özel ve vakıf mülkiyetindeki yapılar olarak ayrım yapılır. Taşıyıcı sistemlerine göre yapılar kâgir, iskelet ve prefabrik olmak üzere üç ana gruba ayrılır. Kâgir yapılar, doğal veya yapay malzemelerin harçlı veya harçsız örülmesiyle oluşturulan yığma yapılardır. İskelet yani karkas yapılarda yük aktarımı döşemeden kirişe, kirişten kolona ve kolondan temele doğru gerçekleşir. Bu sistemde duvarlar yük taşıyıcı değildir. İskelet yapılar ahşap, betonarme veya çelik olabilir. Prefabrik yapılar ise fabrikada üretilip yerinde monte edilen yapılardır. İnşaat safhalarına göre kaba ve ince yapı ayrımı yapılır. Kaba yapı; temel, duvar, kolon, kiriş, döşeme, merdiven ve çatıdan oluşur. Temeller, yapının yükünü zemine aktaran elemanlardır ve sığ veya derin temel olarak ikiye ayrılır. Sığ temeller arasında tekil, sürekli ve radye temeller bulunurken; derin temeller kazıklı ve keson temelleri kapsar. İnce yapı ise sıva, boya, yalıtım ve tesisat gibi kaba yapıyı tamamlayan imalatları ifade eder. Emlak vergisine esas sınıflandırma, Hazine ve Maliye Bakanlığı ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından müştereken belirlenen metrekare normal inşaat maliyet bedellerine dayanır. iki bin yirmi altı yılında uygulanacak bedeller için binalar yapısal sistem, malzeme kalitesi ve kullanım amacına göre kategorize edilmiştir. Yapısal sistemde çelik karkas, betonarme karkas ve yığma kâgir gibi türler; kalite açısından ise lüks, birinci sınıf, ikinci sınıf, üçüncü sınıf ve basit inşaat ayrımı mevcuttur. Kullanım amacına göre ise fabrikadan otele, hastaneden bankaya kadar pek çok farklı kategori belirlenmiştir. Bu sınıflandırma, vergi matrahının belirlenmesinde temel teşkil eder. Yapı yaklaşık birim maliyetlerine esas sınıflandırma ise mimarlık ve mühendislik hizmet bedellerinin hesabında kullanılır ve her yıl güncellenir. iki bin yirmi beş yılı için belirlenen bu sınıflar, yapının karmaşıklığına göre birinci sınıftan beşinci sınıfa kadar derecelendirilmiştir. Birinci sınıf yapılar arasında basit tarım yapıları, seralar ve istinat duvarları yer alır. İkinci sınıf yapılar; deniz iskeleleri, hangarlar, pazar yerleri ve küçük sanayi tesislerini kapsar. Üçüncü sınıf yapılar, apartman tipi konutlar, okul binaları, entegre sağlık merkezleri ve iş merkezlerini içerir. Bu sınıfta konutlar için yirmi bir virgül elli metre ve otuz virgül elli metre gibi yükseklik sınırları ile iki yüz metrekare ve beş yüz metrekare gibi alan eşikleri sınıf değişikliğine neden olur. Dördüncü sınıf yapılar arasında alışveriş merkezleri, oteller, tıp merkezleri ve yüksek katlı konutlar bulunur. Beşinci sınıf yapılar ise en yüksek teknik özelliklere sahip olan büyükelçilikler, eğitim ve araştırma hastaneleri, stadyumlar, opera binaları ve havalimanı terminalleridir. Rüzgar enerji santralleri beşinci sınıfın E grubunda yer almaktadır. Son olarak, Sermaye Piyasası Kurulu uyarınca belirlenen asgari ücret tarifesine dayalı sınıflandırma, değerleme hizmetlerinin ücretlendirilmesinde esas alınır. Bu tarifede gayrimenkuller on ana grupta toplanmıştır. Birinci grup arsalar ve tarım alanlarını, ikinci grup konut ve ofisleri, üçüncü grup enerji ve akaryakıt tesislerini kapsar. Dördüncü grup üretim ve depolama amaçlı yapıları, beşinci grup ise dükkan, AVM, hastane ve otel gibi hizmet amaçlı gayrimenkulleri içerir. Yedinci grup gayrimenkul projelerini ve hakları, sekizinci grup ise karma yapıları ve makine-ekipman gibi unsurları kapsar. Onuncu grup ise Boğaziçi Kanunu kapsamında kalan yalılar ile tescilli kültür varlıklarını içerir. Değerleme uzmanlarının, bir taşınmazın hangi ücret grubuna girdiğini belirlerken bu sınıfları doğru analiz etmesi hem mesleki uygulama hem de sınav başarısı için elzemdir. Gayrimenkul değerleme esasları dersimizin bu bölümünde yapı sınıfları, asgari ücret tarifesine dayalı sınıflandırmalar ve imar mevzuatındaki temel tanımlar üzerinde duracağız.
Bölüm 6
Gayrimenkul değerleme esasları dersimizin bu bölümünde yapı sınıfları, asgari ücret tarifesine dayalı sınıflandırmalar ve imar mevzuatındaki temel tanımlar üzerinde duracağız. Yapıların sınıflandırılması, değerleme raporlarının hazırlanmasında ve maliyet analizlerinde temel teşkil eden bir unsurdur. Bu bağlamda beşinci sınıf yapılar kendi içinde beş farklı gruba ayrılmaktadır. Beşinci sınıf A grubu yapılar kapsamında büyükelçilik binaları, diplomatik temsilcilikler ve konsolosluk binaları yer almaktadır. Bu grupta ayrıca eğitim ve araştırma hastaneleri ile yapı yüksekliği elli bir virgül elli metrenin üzerinde olan iş merkezleri bulunmaktadır. Karma kullanımlı yapılar olarak adlandırılan ve bünyesinde alışveriş merkezi, ofis veya konutları birlikte barındıran binalar da bu grupta değerlendirilir. Stadyumlar, hipodromlar ve üniversite kampüsleri beşinci sınıf A grubu yapıların diğer önemli örnekleridir. Sınavda bu yapıların hangi sınıfa girdiğine dair sorularla karşılaşmanız muhtemeldir. Beşinci sınıf B grubu yapılara geçtiğimizde, askeri tesislerin öne çıktığını görmekteyiz. Deniz, hava ve kara kuvvetleri komutanlığı tesisleri ile jandarma ve sahil güvenlik komutanlığı tesisleri bu gruptadır. Sağlık tesisleri açısından yatak sayısı iki yüz dahil olmak üzere iki yüz ile dört yüz arasında olan hastaneler bu sınıfa girer. İbadethaneler söz konusu olduğunda, kapasitesi bin beş yüz kişi ve üzerinde olan yapılar bu grupta yer almaktadır. Konaklama tesisleri açısından ise dört yıldızlı oteller beşinci sınıf B grubu yapılar olarak sınıflandırılır. Beşinci sınıf C grubu yapılar daha çok kültürel ve yüksek kapasiteli sağlık yapılarını içerir. Bale, opera ve tiyatro yapıları, müze binaları, kongre ve kültür merkezleri bu gruptadır. Hastaneler açısından yatak sayısı dört yüz dahil olmak üzere dört yüz ve üzeri olan tesisler bu sınıfa dahil edilir. Ayrıca tarihi eser niteliğinde olup restore edilerek veya yıkılarak aslına uygun olarak yeniden inşa edilen yapılar da bu grupta mütalaa edilir. Beşinci sınıf D grubu yapılar, yüksek güvenlikli ve stratejik önemi haiz binaları kapsar. Havalimanı terminal binaları, idari binalar ve yolcu terminalleri bu gruptadır. Metro istasyonları, şehir hastaneleri ve yüksek güvenlikli cezaevleri de bu sınıfa dahildir. Konaklama sektörünün en üst segmenti olan beş yıldızlı oteller beşinci sınıf D grubu yapılar içerisinde yer alır. Son olarak beşinci sınıf E grubu yapılar içerisinde rüzgar enerji santralleri yani RES yapıları bulunmaktadır. Bu sınıflandırmalar, yapıların karmaşıklığı ve inşaat maliyetleri açısından farklılık göstermektedir. Gayrimenkul değerleme uzmanlarının sunduğu hizmetlerin ücretlendirilmesi de belirli bir standarda bağlanmıştır. Sermaye Piyasası Kanunu uyarınca, değerleme hizmetlerine ilişkin asgari ücret tarifesi her yıl Kurul tarafından belirlenir. Bu süreçte Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu, Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği, Türkiye Bankalar Birliği ve Türkiye Sermaye Piyasaları Birliği’nin görüşleri alınır. Belirlenen tarife Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girer. Bu tarifede gayrimenkuller on bir ana grupta sınıflandırılmıştır. Birinci grup arsalar ve tarım alanlarını kapsar; bu gruba bağ, bahçe, tarla, özel orman ve imarlı veya imarsız arsalar dahildir. İkinci grup konut, ofis ve bürolardan oluşur. Burada bağımsız bölüm niteliği kazanmış veya kazanmamış müstakil yapılar değerlendirilir. Üçüncü grup enerji ve akaryakıt tesislerini içerir. Akaryakıt istasyonları, rafineler ve depolama tesisleri bu gruptadır. Dördüncü grup üretim, depolama, zirai ve sınai nitelikli yapılardır. İmalathaneler, fabrikalar, depolar, hangarlar ve hayvancılık çiftlikleri bu kapsamdadır. Beşinci grup ise hizmet amaçlı kullanılan gayrimenkuller ve alışveriş merkezlerini kapsar. Dükkanlar, plazalar, hastaneler, okullar, oteller ve spor tesisleri bu grupta yer alan geniş bir yelpazeye sahiptir. Yedinci grup gayrimenkul projeleri ile gayrimenkule bağlı hak ve faydaları içerirken, sekizinci grup karma yapılar ve liman, tersane gibi özellikli varlıkları kapsar. Onuncu grup Boğaziçi Kanunu kapsamındaki taşınmazlar ve tescilli kültür varlıklarını, on birinci grup ise değer artış payına konu taşınmazları ifade eder. Gayrimenkulün fiziki boyutunu anlamak için imar mevzuatındaki tanımları iyi bilmek gerekir. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’ne göre bahçe tanımları büyük önem taşır. Arka bahçe, binanın arka cephesi ile arka komşu parsel sınırı arasında kalan bölümdür. Ön bahçe ise bina ön cephe hattı ile parselin ön cephesi arasında kalan kısımdır ve yola cephesi olan tüm bahçeler bu statüdedir. Yan bahçe, ön ve arka bahçe dışında kalan kısımları ifade eder. Parsel cephesi, parselin yola bakan tarafıdır. Eğer parsel birden fazla yola cepheliyse, geniş yol üzerindeki kenar ön cephe kabul edilir; yollar eşitse dar kenar ön cephedir. Parsel derinliği, ön cephe hattından arka cephe hattına indirilen dik hatların ortalamasıdır. Bina yüksekliği, binanın kot aldığı noktadan saçak seviyesine kadar olan mesafeyi, kat yüksekliği ise bir katın döşeme üstünden bir üst katın döşeme üstüne kadar olan mesafeyi ifade eder. Değerleme hesaplamalarında en kritik iki kavram Katlar Alanı Katsayısı yani KAKS ve Taban Alanı Katsayısı yani TAKS kavramlarıdır. KAKS, diğer adıyla emsal, yapının inşa edilen tüm kat alanları toplamının imar parseli alanına oranıdır. TAKS ise binanın taban alanının parsel alanına oranıdır. Örneğin iki bin metrekarelik bir arsada KAKS iki virgül sıfır ve TAKS sıfır virgül yirmi beş olarak belirlenmişse, toplam inşaat alanı dört bin metrekare, taban alanı ise beş yüz metrekare olur. Bu durumda inşa edilebilir kat sayısı dört bin bölü beş yüz işleminden sekiz olarak bulunur. Sınavda bu tür hesaplamalar sıklıkla sorulmaktadır. Bir başka örnekte emsali bir virgül bir olan bin iki yüz metrekarelik bir arsada kat sayısı dört olarak planlanmışsa, TAKS değeri bir virgül bir bölü dört işleminden sıfır virgül iki yüz yetmiş beş bulunur ve taban alanı en fazla üç yüz otuz metrekare olabilir. Yapı nizamları da değerleme sürecinde dikkate alınması gereken bir diğer husustur. Ayrık nizam, binanın hiçbir yanından komşu parsellere bitişik olmamasını ifade eder. Bitişik nizamda ise bina bir veya birden fazla komşu parseldeki binalara bitişiktir. Blok nizam, cephe uzunluğu ve derinliği belirlenmiş yapı kitlesinin bir veya birden fazla parsel üzerine oturduğu bahçeli nizamdır. Yapı yaklaşma mesafesi ise binanın yola ve komşu parsellere en fazla ne kadar yaklaşabileceğini gösteren sınırdır. Bu sınırların ihlali yasal sorunlara yol açacağından değerleme uzmanı tarafından titizlikle incelenmelidir. Gayrimenkullerin tapu kayıtlarındaki cinsi, değerleme sürecinin başlangıcında belirlenmesi gereken temel bilgidir. Kadastro çalışmalarıyla belirlenen tarla, bağ, kargir ev gibi cinsler imar uygulamalarıyla değişebilir. Bu işleme cins değişikliği veya tashihi denir. Cins değişikliği, bir taşınmazın yapısız iken yapılı hale gelmesi veya tam tersi durumları kapsayan akitsiz bir işlemdir. Yapısız iken yapılı hale gelme durumunda, yapının yapı kullanma izin belgesi almış olması veya bu belgeyi almaya hak kazanmış olması şarttır. Sadece yapı ruhsatına dayanarak cins değişikliği yapılamaz; bu nokta sınavda yanıltıcı bir seçenek olarak karşınıza çıkabilir. Yapılı iken yapısız hale gelme durumunda ise tescilli binanın yıkılmış olması gerekir. Arazi ve arsa düzenlemeleri, İmar Kanunu’nun on sekizinci maddesi kapsamında yürütülür. Belediyeler, imar planına uygun parseller oluşturmak amacıyla binalı veya binasız arazileri maliklerin rızasını aramaksızın birleştirmeye ve yeniden dağıtmaya yetkilidir. Bu süreçte en önemli kavram Düzenleme Ortaklık Payı yani DOP’tur. DOP, düzenleme alanındaki nüfusun ihtiyacı olan yol, park, otopark, okul, hastane, ibadet yeri gibi umumi hizmet alanlarının oluşturulması için taşınmaz sahiplerinden yapılan kesintidir. Yasal olarak DOP oranı, düzenlemeye tabi tutulan arazinin yüzölçümünün yüzde kırk beş’ini geçemez. Bu oran geçmişte yüzde kırk iken yapılan değişiklikle yüzde kırk beş’e çıkarılmıştır; güncel değeri bilmek sınav başarısı için elzemdir. DOP kapsamında ayrılan alanlar arasında meydanlar, çocuk bahçeleri, yeşil sahalar, karakol ve Milli Eğitim Bakanlığına bağlı eğitim tesisleri gibi alanlar yer alır. Ayrıca yeni düzenlemeyle birlikte Kamu Ortaklık Payı yani KOP uygulaması kaldırılmış, resmi kurum alanlarının da DOP’tan karşılanması esası getirilmiştir. Herhangi bir parselden bir defadan fazla DOP alınmaması temel kuraldır. Ancak imar planı değişikliği ile yapılaşma koşullarında veya nüfusta artış meydana gelirse, ilk uygulamadaki oran yüzde kırk beş’e tamamlanacak şekilde ilave kesinti yapılabilir. Eğer mevcut yapılar nedeniyle DOP alınamıyorsa, bu pay bedele dönüştürülebilir. Bu bedelin takdiri, Sermaye Piyasası Kanunu’na göre lisans almış gayrimenkul değerleme uzmanları veya idare takdir komisyonları tarafından raporlanır. Tespit edilen bedel ödenmedikçe tapuda herhangi bir işlem yapılamaz ve bu bedel tescil tarihinden itibaren en geç bir yıl içinde ödenmelidir. Ödenmeyen bedeller her yıl yeniden değerleme oranında güncellenir. Arazilerin ekonomik özellikleri incelendiğinde, bunların taşınmaz nitelikte olduğu, çoğaltılamaz ve azaltılamaz olduğu görülür. Arazi sınırlı ve kıt bir kaynaktır, ayrıca sonsuzdur ve tahrip edilemez. Bu özellikler araziyi önemli bir rant ve servet unsuru haline getirir. Emlak vergisi mevzuatına göre araziler sulaklık derecesine göre kıraç, taban ve sulak olarak üç cinse; verim gücüne göre ise iyi, orta, zayıf ve kültür bitkisi yetiştirilemeyecek olarak dört sınıfa ayrılır. Değerleme pratiğinde ise tarla, meyvelik, sebzelik, orman, çayır ve mera gibi gruplandırmalar yapılır. Tek türden oluşan bahçelere kapama bağ veya bahçe, farklı türlerin bir arada bulunduğu alanlara ise karma tesis denir. Arazideki yapılarla ilgili hukuki durumlar da değerleme açısından kritiktir. Bir kimse kendi arazisinde başkasının malzemesini kullanırsa, bu malzeme arazinin bütünleyici parçası olur. Eğer yapının değeri araziden açıkça fazlaysa, iyi niyetli taraf uygun bir bedel karşılığında mülkiyetin kendisine verilmesini isteyebilir. Taşkın yapılar durumunda, eğer bir irtifak hakkı yoksa ve malik on beş gün içinde itiraz etmemişse, iyi niyetli yapan kişi uygun bedelle taşan kısmın mülkiyetini veya irtifak hakkını talep edebilir. Üst hakkı ise başkasına ait arazinin altında veya üstünde yapı inşa etme yetkisi verir ve bu yapıların mülkiyeti hak sahibine ait olur. Ancak bağımsız bölümler üzerinde ayrıca üst hakkı kurulamaz. Taşınır yapılar olarak nitelendirilen kulübe, büfe, çardak gibi hafif yapılar ise arazi sahibine değil, onları yapan kişiye aittir ve tapu kütüğünde gösterilmezler. Arsa tanımı, belediye ve mücavir alan sınırları içinde imar planıyla yapılaşmaya açılmış yerleri ifade eder. Bir yerin arsa sayılabilmesi için belediye hizmetlerinden yararlanması ve etrafının meskun olması gerekir. Parsel genişlikleri ve derinlikleri, yapılacak binanın kat sayısına ve bulunduğu bölgeye göre değişir. Örneğin konut bölgelerinde dört kata kadar olan yerlerde bitişik nizamda asgari parsel genişliği altı virgül sıfır metredir. Kat sayısı arttıkça bu genişliklere her kat için altmış santimetre eklenir. on veya daha fazla katlı yerlerde ise genişlik en az on iki virgül sıfır metre olmalıdır. Sanayi bölgelerinde asgari genişlik otuz virgül sıfır metre, akaryakıt istasyonlarında ise kırk virgül sıfır metredir. Parsel derinlikleri de benzer şekilde konutlarda ön bahçesiz nizamda en az on üç virgül sıfır metre olarak belirlenmiştir. Binaların kat adetleri yol genişliğine göre sınırlandırılmıştır. Yol genişliği yedi virgül sıfır metreden az olan yerlerde en fazla iki kat, on iki virgül sıfır ile on beş virgül sıfır metre arasında olan yerlerde en fazla beş kat, elli virgül sıfır metreden geniş yollarda ise en fazla on sekiz kat izni verilir. Her müstakil konutta bulunması gereken asgari piyesler ve alanları da yönetmelikle belirlenmiştir. Bir oturma odası en az on iki virgül sıfır metrekare, yatak odası dokuz virgül sıfır metrekare, mutfak üç virgül otuz metrekare, banyo üç virgül sıfır metrekare ve tuvalet bir virgül yirmi metrekare olmalıdır. Bu asgari ölçülerin altındaki yapılar mevzuata aykırı kabul edilir. Konut, barınma ihtiyacını karşılayan fiziksel bir mekan olmasının yanı sıra heterojen bir yapıya sahiptir. Yani hiçbir konut bir diğeriyle tamamen aynı değildir; bu durum konutun taşınmaz olmasından ve lokasyon farkından kaynaklanır. Konut uzun ömürlü ve dayanıklı bir yatırım aracıdır. İşlem maliyetleri hem mali hem de zaman açısından yüksektir. Konut piyasasında ev sahipleri ve inşaat şirketleri arz tarafını, kiracılar ve konut satın almak isteyenler talep tarafını oluşturur. Finansal kurumlar ise bu iki taraf arasındaki fon akışını sağlar. Konut talebini etkileyen temel faktörler fiyatlar, kredi faiz oranları, gelir düzeyi ve demografik değişimlerdir. Ticari gayrimenkul yatırımları ise daha karmaşık bir belirleyiciler setine sahiptir. Ekonomik büyüklük, kişi başı gayrisafi yurt içi hasıla, kentleşme oranı, borsa likiditesi ve mülkiyet haklarının güvencesi ticari gayrimenkul değerini doğrudan etkiler. Ayrıca vergilendirme oranları, yapı ruhsatı alma kolaylığı, bürokrasi, yolsuzluk düzeyi ve politik istikrar gibi unsurlar yatırım kararlarında belirleyicidir. Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı yani GYO piyasasının gelişmişliği ve döviz kontrolleri de sermaye piyasalarının derinliği açısından ticari gayrimenkul değerlemesinde göz önünde bulundurulmalıdır. Bu verilerin tamamı, bir değerleme uzmanının raporunda analiz etmesi gereken temel bileşenleri oluşturmaktadır. Gayrimenkul piyasalarının derinlemesine analiz edildiği bu ders kapsamında, konut piyasalarından ticari gayrimenkullere, değerleme süreçlerinden en verimli ve en iyi kullanım analizine kadar geniş bir yelpazeyi ele alacağız.
Bölüm 7
Gayrimenkul piyasalarının derinlemesine analiz edildiği bu ders kapsamında, konut piyasalarından ticari gayrimenkullere, değerleme süreçlerinden en verimli ve en iyi kullanım analizine kadar geniş bir yelpazeyi ele alacağız. Konut piyasasının dinamiklerini inceleyerek başlayalım. Konut yatırımları, alternatif yatırım araçlarının yetersiz görüldüğü dönemlerde veya kayıt dışı kaynakların değerlendirilmesi amacıyla sıklıkla tercih edilmektedir. Ancak konut piyasasında işlem maliyetlerinin hem mali hem de zaman açısından oldukça yüksek olduğu gerçeği göz ardı edilmemelidir. Mali maliyetler harçlar, komisyonlar ve vergilerden oluşurken, zaman maliyeti uygun konutun bulunması, taşınma süreçleri ve yasal prosedürlerin tamamlanması için harcanan süreyi kapsamaktadır. Konutun barınma işlevinin ötesinde, ekonomik ve hukuksal güvence sağlama, yatırım aracı olma ve kentsel çevrenin kültürel yapısını oluşturma gibi çok boyutlu işlevleri bulunmaktadır. Konut piyasasının aktörlerini ve fiyat oluşumunu anlamak, değerleme uzmanları için temel bir gerekliliktir. Piyasada talep tarafını konutunu bizzat kullanan ev sahipleri ile kiracılar oluştururken, arz tarafında konutunu kiralayan mülk sahipleri ve inşaat şirketleri yer almaktadır. Finansal kurumlar ise bu iki taraf arasındaki fon akışını sağlayan yardımcı kuruluşlar olarak işlev görür. Konut fiyatları, arz ve talebin dengelendiği noktada belirlenir. Konut talebinin temel belirleyicileri arasında fiyatlar, kredi faiz oranları, gelir düzeyi, gelir dağılımı ve nüfus artışı ile kentleşme gibi demografik faktörler yer almaktadır. Arz tarafında ise fiyatlar ve faiz oranlarının yanı sıra kentleşme hızı ve hükümet politikaları belirleyici rol oynamaktadır. Bu değişkenlerin her biri, değerleme raporlarında pazar analizi bölümünde detaylandırılması gereken unsurlardır. Ticari gayrimenkul yatırımlarına geçtiğimizde, bu yatırımların çok daha karmaşık bir belirleyiciler setine sahip olduğunu görmekteyiz. Ticari gayrimenkul yatırımları; ekonomik faaliyetler, yatırım fırsatları, sermaye piyasalarının derinliği, mevzuat kalitesi, idari süreçlerin zorluğu ve sosyokültürel ortam gibi ana unsurlar çerçevesinde şekillenmektedir. Örneğin, ekonominin büyüklüğü, kişi başı gayrisafi yurt içi hasıla, kentleşme derecesi ve altyapı kalitesi gibi faktörler yatırımları pozitif yönde etkilemektedir. Buna karşın, enflasyon, değer artış kazançlarının vergilendirilmesi, suç oranları, rüşvet ve yolsuzluk gibi unsurlar yatırımları olumsuz etkileyen negatif bileşenlerdir. Sınav hazırlığı sürecinde, döviz kontrollerinin ticari gayrimenkul yatırımları ile ters yönlü, insani gelişimin ise aynı yönlü bir ilişkiye sahip olduğu bilgisine dikkat edilmelidir. Ticari gayrimenkuller içerisinde ofis binalarının sınıflandırılması, değerleme standartları açısından büyük önem taşır. Bina Sahipleri ve Yöneticileri Kuruluşu olan BOMA tarafından yapılan sınıflandırmaya göre ofisler A, B ve C sınıfı olarak üçe ayrılır. A sınıfı ofisler, en prestijli yapılar olup bölge kira ortalamasının çok üzerinde değerlere sahiptir. Bu binalar yüksek kaliteli mimari malzemeler ve son teknoloji ile donatılmıştır. Özellikle A artı olarak nitelendirilen ofisler, azami on yaşında, tek mülkiyetli ve kira değerleri bölge ortalamasının asgari yüzde on beş üzerinde olan, helikopter servisinden şoför teminine kadar lüks hizmetler sunan yapılardır. B sınıfı ofisler ortalama kira bedelleriyle geniş bir kitleye hitap ederken, C sınıfı ofisler yirmi beş yaşın üzerinde, çoklu mülkiyet yapısına sahip ve ortalama kira bedelinin altında hizmet veren binalardır. Alışveriş merkezleri, yani AVM'ler, merkezi bir yönetime ve ortak kullanım alanlarına sahip, içerisinde çeşitli ihtiyaçların karşılandığı işletmelerdir. Mevzuat uyarınca AVM'lerin uyması gereken çok spesifik kurallar bulunmaktadır ve bu kurallar sınav sorularında sıklıkla karşımıza çıkmaktadır. Bir AVM'de satış alanının en az binde beş'i sosyal ve kültürel etkinliklere ayrılmalıdır. Ayrıca, esnaf ve sanatkarlar için toplam satış alanının en az yüzde beş'i oranında yer ayrılması zorunludur. Geleneksel ve kaybolmaya yüz tutmuş meslekler için ise toplam satış alanının en az binde üç'ü oranında yer ayrılmalı ve bu yerlerin kirası rayiç bedelin dörtte birinden fazla olmamalıdır. Örneğin, kırk bin metrekare kiralanabilir alanı olan bir AVM'de rayiç kira metrekare başına seksen Türk Lirası ise, bu özel meslek grubu için ayrılan yüz yirmi metrekarelik alanın aylık kirası en fazla iki bin dört yüz Türk Lirası olarak hesaplanmalıdır. Ayrıca hızlı tüketim malları satışı yapan büyük mağazalarda raf alanının en az yüzde bir'i yöresel ürünlere ayrılmalıdır. Akaryakıt ve otogaz istasyonlarına ilişkin düzenlemeler, mesafe kısıtlamaları ve lisans şartları açısından oldukça katıdır. Şehirlerarası yollarda aynı yönde iki istasyon arasındaki mesafe on kilometreden, şehir içi yollarda ise bir kilometreden az olamaz. Bu mesafelerin tespiti, resmi bir belge olan Asgari Mesafe Tespit Tutanağı ile yapılır ve bu belge lisans başvurusunun ön şartıdır. Konaklama tesisleri ise Turizm Tesislerinin Niteliklerine İlişkin Yönetmelik kapsamında oteller, moteller, tatil köyleri, pansiyonlar, butik oteller ve apart oteller gibi sınıflara ayrılır. Butik otellerin en az on, en fazla altmış odalı olması gerektiği, pansiyonların ise en az üç, en fazla yirmi beş odalı olması gerektiği bilgisi teknik detaylar açısından önemlidir. Motellerin ise yerleşim merkezleri dışında, karayolu güzergahında ve en az on odalı olması şartı aranmaktadır. Gayrimenkul projeleri, Uluslararası Değerleme Standartları kapsamında geliştirme amaçlı mülk olarak tanımlanır. Bu tanım; yeni inşaatları, altyapı geliştirmelerini, mevcut yapıların iyileştirilmesini veya imar planında yüksek yoğunluk için tahsis edilmiş arazileri kapsar. Proje değerlemesi; finansal karlılık analizi, teminatlı borçlanma, vergisel raporlama, ortaklık uyuşmazlıkları ve finansal raporlama gibi amaçlarla gerçekleştirilir. Değerleme uzmanı, projenin hangi aşamada olduğunu ve değerleme amacını net bir şekilde ortaya koymakla yükümlüdür. Değerleme süreci, bir dizi sistematik yöntemi içeren sekiz temel aşamadan oluşur. Bu aşamalar; sorunun tanımlanması, işin kapsamı, verilerin toplanması, verilerin analizi, arazi değerinin tahmini, değerleme yaklaşımlarının uygulanması, değer göstergelerinin uyumlaştırılması ve nihai değerin raporlanmasıdır. Sürecin ilk adımı olan değerleme sorununun tanımlanması; müşterinin belirlenmesi, kullanım amacının tespiti, değer esasının seçimi ve değerleme tarihinin belirlenmesini içerir. Değerleme tarihi ile rapor tarihinin farklı olabileceği, değerlemenin geçmişe dönük veya geleceğe yönelik tahminler şeklinde yapılabileceği unutulmamalıdır. Örneğin, veraset işlemleri için geçmişe dönük, bir inşaatın bitiş tarihi için ise geleceğe yönelik değer takdiri yapılabilir. Değerleme uzmanının, gayrimenkulün tapu kayıtlarındaki tüm şerh, beyan ve tescilleri incelemesi yasal bir zorunluluktur. Bu kayıtlar gayrimenkulün tasarruf yetkisini kısıtlayabileceği için değer üzerinde doğrudan etkilidir. Ayrıca değerleme sürecinde kullanılan varsayımlar ve özel varsayımlar açıkça belirtilmelidir. Özel varsayımlara örnek olarak, henüz tamamlanmamış bir binanın tamamlanmış kabul edilmesi veya kirlilikten arındırılmış olduğu varsayımı verilebilir. İşin kapsamı ise bir sözleşme niteliğindedir ve değerlemeyi gerçekleştirenin kimliği, tarafsızlığı, kullanılacak para birimi ve raporun kullanım kısıtlamaları bu aşamada netleştirilir. Sermaye piyasası mevzuatı dışında hazırlanan bir raporun daha sonra bu mevzuat kapsamındaki bir işlemde kullanılması kabul edilemez bir uygulamadır. Veri toplama aşamasında genel ve özgün veriler olmak üzere iki tür veri seti ile çalışılır. Genel veriler sosyal, ekonomik ve yasal politikaları kapsarken; özgün veriler gayrimenkulün fiziksel ve yasal özelliklerine odaklanır. Pazar analizi ise hedef kitlenin belirlenmesi, arz ve talep tahminlerini içerir. Pazar alanının belirlenmesinde müşterilerin ikamet alanları, ikame gayrimenkullerin konumu ve benzerlik durumları dikkate alınır. Perakende pazar alanının belirlenmesinde kullanılan Reilly yasası, Applebaum müşteri işaretleme tekniği ve Nelson tekniği gibi özel yöntemler sınavda teknik soru olarak karşınıza çıkabilir. Reilly yasası, iki ticaret merkezinin çekim gücünün büyüklükleri ve uzaklıkları ile ilişkili olduğunu savunur. Nelson tekniği ise erişim, fiyat uygunluğu ve fiziksel konfor gibi varsayımlara dayanır. En verimli ve en iyi kullanım analizi, değerleme sürecinin en kritik noktalarından biridir. Bir varlığın potansiyelinin fiziki olarak mümkün, yasal olarak izin verilen, finansal olarak karlı ve azami düzeyde verimli olması gerekir. Bu dört kriter genellikle belirtilen sırayla uygulanır. Bir kullanım finansal olarak karlı olsa bile, eğer yasal olarak izin verilmiyorsa veya fiziki olarak mümkün değilse, en verimli kullanım olarak kabul edilemez. Örneğin, bir arazide kimyevi madde tesisi kurmak en yüksek geliri getirebilir; ancak imar planı buna izin vermiyorsa veya altyapı yetersizse, bu seçenek elenir ve bir sonraki en karlı seçenek olan apartman veya ticari yapı değerlendirmeye alınır. Arazi değerinin tahmini sürecinde, arazinin boş olduğu ve en verimli kullanımda geliştirilmeye hazır olduğu varsayımı genel kabul gören bir yöntemdir. Arazi değeri; beklenti, değişim, arz ve talep, ikame ve denge ilkelerinden etkilenir. Arazi değerlemesinde en yaygın yöntem pazar yaklaşımıdır. Ancak emsal satışların yetersiz olduğu durumlarda çıkartma tekniği, paylaştırma yöntemi veya gelir yaklaşımı yöntemleri kullanılır. Çıkartma tekniğinde, toplam mülk değerinden yapıların amortize edilmiş maliyeti çıkarılarak arazi değerine ulaşılır. Paylaştırma yönteminde ise emsal satışlardan elde edilen arazi değerinin toplam mülk değerine oranı, değerleme konusu mülke uygulanır. Gelir yaklaşımı altındaki arazi artık değeri yönteminde ise, araziye atfedilen net işletme geliri uygun bir kapitalizasyon oranı ile işleme tabi tutulur. Bu yöntemlerin her birinin hangi durumlarda tercih edileceğini bilmek, değerleme uzmanının yetkinliği ve sınav başarısı için elzemdir.
Bölüm 8
Arazi ve buna bağlı mülkiyet haklarının değerlemesi konusunu inceleyerek dersimize devam edelim. Arazi değerlemesi, özünde arazinin geliştirilmesi, başkalarına kiralanması, tarım veya madencilik amacıyla kullanılması gibi hakların yanı sıra topoğrafyasının değiştirilmesi, ifrazı, tevhidi ve üzerinde yapılandırmalara başlanması gibi mülkiyet haklarının değerine odaklanmaktadır. Bir arazinin değerini belirleyen temel unsurlar arasında boyut, biçim, cephe, konum ve manzara gibi fiziki özelliklerin yanı sıra su, kanalizasyon ve elektrik gibi mevcut altyapı olanakları yer almaktadır. Bu noktada sınav açısından kritik bir ilke olan en verimli ve en iyi kullanım kavramına dikkat çekmek gerekir. Arazi değeri daima en verimli ve en iyi kullanımı açısından dikkate alınmalıdır. Arazi üzerinde mevcut yapılandırmalar olsa dahi, değerleme uzmanı araziyi boşmuş ve en ekonomik kullanımda geliştirilmek üzere hazırmış gibi kabul etmelidir. Bu, genel kabul gören bir yöntemdir. Dolayısıyla, emsal bir arsa fiziki açıdan değerleme konusu arsaya benzese bile, eğer boşmuş gibi en verimli ve en iyi kullanıma sahip değilse değerlemede dikkate alınmamalıdır. En verimli ve en iyi kullanım ilkesi, arsa üzerindeki yapılandırmaların mülkün toplam değerine ne kadar katkıda bulunduğuyla doğrudan ilişkilidir. Bazı durumlarda arazi değeri, üzerinde büyük yapılar bulunmasına rağmen toplam mülk değerine eşit olabilir, hatta bu değeri aşabilir. Yapılandırmaların katkısı, mülkün toplam pazar değerinden arazinin pazar değerinin çıkarılmasıyla hesaplanır. Eğer mevcut yapılar mülkün toplam değerine bir katkı sağlamıyorsa ve tarihi bir kıymeti yoksa yıkım kararı gündeme gelebilir. Bu durumda mülkün boş bir arsaya dönüştürülme maliyeti bir zarar olarak görülüp arazi değerinden indirilebilir. Ancak, arazinin en verimli kullanımını yansıtmak adına yapılandırmaların yıkım maliyetinin arazi değerine ilave edildiği durumlar da mevcuttur. Değerleme uzmanları, üzerinde yoğun bina yerleşimi olan gayrimenkullerde bile arazi değerini ayrıca tespit ederler. Pazar ve gelir yaklaşımlarında bu tespit tercihen yapılsa da, maliyet yaklaşımında arazi değerinin ayrı olarak tahmin edilmesi ve raporlanması yasal bir gerekliliktir. Arazi değerinin tahmin edilmesinde kullanılan yöntemleri detaylandıralım. Temel yöntem pazar yaklaşımıdır; ancak alternatif olarak çıkartma tekniği, paylaştırma yöntemi, arazi artık değeri yöntemi, yer kirası kapitalizasyonu ve indirgenmiş nakit akışları yani parselleme yöntemi de kullanılabilir. Pazar yaklaşımında, benzer boş parsellerin satışları incelenir, karşılaştırılır ve gerekli düzeltmeler yapılır. Emsal satışların bulunabildiği durumlarda bu yöntem en yaygın olanıdır. Çıkartma tekniğinde ise, yapılandırmaların amortisman sonrası maliyeti toplam satış fiyatından çıkarılarak arazi değerine ulaşılır. Bu yöntem özellikle arsanın pazar değerinin doğrudan saptanamadığı, binanın değer katkısının az olduğu kırsal bölgelerde veya düşük nüfus yoğunluklu yerlerde tercih edilir. Paylaştırma yönteminde, emsal satışlardan yola çıkarak arazi değerinin mülk değerine oranı tespit edilir ve bu oran değerleme konusu mülke uygulanır. Bu yöntem, boş arazi satışlarının az olduğu durumlarda bir kontrol mekanizması olarak kullanılır. Gelir yaklaşımı kapsamındaki yöntemlere baktığımızda, arazi artık değeri yönteminde, araziye atfedilen net işletme geliri, pazardan türetilen bir arazi kapitalizasyon oranı ile kapitalize edilir. Bu yöntem genellikle en verimli ve en iyi kullanım analizinde alternatifleri sınamak için kullanılır. Yer kirası kapitalizasyonu yönteminde ise, pazardan türetilen bir oran doğrudan yer kirasına uygulanır. Son olarak, parselleme yöntemi olarak da bilinen indirgenmiş nakit akışları yönteminde, arsanın beklenen brüt satış fiyatından tüm maliyetler ve girişimci kârı çıkarılır; kalan net gelirler geliştirme süresi boyunca bugünkü değere indirgenir. Bu yöntem, geliştirme potansiyeli olan boş arazilerde mevcut kullanımın en verimli kullanım olduğu durumlarda uygulanmaktadır. Şimdi değerleme yaklaşımlarının genel uygulanma esaslarına geçelim. Gayrimenkul değerlemesinde pazar, gelir ve maliyet yaklaşımları temel alınır. Bu yaklaşımların tamamı beklenti, ikame ve denge ekonomi ilkelerine dayanmaktadır. Değerleme uzmanı, her duruma uygun tek bir yöntem olmadığını bilerek, görevin amacına, mülkün niteliğine ve verilerin güvenilirliğine göre en uygun yöntemi seçmelidir. Örneğin, maliyet yaklaşımı amortismanı hesaplanamayan çok eski yapılar için uygun olmayabilirken, pazar yaklaşımı çöp toplama tesisleri gibi özgün yapılar için, gelir yaklaşımı ise konutlar için her zaman en doğru sonucu vermeyebilir. Eğer tek bir yöntemin doğruluğuna yüksek güven duyuluyorsa birden fazla yöntem kullanılması zorunlu değildir; ancak yeterli veri yoksa birden fazla yaklaşımın kullanılması ve sonuçların rapor üzerinde açıklanması gerekir. Aktif bir pazardan elde edilen fiyat bilgisi, her zaman değerin en güçlü kanıtı olarak kabul edilir. Pazar yaklaşımını daha derinlemesine incelemek gerekirse, bu yaklaşım gayrimenkulün benzerleriyle karşılaştırılması esasına dayanır. Eğer gayrimenkul yakın zamanda satılmışsa, aktif bir pazarda işlem görüyorsa veya benzer varlıklar için güncel veriler mevcutsa bu yaklaşım önceliklidir. Ancak pazarın durgun olduğu veya verilerin güvenilir olmadığı durumlarda diğer yaklaşımlarla desteklenmesi gerekir. Pazar yaklaşımında karşılaştırma yaparken eşleştirilmiş veri analizi, gruplanmış veri analizi, istatistiksel analiz, grafik analizi ve trend analizi gibi teknikler kullanılır. Ayrıca maliyet analizi ve kira farklarının kapitalizasyonu da düzeltme yapmak için kullanılan veri teknikleri arasındadır. Sınavda bu analiz tekniklerinin isimleri ve hangi amaçla kullanıldıkları sorulabilmektedir. Gelir yaklaşımı ise, gelecekteki nakit akışlarının bugünkü değere dönüştürülmesini sağlar. Gayrimenkulün gelir yaratma kabiliyeti yatırımcı için en önemli unsursa bu yaklaşım ağırlık kazanır. Yatırımcıların risk seviyesine göre getiri beklemeleri bu yaklaşımın temelidir ve genellikle sadece sistematik risk için ek getiri beklenir. Maliyet yaklaşımında ise, bir alıcının mülkü inşa etme maliyetinden daha fazlasını ödemeyeceği ilkesi esastır. Bu yaklaşım, mülkün doğrudan gelir yaratmadığı veya pazarının olmadığı özel durumlarda, örneğin kamu binaları veya özgün sanayi tesislerinde kullanılır. Değerleme sürecinin sonunda ulaşılan farklı değer göstergelerinin uyumlaştırılması ve nihai değer takdiri aşaması gelir. UDS yüz üç standardı uyarınca, raporlarda değer sonuçlarının ve bunlara dayanak olan faktörlerin açıklanması zorunludur. Birden fazla yöntem kullanılmışsa, sonuçların basit bir ortalamasını almak yerine profesyonel bir ağırlıklandırma yapılmalıdır. Bu ağırlıklandırma, en güvenilir veriye sahip olan yönteme daha fazla puan verilmesi sürecidir. Sonuç olarak takdir edilen değer, hesaplanan uç değerlerin arasında yer almalıdır. Kaliteli bir değerleme raporu eksiksiz, hatasız, inandırıcı, tutarlı ve veciz olmalıdır. Raporda gayrimenkulün mevcut durumu, bakım ihtiyaçları ve yasal kısıtlamaları net bir şekilde belirtilmelidir. Gayrimenkul değerleme yöntemlerini tekil ve toplu değerleme olarak ikiye ayırabiliriz. Toplu değerleme, özellikle emlak vergisi gibi uygulamalarda çok sayıda taşınmazın istatistiksel modellerle değerlendirilmesidir. Bu kapsamda yapay sinir ağları, bulanık mantık, coğrafi bilgi sistemleri, destek vektör makineleri ve çok ölçütlü karar analizi gibi ileri teknikler kullanılır. Yapay sinir ağları, insan beyninin çalışma prensibini taklit ederek verideki karmaşık ilişkileri öğrenir ve fiyat tahmini yapar. Bulanık mantık ise kesin olmayan verilerin sağduyulu bir yaklaşımla işlenmesini sağlar. Destek vektör makineleri, veriyi sınıflandırarak en uygun fonksiyonu tahmin ederken; çok ölçütlü karar analizi, birbiriyle çelişen kriterler arasında önceliklendirme yapar. Toplu değerlemede kullanılan diğer yöntemler arasında nominal değerleme, çoklu regresyon ve hedonik değerleme yer alır. Nominal değerleme, taşınmazların özelliklerine göre puanlanması ve bir katsayı ile rayiç bedele dönüştürülmesidir. Çoklu regresyon analizi ise mülkün özelliklerini bağımsız değişken olarak modele dahil eder. Örneğin, bir modelde metrekare, yaş, merkezi ısıtma gibi unsurların fiyat üzerindeki etkisi Türk Lirası bazında hesaplanır. Metin içindeki örneğe göre, yüz kırk metrekare, otuz yaşında, merkezi ısıtmalı, üç. katta, asansörlü, otoparklı, ebeveyn banyolu, gömme dolaplı ve ankastre mutfaklı bir gayrimenkulün değeri yüz seksen dokuz bin altı yüz seksen iki virgül yirmi üç Türk Lirası olarak hesaplanmıştır. Bu tür sayısal örnekler, değişkenlerin değer üzerindeki etkisini anlamak açısından önemlidir. Hedonik değerleme ise büyük veri setlerini kullanarak karakteristik özellikler ile fiyat arasında istatistiksel bir ilişki kurar. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası tarafından yayımlanan konut fiyat endeksleri de bu yöntemleri kullanmaktadır. Tekil değerleme yöntemlerine geri döndüğümüzde, pazar yaklaşımı altında karşılaştırılabilir işlemler yöntemi en sık başvurulan yoldur. Bu yöntemde birim metrekare fiyatı, oda başı fiyat veya mahsul verimi gibi karşılaştırma birimleri kullanılır. Değerleme uzmanı emsal mülkler ile değerleme konusu mülk arasındaki konum, yaş, imar durumu ve pazar koşulları gibi farklılıkları analiz ederek düzeltmeler yapmalıdır. Borsadaki kılavuz emsaller yöntemi ise, gayrimenkulün borsada işlem gören benzerlerinden yola çıkar. Ülkemizde GABORAS gibi oluşumlar bu alandaki veri şeffaflığını artırmayı hedeflemektedir. Gelir yaklaşımı kapsamındaki kira tanımları sınavda sıklıkla sorulmaktadır. Pazar kirası, mülkün serbest piyasada kiralanması sonucu elde edilecek tahmini tutardır. Sözleşme kirası, mevcut bir kontratta yazan gerçek bedeldir. Efektif kira ise, kira ödenmeyen dönemler veya finansal teşvikler düşüldükten sonra kalan net kira rayicidir. Örneğin, aylık kirası beş bin Türk Lirası olan beş yıllık bir sözleşmede, her yılın ilk ayı kira alınmıyorsa, efektif kira bu teşviklerin arındırılmasıyla hesaplanır. Bu tanımlar arasındaki farkları bilmek, gelir projeksiyonlarının doğru yapılması için temel şarttır. Değerleme uzmanı, gelecekteki nakit akışlarını tahmin ederken hem pazar verilerini hem de mevcut sözleşme şartlarını titizlikle analiz etmelidir.
Bölüm 9
Borsadaki kılavuz emsaller yöntemi, geleneksel emsal karşılaştırma yaklaşımına benzemekle birlikte, emsallerin borsada işlem görmesine bağlı olarak bazı temel farklılıklar barındırmaktadır. Uluslararası Değerleme Standartları uyarınca bu yöntemde değerleme ölçütleri ve karşılaştırılabilir kanıtlar değerleme tarihi itibarıyla halihazırda mevcuttur. Ayrıca kamuya açık belgeler üzerinden emsallere ilişkin son derece detaylı bilgilere erişim sağlanabilmektedir. Bu belgelerde sunulan bilgilerin iyi bilinen ve kabul görmüş muhasebe standartları uyarınca hazırlanmış olması, verinin güvenilirliğini artırmaktadır. Türkiye özelinde gayrimenkullerin işlem gördüğü organize bir borsanın henüz tam anlamıyla faaliyete geçmemiş olması nedeniyle bu yöntemin uygulama alanı şimdilik sınırlı kalmaktadır. Ancak Ekim iki bin on sekiz tarihinde kurulan Gayrimenkul Kıymetler Borsası Anonim Şirketi yani GABORAS, bu alanda dönüm noktası niteliğinde bir gelişmedir. GABORAS, büyük veri teknolojisini kullanarak belediye, vergi dairesi, banka, tapu ve mahkeme gibi farklı kurumlardaki verileri birleştirerek şeffaf bir platform sunmayı hedeflemektedir. Bu platform sayesinde aynı taşınmaz için farklı kurumlarca takdir edilen farklı rayiç değerlerin yarattığı bilgi kirliliğinin önüne geçilmesi ve değer haritalarının oluşturulması amaçlanmaktadır. Bu tür borsaların gelişimi, gelecekte borsadaki kılavuz emsaller yönteminin çok daha geniş bir uygulama alanı bulmasını sağlayacaktır. Şimdi gelir yaklaşımına ilişkin yöntemleri daha derinlemesine ele alalım. Gelir yaklaşımı kapsamında çok sayıda uygulama yolu bulunsa da, tüm bu yöntemlerin temelinde gelecekte elde edilecek nakit tutarların bugünkü değere indirgenmesi yatmaktadır. Bu yönüyle tüm gelir odaklı yöntemler aslında İndirgenmiş Nakit Akışları yönteminin birer varyasyonu olarak kabul edilir. Değerleme uzmanı için temel veri, hak sahibi tarafından fiilen elde edilen veya elde edilebileceği tahmin edilen gelirlerdir. Bu gelirler yatırım amaçlı bir gayrimenkulde kira geliri şeklinde ortaya çıkarken, mülk sahibi tarafından kullanılan binalarda eşdeğer bir mekânı kiralamak için katlanılacak varsayımsal bir maliyet tasarrufu olarak değerlendirilebilir. Sınav hazırlık sürecinde kira tanımlamaları arasındaki farkları bilmek büyük önem taşımaktadır. Pazar kirası, istekli bir kiralayan ve kiracı arasında, hiçbir zorlama olmaksızın, bilgili ve basiretli bir şekilde yapılan muvazaasız bir işlem sonucunda tahmin edilen tutardır. Sözleşme kirası ise taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinde belirtilen gerçek tutardır ve pazar kirasından yüksek veya düşük olabilir. Kira analizlerinde dikkat edilmesi gereken bir diğer kavram efektif kiradır. Efektif kira, kira sözleşmesi süresince sunulan finansal teşviklerden arındırılmış net kira rayicini ifade eder. Örneğin, aylık kirası beş bin Türk Lirası olan on bin metrekarelik bir gayrimenkul için beş yıllık sözleşme yapıldığını ve her yılın ilk ayının bedelsiz verildiğini varsayalım. Bu durumda sözleşme kirası yıllık altmış bin Türk Lirası üzerinden metrekare başına altı Türk Lirası olarak hesaplanırken, efektif kira bedelsiz aylar düşüldüğünde yıllık elli beş bin Türk Lirası üzerinden metrekare başına beş virgül beş Türk Lirası olacaktır. Bu ayrım, gayrimenkulün gerçek getiri potansiyelini anlamak açısından kritiktir. Ayrıca sözleşme kirasının pazar kirasını aştığı durumlarda ortaya çıkan kira fazlası ve pazar kirasının sözleşme kirasından yüksek olduğu durumlarda görülen kira açığı kavramları da değerleme raporlarında sıklıkla karşımıza çıkar. Kira fazlası genellikle daha yüksek bir risk barındırdığı için daha yüksek bir oranla kapitalize edilmektedir. Diğer kira türleri arasında, perakende sektöründe yaygın olan ve satış gelirlerinin belli bir yüzdesine dayanan yüzde kira ile asgari kiranın üzerindeki payı ifade eden ciro kirası yer almaktadır. İndirgenmiş Nakit Akışları yani İNA yönteminin uygulama adımlarına geçecek olursak, sürecin belirli bir disiplin çerçevesinde yürütüldüğünü görmekteyiz. İlk adımda gayrimenkulün niteliğine en uygun nakit akışı türü seçilir. Ardından nakit akışlarının tahmin edileceği kesin süre belirlenir ve bu süre için projeksiyonlar hazırlanır. Tahmin süresinin sonundaki devam eden değer yani terminal değer hesaplanarak uygun bir indirgeme oranıyla bugünkü değere getirilir. Nakit akışları reel veya nominal olabileceği gibi, vergi öncesi veya vergi sonrası da olabilir. Reel nakit akışları enflasyonu dışlarken, nominal akışlar enflasyon beklentilerini içerir. Burada dikkat edilmesi gereken en önemli kural, eğer nakit akışları enflasyon içeriyorsa indirgeme oranının da mutlaka aynı enflasyon beklentisini yansıtması gerektiğidir. Ayrıca gayrimenkul değerlemelerinde nakit akışları ve indirgeme oranları genellikle vergi öncesi esasla geliştirilmektedir. Değerleme işlemlerinde para birimi seçimi ve kur çevrim yöntemleri de teknik bir detay olarak karşımıza çıkmaktadır. Eğer değerleme, nakit akışlarının oluşturulduğu fonksiyonel para biriminden farklı bir para birimiyle yapılıyorsa iki yöntem izlenebilir. İlk yöntemde nakit akışları kendi para birimindeki oranla indirgenir ve çıkan bugünkü değer spot kurdan çevrilir. İkinci yöntemde ise nakit akışları bir döviz forward eğrisi kullanılarak değerleme para birimine çevrilir ve o para birimine uygun oranla indirgenir. Güvenilir bir forward eğrisi bulunmadığı durumlarda ilk yöntemin kullanılması esastır. Kesin tahmin süresinin belirlenmesinde ise gayrimenkulün ömrü, verilerin güvenilirliği ve mülkün istikrarlı bir büyüme düzeyine ulaşması için gereken süre dikkate alınır. Eğer gayrimenkul zaten istikrarlı bir kâr düzeyindeyse, kesin tahmin süresi kullanılmadan doğrudan gelir kapitalizasyonu yöntemi uygulanabilir. İndirgenmiş nakit akışları yönteminde devam eden değerin hesaplanması, projenin nihai değerini belirleyen en kritik unsurlardan biridir. Devam eden değerin hesabında en yaygın üç yöntem kullanılmaktadır. Bunlardan ilki olan Gordon büyüme modeli, gayrimenkulün sonsuza kadar sabit bir oranda büyüyeceği varsayımına dayanır ve sadece sınırsız ömürlü varlıklar için uygundur. İkinci yöntem olan pazar yaklaşımı veya çıkış değeri modeli, pazar kanıtlarına dayalı bir kapitalizasyon faktörü kullanır ve hem sınırlı hem sınırsız ömürlü varlıklara uygulanabilir. Üçüncü yöntem olan hurda değer modeli ise sadece ömrünü tamamlamak üzere olan, bozulan yapıdaki gayrimenkuller için tercih edilir. İndirgeme oranının geliştirilmesinde ise Sermaye Varlıklarını Fiyatlama Modeli, Ağırlıklı Ortalama Sermaye Maliyeti veya İç Verim Oranı gibi finansal modellerden yararlanılır. Bu oran paranın zaman değerini ve gayrimenkule özgü riskleri mutlaka yansıtmalıdır. Bazı özel nitelikli gayrimenkuller için kârlar yöntemi adı verilen özel bir yaklaşım benimsenir. Oteller, golf sahaları, restoranlar ve sinemalar gibi mülkün gelir yaratma kabiliyetinin doğrudan işletme faaliyetine bağlı olduğu durumlarda bu yöntem devreye girer. Kârlar yöntemi esas itibarıyla net faaliyet kârının tespitine dayanır. Bu süreçte öncelikle brüt kâr, ardından faaliyet giderleri düşülerek net faaliyet kârı yani faiz, vergi ve amortisman öncesi kâr olan FAVÖK hesaplanır. Eğer gayrimenkulün kira değeri tespit edilmek isteniyorsa, hesaplanan bu net faaliyet kârının yaklaşık yarısı kira bedeli olarak esas alınabilir. Satış değeri için ise bu tutar uygun bir kapitalizasyon oranıyla işleme tabi tutulur. Bu yöntem, binanın sadece belirli bir ticari faaliyet için tasarlandığı durumlarda en sağlıklı sonuçları vermektedir. Maliyet yaklaşımına ilişkin yöntemleri incelediğimizde, karşımıza ikame maliyeti ve yeniden üretim maliyeti olmak üzere iki temel ayrım çıkmaktadır. İkame maliyeti yöntemi, değerleme konusu gayrimenkul ile aynı faydayı sağlayan modern bir eşdeğerin maliyetine odaklanır. Bu yöntem genellikle emsal bulunamadığı veya gelir akışının saptanamadığı durumlarda kullanılır. Süreçte öncelikle arsa değeri, inşaat maliyeti, finansman giderleri ve girişimci kârı gibi tüm maliyetler toplanır; ardından fiziksel, işlevsel ve ekonomik yıpranma payları düşülerek itfa edilmiş ikame maliyetine ulaşılır. Yeniden üretim maliyeti ise gayrimenkulün birebir aynısının üretilmesi için gereken maliyeti ifade eder. Bu yöntem, varlığın aynısının üretilmesinin modern bir eşdeğerinden daha fazla fayda sağladığı veya modern eşdeğer maliyetinin çok yüksek olduğu özel durumlarda tercih edilir. Maliyet yaklaşımında amortisman ve yıpranma paylarının doğru analizi sınav sorularında sıklıkla karşımıza çıkan bir konudur. Fiziksel yıpranma, yaş ve kullanım kaynaklı bozulmaları ifade ederken; işlevsel yıpranma, tasarımın veya teknolojinin demode kalması sonucu oluşan fayda kaybıdır. Dışsal veya ekonomik yıpranma ise gayrimenkul dışındaki mahalli veya genel ekonomik faktörlerden kaynaklanır ve genellikle en son düşülen yıpranma payıdır. Fiziksel ömür, bir yapının rutin bakımlarla onarılamaz hale gelene kadar kullanılabileceği süreyi; ekonomik ömür ise finansal getiri sağlamaya devam edeceği süreyi temsil eder. İşlevsel yıpranma kendi içinde atıl sermaye maliyeti ve atıl işletme maliyeti olarak ikiye ayrılır. Ekonomik yıpranmaya ise bölgedeki arz fazlası veya hammadde tedarikindeki sorunlar örnek gösterilebilir. Gayrimenkul projelerinin değerlemesinde kullanılan bir diğer önemli teknik kalıntı yöntemidir. Bu yöntem pazar, gelir ve maliyet yaklaşımlarının bir sentezi niteliğindedir. Temel mantık, projenin tamamlandıktan sonraki beklenen brüt değerinden, geliştirme maliyetleri ve geliştirici kârının düşülerek arsa veya projenin mevcut halindeki kalıntı değerine ulaşılmasıdır. Kalıntı değeri, nakit akışlarındaki küçük değişikliklere karşı bile son derece duyarlıdır; bu nedenle uygulayıcıların mutlaka duyarlılık analizleri sunması gerekir. Hesaplamalarda tamamlanmış mülk değeri, inşaat maliyetleri, danışmanlık ücretleri, pazarlama maliyetleri, finansman giderleri ve geliştirme kârı gibi unsurlar titizlikle ele alınmalıdır. Özellikle yarıda kalmış projelerin değerlemesinde, geçmişte yapılan harcamaların güncel değerle ilgisi olmadığı, sadece işin tamamlanması için gereken kalan maliyetlerin dikkate alınması gerektiği unutulmamalıdır. Gayrimenkul projelerinde karar verme tekniklerine geçtiğimizde, paranın zaman değerini dikkate almayan statik yöntemlerin başında sermayenin ortalama kârlılık oranı gelmektedir. Bu yöntemde yıllık net kâr, yatırım tutarına oranlanır. Eğer kâr yıllar itibarıyla değişiyorsa, ortalama net kârın ortalama yatırım tutarına bölünmesiyle hesaplama yapılır. Ortalama net kâr, toplam kârın ekonomik ömre bölünmesiyle bulunur. Ortalama yatırım tutarı ise çalışma sermayesi ve hurda değerin toplamına, sabit yatırım tutarı ile hurda değer farkının yarısının eklenmesiyle elde edilir. Bir örnek üzerinden gidecek olursak, on yıllık ömrü olan, toplam yüz yirmi bin Türk Lirası kâr beklenen, bin Türk Lirası çalışma sermayesi, beş bin Türk Lirası hurda değeri ve kırk bin Türk Lirası sabit yatırımı olan bir projenin ortalama net kârı on iki bin Türk Lirası'dir. Ortalama yatırım tutarı ise yirmi üç bin beş yüz Türk Lirası olarak hesaplanır. Bu durumda sermayenin ortalama kârlılık oranı yüzde elli bir çıkmaktadır. Hesaplanan bu kârlılık oranının anlamlı olabilmesi için Ağırlıklı Ortalama Sermaye Maliyeti yani AOSM ile karşılaştırılması gerekir. AOSM, firmanın borç ve özkaynak kaynaklı tüm sermaye maliyetlerinin ağırlıklı ortalamasıdır. Eğer projenin kârlılık oranı AOSM'den büyükse yatırım yapılabilir kararı verilir. AOSM hesaplanırken öz sermayenin değeri, borcun değeri, öz sermaye maliyeti, borcun vergi öncesi maliyeti ve vergi oranı kullanılır. Öz sermaye maliyetinin hesaplanmasında ise genellikle temettü büyüme modeli uygulanır. Örneğin, dört milyon iki yüz bin adet payı olan bir firmanın öz sermaye pazar değeri dört yüz yirmi milyon Türk Lirası ise pay başına değer yüz Türk Lirası'dir. Pay başına sekiz Türk Lirası temettü ödeniyorsa ve büyüme oranı yüzde on iki ise, öz sermaye maliyeti yüzde yirmi virgül doksan altı olarak bulunur. Bu veriler ışığında, borç pazar değeri iki yüz seksen milyon Türk Lirası, faiz oranı yüzde on ve vergi oranı yüzde yirmi iki olan bir firmanın AOSM oranı yüzde on beş virgül yedi olarak hesaplanmaktadır. Bu sayısal değerlerin ve formül bileşenlerinin sınavda hata payı bırakmayacak şekilde öğrenilmesi şarttır. Son olarak, arsa net gelirinin gayrimenkul net gelirinden büyük olduğu durumlarda likidasyon yönteminin kullanıldığını ve burada arsa değerinden yıkım ve temizleme giderlerinin düşüldüğünü belirtmek gerekir.
Bölüm 10
Sermayenin ortalama karlılık oranı konusunu ele alarak dersimize devam edelim. Yatırım projelerinin değerlendirilmesinde kullanılan bu yöntem, yıllık net karın yatırım tutarına oranlanması esasına dayanır. Şayet yatırımın ekonomik ömrü içinde sağlayacağı kar yıllar itibarıyla farklılık gösteriyorsa, bu durumda ortalama net karın ortalama yatırım tutarına bölünmesi gerekmektedir. Ortalama net kar hesaplanırken, yatırımdan sağlanacak toplam kar rakamı yatırımın ekonomik ömrüne bölünür. Ortalama yatırım tutarı ise çalışma sermayesi ile hurda değerin toplamına, sabit yatırım tutarından hurda değerin çıkarılıp ikiye bölünmesiyle elde edilen rakamın eklenmesiyle bulunur. Bu noktada bir örnek üzerinden konuyu somutlaştıralım. On yıllık ekonomik ömre sahip bir projenin toplam karı yüz yirmi bin Türk Lirası, çalışma sermayesi bin Türk Lirası, hurda değeri beş bin Türk Lirası ve sabit yatırım harcaması kırk bin Türk Lirası ise, öncelikle ortalama net karı bulmak için yüz yirmi bin Türk Lirası rakamını on yıla bölerek on iki bin Türk Lirası sonucuna ulaşırız. Ardından ortalama yatırım tutarını hesaplamak için bin Türk Lirası ve beş bin Türk Lirası toplamına, kırk bin Türk Lirası ile beş bin Türk Lirası farkının yarısı olan on yedi bin beş yüz Türk Lirası rakamını ekleriz ve yirmi üç bin beş yüz Türk Lirası sonucunu elde ederiz. Son aşamada on iki bin Türk Lirası tutarındaki ortalama net karı yirmi üç bin beş yüz Türk Lirası tutarındaki ortalama yatırım tutarına oranladığımızda projenin ortalama karlılığının yüzde elli bir olduğu görülmektedir. Yatırım kararı verme sürecinde hesaplanan bu ortalama karlılık oranının ağırlıklı ortalama sermaye maliyeti yani kısa adıyla AOSM ile karşılaştırılması gerekmektedir. AOSM, borç ve özkaynak yatırımcılarının talep ettiği getirilerin ağırlıklı ortalamasını ifade eder ve firmanın toplam sermaye kaynağının maliyet oranını temsil eder. Şayet projenin ortalama karlılık oranı AOSM değerinden büyükse yatırım yapılabilir kararı verilir. Birden fazla alternatif proje mevcutsa, AOSM mukayesesinin yanı sıra ortalama karlılığı en yüksek olan projenin seçilmesi esastır. AOSM hesaplamasında öz sermaye maliyeti ve borç maliyeti vergi avantajı da dikkate alınarak ağırlıklandırılır. Öz sermaye maliyetinin hesaplanmasında genellikle temettü büyüme modeli kullanılır. Bu modelde hissenin bugünkü değeri, hisse başına kar payının öz sermaye maliyeti ile büyüme oranı arasındaki farka bölünmesiyle bulunur. Örneğin, dört milyon iki yüz bin adet payı olan ve toplam pazar değeri dört yüz yirmi milyon Türk Lirası olan bir firmada pay başına pazar değeri yüz Türk Lirası olarak hesaplanır. Eğer firma pay başına sekiz Türk Lirası temettü ödüyor ve yıllık yüzde on iki büyüme öngörülüyorsa, öz sermaye maliyeti yüzde yirmi virgül doksan altı olarak bulunur. Bu veriler ışığında dört yüz yirmi milyon Türk Lirası öz sermaye ve iki yüz seksen milyon Türk Lirası borcu olan, borç faiz oranı yüzde on ve vergi oranı yüzde yirmi iki olan bir firmanın AOSM oranı yüzde on beş virgül yedi olarak hesaplanmaktadır. Sınav açısından bu yöntemin en önemli sakıncasının paranın zaman değerini ve yatırımın ekonomik ömrünü dikkate almaması olduğunu bilmek önem arz etmektedir. Bir diğer yatırım değerlendirme yöntemi olan geri ödeme süresi, bir yatırımın sağlayacağı net para girişinin yatırım tutarını karşılaması için gereken zamanı ifade eder. Yatırımın sağlayacağı net nakit girişleri her yıl aynıysa, yatırım tutarı yıllık net nakit girişine bölünerek süre hesaplanır. Örneğin on bin Türk Lirası yatırım tutarı olan ve her yıl iki bin Türk Lirası nakit girişi sağlayan bir projenin geri ödeme süresi beş yıldır. Ancak nakit girişleri yıllar itibarıyla değişkenlik gösteriyorsa, toplam nakit girişi yatırım tutarına ulaşana kadar yıllık tutarlar toplanır. Yatırım tutarı sekiz bin beş yüz Türk Lirası olan bir projede ilk yıl iki bin Türk Lirası, ikinci yıl üç bin Türk Lirası ve üçüncü yıl üç bin beş yüz Türk Lirası gelir elde ediliyorsa, bu üç yılın toplamı olan sekiz bin beş yüz Türk Lirası yatırım maliyetini tam karşıladığı için geri ödeme süresi üç yıl olarak saptanır. Birden fazla proje arasında seçim yapılırken geri ödeme süresi en kısa olan ve girişimcinin belirlediği azami süreden daha kısa olan proje tercih edilir. Bu yöntemin temel eleştiri noktası, geri ödeme süresinden sonraki nakit akışlarını ve paranın zaman değerini ihmal etmesidir. Buna karşın, uygulanışının kolay olması ve likidite sorunu yaşayan işletmeler için risk azaltıcı bir unsur olması yöntemin avantajları arasında yer alır. Paranın zaman değerini dikkate alan yöntemlerin ilki iskonto edilmiş geri ödeme süresidir. Bu yöntemde nakit girişleri belirli bir iskonto oranıyla bugünkü değerine indirgenir ve yatırım maliyetinin bu bugünkü değerlerle ne kadar sürede karşılanacağı hesaplanır. Paranın zaman değeri işin içine girdiğinde geri ödeme süresinin uzadığı görülmektedir. Örneğin, AOSM oranı yüzde on olan bir projede nakit akışlarının bugünkü değerleri toplamı, nominal değerlerden daha düşük çıkacağı için yatırımın kendini amorti etme süresi daha uzun olacaktır. Gelecekte elde edilecek nakdin bugünkü değeri, iskonto etkisiyle azalacağı için bu durum kaçınılmazdır. Sınavda bu farkın neden kaynaklandığına dair sorularla karşılaşabilirsiniz. Temel sebep, gelecekteki nakit akışlarının bugüne indirgenirken değer kaybetmesidir. Net bugünkü değer yöntemi, modern finansın en temel araçlarından biridir. Bu yöntemde yatırımın ekonomik ömrü boyunca sağlayacağı tüm nakit girişleri ve yapılacak harcamalar, AOSM gibi belirlenmiş bir iskonto oranı üzerinden bugüne indirgenir. Net bugünkü değer, nakit girişlerinin bugünkü değerleri toplamı ile yatırım maliyetinin bugünkü değeri arasındaki farktır. Bir projenin kabul edilebilmesi için net bugünkü değerinin pozitif olması şarttır. Birden fazla proje arasında ise en yüksek pozitif net bugünkü değere sahip olan tercih edilir. İskonto oranı ile net bugünkü değer arasında ters yönlü bir ilişki vardır; yani iskonto oranı arttıkça net bugünkü değer azalır. Bu yöntem paranın zaman değerini ve projenin tüm nakit akışlarını dikkate aldığı için teorik olarak oldukça tutarlıdır. Ancak iskonto oranının belirlenmesindeki sübjektiflik ve AOSM oranının yatırım ömrü boyunca sabit kalacağı varsayımı yöntemin zayıf yönleridir. Karlılık endeksi ise net bugünkü değer formülündeki unsurların birbirine oranlanmasıyla elde edilir. Nakit girişlerinin bugünkü değerleri toplamının yatırım maliyetine bölünmesiyle hesaplanan bu endeks, projenin maliyetinin yüzde kaçı kadar değer yarattığını gösterir. Karlılık endeksi bir'den büyükse net bugünkü değer pozitiftir ve proje kabul edilebilir. Endeks bir'e eşitse net bugünkü değer sıfırdır, bir'den küçükse negatiftir. Alternatif projeler arasında seçim yaparken karlılık endeksi en yüksek olan tercih edilir. Ancak dikkat edilmesi gereken kritik bir husus vardır; karlılık endeksi bir oran olduğu için nakit akışlarının mutlak büyüklüğünü yansıtmaz. Bu durum, bazen karlılık endeksi yüksek olan bir projenin net bugünkü değerinin daha düşük olmasına yol açabilir. Böyle bir çelişki durumunda her zaman net bugünkü değeri yüksek olan proje seçilmelidir çünkü bu yöntem ortakların refahını mutlak tutar olarak artırmayı hedefler. İç verim oranı, bir yatırımın nakit çıkışlarının bugünkü değeri ile nakit girişlerinin bugünkü değerini birbirine eşitleyen, yani net bugünkü değeri sıfır yapan iskonto oranıdır. Bu oran projenin kendi karlılık kapasitesini gösterir. Hesaplama genellikle deneme yanılma veya enterpolasyon yöntemiyle yapılır. Bulunan iç verim oranı firmanın sermaye maliyetinden yani AOSM'den yüksekse proje kabul edilir. Birden fazla proje arasında en yüksek iç verim oranına sahip olan seçilir. Ancak iç verim oranı yönteminin bazı kısıtları mevcuttur. Özellikle nakit akışlarının işaret değiştirdiği durumlarda birden fazla iç verim oranı çıkabilir veya hiç hesaplanamayabilir. Ayrıca bu yöntem, nakit girişlerinin tekrar iç verim oranı üzerinden yatırıma yönlendirileceği varsayımına dayanır ki bu her zaman gerçekçi değildir. Bu varsayımı düzeltmek amacıyla düzeltilmiş iç verim oranı yani MIRR yöntemi geliştirilmiştir. Düzeltilmiş iç verim oranında, nakit girişlerinin AOSM üzerinden projenin sonuna kadar nemalandırılacağı ve bu gelecek değerin yatırımın bugünkü değerine eşitleneceği varsayılır. Bu yöntem, özellikle nakit akışlarının zamanlaması ve büyüklüğü farklı olan projelerin karşılaştırılmasında iç verim oranının yarattığı çelişkileri ortadan kaldırır. Örneğin, iki projenin iç verim oranları farklı sıralamalar sunarken, düzeltilmiş iç verim oranı net bugünkü değer yöntemiyle paralel sonuçlar vererek daha sağlıklı bir karar alma süreci sağlar. Sınavda projeler arasında seçim yaparken bütçe kısıtı varsa, toplam net bugünkü değeri maksimize eden proje kombinasyonlarının seçilmesi gerektiğini unutmamalısınız. Gayrimenkul değerleme uygulamalarına geçecek olursak, pazar yaklaşımı yönteminde emsal karşılaştırmaları esas alınır. Bir arsanın değerini belirlerken emsal arsaların alanları, TAKS ve KAKS gibi imar koşulları ile satış fiyatları incelenir. Toplam inşaat alanı, arsa alanının KAKS oranı ile çarpılmasıyla bulunur. Emsallerin birim metrekare değerleri hesaplandıktan sonra, bu değerlerin ortalaması alınır ve belirlenen sınır kontrolleri uygulanır. Örneğin artı eksi yüzde on beş veya yüzde yirmi gibi sınır kontrolleri dışında kalan uç değerler elenir. Kalan emsallerin ortalaması, değerleme konusu taşınmazın birim değeri olarak kabul edilir ve bu değer taşınmazın toplam inşaat alanı ile çarpılarak nihai satış fiyatı takdir edilir. Bu süreçte imar planındaki fonksiyona göre inşaat alanı yerine inşaat hacmi yani metreküp cinsinden hesaplamalar da yapılabilir. Sanayi alanlarında genellikle toplam inşaat hacmi üzerinden değerleme yapılması daha doğru sonuçlar vermektedir. Değerleme sürecinde zaman düzeltmesi de kritik bir rol oynar. Farklı tarihlerde satılan emsallerin fiyatları, enflasyonist etkilerden arındırılarak bugüne getirilmelidir. Bu işlem basit veya bileşik faiz esasına göre yapılabilir. Ayrıca arsa büyüklüğü, kullanım alanı ve çevre düzenlemesi gibi fiziksel özellikler için de fiyat düzeltmeleri uygulanır. Değerleme konusu mülk ile emsal arasındaki farklar, piyasa koşullarına göre belirlenen birim fiyatlarla çarpılarak emsal bedeline eklenir veya emsal bedelinden çıkarılır. Örneğin, değerleme konusu mülkün arsası emsalden daha büyükse, aradaki farkın bedeli emsal fiyatına eklenerek düzeltilmiş değer bulunur. Tüm bu düzeltmeler sonucunda elde edilen değerlerin ortalaması, mülkün takdir edilen değerini oluşturur. İmar kanununun on sekizinci madde uygulaması sonucunda oluşan parsellerin değerlemesinde ise Düzenleme Ortaklık Payı yani DOP oranı dikkate alınmalıdır. Ham parsel alanından DOP oranı kadar kesinti yapıldıktan sonra kalan tahsis alanı üzerinden inşaat alanı hesaplanır. Bu hesaplamalarda kat adedi, TAKS ve KAKS verileri kullanılarak inşa edilebilir alan netleştirilir. Sınav sorularında genellikle bu veriler tablo halinde sunulur ve sizden belirli bir parselin değerini bulmanız istenir. Adım adım ilerleyerek önce net alanı bulmak, sonra inşaat alanını hesaplamak ve son olarak emsal birim değerlerle sonuca ulaşmak en güvenli yoldur. Son olarak, bina yüksekliği ve bahçe mesafeleri gibi teknik detayların inşaat alanını nasıl etkilediğini inceleyelim. Arka bahçe mesafesi genellikle bina yüksekliğinin yarısı olarak hesaplanır. Kat yükseklikleri ise giriş kat ve normal katlar için farklılık gösterebilir. Bu teknik veriler, parselin derinliğinden ve genişliğinden yapılacak çekme mesafelerini belirleyerek inşaat taban alanını doğrudan etkiler. İnşaat taban alanı ile kat sayısının çarpımı ise toplam inşaat alanını verir. Değerleme uzmanı, tüm bu yasal kısıtlamaları ve piyasa verilerini sentezleyerek en makul piyasa değerine ulaşmayı hedefler. Sınavda bu tür karmaşık hesaplamalarda her bir adımı dikkatle kontrol etmek ve verilen sayısal değerleri hiçbir yuvarlama yapmadan formüllere yerleştirmek başarı için temel şarttır. Sayısal verilerin doğruluğu, finansal analiz ve gayrimenkul değerleme işlemlerinin temelini oluşturmaktadır. Bu nedenle metinde sunulan tüm oranları ve tutarları titizlikle kullanmalısınız. Özellikle AOSM, net bugünkü değer ve iç verim oranı arasındaki kavramsal farkları ve birbirlerine olan üstünlüklerini iyi kavramak, lisanslama sınavlarında karşınıza çıkacak teorik ve pratik soruları doğru yanıtlamanızı sağlayacaktır. Dersimizin bu bölümünde ele aldığımız yöntemler, hem gayrimenkul projelerinin finansal fizibilitesinde hem de taşınmazların pazar değerinin takdirinde kullanılan temel yapı taşlarıdır.
Bölüm 11
Gayrimenkul değerleme esasları dersimizin bu bölümünde, pazar yaklaşımı, gelir yaklaşımı ve maliyet yaklaşımına ilişkin ileri düzey uygulama örneklerini ve bu yöntemlerin sınav formatındaki hesaplama detaylarını ele alacağız. Değerleme uzmanlığı sınavlarında teknik hesaplamalar ve yöntemler arasındaki geçişler kritik önem taşımaktadır. İlk olarak pazar yaklaşımı kapsamında emsal karşılaştırma yönteminin karmaşık bir uygulamasıyla başlayalım. Değerleme konusu bir taşınmazın değerini belirlemek amacıyla çevredeki benzer nitelikli üç adet emsal taşınmazın verileri incelenmektedir. Bu incelemede ortalama kat yüksekliğinin dört virgül sıfır metre, arka bahçe mesafesinin bina yüksekliğinin yarısı kadar olduğu ve sınır kontrolünün artı eksi yüzde yirmi olarak uygulanacağı varsayılmaktadır. Emsal bir için parsel cephesi yirmi beş metre, parsel derinliği kırk metredir. Emsal iki için bu değerler yirmi sekiz metreye kırk iki metre, Emsal üç için otuz metreye otuz sekiz metre ve değerleme konusu olan dört numaralı taşınmaz için kırk bir metreye otuz beş metredir. İmar koşulları incelendiğinde, Emsal bir ve Emsal dört için beş katlı, Emsal iki ve Emsal üç için ise dört katlı bir yapılaşma izni olduğu görülmektedir. İnşaat alanı hesaplanırken parsel cephesinden yan bahçe mesafeleri, derinlikten ise ön ve arka bahçe mesafeleri düşülerek kat sayısı ile çarpılır. Yapılan hesaplamalar sonucunda Emsal bir için inşaat alanı iki bin üç yüz yetmiş beş metrekare, Emsal iki için iki bin beş yüz elli iki metrekare, Emsal üç için iki bin dört yüz metrekare ve Emsal dört için üç bin beş yüz metrekare olarak tespit edilmiştir. Hesaplamanın ikinci aşamasında birim değerlerin belirlenmesi gerekmektedir. Emsal bir için üç yüz bin Türk Lirası satış fiyatı iki bin üç yüz yetmiş beş metrekareye bölündüğünde yüz yirmi altı virgül otuz iki Türk Lirası bölü metrekare birim değerine ulaşılır. Emsal iki için bu değer yüz elli altı virgül yetmiş dört Türk Lirası, Emsal üç için ise yüz dört virgül on yedi Türk Lirası olarak hesaplanmıştır. Bu üç emsalin aritmetik ortalaması alındığında yüz yirmi dokuz virgül sekiz Türk Lirası bölü metrekare sonucuna varılır. Sınav açısından en kritik nokta olan sınır kontrolü aşamasında, bu ortalama değerin yüzde yirmi altı ve üstü hesaplanır. Asgari değer yüz üç virgül yirmi altı Türk Lirası, azami değer ise yüz elli dört virgül doksan Türk Lirası olarak bulunur. Emsal 2nin birim değeri olan yüz elli altı virgül yetmiş dört Türk Lirası bu sınırların dışında kaldığı için hesaplamadan çıkarılmalıdır. Kalan Emsal bir ve Emsal 3ün yeni ortalaması yüz on beş virgül yirmi beş Türk Lirası bölü metrekare olarak belirlenir. Bu birim değer, dört numaralı taşınmazın üç bin beş yüz metrekarelik inşaat alanıyla çarpıldığında taşınmazın nihai değeri dört yüz üç bin üç yüz yetmiş beş Türk Lirası olarak takdir edilir. Bu tür sorularda uç değerlerin elenmesi kuralı sınavda sıklıkla sorgulanmaktadır. Bir diğer uygulama örneğinde, yerleşim alanındaki arsaların değerlemesi üzerinde durulacaktır. Arka bahçe mesafesinin bina yüksekliğinin yarısı olduğu, kat yüksekliğinin giriş katlarda dört metre, diğer katlarda ise üç virgül beş metre kabul edildiği bir senaryoda, Emsal bir arsası için arka bahçe mesafesi yedi virgül yirmi beş metre olarak hesaplanır. Bu hesaplama, giriş katın dört metre ve üzerindeki üç katın toplam on virgül beş metre yüksekliğinin toplamının yarısı alınarak yapılmıştır. Emsal 1in inşaat taban alanı yüz on dört virgül yetmiş beş metrekare, toplam inşaat alanı ise dört kat üzerinden dört yüz elli dokuz metrekaredir. yüz bin Türk Lirası satış değeri bu alana bölündüğünde birim değer iki yüz on yedi virgül seksen yedi Türk Lirası olarak bulunur. Emsal iki için benzer adımlarla arka bahçe mesafesi beş virgül beş metre, toplam inşaat alanı dört yüz elli metrekare ve birim değer iki yüz altmış altı virgül altmış yedi Türk Lirası olarak hesaplanmıştır. Değerleme konusu arsanın inşaat alanı altı yüz elli sekiz metrekare olarak bulunduğuna göre, iki emsalin ortalaması olan iki yüz kırk iki virgül yirmi yedi Türk Lirası ile bu alan çarpıldığında arsa değeri yüz elli dokuz bin dört yüz on üç Türk Lirası olarak tespit edilir. Ticaret bölgelerinde bulunan arsaların değerlemesinde ise toplam inşaat alanı bilgisi esas alınır ve yükseklik verileri genellikle dikkate alınmaz. Toplam inşaat alanı, kat alanı kat sayısı olan KAKS ile arsa alanının çarpımıyla bulunur. Emsal bir için bin sekiz yüz metrekare, Emsal iki için üç bin altı yüz metrekare ve Emsal üç için dört bin metrekare inşaat alanı hesaplanmıştır. Birim metrekare değerleri sırasıyla yetmiş iki virgül yirmi iki Türk Lirası, otuz sekiz virgül seksen dokuz Türk Lirası ve otuz virgül sıfır TLdir. Bu değerlerin ortalaması olan kırk yedi virgül dört Türk Lirası üzerinden yüzde 30luk bir sınır kontrolü uygulandığında, alt sınır otuz iki virgül doksan üç Türk Lirası ve üst sınır altmış bir virgül on beş Türk Lirası olarak belirlenir. Bu durumda Emsal bir ve Emsal üç uç değer oldukları için elenir. Sadece Emsal 2nin birim değeri olan otuz sekiz virgül seksen dokuz Türk Lirası esas alınır. Değerleme konusu taşınmazın üç bin metrekarelik toplam inşaat alanı bu birim değerle çarpıldığında sonuç yüz on altı bin altı yüz yetmiş Türk Lirası olmaktadır. Arsa ve arazi değerlemesinde pazar yaklaşımı kapsamında kullanılan çıkartma yöntemi ve paylaştırma yöntemi de sınav müfredatında önemli bir yer tutar. Çıkartma yönteminde, mülkün toplam satış değerinden, üzerindeki yapıların amortisman uygulanmış maliyeti çıkarılarak arsa değerine ulaşılır. Örneğin, beş yüz yetmiş beş bin TLye satılan bir mülkte yapının inşaat maliyeti iki yüz bin Türk Lirası ve amortisman oranı yüzde seksen ise, yapının amortismanlı maliyeti kırk bin TLdir. Bu tutar toplam değerden çıkarıldığında arsa değeri beş yüz otuz beş bin Türk Lirası olarak hesaplanır. Paylaştırma yönteminde ise emsal satışlardan hareketle arazi değerinin toplam mülk değerine oranı tespit edilir. Eğer bölgedeki konut satış fiyatları iki yüz yetmiş beş bin Türk Lirası ile üç yüz on beş bin Türk Lirası arasında değişiyor ve arsa payı bu değerin yüzde 15i ile yüzde 20si arasındaysa, arsa değeri kırk bir bin iki yüz elli Türk Lirası ile altmış üç bin Türk Lirası aralığında takdir edilir. Gelir yaklaşımı ve yöntemlerine ilişkin uygulamalara geçtiğimizde, kapitalizasyon oranı kavramı merkezi bir rol oynamaktadır. Kapitalizasyon oranı, gayrimenkulün pazar değerinde içerilen sermayenin kapitalize edildiği faiz oranıdır. Bir gayrimenkulün toplam değeri, arsa ve yapı değerlerinin kendi kapitalizasyon oranlarıyla ağırlıklandırılmasıyla bulunur. Net geliri yüz yirmi bin Türk Lirası olan bir taşınmazda arsa değeri beş yüz bin Türk Lirası, arsa kapitalizasyon oranı yüzde on iki ve yapı kapitalizasyon oranı yüzde on dört ise, öncelikle yapının değeri hesaplanmalıdır. Net gelirden arsanın getiri payı olan altmış bin Türk Lirası çıkarıldığında kalan altmış bin Türk Lirası yapının net geliridir. Bu tutar yüzde 14e bölündüğünde yapının değeri dört yüz yirmi sekiz bin beş yüz yetmiş bir Türk Lirası olarak bulunur. Toplam gayrimenkul değeri ise dokuz yüz yirmi sekiz bin beş yüz yetmiş bir TLdir. Bütünleşik kapitalizasyon oranı hesaplanırken ise her bir bileşenin payı ile kendi oranı çarpılarak toplanır. Arsanın payı yüzde kırk, yapının payı yüzde altmış iken oranlar sırasıyla yüzde on ve yüzde on üç ise, bütünleşik oran yüzde on bir virgül sekiz olarak hesaplanır. Yatırım projelerinin değerlendirilmesinde iç verim oranı ve indirgenmiş nakit akımları analizi kullanılmaktadır. İç verim oranı, gelecekteki net nakit akışlarının bugünkü değerini yatırımın maliyetine eşitleyen orandır. Üç yıllık bir yatırım döneminde sırasıyla yüz bin Türk Lirası, yüz elli bin Türk Lirası ve yüz yirmi bin Türk Lirası nakit girişi beklenen bir projede iç verim oranı yüzde sekiz ise, bu akışların bugünkü değerlerinin toplamı olan üç yüz on altı bin dört yüz elli üç virgül yirmi dokuz Türk Lirası yatırım tutarını temsil eder. Bir alışveriş merkezi projesinde ise işletme gelir ve giderlerinin her yıl belirli oranlarda artacağı öngörülüyorsa, her yılın net nakit akışı ayrı ayrı indirgenmelidir. Örneğin, birinci yıl geliri iki milyon Türk Lirası, gideri beş yüz bin Türk Lirası olan ve dördüncü yıl sonunda beş milyon TLye satılması planlanan bir AVMde, yüzde on indirgeme oranı kullanılarak yapılan hesaplamada, dört yıllık işletme sürecinin bugünkü değeri altı milyon beş yüz yedi bin yedi yüz elli iki virgül yirmi TLdir. Satış değerinin bugünkü değeri olan üç milyon dört yüz on beş bin altmış yedi virgül yirmi sekiz Türk Lirası de eklendiğinde yatırımcının ödeyeceği toplam değer dokuz milyon dokuz yüz yirmi iki bin sekiz yüz on dokuz virgül kırk sekiz Türk Lirası olarak bulunur. Gayrimenkulün net işletme geliri hesaplanırken potansiyel brüt gelirden boşluk ve tahsilat kayıpları ile işletme giderleri düşülür. İşletme giderleri; sabit giderler, değişken giderler ve yerine koyma ödeneği olarak üç kategoride ele alınır. Sabit giderler doluluk oranından bağımsızdır, değişken giderler ise dolulukla birlikte değişir. Yerine koyma ödeneği, binanın ekonomik ömrü içinde yenilenmesi gereken bileşenler için ayrılan paydır. Örneğin, yirmi daireli bir apartmanda aylık üç bin Türk Lirası kira geliri elde ediliyorsa, yıllık potansiyel brüt gelir yedi yüz yirmi bin TLdir. Yüzde beş boşluk oranı düşüldükten sonra altı yüz seksen dört bin Türk Lirası efektif brüt gelire ulaşılır. Buradan elli bin Türk Lirası demirbaş, seksen bin Türk Lirası sabit ve yüz bin Türk Lirası değişken giderler çıkarıldığında net işletme geliri dört yüz elli dört bin Türk Lirası olur. Yüzde on iki kapitalizasyon oranıyla bu mülkün değeri üç milyon yedi yüz seksen üç bin üç yüz otuz üç virgül otuz üç Türk Lirası olarak hesaplanır. Direkt kapitalizasyon yöntemi, tek bir yılın gelir beklentisini değer göstergesine dönüştürmek için kullanılır. Bu yöntemde kapitalizasyon oranı toplama yöntemiyle de belirlenebilir. Risksiz faiz oranı yüzde dört, likidite risk primi yüzde iki ve operasyonel risk oranı yüzde üç ise toplam kapitalizasyon oranı yüzde dokuz olur. Yıllık net geliri kırk bin Türk Lirası olan bir taşınmazın bu oranla değeri dört yüz kırk beş bin TLdir. Finansal analizlerde kullanılan borç kapsama oranı ise net işletme gelirinin yıllık borç ödemesine oranıdır. Bu oran mülkün borç ödeme yeteneğini ölçer. Borç kapsama oranı bir virgül bin beş yüz elli yedi, kredi faizi yüzde yirmi ve kredi değer oranı yüzde seksen olan bir mülkte bütünleşik kapitalizasyon oranı bu üç değerin çarpımıyla yüzde on sekiz virgül kırk dokuz olarak bulunur. Brüt kira çarpanı ise gayrimenkul değerinin yıllık brüt kira gelirine oranıdır. Değeri yedi milyon beş yüz bin Türk Lirası olan ve yıllık brüt kirası yedi yüz elli bin Türk Lirası olan bir mülkün brüt kira çarpanı 10dur. Özel mülkiyet haklarından biri olan üst hakkı değerlemesinde genel kural, arsa değerinin üçte ikisinin üst hakkı değerine, üçte birinin ise çıplak mülkiyet değerine ait olduğudur. Ayrıca kalan süre oranı da hesaba dahil edilir. altmış milyon Türk Lirası toplam değeri olan bir arsada kırk dokuz yıllık üst hakkının otuz yılı kalmışsa, üst hakkı değeri altmış milyon Türk Lirası çarpı üçte iki çarpı otuz bölü kırk dokuz formülüyle yirmi dört milyon dört yüz seksen dokuz bin yedi yüz doksan altı Türk Lirası olarak hesaplanır. Tarımsal arazilerde ise değerleme, yıllık net ürün geliri üzerinden yapılır. elli bin metrekarelik bir tarladan dönüm başına beş yüz kilogram mahsul alınıyor ve kilogramı elli kuruştan satılıyorsa, yıllık net gelir on iki bin beş yüz TLdir. Yüzde on kapitalizasyon oranıyla tarlanın değeri yüz yirmi beş bin Türk Lirası olarak tespit edilir. Maliyet yaklaşımı uygulamalarında, yapının yeniden yapım maliyetinden yıpranma paylarının düşülmesi ve arsa değerinin eklenmesi esastır. Fiziksel yıpranma, işlevsel yıpranma ve dışsal yıpranma bu hesaplamada ayrı ayrı değerlendirilir. Bir iş yerinin yıllık net geliri yirmi yedi bin Türk Lirası ve bunun yüzde 80i yapıya aitse, yapının net geliri yirmi bir bin altı yüz TLdir. Yüzde on kapitalizasyon oranıyla yapının değeri iki yüz on altı bin Türk Lirası olur. Eğer yapıda yüzde yirmi fiziksel ve otuz bin Türk Lirası işlevsel yıpranma varsa, yeniden yapım maliyeti üç yüz yedi bin beş yüz Türk Lirası olarak hesaplanır. Başka bir örnekte, yüz elli metrekarelik bir konutun iki yüz elli bin TLlik toplam değerinden, yıpranma sonrası doksan altı bin TLlik yapı maliyet değeri çıkarıldığında yüz elli dört bin TLlik arsa değerine ulaşılır. Arsa birim değeri altı yüz Türk Lirası ise arsa alanının iki yüz elli altı virgül altmış yedi metrekare olduğu sonucuna varılır. Sınavda karşınıza çıkabilecek bir diğer yöntem piyasadan çıkarma yöntemiyle amortisman hesabıdır. Bu yöntemde emsal mülklerin pazar değerlerinden arsa değerleri çıkarılarak amortismanlı yapı maliyetlerine ulaşılır. Emsal bir, iki ve üç için yıllık ortalama amortisman oranları sırasıyla yüzde bir virgül altı, yüzde iki virgül altı ve yüzde üç virgül üç olarak hesaplanmışsa, bu oranların ortalaması olan yüzde iki virgül beş değerleme konusu mülk için esas alınır. on iki yaşındaki bir bina için toplam amortisman oranı yüzde otuz olur. yüz doksan bin TLlik yeniden yapım maliyetinden yüzde otuz amortisman düşüldüğünde yüz otuz üç bin TLlik yapı değerine ulaşılır. doksan beş bin TLlik arsa değeri de eklendiğinde mülkün pazar değeri iki yüz yirmi sekiz bin Türk Lirası olarak takdir edilir. Son olarak, fiziksel yıpranmanın doğrusal olduğu varsayıldığında, yapının toplam ekonomik ömrü ve kalan ömrü arasındaki ilişki, amortisman oranının yaşa bölünmesiyle elde edilen yıllık oran üzerinden kurgulanır. Bu teknik detaylar, değerleme raporlarının doğruluğu ve sınav başarısı için temel teşkil etmektedir.
Bölüm 12
Gayrimenkul değerleme esasları dersimizin bu bölümünde, maliyet yaklaşımına ilişkin karmaşık uygulama örneklerini ve değerleme matematiğinin temel taşlarını detaylı bir şekilde ele alacağız. Gayrimenkul değerleme uzmanlığı sınavlarında sıklıkla karşımıza çıkan maliyet yaklaşımı hesaplamalarında, emsal verilerinden yola çıkarak değerleme konusu mülkün yıpranma payını ve nihai pazar değerini belirlemek kritik bir süreçtir. Bu süreci bir örnek üzerinden inceleyelim. Elimizde üç adet emsal mülk ve bir adet değerleme konusu mülk olduğunu varsayalım. Emsal bir mülkünün pazar değeri iki yüz yirmi bin Türk Lirası, arsa değeri yüz bin Türk Lirası, yeniden yapım maliyeti iki yüz bin Türk Lirası ve yaşı yirmi beş olarak verilmiştir. Emsal iki mülkünün pazar değeri iki yüz bin Türk Lirası, arsa değeri doksan bin Türk Lirası, yeniden yapım maliyeti yüz seksen bin Türk Lirası ve yaşı on beş'tir. Emsal üç mülkünün ise pazar değeri iki yüz elli bin Türk Lirası, arsa değeri yüz on bin Türk Lirası, yeniden yapım maliyeti iki yüz on bin Türk Lirası ve yaşı on'dur. Değerleme konusu mülkümüzün ise arsa değeri doksan beş bin Türk Lirası, yeniden yapım maliyeti yüz doksan bin Türk Lirası ve yaşı on iki olarak belirlenmiştir. Bu veriler ışığında mülkün pazar değerine ulaşmak için öncelikle emsaller üzerinden yıllık ortalama amortisman oranını hesaplamamız gerekmektedir. Emsal bir için hesaplama yaparken, pazar değerinden arsa değerini çıkararak amortisman içeren maliyeti buluruz. iki yüz yirmi bin Türk Lirası eksi yüz bin Türk Lirası işlemi sonucunda yüz yirmi bin Türk Lirası değerine ulaşılır. Yeniden yapım maliyeti olan iki yüz bin Türk Lirası'den bu tutarı çıkardığımızda ise seksen bin Türk Lirası'lik bir amortisman tutarı tespit edilir. Amortisman oranını bulmak için seksen bin Türk Lirası'yi iki yüz bin Türk Lirası'ye böldüğümüzde yüzde kırk oranına ulaşırız. Bu oran yirmi beş yıllık bir süreci kapsadığı için yıllık ortalama amortisman oranı yüzde kırk bölü yirmi beş'ten yüzde bir virgül altı olarak hesaplanır. Aynı işlemleri Emsal iki için tekrarladığımızda, iki yüz bin Türk Lirası pazar değerinden doksan bin Türk Lirası arsa değerini çıkararak yüz on bin Türk Lirası amortismanlı maliyete ulaşırız. yüz seksen bin Türk Lirası yeniden yapım maliyetinden yüz on bin Türk Lirası'yi çıkardığımızda yetmiş bin Türk Lirası amortisman tutarı bulunur. yetmiş bin Türk Lirası bölü yüz seksen bin Türk Lirası işlemiyle yüzde otuz sekiz virgül dokuz amortisman oranı ve bu oranın on beş yıla bölünmesiyle yıllık yüzde iki virgül altı ortalama oran elde edilir. Emsal üç için ise iki yüz elli bin Türk Lirası pazar değerinden yüz on bin Türk Lirası arsa değeri çıkarıldığında yüz kırk bin Türk Lirası'ye ulaşılır. iki yüz on bin Türk Lirası yeniden yapım maliyetinden yüz kırk bin Türk Lirası çıkarıldığında yetmiş bin Türk Lirası amortisman tutarı bulunur. yetmiş bin Türk Lirası bölü iki yüz on bin Türk Lirası işlemiyle yüzde otuz üç virgül üç amortisman oranı ve on yıla bölünmesiyle yıllık yüzde üç virgül üç ortalama oran hesaplanır. Elde ettiğimiz bu üç emsalin yıllık ortalama amortisman oranlarının ortalamasını aldığımızda, yani yüzde bir virgül altı, yüzde iki virgül altı ve yüzde üç virgül üç değerlerini toplayıp üçe böldüğümüzde yüzde iki virgül beş genel ortalamasına ulaşırız. Şimdi bu oranı değerleme konusu mülke uygulayabiliriz. Mülkümüz on iki yaşında olduğu için yüzde iki virgül beş çarpı on iki işlemiyle toplam amortisman oranını yüzde otuz olarak buluruz. Mülkün yeniden yapım maliyeti olan yüz doksan bin Türk Lirası'nin yüzde otuz'u elli yedi bin Türk Lirası amortisman tutarını verir. yüz doksan bin Türk Lirası'den elli yedi bin Türk Lirası'yi çıkardığımızda yapının amortismanlı maliyeti yüz otuz üç bin Türk Lirası olur. Son aşamada bu tutara doksan beş bin Türk Lirası'lik arsa değerini eklediğimizde mülkün toplam pazar değerini iki yüz yirmi sekiz bin Türk Lirası olarak tespit etmiş oluruz. Bu tür sorular sınavda verilerin doğruluğu ve işlem basamaklarının takibi açısından dikkat gerektirmektedir. Bir başka örnekte, yirmi yıl önce yapılmış bir binanın bulunduğu üç yüz bin Türk Lirası değerindeki bir arsayı ele alalım. Binanın yeniden yapım maliyeti beş yüz bin Türk Lirası, gayrimenkulün toplam değeri ise altı yüz bin Türk Lirası olarak verilmiştir. Burada yıllık amortisman oranını bulmak için öncelikle yapının mevcut değerini hesaplamalıyız. Toplam değer olan altı yüz bin Türk Lirası'den arsa değeri olan üç yüz bin Türk Lirası'yi çıkardığımızda yapının değerini üç yüz bin Türk Lirası olarak buluruz. Yapının değeri, yeniden yapım maliyeti çarpı bir eksi amortisman oranı formülüyle ifade edilir. üç yüz bin Türk Lirası eşittir beş yüz bin Türk Lirası çarpı bir eksi amortisman oranı denkleminden amortisman oranını yüzde kırk olarak hesaplarız. Binanın yaşı yirmi olduğu için yıllık amortisman oranı yüzde kırk bölü yirmi'den yüzde iki olarak bulunur. Maliyet yaklaşımında fiziksel yıpranmanın yanı sıra işlevsel yıpranmanın da hesaba katıldığı durumlar mevcuttur. Örneğin, beş yüz metrekare inşaat alanı olan, yeniden yapım maliyeti metrekare başına bin Türk Lirası olan yirmi yaşındaki bir binayı düşünelim. İşlevsel yıpranma tutarı elli bin Türk Lirası, arsa değeri üç yüz bin Türk Lirası ve gayrimenkulün toplam değeri beş yüz bin Türk Lirası'dir. Burada yapının kalan ömrünü bulmak için öncelikle yapının mevcut değerini beş yüz bin Türk Lirası eksi üç yüz bin Türk Lirası işleminden iki yüz bin Türk Lirası olarak belirleriz. Yapı değeri formülüne işlevsel yıpranmayı da dahil ettiğimizde; iki yüz bin Türk Lirası eşittir bin Türk Lirası çarpı beş yüz metrekare çarpı bir eksi amortisman oranı eksi elli bin Türk Lirası denklemini kurarız. Buradan amortisman oranını yüzde elli olarak buluruz. Yaş bölü ömür yöntemi uyarınca, sıfır virgül elli eşittir yirmi bölü toplam ömür denkleminden binanın toplam ekonomik ömrünü kırk yıl olarak hesaplarız. Kalan ömür ise kırk eksi yirmi'den yirmi yıl olacaktır. Sınavda fiziksel ve işlevsel yıpranmanın birbirinden farklı kavramlar olduğunu ve formülde nasıl konumlandırıldığını bilmek büyük önem arz eder. Efektif yaş kavramı da maliyet yaklaşımında karşımıza çıkan bir diğer önemli husustur. yirmi yaşında bir binanın toplam inşaat maliyeti dokuz yüz bin Türk Lirası olsun. Binada doksan bin Türk Lirası tutarında bir yenileme yapılmış ve bu yenileme sonucunda binanın efektif yaşının gerçek yaşından yüzde yirmi beş daha az hale geldiği tespit edilmiştir. Binanın ekonomik ömrü elli yıl ve arsa değeri yüz bin Türk Lirası ise mülkün değerini hesaplayalım. Efektif yaş, gerçek yaş olan yirmi'nin yüzde yetmiş beş'i, yani on beş yıldır. Amortisman oranı on beş bölü elli'den yüzde otuz olarak bulunur. Burada dikkat edilmesi gereken en kritik nokta, yapının amortismanlı maliyeti hesaplanırken yenileme maliyetinin toplam inşaat maliyetinden düşülmesidir. Yani dokuz yüz bin Türk Lirası eksi doksan bin Türk Lirası eşittir sekiz yüz on bin Türk Lirası üzerinden hesaplama yapılır. sekiz yüz on bin Türk Lirası çarpı bir eksi yüzde otuz işlemi sonucunda beş yüz altmış yedi bin Türk Lirası yapı değerine ulaşılır. Bu değere yüz bin Türk Lirası arsa değeri eklendiğinde mülkün toplam değeri altı yüz altmış yedi bin Türk Lirası olarak bulunur. Bazı durumlarda amortisman oranları regresyon analizi yöntemiyle belirlenebilir. Örneğin, yapıların yaşları ile yıpranma oranları arasındaki ilişki Y eşittir sıfır virgül sekiz yüz yirmi üç artı sıfır,03132X denklemiyle ifade ediliyorsa, yirmi yaşındaki bir binanın amortisman oranını bulmak için X yerine yirmi yazarız. Bu işlem sonucunda amortisman oranı yaklaşık sıfır virgül altı yüz yirmi yedi yani yüzde altmış iki virgül yedi olarak bulunur. Eğer yapının yeniden üretim maliyeti yüz yirmi beş bin Türk Lirası ise, birikmiş amortisman yüz yirmi beş bin Türk Lirası çarpı sıfır virgül altı yüz yirmi yedi'den yetmiş sekiz bin üç yüz yetmiş beş Türk Lirası olacaktır. Net yapı değeri ise yüz yirmi beş bin Türk Lirası eksi yetmiş sekiz bin üç yüz yetmiş beş Türk Lirası'den kırk altı bin altı yüz yirmi beş Türk Lirası olarak hesaplanır. Arsa değeri iki yüz elli bin Türk Lirası ise toplam taşınmaz değeri iki yüz doksan altı bin altı yüz yirmi beş Türk Lirası olur. Maliyet yaklaşımında pazar değerine ulaşırken girişimci kârının da dikkate alınması gerekebilir. Pazar değeri; inşaat maliyeti artı girişimci kârı eksi amortisman artı arsa değeri formülüyle hesaplanır. Örneğin, inşaat maliyeti yedi yüz elli bin Türk Lirası, girişimci kârı yüz bin Türk Lirası, amortisman tutarı yüz elli bin Türk Lirası ve arsa değeri dört yüz elli bin Türk Lirası olan bir gayrimenkulün pazar değeri bir milyon yüz elli bin Türk Lirası olarak tespit edilir. Sınavda girişimci kârının maliyet kalemlerine eklendiğini, amortismanın ise düşüldüğünü unutmamak gerekir. Kalıntı yöntemi ise özellikle arsa değerinin tespitinde kullanılan etkili bir yöntemdir. Bir ofis projesi örneğinde, beş bin metrekare toplam inşaat alanına sahip bir projede ofislerin metrekare başına bin Türk Lirası ile kiraya verilebileceği ve yüzde on getiri oranı ile elden çıkarılabileceği öngörülüyorsa, öncelikle proje değeri bulunur. Yıllık toplam kira geliri beş bin metrekare çarpı bin Türk Lirası'den beş milyon Türk Lirası'dir. Bu tutarın yüzde on'a bölünmesiyle elli milyon Türk Lirası toplam proje değerine ulaşılır. İnşaat maliyetleri metrekare başına beş bin Türk Lirası'den toplam yirmi beş milyon Türk Lirası tutmaktadır. Girişimcinin proje değerinin yüzde yirmi'si oranında kâr beklentisi varsa, bu tutar on milyon Türk Lirası'dir. Toplam proje değerinden inşaat maliyetleri ve girişimci kârı düşüldüğünde, yani elli milyon Türk Lirası eksi yirmi beş milyon Türk Lirası eksi on milyon Türk Lirası işlemi sonucunda arsanın kalıntı değeri on beş milyon Türk Lirası olarak hesaplanır. Likidasyon değeri hesaplamalarında ise ekonomik ömrünü tamamlamış mülklerin gelecekteki nakit akışlarının bugünkü değerine odaklanılır. Örneğin, yıllık net geliri otuz bin Türk Lirası olan ve beş yıl daha kullanılabilecek bir mülkte, yüzde beş getiri oranı varsayımıyla gelirin bugünkü değeri yüz yirmi dokuz bin sekiz yüz seksen dört virgül otuz Türk Lirası olarak hesaplanır. beş yıl sonraki iki yüz elli bin Türk Lirası'lik yıkım masrafının bugünkü değeri yüz doksan beş bin sekiz yüz seksen bir virgül elli dört Türk Lirası, beş yıl sonraki yedi yüz elli bin Türk Lirası'lik arsa değerinin bugünkü değeri ise beş yüz seksen yedi bin altı yüz kırk dört virgül altmış iki Türk Lirası'dir. Likidasyon değeri, gelirin bugünkü değerinden yıkım masraflarının bugünkü değerinin çıkarılması ve arsa değerinin bugünkü değerinin eklenmesiyle bulunur. Bu örnekte sonuç beş yüz yirmi bir bin altı yüz kırk yedi virgül otuz sekiz Türk Lirası olacaktır. Dersimizin dördüncü bölümünde değerleme matematiği ve paranın zaman değeri kavramlarını daha teorik bir çerçevede ele alacağız. Paranın değeri zamana göre anlam kazanır; bugün sahip olunan bir Türk Lirası, gelecekte elde edilecek bir Türk Lirası'den daha kıymetlidir. Bunun temel nedenleri paranın derhal sağlayacağı tüketim tatmini, yeniden yatırıma yönlendirilme imkânı ve enflasyonist etkilerdir. Finans teorisinde işletmenin amacı kâr maksimizasyonu değil, değer maksimizasyonudur. Kâr maksimizasyonu yaklaşımı paranın zaman değerini dikkate almazken, değer maksimizasyonu farklı zamanlardaki nakit akışlarını bugünkü değerlerine indirgeyerek karşılaştırır. Örneğin, dört yıl sonunda toplam dört yüz milyon Türk Lirası kâr getiren iki projeden, nakit akışlarını daha erken yıllarda sağlayan proje, paranın zaman değeri ve yeniden yatırım imkânı nedeniyle her zaman daha değerlidir. Faiz kavramı, üretim faktörü olan sermayenin bedelidir ve makroekonomik dengeleri sağlayan temel bir değişkendir. Nominal faiz oranı, reel faiz oranına enflasyon primi, ödenmeme risk primi, likidite risk primi ve vade risk primi eklenerek bulunur. Ödenmeme risk primi, anapara veya faizin vadesinde ödenememe ihtimaliyle; likidite risk primi, varlığın değer kaybı yaşamadan paraya dönüştürülebilme hızıyla; vade risk primi ise sürenin uzamasına bağlı artan risklerle ilgilidir. Reel faiz oranı ise enflasyondan arındırılmış gerçek getiriyi ifade eder. Irving Fisher tarafından geliştirilen formüle göre, bir artı nominal faiz oranı, bir artı beklenen enflasyon oranı ile bir artı reel faiz oranının çarpımına eşittir. Örneğin beklenen enflasyon yüzde altı ve reel faiz yüzde dört ise, nominal faiz oranı basit toplama ile yüzde on değil, Fisher formülüyle yüzde on virgül yirmi dört olarak hesaplanır. Basit faiz hesaplamalarında faiz sadece anapara üzerinden yürütülür ve faize faiz işletilmesi söz konusu değildir. Gelecekteki değer, bugünkü değer çarpı bir artı dönem sayısı ile faiz oranının çarpımı formülüyle bulunur. Örneğin yıllık yüzde on beş faizle on bin Türk Lirası'nin iki yıl sonundaki değeri on üç bin Türk Lirası olacaktır. Bileşik faiz ise paranın zaman değerini tam olarak yansıtan yöntemdir; burada kazanılan faiz anaparaya eklenerek tekrar faiz kazandırır. Gelecekteki değer, bugünkü değer çarpı bir artı faiz oranının dönem sayısı kadar kuvveti alınarak hesaplanır. Aynı örnek bileşik faizle çözüldüğünde, yıllık yüzde yirmi faizle bin Türk Lirası'nin beş yıl sonundaki değeri iki bin dört yüz seksen sekiz virgül otuz iki Türk Lirası olurken, basit faizle bu tutar sadece iki bin Türk Lirası'de kalmaktadır. Efektif faiz oranı, faiz ödemelerinin yıl içinde birden fazla kez yapılması durumunda gerçekte kazanılan yıllık oranı ifade eder. Bir artı efektif faiz oranı, bir artı yıllık nominal faiz oranının ödeme sayısına bölümünün, ödeme sayısı kadar kuvvetine eşittir. Örneğin yıllık nominal faiz yüzde on iken üç ay vadeli, yani yılda dört kez faiz ödemeli bir hesapta efektif faiz oranı yüzde on virgül otuz sekiz olarak gerçekleşir. Sınavda nominal faiz ile efektif faiz arasındaki bu farkın, faiz ödeme sıklığı arttıkça açıldığına dikkat edilmelidir. Eşit zaman aralıklarında yapılan eşit ödemeler serisine anüite denir. Süreli anüitelerde belirli bir vade varken, süresiz anüitelerde ödemelerin sonsuza kadar devam edeceği varsayılır. Bir kredinin bugünkü değeri, taksit tutarı çarpı bir eksi, bir bölü bir artı faiz oranının dönem sayısı kadar kuvveti, tümünün faiz oranına bölünmesiyle bulunur. Eğer ödemeler belirli bir süre sonra başlıyorsa, bu gecikme süresi de iskontolama işlemine dahil edilmelidir. Süresiz anüiteler genellikle hisse senedi değerlemesinde temettü indirgeme modellerinde kullanılır. Kâr paylarının sabit kalacağı varsayılan büyümesiz modelde hisse değeri, kâr payının özsermaye maliyetine bölünmesiyle bulunur. Kâr paylarının sabit bir oranda büyüyeceği varsayılan Gordon Büyüme Modeli'nde ise hisse değeri, beklenen kâr payının, özsermaye maliyeti ile büyüme oranı arasındaki farka bölünmesiyle hesaplanır. Örneğin kırk beş Türk Lirası kâr payı ödeyen, yüzde yirmi özsermaye maliyeti ve yüzde iki büyüme oranı olan bir hissenin değeri kırk beş virgül dokuz Türk Lirası bölü sıfır virgül on sekiz işleminden iki yüz elli beş Türk Lirası olarak tespit edilir. Son olarak, kredi geri ödeme tabloları veya itfa tabloları, eşit taksitlerin içindeki anapara ve faiz bileşenlerini dönemler itibarıyla gösterir. Taksit tutarı belirlenirken anüite formülünden yararlanılır. on bin Türk Lirası tutarında, yıllık yüzde yirmi dört faizli, aylık ödemeli ve bir yıl vadeli bir kredide aylık faiz oranı yüzde iki olarak alınır. Anüite formülü uygulandığında aylık taksit tutarı dokuz yüz kırk beş virgül altmış Türk Lirası olarak hesaplanır. Bu taksit tutarı her ay sabit kalmakla birlikte, içindeki faiz payı azalan anapara bakiyesi üzerinden hesaplandığı için zamanla azalırken, anapara ödeme payı zamanla artmaktadır. Sınavda itfa tablolarının mantığını ve taksit tutarı hesaplamayı bilmek, finansal yönetim ve değerleme sorularında başarı sağlamak adına elzemdir.
Bölüm 13
İşletme değerlemesi ve sermaye piyasası araçlarının fiyatlandırılması süreçlerinde sıklıkla başvurulan yöntemlerden biri olan temettü indirgeme modelini ele alarak dersimize başlayalım. Bu model, bir işletmenin gelecekte ortaklarına dağıtacağı varsayılan kâr paylarının bugünkü değerine indirgenmesi esasına dayanır. En temel yaklaşım olan büyümesiz temettü indirgeme modelinde, kâr payı tutarlarının sonsuza kadar sabit kalacağı varsayılır. Bu durumda hisse senedinin bugünkü değeri, dönemsel kâr payı tutarının özsermaye maliyetine bölünmesiyle hesaplanır. Formülasyon aşamasında P sıfır işletmenin beher hissesinin bugünkü değerini, D harfi dönemsel kâr payını, k harfi ise özsermaye maliyetini temsil etmektedir. Bu noktada geometrik serilerin özelliğinden faydalanılarak formül, P sıfır eşittir D bölü k şeklinde basitleştirilir. Sınav hazırlığı kapsamında şu örneği incelemek yerinde olacaktır. Devamlı olarak yılda kırk beş Türk Lirası kâr payı ödeyeceği taahhüt edilen bir hissenin, özsermaye maliyetinin yüzde yirmi olduğu bir konjonktürdeki değerini hesaplamak gerekirse, kırk beş rakamını sıfır virgül yirmi oranına böleriz. Bu işlem sonucunda hissenin değeri iki yüz yirmi beş Türk Lirası olarak bulunur. Kâr payı tutarlarının sonsuza kadar sabit bir büyüme oranı ile artacağı varsayıldığında ise Gordon Büyüme Modeli olarak da bilinen sabit büyümeli temettü indirgeme modeli devreye girer. Bu modelde formüle g harfi ile temsil edilen sabit büyüme oranı eklenir. Basitleştirilmiş formül, P sıfır eşittir D sıfır çarpı bir artı g bölü k eksi g şeklini alır. Burada dikkat edilmesi gereken husus, pay kısmındaki değerin bir sonraki dönemin beklenen kâr payı olan D bir değerine eşit olmasıdır. Konuyu somutlaştırmak adına şu örneği ele alalım. Son kâr payı ödemesi kırk beş Türk Lirası olarak gerçekleşen bir hissenin, özsermaye maliyetinin yüzde yirmi ve kâr payı büyüme oranının yüzde iki seviyesinde sabit olduğu bir durumda değeri nedir? Hesaplamada pay kısmına kırk beş çarpı bir virgül iki yazılarak kırk beş virgül doksan rakamı elde edilir. Payda kısmında ise sıfır virgül yirmi değerinden sıfır virgül iki çıkarılarak sıfır virgül on sekiz bulunur. kırk beş virgül doksan rakamının sıfır virgül on sekiz değerine bölünmesiyle hisse değeri iki yüz elli beş Türk Lirası olarak hesaplanır. Bu iki model arasındaki fark ve büyüme oranının paydada maliyetten çıkarılması hususu sınavlarda teknik bir ayrıntı olarak karşımıza çıkabilmektedir. Finansal matematik uygulamalarının bir diğer önemli ayağını geri ödeme tabloları oluşturmaktadır. Anüite hesaplamaları kapsamında, bankalardan kullanılan kredilerin itfa süreçleri bu tablolar aracılığıyla takip edilir. Bir krediye ilişkin ödenen eşit tutarlı taksitlerin bugünkü değerlerinin toplamı, her zaman alınan kredi miktarına eşit olmalıdır. Taksitler hem anapara hem de faiz ödemelerini bünyesinde barındırır. Dönemler itibarıyla anapara ve faiz tutarlarını ayrıntılı gösteren bu çizelgelere itfa tablosu, geri ödeme tablosu veya borç amortismanı tablosu adı verilir. Bir bankadan on bin Türk Lirası tutarında, yıllık yüzde yirmi dört faizle, aylık eşit taksit ödemeli ve bir yıl vadeli kredi kullanıldığını varsayalım. Öncelikle aylık faiz oranını bulmak için yıllık yüzde yirmi dört değerini on iki aya böleriz ve aylık yüzde iki oranına ulaşırız. Taksit tutarını belirlemek için bugünkü değer formülünü kullandığımızda, on bin Türk Lirası eşittir A çarpı bir eksi bir bölü bir artı sıfır virgül iki üzeri on iki bölü sıfır virgül iki denklemi kurulur. Bu işlem sonucunda aylık taksit tutarı dokuz yüz kırk beş virgül altmış Türk Lirası olarak tespit edilir. Geri ödeme tablosunun oluşturulması sürecinde belirli bir hiyerarşi takip edilir. İlk olarak ilgili dönemin faiz tutarı, bir önceki dönemin anapara bakiyesi ile dönemsel faiz oranının çarpılmasıyla bulunur. Örneğin ilk ay için on bin Türk Lirası çarpı yüzde iki işlemiyle iki yüz Türk Lirası faiz hesaplanır. Ardından anapara tutarı, toplam taksit tutarından faiz tutarının çıkarılmasıyla elde edilir. dokuz yüz kırk beş virgül altmış Türk Lirası taksit tutarından iki yüz Türk Lirası faiz çıkarıldığında ilk ayın anapara ödemesi yedi yüz kırk beş virgül altmış Türk Lirası olur. Son olarak yeni bakiye, önceki bakiyeden ödenen anaparanın düşülmesiyle bulunur. Bu sistemde ilerleyen dönemlerde faiz yükü azalırken, ödenen anapara miktarı artış gösterir. Bu hesaplama yöntemine azalan bakiyeler sistemi denilmektedir. Sınav açısından kritik bir bilgi olarak, herhangi bir dönemdeki anapara bakiyesinin, kalan tüm taksitlerin bugünkü değerine eşit olduğunu belirtmek gerekir. Örneğin sekizinci ay sonunda kredi kapatılmak istenirse, kalan dört taksitin bugünkü değeri hesaplanarak üç bin altı yüz virgül elli yedi Türk Lirası rakamına ulaşılır ki bu rakam tablodaki sekizinci ay bakiye değerine tam olarak karşılık gelir. Kredilerin itfa edilme biçimleri, tüketicinin ödeme kabiliyetine göre farklı modellerde yapılandırılabilir. Kredinin vade sonunda tamamen sıfırlandığı durumlara tam amortizasyon denir. Ancak taksitleri düşük tutmak amacıyla vade sonunda toplu bir ödeme planlanmışsa bu durum kısmi amortizasyon olarak adlandırılır. Örneğin on bin Türk Lirası kredide vade sonunda beş bin Türk Lirası toplu ödeme yapılacaksa, taksit tutarı hesaplanırken bu beş bin Türk Lirası'nin bugünkü değeri başlangıçtaki on bin Türk Lirası'den düşülür ve kalan tutar üzerinden taksit hesaplanır. Bu senaryoda aylık taksit beş yüz yetmiş iki virgül seksen Türk Lirası'ye gerilemektedir. Eğer aylık taksitler sadece faiz tutarını karşılıyorsa ve anapara ödemesi hiç yapılmıyorsa, buna anaparasız amortizasyon veya sadece faiz ödemeli amortizasyon denir. Bu durumda on bin Türk Lirası kredi için aylık taksit iki yüz Türk Lirası olur ve vade sonunda yine on bin Türk Lirası anapara ödenmesi gerekir. En riskli model ise negatif amortizasyondur. Burada aylık taksit faiz tutarının bile altındadır. Örneğin taksit elli virgül seksen sekiz Türk Lirası olarak belirlenirse, ödenemeyen faiz ana borca eklenir ve bakiye sürekli artarak vade sonunda on iki bin Türk Lirası gibi bir rakama ulaşır. Bu dörtlü ayrım ve her birinin faiz tutarı ile ilişkisi sınav sorularında sıklıkla test edilmektedir. Gayrimenkul finansmanı alanında erken ödeme uygulamaları ve buna bağlı tazminat hesaplamaları da büyük önem taşır. Sabit faizli konut kredilerinde tüketici, vadesinden önce borcun tamamını veya bir kısmını kapatabilir. Mevzuat gereği, erken ödeme tazminatı, erken ödenen anapara tutarının kalan vadesi otuz altı ayı aşmayan kredilerde azami yüzde bir, otuz altı ayı aşan kredilerde ise azami yüzde iki olarak uygulanabilir. Bu oranlar sınavda doğrudan bilgi sorusu olarak gelebilir. Bir örnek üzerinden ilerleyecek olursak, yüz bin Türk Lirası tutarında, aylık yüzde bir faizli ve yüz yirmi ay vadeli bir kredide otuz. taksit tarihinde on üç bin yedi yüz elli Türk Lirası erken ödeme yapıldığını düşünelim. Öncelikle o dönemin faizi olan sekiz yüz elli dört virgül elli dokuz Türk Lirası tahsil edilir. Kalan on iki bin sekiz yüz doksan beş virgül kırk bir Türk Lirası ana borçtan düşülür. Erken ödeme tazminatı ise, bu ödemeden o ayın normal anapara taksiti düşüldükten sonra kalan tutar üzerinden hesaplanır. Eğer ödeme taksit tarihinden önce yapılırsa, geçen gün sayısı kadar faiz işletilir ve kalan tutar üzerinden tazminat hesaplanır. Finansal kuruluşların kredi portföylerini menkul kıymetleştirme amacıyla satmaları durumunda, kredilerin defter değeri ile pazar değeri arasındaki farklar ortaya çıkar. Pazar değeri, kalan nakit akışlarının güncel piyasa faiz oranları üzerinden bugünkü değerine indirgenmesiyle bulunur. Piyasa faizleri yükseldiğinde, sabit faizli kredilerin pazar değeri defter değerinin altına düşer. Örneğin yıllık yüzde yirmi faizli elli milyon Türk Lirası'lik bir portföyde, piyasa faizleri yüzde yirmi dört'e çıkarsa, bir yıl sonraki defter değeri kırk sekiz milyon iki yüz kırk dokuz bin dokuz yüz seksen iki virgül yetmiş yedi Türk Lirası iken pazar değeri kırk iki milyon altı yüz yirmi iki bin altmış dört virgül altmış iki Türk Lirası'ye geriler. Bu durum banka için bir zarar anlamına gelir. İşte bu faiz oranı riskinden korunmak için değişken faizli krediler bir alternatif olarak sunulur. Değişken faizli kredilerde faiz oranı, belirli bir piyasa endeksine eklenen marj oranı ile her yıl veya dönem başında güncellenir. Böylece faiz riski tüketiciye yansıtılmış olur. Benzer şekilde enflasyona endeksli kredilerde de bakiye, TÜFE gibi bir endeksle güncellenerek yeni taksitler kalan vade üzerinden hesaplanır. Sabit faizli krediler içbükey bir amortizasyon yapısı sergilerken, değişken ve endeksli krediler daha karmaşık ve dışbükey şablonlar oluşturabilir. Gayrimenkul piyasaları ve kurumları konusuna geçiş yapacak olursak, bu piyasanın konut, ofis, perakende, tarım, sanayi ve konaklama gibi alt segmentlerden oluştuğunu görmekteyiz. Değerleme uzmanı için bu piyasaların döngüselliğini anlamak kritiktir. Gayrimenkul piyasa döngüsü dört aşamadan oluşur. İlk aşama canlanma veya düzelme dönemidir. Bu dönemde boşluk oranları azalmaya başlar ve arz talep dengesi gözetilir. İkinci aşama gelişme ve büyüme dönemidir. Güçlü talep, düşük boşluk oranları ve yükselen kira değerleri bu dönemin karakteristiğidir. Üçüncü aşama arz fazlası dönemidir. Boşluk oranları artmaya, kira artışları yavaşlamaya başlar. Son aşama ise durgunluk veya küçülme dönemidir. Talebin çok düşük, stokun ise çok fazla olduğu bu dönemde kira değerleri düşer ve kapitalizasyon oranları yükselir. Piyasada gerçekçi olmayan beklentilerle fiyatların ekonomik temellerden koparak hızla artmasına ise köpük oluşumu denir. Köpüğün sönmesi, konut fiyatlarının ani düşüşüne, teminat değerlerinin erimesine ve nihayetinde ekonomik durgunluğa yol açabilir. Arsa piyasasında değerleme yapılırken imar durumu, konum ve cephe özellikleri en temel araştırma konularıdır. İmar planı notları, inşa edilebilecek yapının fonksiyonu ve toplam inşaat alanı netleştirilmelidir. Özellikle tercihli veya karma imar fonksiyonlarında en iyi ve en verimli kullanım analizi yapılmalıdır. Emsal araştırmasında arsa sınırları ve geometrik şekli, ulaşım akslarına mesafesi ve altyapı olanakları titizlikle incelenmelidir. Konut piyasasında ise demografik yapı, hane halkı gelir düzeyleri ve ipotekli kredi faiz oranları belirleyici faktörlerdir. Ofis piyasasında değerleme uzmanı, bölgedeki boşluk oranlarını, kiracı kalitesini ve binanın teknik donanımını analiz etmelidir. Perakende piyasasında ise AVM'ler gibi organize yapılar ön plandadır. Burada ticari bölgenin nüfusu, hane başına düşen gelir ve erişim maliyetleri gibi unsurlar piyasa çekiciliğini belirler. Tarım piyasası, toprağın verimliliği ve kullanım şekline göre oldukça spesifik bir alandır. Mevzuatımızda tarım arazileri mutlak tarım arazisi, özel ürün arazisi, dikili tarım arazisi ve marjinal tarım arazisi olarak dört ana gruba ayrılır. Mutlak tarım arazisi, bitkisel üretim için hiçbir sınırlaması olmayan en verimli arazilerdir. Özel ürün arazileri, sadece belirli bitki türlerinin yetiştirilebildiği alanlardır. Dikili tarım arazileri, üzerinde çok yıllık ağaç ve çalı formunda bitkilerin bulunduğu arazilerdir. Marjinal tarım arazileri ise sadece geleneksel toprak işlemeli tarıma uygun olan alanlardır. Ayrıca araziler sulama durumuna göre kuru ve sulu tarım arazisi olarak ikiye ayrılır. Emlak vergisi mevzuatında ise kıraç, taban ve sulak olmak üzere üç cins ve verim gücüne göre dört sınıf ayrımı mevcuttur. Tarımsal araziler üzerindeki mandıra, depo, sera ve un değirmeni gibi yapılar entegre nitelikte olmayan tarımsal amaçlı yapılar olarak kabul edilir. Değerleme sürecinde toprak türleri, su hakları, iklim ve topoğrafya verileri mutlaka istatistiki olarak desteklenmelidir. Son olarak endüstriyel piyasayı ele alalım. Bu segmentte fabrikalar, imalathaneler ve lojistik merkezleri yer alır. Fabrika değerlemesinde tesisin üretim konusu, makine ekipman parkuru ve özel amaçlı inşa edilmiş olması dikkate alınmalıdır. Erişim imkânları, yükleme boşaltma kapasitesi, sanayi sitesi içinde yer alıp almadığı ve kamyon manevra alanlarının yeterliliği değerleme raporunda mutlaka yer bulmalıdır. Lojistik amaçlı gayrimenkullerde ise kara, hava, deniz ve demir yolları ile olan bağlantı noktalarının stratejik önemi büyüktür. Bölgedeki benzer yapıların doluluk oranları ve kira kabiliyeti, endüstriyel mülkün pazar değerini doğrudan etkileyen unsurlar arasındadır. Bu kapsamlı piyasa analizleri, gayrimenkul değerleme uzmanının raporunda sunduğu değer takdirinin dayanaklarını oluşturur. Sınavda her bir piyasa türü için geçerli olan bu spesifik analiz kriterleri ve yasal tanımlamalar soru potansiyeli taşımaktadır. Özellikle tarım arazilerinin sınıflandırılması ve kredi itfa modelleri arasındaki farklar üzerinde hassasiyetle durulması tavsiye edilir.
Bölüm 14
Tarım arazilerinin korunması ve planlanmasına dair mevzuat hükümleri çerçevesinde tarımsal amaçlı yapıların kapsamını belirlemek gayrimenkul değerleme süreci açısından büyük önem taşımaktadır. Bu kapsamda entegre nitelikte olmayan hayvancılık ve su ürünleri üretim ve muhafaza tesisleri ile bu tesisler için zorunlu olan müştemilat yapıları tarımsal amaçlı yapılar sınıfında değerlendirilmektedir. Ayrıca mandıralar, üreticinin bitkisel üretime bağlı olarak elde ettiği ürünler için ihtiyaç duyacağı yeterli boyut ve hacimdeki depolar, un değirmenleri, tarım alet ve makinelerinin muhafazasında kullanılan sundurmalar ve çiftlik atölyeleri de bu grupta yer almaktadır. Seralar ve tarımsal işletmede üretilen ürünün özelliği itibarıyla hasattan sonra iki saat içinde işlenmediği takdirde kalite ve besin değeri kaybı söz konusu olan ürünlerin işlenmesi için kurulan tesisler de tarımsal amaçlı yapı kabul edilmektedir. Tarım ve Orman Bakanlığı tarafından tarımsal amaçlı olduğu kabul edilen diğer entegre nitelikte olmayan tesisler de bu tanıma dahildir. Tarım arazilerini kullananların toprağın ekolojik, bitkisel üretim, sosyo ekonomik ve endüstriyel işlevlerinin bozulmaması amacıyla mevzuatın öngördüğü tedbirleri alma yükümlülüğü bulunmaktadır. Bu durum değerleme uzmanının arazi üzerindeki kısıtlamaları ve yükümlülükleri analiz etmesini zorunlu kılar. Tarımsal arazilerle ilgili değerleme çalışmalarında uzmanlar tarafından titizlikle araştırılması gereken belirli unsurlar bulunmaktadır. Bu unsurların başında toprak türleri ve su hakları gelmektedir. Toprağın verimliliği ve sulama imkanları arazinin ekonomik değerini doğrudan belirleyen temel faktörlerdir. Ayrıca bölgenin iklim özellikleri, arazinin topoğrafik yapısı, üzerinde yetiştirilen ürünler ve hayvan varlığı da analiz edilmelidir. Mevcut arazi kullanımı, ulaşım imkanları ve bölgedeki çiftlik işletmelerinin ortalama büyüklüğü piyasa analizi için kritik verilerdir. Çevresel hususlar da bu süreçte göz ardı edilmemelidir. Değerleme uzmanı toprağın ve ürünün verimliliği kadar aşınmanın gelecekteki verimlilik üzerindeki etkilerini ve sulama için yeraltı su rezervlerinin tahminine ilişkin istatistiki verileri de incelemelidir. Çevre yasalarına ve doğal yaşamı koruma girişimlerine aşina olmak değerleme raporunun doğruluğu açısından sınavda da karşınıza çıkabilecek önemli bir yetkinlik alanıdır. Endüstriyel piyasa analizlerine geçtiğimizde bu kapsamda fabrikalar, imalathaneler gibi üretim tesisleri ile depo ve antrepo gibi lojistik merkezlerinin yer aldığını görmekteyiz. Akaryakıt istasyonları, limanlar ve havaalanları gibi lojistik amaçlı gayrimenkuller de bu kategoriye dahil edilebilir. Fabrika ve imalathane değerlemesinde en temel husus bu yapıların üretime dayalı ve özel bir amaç için inşa edilmiş olmasıdır. Değerleme uzmanı fabrikanın niteliğini ve üretim konusunu endüstriyel özellikleri bakımından değerlendirmelidir. Fabrika değeri tespit edilirken üretimi gerçekleştiren tüm makine ve ekipmanlar da sürece dahil edilebilir. Bir üretim tesisinin değerlemesinde tesisin erişim, yükleme ve boşaltma olanakları ile bağlantı noktaları gibi teknik detaylar incelenmelidir. Ofis alanları ile üretim ve yönetim kısımlarının alansal oranlarının yeterliliği de önemli bir kriterdir. Tesisin bir sanayi sitesi veya organize sanayi sitesi içinde yer alıp almadığı ve bu alanın sunduğu olanaklardan yararlanma oranı değer üzerinde etkilidir. Park oranı, kamyon manevra alanları, mülkün kira kabiliyeti, binanın tipi ve yapı sınıfı gibi unsurlar da analiz edilmelidir. Ayrıca konumun risk durumu ile kara, hava, deniz ve demir yolları ile olan bağlantıları ve bölgedeki benzer yapıların doluluk oranları mutlaka dikkate alınmalıdır. Depolarla ilgili değerleme çalışmalarında ise işlevsel faydaların maksimize edilmesi esastır. Bu noktada erişim imkanları, açık alanlar, tavan yüksekliği ve döşeme yük kapasitesi gibi yapısal özellikler ön plana çıkar. Nem ve ısı kontrolleri, mal kabul ve sevk tesisleri ile yangından korunma sistemleri de deponun değerini etkileyen unsurlardır. Akaryakıt istasyonlarının değerlemesinde ise yasal ve saha araştırmaları büyük önem arz eder. Piyasa analizlerinde istasyonun günlük satış kapasitesi, pompa adası ve tabanca adedi, depo ve tank kapasiteleri ile LPG satış imkanları incelenmelidir. Bölgenin ticari yoğunluğu, istasyonun önünden geçen caddenin araç trafiği ve karşı şeritten giriş çıkış imkanı gibi lokasyon özellikleri değerin belirlenmesinde belirleyicidir. Ayrıca mülk üzerindeki intifa hakkı süresi, ulaşım ve altyapı olanakları ile kullanılan malzeme kalitesi de raporlanmalıdır. Konaklama tesisi piyasasında her tesis türü farklı bir müşteri kitlesine hitap ettiği için talep analizleri farklılık gösterir. Havaalanı otelleri kısa süreli konaklamalara odaklanırken butik oteller hem turistik hem de iş amaçlı seyahat edenleri hedefleyebilir. Konaklama tesislerinin değerlemesinde tesisin büyüklüğü, oda ve fiyat yapısı, genel dekorasyon ve fiziksel görünüş ile yönetim kalitesi dikkate alınır. Bir otel zincirine bağlılık, piyasa yöresinin niteliği, sunulan konfor unsurları ve oda başına düşen gelir rakamları analiz edilmelidir. Özel amaçlı gayrimenkuller olarak nitelendirdiğimiz okullar, resmi binalar, golf sahaları, kongre merkezleri, sinema ve tiyatro salonları, ibadet yerleri ve stadyumlar için ise farklı değerleme yöntemleri uygulanır. Bu tür mülklerde benzer ürün kategorisindeki literatürün taranması, pazar verilerinin aranması, işletmeciler ve uzman emlak danışmanlarıyla görüşülmesi gerekebilir. Ayrıca projenin mimar ve mühendisleriyle görüşülerek bina planlarının ve metrajların gözden geçirilmesi doğru değer tespiti için gereklidir. Gayrimenkul piyasalarında faaliyet gösteren kurumları finansal kuruluşlar, gayrimenkul üreticileri, kamu kurumları ve meslek örgütleri olarak sınıflandırabiliriz. Finansal kuruluşların merkezinde konut finansmanı kuruluşları yer alır. Konut finansmanı tüketicilere konut edinmeleri amacıyla kredi kullandırılması, konutların finansal kiralama yoluyla kiralanması veya sahip olunan konutların teminatı altında kredi kullandırılması işlemlerini kapsar. Konut finansmanı kuruluşları ise bankalar ile Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu tarafından uygun görülen finansal kiralama, finansman ve tasarruf finansman şirketleridir. Bankalar tasarruf sahiplerinden topladıkları fonları ödünç verme ve mali işlemlerde kullanan temel finansman kurumlarıdır. Faaliyetlerine göre ticari, yatırım ve kalkınma bankaları olarak ayrılırlar. Ticari bankalar mevduat ve katılım bankaları şeklinde gruplandırılırken mevduat bankaları kendi nam ve hesabına mevduat kabul eder. Katılım bankaları ise özel cari ve katılma hesapları yoluyla fon toplar. Kalkınma ve yatırım bankaları mevduat kabul etmezler ancak kredi kullandırma ve sermaye piyasası ihraçlarına aracılık etme gibi uzmanlaşmış görevleri yerine getirirler. Türkiye de gayrimenkul finansmanı genel olarak evrensel bankacılık modeliyle yürütülmekte olup ipotek bankaları henüz mevcut değildir. Finansal kiralama şirketleri fabrika, ofis binaları ve iş makineleri gibi yatırım mallarının edinilmesinde orta ve uzun vadeli kredi sağlayan kurumlardır. Finansal kiralamada malın mülkiyeti kira süresince şirkette kalırken her türlü risk ve fayda kiracıya aittir. Konut finansmanı faaliyetinde bulunacak finansal kiralama şirketlerinin bünyelerinde özel risk yönetimi birimleri kurmaları ve uygun personel istihdam etmeleri zorunludur. Finansman şirketleri ise mal ve hizmet alımı için doğrudan satıcıya ödeme yaparak tüketicileri kredilendiren kuruluşlardır. Tasarruf finansman şirketleri ise faizsiz finansman esaslarına göre çalışır. Müşterilerin konut, taşıt veya iş yeri ihtiyaçları için öncelikle tasarruf etmelerine aracılık ederler. Bu sistemde doğrudan nakit kullandırımı yoktur; tahsisat için belirli bir tasarruf tutarına ve süresine ulaşılması gerekir. Tasarruf fon havuzu varlıkları şirketin diğer hesaplarından ayrı tutulur ve bu varlıklar haczedilemez, rehnedilemez veya iflas masasına dahil edilemez. Bu koruma mekanizması tasarruf sahiplerinin haklarını güvence altına almak için getirilmiş kritik bir düzenlemedir. Sermaye piyasası kurumları arasında gayrimenkul yatırım ortaklıkları yani GYO lar merkezi bir öneme sahiptir. GYO lar gayrimenkullere, projelere ve gayrimenkule dayalı haklara yatırım yapmak üzere anonim şirket şeklinde kurulan kurumlardır. Yatırımcılar bu sayede yüksek değerli gayrimenkullerin kira ve değer artış kazançlarından faydalanabilirler. Bir şirketin GYO olabilmesi için belirli şartları taşıması gerekir. Kuruluşta başlangıç sermayesinin, dönüşümde ise ödenmiş sermaye ve öz sermayesinin her birinin bir milyar beş yüz milyon Türk Lirası den az olmaması şarttır. Eğer ortaklık münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan bir portföy işletecekse bu asgari tutar iki milyar iki yüz elli milyon Türk Lirası olarak uygulanır. Sermaye miktarı üç milyar Türk Lirası den az ise payların en az yüzde on unun nakit karşılığı çıkarılması gerekir. Sermaye üç milyar Türk Lirası ve üzerinde ise nakit karşılığı çıkarılması gereken kısım üç yüz milyon Türk Lirası dir. Altyapı GYO ları için bu tutar iki yüz yirmi beş milyon Türk Lirası olarak belirlenmiştir. Bu sayısal sınırların sınav sorularında doğrudan sorulabileceğini unutmamak gerekir. GYO ların kuruluş ve faaliyet esaslarına dair diğer önemli bir kural ise halka arz yükümlülüğüdür. Çıkarılmış sermayenin en az yüzde yirmi beş inin halka arz edilmesi veya nitelikli yatırımcıya satılması taahhüt edilmelidir. Altyapı GYO larında eğer ortaklardan biri en az yüzde yirmi paya sahip bir kamu kurumu ise başlangıç sermayesi yüz on iki milyon beş yüz bin Türk Lirası olarak uygulanabilir ancak sermaye artırımı ile çıkarılmış sermayenin asgari iki milyar iki yüz elli milyon Türk Lirası ye ulaşması zorunludur. GYO lar portföylerine alacakları binalar için yapı kullanma izni almış ve kat mülkiyeti tesis etmiş olmalıdır. Ancak kira geliri elde etme amacıyla kullanılan otel, hastane, fabrika gibi yapılarda yapı kullanma izninin bulunması ve tapudaki niteliğin mevcut duruma uygun olması yeterlidir. Yapı kayıt belgesi alınmış olması da yapı kullanma izni şartını karşılar. GYO lar portföylerine üzerinde ipotek veya değerini etkileyecek takyidat bulunan gayrimenkulleri dahil edemezler. Ancak mülkiyeti ortaklığa ait olmayan ipotekli arsalar üzerinde proje geliştirilecekse ipotek bedeli arsa değerinin yüzde elli sini geçmemeli ve toplam aktifin yüzde on unu aşmamalıdır. GYO ların yatırım sınırlamaları da sınavın en teknik konularından biridir. Ortaklıklar aktif toplamlarının en az yüzde elli bir ini gayrimenkuller, projeler ve gayrimenkule dayalı haklardan oluşturmak zorundadır. Altyapı GYO larında bu oran en az yüzde yetmiş beş tir. Yabancı gayrimenkullere ve iştiraklere yapılabilecek yatırım oranı ise aktif toplamının en fazla yüzde kırk dokuz u ile sınırlandırılmıştır. Vadeli mevduat veya katılma hesaplarına yapılabilecek yatırım ise aktif toplamının yüzde on unu geçemez. Ayrıca portföydeki arsa ve arazilerin alımından itibaren beş yıl geçmesine rağmen proje geliştirilmemişse bu varlıkların oranı aktif toplamının yüzde yirmi sini aşmamalıdır. GYO ların yapamayacağı işler arasında mevduat toplamak, ticari, sınai veya zirai faaliyetlerde bulunmak ve inşaat işlerini bizzat üstlenmek yer alır. Ayrıca otel, hastane veya alışveriş merkezi gibi mülkleri ticari maksatla bizzat işletemezler; bu hizmetleri işletmeci şirketlerden almaları zorunludur. Kredi verme yasağı ve ilişkili taraflara karşılıksız borç verme yasağı da temel kurallar arasındadır. Borçlanma kapasitesi açısından GYO lar öz sermayelerinin beş katına kadar kredi kullanabilirler. Bu sınırın hesaplanmasında finansal kiralama borçları ve gayri nakdi krediler de dikkate alınır. Gayrimenkul sertifikası ve varlık teminatlı menkul kıymet ihraç etme yetkileri de bulunmaktadır. Değerleme yükümlülüğü ise GYO lar için vazgeçilmez bir kuraldır. Gayrimenkullerin portföye alınması, satılması, kiraya verilmesi veya kira sözleşmelerinin yenilenmesi aşamalarında Sermaye Piyasası Kurulu tarafından listeye alınmış bağımsız bir gayrimenkul değerleme kuruluşuna değerleme yaptırılması zorunludur. Ayrıca portföyde yer alan ve son üç ay içinde rayiç değeri tespit edilmemiş varlıkların yıl sonu değerlerinin tespiti de zorunlu bir işlemdir. Bu değerleme raporlarının Uluslararası Değerleme Standartlarına uygun olarak hazırlanması yasal bir gerekliliktir. GYO ların faaliyette bulunma haklarını kaybetmemeleri için belirlenen sürelerde halka arz başvurularını yapmaları ve portföy sınırlamalarına uyum sağlamaları hayati önem taşımaktadır. Bu kuralların ihlali durumunda ortaklığın GYO statüsünü kaybetmesi söz konusu olabilir. Sınav hazırlığınızda bu sayısal oranları ve faaliyet yasaklarını bir bütün olarak ele almanız başarı şansınızı artıracaktır. Özellikle altyapı GYO ları ile standart GYO lar arasındaki sermaye ve portföy oranı farklarına dikkat etmeniz gerekmektedir. Bu iki yapı arasındaki ayrım sınavda sıklıkla çeldirici olarak kullanılmaktadır. Gayrimenkul piyasalarındaki bu kurumsal yapı ve düzenlemeler sektörün şeffaf ve güvenilir bir şekilde işlemesini sağlamak amacıyla oluşturulmuştur. Her bir kurumun yetki ve sorumluluklarını bu çerçevede değerlendirmek gerekir.
Bölüm 15
Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının faaliyetlerine ilişkin yasal çerçeveyi ve bu kurumların uymakla yükümlü olduğu sınırlamaları incelemeye devam ediyoruz. Ortaklıkların yatırım portföylerine dair önemli bir kısıtlama, yabancı varlıklarla ilgilidir. Münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ortaklıklar dışında kalan ortaklıklar, yabancı gayrimenkuller ve yabancı sermaye piyasası araçları ile iştiraklere aktif toplamının en fazla yüzde 49u oranında yatırım yapabilirler. Bu oran, portföy çeşitlendirmesi yapılırken dikkate alınması gereken yasal bir sınırdır. Ortaklıkların ticaret siciline tescil edildiği tarihten itibaren bu düzenlemelere uyum süreci başlar. Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının yapamayacakları işler, sermaye piyasası mevzuatı açısından kritik bir öneme sahiptir ve sınav sorularında sıklıkla karşımıza çıkmaktadır. Bu ortaklıklar mevduat veya katılım fonu toplayamazlar ve bu sonucu doğuracak hiçbir işlem yapamazlar. İzin verilen işlemler haricinde ticari, sınai veya zirai faaliyetlerde bulunmaları yasaktır. En önemli kısıtlamalardan biri de inşaat işlerine ilişkindir. Ortaklıklar, gayrimenkullerin veya altyapı projelerinin inşaat işlerini hiçbir şekilde kendileri üstlenemezler; bu amaçla personel ve ekipman edinemezler. Ancak yürütülen projelerin kontrol işleri dâhili olarak yürütülecekse, bu amaçla istihdam edilen personel bu yasağın kapsamı dışındadır. Ayrıca otel, hastane, alışveriş merkezi gibi gayrimenkulleri ticari maksatla işletemezler ve bu amaçla personel istihdam edemezler. Kendi personeli aracılığıyla başka kuruluşlara proje geliştirme, kontrol veya mali fizibilite gibi hizmetler vermeleri de yasaklanmıştır. Finansal faaliyetler noktasında gayrimenkul yatırım ortaklıklarının kredi verme yetkisi bulunmamaktadır. Sermayesine yüzde yüz oranında iştirak ettikleri bağlı ortaklıkları dışındaki ilişkili taraflarına, bir mal veya hizmet satımına dayanmayan borç veremezler. Harcamaların belgeye dayandırılması ve piyasa rayicine uygun olması esastır; rayiçten bariz farklılık gösteren komisyon ödemeleri yapılamaz. Ayrıca sürekli olarak kısa vadeli gayrimenkul alım satımı yapmaları da mevzuat gereği engellenmiştir. Ortaklıkların borçlanma limitleri ise öz sermaye ile ilişkilendirilmiştir. Ortaklıklar, hesap dönemi sonunda hazırlayıp kamuya açıkladıkları konsolide olmayan veya bireysel finansal tablolarında yer alan öz sermayelerinin beş katı kadar kredi kullanabilirler. Bu limit hesaplanırken finansal kiralama borçları ve gayri nakdi krediler de dikkate alınır. İhraç edilecek borçlanma araçları için belirlenen limitlerden kullanılan bu krediler düşülür. Değerleme hizmetleri, gayrimenkul yatırım ortaklıklarının şeffaflığı ve varlık yönetimi için temel teşkil eder. Ortaklıklar, portföye varlık dâhil edilmesi, çıkarılması, kiralanması, kira sözleşmelerinin yenilenmesi ve ipotek kabul edilmesi gibi işlemlerde Sermaye Piyasası Kurulu tarafından listeye alınmış bağımsız bir gayrimenkul değerleme kuruluşuna değerleme yaptırmak zorundadır. Bu değerlemeler Uluslararası Değerleme Standartlarına göre gerçekleştirilir. Ayrıca portföyde yer alan ve son üç ay içinde rayiç değeri tespit edilmemiş varlıkların yıl sonu değerlerinin tespiti de zorunludur. Projelerin inşaatına başlanabilmesi için yasal prosedürlerin uygunluğu ve belgelerin tamlığı da bu kuruluşlarca tespit edilmelidir. Ekspertiz değerleri ile işlem değerleri arasındaki farklar, kamuyu aydınlatma yükümlülüğü doğurur. Alım işlemlerinde ekspertiz değerinden daha yüksek, satım ve kiralama işlemlerinde ise ekspertiz değerinin yüzde 95inden daha düşük bir bedel esas alınırsa, bu durumun özel durum açıklaması ile kamuya duyurulması ve ilk genel kurulda ortaklara bilgi verilmesi zorunludur. Ciro üzerinden yapılan kira sözleşmelerinde karşılaştırma hesap dönemi sonunda yapılır. Uzun süreli kiralama sözleşmelerinde ise beş yıllık dönemler itibarıyla kira ekspertiz değerleri güncellenmelidir. Eğer bir hesap dönemi sonunda elde edilen kira bedeli, ekspertiz değerinin yüzde 95inin altında kalırsa, bu durumun da kamuya açıklanması gerekir. Tek kiracısı olan gayrimenkullerde de beş yıllık toplam kira bedeli üzerinden benzer bir yüzde doksan beş eşiği kontrol edilir. Değerleme kuruluşlarının seçimi ve rotasyonu konusunda da katı kurallar mevcuttur. Ortaklıklar, her yılın ilk ayı içerisinde o yıl çalışacakları değerleme kuruluşlarını yönetim kurulu kararıyla belirlemeli ve kamuya açıklamalıdır. Bir gayrimenkul değerleme kuruluşundan aynı varlık için üst üste en fazla üç yıl hizmet alınabilir. üç yıllık süre dolduğunda, aynı kuruluştan tekrar hizmet alınabilmesi için en az iki yıl geçmesi zorunludur. Değerleme raporlarının hazırlanma süreci de kısıtlıdır; çalışmanın bitişi ile rapor tarihi arası beş iş gününü geçemez ve rapor iki iş günü içinde ortaklığa teslim edilmelidir. Vergi düzenlemeleri gayrimenkul yatırım ortaklıkları için iki bin yirmi beş yılı itibarıyla önemli değişiklikler içermektedir. bir Ocak iki bin yirmi beş tarihinden itibaren yüzde on oranında yurt içi asgari kurumlar vergisi uygulaması başlayacaktır. Ayrıca kurumlar vergisi istisnasından yararlanabilmek için ortaklıkların taşınmazlardan elde ettikleri kazançların en az yüzde 50sini, beyanname verme süresini izleyen ikinci ayın sonuna kadar dağıtmaları zorunlu hale getirilmiştir. Bu kar dağıtımı şartı yerine getirilmezse kazançlar yüzde otuz oranında kurumlar vergisine tabi tutulacaktır. Gayrimenkul portföyüne ilişkin alım satım ve satış vaadi sözleşmeleri damga vergisinden istisna iken, tapu müdürlüklerindeki alım satım işlemleri için herhangi bir tapu harcı istisnası bulunmamaktadır. Gayrimenkul yatırım fonları, nitelikli yatırımcılardan toplanan kaynaklarla inançlı mülkiyet esaslarına göre yönetilen, tüzel kişiliği bulunmayan mal varlıklarıdır. Ancak bu fonlar, tapu ve ticaret sicili işlemleriyle sınırlı olmak üzere tüzel kişiliğe sahip kabul edilirler. Fon portföyüne gayrimenkuller, gayrimenkule dayalı haklar, TOKİ ve belediye projeleri, gayrimenkul yatırım ortaklığı payları ve belirli şartları taşıyan anonim ortaklık payları dâhil edilebilir. Fon toplam değerinin en az yüzde 80inin gayrimenkul yatırımlarından oluşması zorunludur. Üzerinde ipotek veya takyidat bulunan varlıkların oranı ise fon toplam değerinin yüzde 30unu aşamaz. Fonun kurulmasını takip eden bir yıl içinde portföy değerinin en az iki yüz elli milyon Türk Lirası büyüklüğe ulaşması yasal bir zorunluluktur. Gayrimenkul yatırım fonlarının yönetiminde de belirli yasaklar mevcuttur. Fonlar gayrimenkul projesi geliştiremez ve inşaat işlerini üstlenemezler; ancak TOKİ, İller Bankası ve belediye projeleri bu yasağın istisnasını oluşturur. Fon portföyünden sürekli kısa vadeli alım satım yapılamaz ve yurt dışında gayrimenkul faaliyeti yürütülemez. Türev araçlar sadece korunma amacıyla kullanılabilir ve bu işlemlerden kaynaklanan açık pozisyon tutarı fon toplam değerinin yüzde 20sini geçemez. Fonların değerleme esasları gayrimenkul yatırım ortaklıkları ile büyük benzerlik gösterir. Aynı şekilde değerleme kuruluşu rotasyonu için üç yıl hizmet ve iki yıl ara verme kuralı burada da geçerlidir. Değerleme raporları on yıl boyunca saklanmalıdır. Gayrimenkul portföy yönetim şirketleri, münhasıran bu fonları yönetmek üzere kurulan anonim ortaklıklardır. Bu şirketlerin yönetim yapısında gayrimenkul yatırımları konusunda en az beş yıl tecrübeli üyelerin bulunması ve genel müdürün Sermaye Piyasası Faaliyetleri Düzey üç Lisansına sahip olması şarttır. Ayrıca bünyelerinde gayrimenkul değerleme lisansına sahip bir uzmanın yer aldığı en az üç kişilik bir yatırım komitesi oluşturulmalıdır. Sektördeki diğer bir önemli kurum olan ipotek finansmanı kuruluşları ise konut ve varlık finansmanı kapsamında varlıkları devralmak, yönetmek ve bunlar karşılığında menkul kıymet ihraç etmek amacıyla kurulurlar. Ülkemizde bu alanda faaliyet gösteren Birleşik İpotek Finansmanı Anonim Şirketi, elli milyon Türk Lirası sermaye ile kurulmuştur. Konut ve varlık finansmanı fonları, inançlı mülkiyet esaslarına göre kurulan ve tüzel kişiliği olmayan yapılardır. Bu fonlar bankalar, finansal kiralama şirketleri ve ipotek finansmanı kuruluşları tarafından kurulabilir. Fon portföyüne tüketici kredileri, finansal kiralama alacakları ve TOKİnin taksitli satışlarından doğan alacaklar dâhil edilebilir. Varlık kiralama şirketleri ise münhasıran kira sertifikası ihraç etmek amacıyla kurulur. Bu şirketler esas sözleşmelerinde belirtilen faaliyetler dışında hiçbir ticari işle uğraşamazlar ve sahip oldukları varlıklar üzerinde üçüncü kişiler lehine ayni hak tesis edemezler. Kira sertifikaları itfa edilinceye kadar bu varlıklar haczedilemez ve iflas masasına dâhil edilemez. Son olarak gayrimenkul üretimi noktasında Toplu Konut İdaresi, yani TOKİ, merkezi bir rol oynamaktadır. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığına bağlı olan bu idare, yurt içi ve yurt dışında proje geliştirmek, konut ve altyapı uygulamaları yapmak ve konut sektörüyle ilgili şirketlere iştirak etmekle görevlidir. TOKİnin projeleri, gayrimenkul yatırım fonları ve ortaklıkları için önemli bir yatırım enstrümanı ve yasal istisna alanı oluşturmaktadır. Sınav hazırlık sürecinde, bu kurumların birbirleriyle olan ilişkilerini ve özellikle sayılan yüzde seksen, yüzde otuz ve iki yüz elli milyon Türk Lirası gibi eşik değerleri dikkatle not etmeniz gerekmektedir.
Bölüm 16
Varlık kiralama şirketlerinin kuruluş esasları ve faaliyet sınırları ile dersimize başlayalım. Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemelerine göre, yüzde elli bir veya daha fazlası doğrudan Hazine ve Maliye Bakanlığına ait olan ortaklıklar varlık kiralama şirketi kurucusu olabilirler. Varlık kiralama şirketleri, kısa adıyla VKŞ ler, Sermaye Piyasası Kurulu tarafından uygun görüş verilen esas sözleşmelerinde belirtilen faaliyetler dışında herhangi bir ticari faaliyetle uğraşamazlar. Bu şirketlerin sahip olduğu varlıklar ve haklar üzerinde, esas sözleşmede izin verilenler hariç olmak üzere, üçüncü kişiler lehine hiçbir ayni hak tesis edilemez. Ayrıca bu varlık ve haklar üzerinde kira sertifikası sahiplerinin menfaatlerine aykırı bir şekilde tasarrufta bulunulması yasaklanmıştır. VKŞ ler her ne ad altında olursa olsun kredi kullanamaz ve borçlanamazlar. Sahip oldukları varlık ve hakları, esas sözleşmede belirtilen faaliyetlerin yürütülmesi dışında kullanmaları da mevzuat gereği mümkün değildir. Sınav açısından kritik bir nokta olan varlıkların korunması hususuna değinelim. Kira sertifikaları itfa edilinceye kadar, varlık kiralama şirketi portföyünde yer alan varlıklar ve haklar, ihraççının yönetiminin veya denetiminin kamu kurumlarına devredilmesi halinde dahi teminat amacı dışında tasarruf edilemez, rehnedilemez, teminat gösterilemez. Bu varlıklar, kamu alacaklarının tahsili amacı da dahil olmak üzere haczedilemez, iflas masasına dahil edilemez ve bunlar hakkında ihtiyati tedbir kararı verilemez. Bu koruma zırhı, kira sertifikası yatırımcılarının haklarını güvence altına almak için getirilmiş temel bir düzenlemedir. Gayrimenkul üreticileri başlığı altında en önemli kurum olan Toplu Konut İdaresini, yani TOKİ yi inceleyelim. TOKİ, iki bin dokuz yüz seksen beş sayılı Toplu Konut Kanunu ile özerk Toplu Konut Fonuna sahip, genel idare dışında Toplu Konut ve Kamu Ortaklığı İdaresi Başkanlığı adı ile kurulmuştur. Kurumun tarihsel gelişimine baktığımızda, bin dokuz yüz doksan yılında Toplu Konut İdaresi Başkanlığı ve Kamu Ortaklığı İdaresi Başkanlığı şeklinde iki ayrı idare olarak örgütlendiğini görüyoruz. bin dokuz yüz doksan üç yılında Toplu Konut Fonunun genel bütçe kapsamına alınması idarenin kaynaklarını azaltmış ve bu durum konut üretiminden uzaklaşılmasına neden olmuştur. Ancak on yedi Ağustos bin dokuz yüz doksan dokuz tarihinde yaşanan Marmara depremi, kamunun konut yapımındaki işlevini tekrar gündeme taşımıştır. TOKİ nin bağlı olduğu bakanlıklar zaman içinde değişmiştir. on dört Ağustos iki bin üç tarihinde Bayındırlık ve İskan Bakanlığına, on altı Ocak iki bin dört tarihinde Başbakanlığa ve son olarak dokuz Temmuz iki bin on sekiz tarihli Kanun Hükmünde Kararname ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığına bağlanmıştır. TOKİ nin iki bin dokuz yüz seksen beş sayılı Kanun ile belirlenen görevleri sınavda soru potansiyeli taşımaktadır. Bu görevleri şu şekilde sıralayabiliriz. İdare, yurt içi ve yurt dışında doğrudan veya iştirakleri aracılığıyla proje geliştirmek, konut, altyapı ve sosyal donatı uygulamaları yapmak veya yaptırmakla görevlidir. Konut sektörüyle ilgili şirketler kurabilir veya kurulmuş şirketlere iştirak edebilir. Konut inşaatı ile ilgili sanayiyi veya bu alanda çalışanları desteklemek de idarenin görevleri arasındadır. Doğal afet meydana gelen bölgelerde gerek görüldüğü takdirde konut ve sosyal donatıları, altyapıları ile birlikte inşa etmek, teşvik etmek ve desteklemek TOKİ nin sorumluluğundadır. Ayrıca bakanlıkların talebi ve bağlı bulunduğu bakanın onayı halinde talep konusu proje ve uygulamaları gerçekleştirebilir. İdareye kaynak sağlanmasını teminen kar amaçlı projeler ve uygulamalar yapabilir. Finansman açısından önemli bir yetkisi de devlet garantili veya garantisiz iç ve dış tahviller ile her türlü menkul kıymetler çıkarabilmesidir. TOKİ ayrıca ferdi ve toplu konut kredisi verebilir. Köy mimarisinin geliştirilmesi, gecekondu alanlarının dönüşümü, tarihi doku ve yöresel mimarinin korunup yenilenmesine yönelik projeleri kredilendirebilir ve bu kredilerde faiz sübvansiyonu yapabilir. Yurt dışından kredi alma yetkisi ise Hazinenin uygun görüşüne bağlıdır. Eylül iki bin on dokuz itibarıyla TOKİ nin konut üretim rakamı sekiz yüz kırk yedi bin dokuz yüz elli dört seviyesine ulaşmıştır. İdare sadece konut değil, okul, üniversite, hastane, stadyum ve kamu hizmet binaları gibi birçok gayrimenkulün üretimine de öncülük etmektedir. Şimdi kamu altyapı yatırımları konusuna geçelim. Altyapı kavramı dar ve geniş anlamda ikiye ayrılır. Dar anlamda ulaştırma, haberleşme, enerji ve su gibi maddi olanakları kapsarken; geniş anlamda bu hizmetlerin sunulduğu tesisleri, eğitim ve sağlık kuruluşlarını, yani sosyal sabit sermayeyi ifade eder. Bu doğrultuda altyapı yatırımları iki ana gruba ayrılır. Birinci grup ekonomik yatırımlardır. Bunlar içme suyu, atık su arıtma, barajlar, elektrik üretim tesisleri, demiryolları, karayolları ve telekomünikasyon gibi hizmetleri kapsar. İkinci grup ise sosyal yatırımlardır. Bu grupta eğitim, sağlık, güvenlik ve adalet hizmetleri için inşa edilen okul, hastane, polis merkezi ve hapishane gibi yapılar yer alır. Kamu altyapı yatırımlarının planlı yapılması, kaynak israfını önlemek ve özel sektör yatırımlarını tetiklemek açısından hayati önemdedir. Türkiye de bin dokuz yüz seksen li yılların ortalarına kadar bu yatırımlar tamamen kamu sektörü tarafından bütçe gelirleriyle finanse edilmiştir. Ancak artan hizmet talebi ve bütçe kısıtları, kamu özel işbirliği modellerine ve alternatif borçlanma kaynaklarına ihtiyacı ortaya çıkarmıştır. Yeni Ekonomi Programı çerçevesinde mega altyapı projelerinin doğrudan yabancı yatırım ve uluslararası finansman ile hayata geçirilmesi hedeflenmektedir. Altyapı finansmanında kullanılan yöntemlerden biri Toplu Konut Fonu ve Kamu Ortaklığı Fonudur. bin dokuz yüz seksen dört yılında kurulan bu fonlar, iki bin bir yılındaki mali reform ile bütçeye dahil edilmiş veya tasfiye edilmiştir. Kamu Özel İşbirliği modeli ise günümüzde en yaygın kullanılan yöntemdir. Yap İşlet Devret, Yap İşlet, İşletme Hakkı Devri ve Yap Kirala gibi modeller bu kapsamdadır. Özellikle üç bin dokuz yüz doksan altı sayılı Kanun ile otoyol ve havaalanlarında başarıyla uygulanan bu projeler, günümüzde sağlık kampüsleri ve eğitim tesisleri için de kullanılmaktadır. Örneğin altı bin dört yüz yirmi sekiz sayılı Kanun ile Sağlık Bakanlığı tesislerinin otuz yılı geçmemek üzere üst hakkı tesisi yoluyla yaptırılması mümkün kılınmıştır. Benzer şekilde Milli Eğitim Bakanlığı ve Yüksek Öğrenim Kredi ve Yurtlar Kurumu da bu yöntemi kullanabilmektedir. Gelir Ortaklığı Senetleri, yani GOS, altyapı finansmanında bir dönem çok etkili olmuş bir enstrümandır. Köprü, baraj ve karayolu gibi tesislerin gelirlerine gerçek ve tüzel kişilerin ortak olmasını sağlayan bu senetler Hazine tarafından ihraç edilmiştir. İlk ihracı bin dokuz yüz seksen dört yılında yapılan GOS lar, bin dokuz yüz doksan altı yılına kadar aktif olarak kullanılmıştır. Bu senetler Türk Lirası, dövize endeksli veya döviz cinsinden ihraç edilebilmekteydi. Ancak yüksek enflasyon dönemlerinde vadelerin kısalması, ikincil piyasasının oluşmaması ve getirilerin hesaplanmasında siyasi kararların etkili olması gibi dezavantajlar nedeniyle zamanla popülerliğini yitirmiştir. iki bin yirmi iki yılında ise buna benzer bir mantıkla Gelire Endeksli Senetler ihraç edilerek kamu altyapı yatırımlarının finansmanında yeni bir araç olarak kullanılmaya başlanmıştır. Özel sektör inşaat firmalarının ekonomideki yerine baktığımızda, sektörün gayrisafi yurt içi hasıla içindeki doğrudan payının yüzde dokuz, dolaylı payının ise yüzde otuz olduğunu görüyoruz. Türk müteahhitlik firmaları uluslararası alanda büyük başarılar göstermekte olup, dünya sıralamasında Çin den sonra ikinci sırada yer almaktadır. Yeni Ekonomi Programı kapsamında inşaat sektörüne yönelik önemli düzenlemeler öngörülmüştür. Bunlar arasında kira artış oranlarının tüketici fiyatlarına endekslenmesi, taşınmaz değerleme sisteminin kurularak tapu harçlarının gerçek değer üzerinden alınması ve imar planı revizyonlarından doğan değer artışlarından kamunun pay alması gibi maddeler yer almaktadır. Ayrıca Türkiye Emlak Bankası Anonim Şirketinin gayrimenkul finansmanını yönlendirecek bir banka haline getirilmesi de stratejik bir hedeftir. Hazine Varlık Kiralama Şirketi Anonim Şirketi, yani HVKŞ, kamu borçlanma mevzuatı kapsamında kurulan özel bir yapıdır. Tamamı Hazineye ait olan bu şirket, kamuya ait taşınmazları devralarak kira sertifikası ihraç eder. Süreç şu şekilde işler. Kamuya ait taşınmazlar HVKŞ ye satılarak tapuda tescil edilir. Ardından bu taşınmazlar Hazineye geri kiralanır ve kira süresi sonunda geri alım taahhüdü verilir. HVKŞ, bu kira gelirlerine dayalı olarak yatırımcılara kira sertifikası ihraç eder ve elde edilen hasılatı Hazineye aktarır. Yatırımcılar ise kira sözleşmesi süresince payları oranında kira geliri elde ederler. Türkiye Varlık Fonu, on dokuz Ağustos iki bin on altı tarihinde kurulmuş olup uluslararası literatürde ülke fonu olarak bilinir. Fonun amacı sermaye piyasalarında araç çeşitliliğini artırmak ve kamu varlıklarını ekonomiye kazandırmaktır. Fonun kaynakları arasında özelleştirme kapsamındaki varlıklar, kamu kurumlarının ihtiyaç fazlası gelirleri ve Cumhurbaşkanı kararıyla aktarılan kamu payları yer alır. Türkiye Varlık Fonu, gayrimenkul ve gayrimenkule dayalı hakları değerlendirme yetkisine sahiptir. Bu yatırımların değer tespiti için Sermaye Piyasası Kurulu listesinde yer alan gayrimenkul değerleme kuruluşlarından hizmet alınması yasal bir imkandır. Gayrimenkul piyasasında rol oynayan diğer kamu kurumlarını da hatırlatmakta fayda var. Sermaye Piyasası Kurulu, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, Milli Emlak Genel Müdürlüğü ve Tarım Reformu Genel Müdürlüğü bu alandaki temel otoriterlerdir. Milli Emlak, Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazların satışı ve kiralanmasından sorumluyken; Tarım Reformu Genel Müdürlüğü tarımsal arazilerin parçalanmasını önlemekle görevlidir. Karayolları Genel Müdürlüğü ve TCDD ise ulaşım altyapısının inşası ve bakımından sorumludur. Gayrimenkul yatırımının faydaları ve riskleri konusuna geçelim. Gayrimenkul yatırımları, kanunla sağlanan güvence, düşük risk ve yüksek değer artış potansiyeli nedeniyle cazip araçlardır. Uzun dönemde enflasyonun üzerinde getiri sağlaması ve portföy yönetiminde bir riskten korunma, yani hedging aracı olarak kullanılması önemli avantajlardır. Ayrıca gayrimenkulün amortismana tabi olması vergi avantajı yaratır ve kira yoluyla düzenli nakit akışı sağlar. Ancak her yatırım gibi gayrimenkulün de riskleri vardır. Likidite riski, gayrimenkulün istenilen zamanda nakde dönüştürülememesi durumudur. Anapara kaybı riski ise ekonomik bozulmalar veya yasal sorunlar nedeniyle sermayenin zayi olmasıdır. Getiri kaybı riski ise doluluk oranları ve kira getirilerindeki düşüşle ilgilidir. Özellikle yüksek enflasyon dönemlerinde reel anlamda değer kaybı yaşanması, alım gücü kaybı riski olarak adlandırılır. Bu riskleri yönetmek için fizibilite analizleri büyük önem taşır. Fizibilite analizi; pazar analizi, tasarım analizi, maliyet analizi, finansman maliyet analizi, finansal analiz ve performans analizi aşamalarından oluşur. Proje riskleri arasında sponsor riski, tamamlanma riski, işletme riski ve satış riski gibi unsurlar bulunur. Bu risklerin bir kısmı anahtar teslim sözleşmeler, performans garantileri veya sigorta yoluyla kontrol edilebilir. Fizibilite çalışmalarında temel amaç, gayrimenkulün en verimli ve en iyi kullanımını tespit etmektir. Bu analizlerde net bugünkü değer ve iç verim oranı gibi tekniklerin yanı sıra duyarlılık analizleri de kullanılmalıdır. Dersimizin son bölümünde gayrimenkul finansmanının temeli olan ipotek konusunu detaylandıralım. İpotek, Türk Medeni Kanunu ile düzenlenen bir taşınmaz rehni türüdür. Mevcut veya gelecekte doğması muhtemel bir alacağın teminatı olarak bir taşınmazın gösterilmesidir. İpotek sınırlı bir ayni haktır ve herkese karşı ileri sürülebilir. Borç ödenmediği takdirde alacaklı, taşınmazı sattırarak alacağını tahsil etme yetkisine sahiptir. İpoteğin kurulması için taşınmazın tapuya kayıtlı olması ve işlemin resmi şekilde yapılması şarttır. Paylı mülkiyette her paydaş kendi payını ipotek edebilirken, elbirliği mülkiyetinde ancak taşınmazın tamamı üzerinde ipotek kurulabilir. İpotek tescil ile kurulur ve tescilin terkini veya taşınmazın yok olmasıyla sona erer. Alacak sona erdiğinde malik, ipoteğin kaldırılmasını isteme hakkına sahiptir. İpoteğin kapsamına anapara, takip giderleri, gecikme faizi ve son üç yıllık muaccel faiz dahildir. İpotek Türk Lirası üzerinden kurulabileceği gibi, belirli şartlar altında yabancı para üzerinden de kurulabilir. Yabancı para üzerinden ipotek tesisi için kredi kuruluşlarından yabancı para cinsinden kredi kullanılmış olması gerekir. İpotek derecesi kavramı sınavda sıklıkla sorulmaktadır. Türkiye de sabit dereceler sistemi benimsenmiştir. Bu sistemde ipoteklerin önceliği tescil tarihine göre değil, bulundukları dereceye göre belirlenir. Bir derecenin boşalması halinde, alt sıradaki alacaklının kendiliğinden üst dereceye geçme hakkı yoktur; buna serbest dereceden yararlanma hakkı denir ve ancak sözleşme ile kararlaştırılıp tapuya şerh edilirse geçerli olur. İpotekli taşınmazın paraya çevrilmesi sürecinde, satış bedeli alacaklılar arasında derecelerine göre dağıtılır. Aynı derecede birden fazla alacaklı varsa, ödeme alacakları oranında yapılır. Bu temel kurallar gayrimenkul finansmanı ve değerleme işlemlerinin hukuki altyapısını oluşturmaktadır.
Bölüm 17
Türk Medeni Kanunu çerçevesinde ipotek tesisine ilişkin hukuki esasları ve bu kapsamda güvence altına alınan alacakların niteliklerini inceleyerek dersimize başlayalım. İpotekli taşınmazın korunması için yapılan zorunlu masraflar ve özellikle malikin ödemekle yükümlü olduğu sigorta primleri, herhangi bir tescil işlemine gerek duyulmaksızın aynen anapara alacağı gibi ipotek güvencesinden yararlanmaktadır. Bu durum, tapu kütüğüne kaydedilen miktarın yalnızca anaparayı göstermesine rağmen, anapara dışındaki belirli alacakların da ipotek yükü kapsamında kabul edildiğini göstermektedir. Sınav hazırlık sürecinde bu ayrıntı, tescilsiz güvence kapsamına giren unsurlar açısından önem arz etmektedir. Ayrıca, son vadeden başlayarak işleyen faizler de bu güvenceye dahildir. Ancak burada kritik bir kural mevcuttur; daha önce belirlenmiş olan faiz oranı, sonraki sırada yer alan alacaklıların zararına olacak şekilde sonradan artırılamaz. Güvence altına alınan alacağın miktarının belirlenmesi hususuna geçtiğimizde, ipoteğin Türk Lirası üzerinden ve belirli bir miktar için kurulması esas kuraldır. Alacak miktarının net olarak belirli olmadığı durumlarda, alacaklının tüm istemlerini karşılayacak şekilde taşınmazın güvence altına alacağı bir üst sınırın taraflarca belirlenmesi zorunludur. Yabancı para üzerinden ipotek tesisi ise belirli şartlara bağlanmıştır. Yurt içinde veya dışında faaliyet gösteren kredi kuruluşlarınca yabancı para üzerinden veya yabancı para ölçüsü ile verilen kredileri güvence altına almak amacıyla yabancı para üzerinden ipotek kurulabilmektedir. Bu durumda her derecenin ifade ettiği miktar, alacağın tespit edildiği para türü üzerinden gösterilir. Ancak aynı derecede birden fazla para türü kullanılarak ipotek tesisi mümkün değildir. Bir derecenin boşalması halinde, yerine tescil tarihindeki karşılığı üzerinden Türk Lirası veya yabancı para cinsinden yeni bir ipotek kurulabilir. Bu hesaplamalarda Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası döviz alış kuru esas alınmaktadır. Rehin haklarının hangi yabancı paralar üzerinden kurulabileceği ise Cumhurbaşkanı tarafından belirlenmektedir. İpotek derecesi kavramı, gayrimenkul değerleme ve finansman hukuku açısından merkezi bir öneme sahiptir. Türkiye’deki sistemde Sabit Dereceler Sistemi benimsenmiştir. Bu sistemde gayrimenkul, derece olarak adlandırılan değer parçalarına bölünür ve bu dereceler bir, iki, üç şeklinde sıralanır. Her derece, bağımsız olarak bir alacak için güvence sağlar. İpoteklerin birbirine karşı öncelik hakları, tescil edildikleri tarih veya yevmiye sırasına göre değil, bulundukları dereceye göre tayin edilir. Eğer aynı derecede birden fazla ipotek mevcutsa, alacaklılara alacakları oranında ödeme yapılır. Sınavda sıklıkla sorulan bir husus ise boşalan dereceye geçme hakkıdır. Normal şartlar altında, bir ipoteğin terkin edilmesi sonraki sıradaki alacaklıya kendiliğinden boşalan dereceye geçme hakkı vermez. Ancak taraflar arasında Serbest Dereceden Yararlanma sözleşmesi yapılmışsa ve bu sözleşme resmi şekilde yapılıp tapu kütüğüne şerh edilmişse, sonraki alacaklı boşalan dereceye geçebilir. Eğer bir derecede boşluk varsa veya önceki sıradaki alacak tescil edilen miktardan az ise, taşınmazın paraya çevrilmesi aşamasında satış bedeli boş derece hesaba katılmaksızın sonraki alacaklılara sıralarına göre dağıtılır. İpoteğin paraya çevrilmesi sürecine bakıldığında, borcun ödenmemesi durumunda alacaklının alacağını taşınmazın satış bedelinden elde etme hakkı olduğu görülmektedir. Burada emredici bir kural olarak, borcun ödenmemesi halinde taşınmazın mülkiyetinin doğrudan alacaklıya geçeceğine dair sözleşme hükümleri geçersiz sayılmaktadır. Bu kural, borçlunun zayıf durumunun istismar edilmesini önlemeyi amaçlar. Aynı alacak için birden fazla taşınmaz ipotek edilmişse, paraya çevirme istemi tüm taşınmazlar için yapılır ancak icra dairesi sadece alacağı karşılayacak kadarını satar. Satış bedeli alacaklılar arasında derecelerine göre, aynı derecedekiler arasında ise alacak oranlarına göre paylaştırılır. Taşınmazların birleştirilmesi ve devri süreçlerinde ipoteğin durumu da mevzuatta detaylandırılmıştır. Kamu kurumları tarafından yapılan parsel birleştirme işlemleri sonucunda, eski parseller üzerindeki ipotekler sıralarını koruyarak yeni taşınmaz üzerine geçer. Eğer ipotekli bir taşınmaz devredilirse, aksi kararlaştırılmadıkça borçlunun sorumluluğu ve güvence devam eder. Yeni malik borcu üstlenirse, alacaklı bir yıl içinde önceki borçluya hakkını saklı tuttuğunu yazılı olarak bildirmezse eski borçlu borcundan kurtulur. Taşınmazın bölünmesi durumunda ise ipotek, taşınmazların değerleri oranında tapu idaresince re’sen dağıtılır. Bu dağıtımı kabul etmeyen alacaklı, bir ay içinde bildirimde bulunarak alacağın bir yıl içinde ödenmesini talep edebilir. İpotek türlerini, güvence altına alınan alacağın belirlilik düzeyine göre kesin borç ipoteği ve limit ipoteği olarak ikiye ayırmak mümkündür. Kesin borç ipoteği, mevcut ve miktarı tam olarak belirli alacaklar için kurulur. Limit ipoteği ise doğma ihtimali olan veya miktarı henüz netleşmemiş alacaklar için, taşınmazın sorumlu olacağı en üst sınırın belirlenmesiyle tesis edilir. Kredi hesapları veya şarta bağlı alacaklar genellikle limit ipoteği ile güvence altına alınır. Limit ipoteğinde belirlenen üst sınır, anapara ve tüm ferilerin toplamda sorumlu olduğu maksimum tutardır; bu sınırın aşılması durumunda aşan kısım güvence dışı kalır. Ayrıca ipotekler, hukuki sebeplerine göre iradi ve kanuni olarak da sınıflandırılır. İradi ipotek sözleşmeye dayanırken, kanuni ipotek doğrudan kanun hükmünden doğar. Kanuni ipoteklerin bir kısmı tescile bağlıdır; inşaatçı ipoteği, satıcı ipoteği ve mirasçıların elbirliği ortaklığından doğan ipotekleri buna örnek gösterilebilir. Tescile bağlı olmayan kanuni ipotekler ise genellikle taşınmazın korunması için yapılan masraflardan doğan ve tescil edilmese dahi üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilen haklardır. Gayrimenkul finansman modellerine geçtiğimizde, sistemin kurumsal ve kurumsal olmayan şeklinde iki ana yapıya ayrıldığını görmekteyiz. Kurumsal olmayan finansman, daha çok geleneksel yöntemlere, aile içi yardımlaşmalara veya işveren kredilerine dayanırken; kurumsal finansman bankalar, sigorta şirketleri ve uzman konut finansmanı kurumları aracılığıyla yürütülür. Doğrudan finansman yöntemi, kişilerin herhangi bir aracı kullanmadan kendi birikimlerini veya yakın çevrelerinden sağladıkları kaynakları kullanmalarıdır. Sözleşme karşılığında birikim yöntemi ise, kişilerin belirli bir süre düşük faizle tasarruf yapıp ardından piyasa koşullarından daha uygun şartlarda kredi kullanmalarını sağlar. Almanya’daki Yapı Tasarruf Sandıkları bu modelin en bilinen örneğidir. Türkiye’de ise iki bin on altı yılında yürürlüğe giren Konut Hesabı ve Devlet Katkısına Dair Yönetmelik ile benzer bir mantık kurgulanmıştır. Bu düzenlemeye göre, ilk konutunu alacak Türk vatandaşları bankalarda konut hesabı açarak en az üç yıl düzenli ödeme yaptıklarında devlet katkısına hak kazanırlar. Başlangıçta azami on beş bin Türk Lirası ve birikimin yüzde yirmi’si olarak belirlenen bu destek, yapılan güncellemelerle yirmi beş bin Türk Lirası ve yüzde yirmi beş oranına yükseltilmiştir. Mevduat finansmanı yöntemi, ticari bankaların topladıkları mevduatları uzun vadeli konut kredisi olarak kullandırması esasına dayanır. İpotek bankacılığı ise sadece gayrimenkul finansmanına odaklanan, kredi kullandıran, bu kredileri havuzlayarak menkul kıymetleştiren ve bu menkul kıymetlerin hizmetlerini yürüten uzmanlaşmış bir yapıdır. Bu iki yöntem, modern konut finansmanı sisteminin temelini oluşturur. Sistemin başarısı makroekonomik istikrar, düşük faiz oranları ve güçlü bir hukuki altyapıya bağlıdır. Birincil piyasa araçları kapsamında banka kredileri en yaygın finansman aracıdır. Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu, risk yönetimi amacıyla Kredinin Teminata Oranı yani Loan-to-Value oranlarını belirlemektedir. iki bin on bir yılı başından itibaren konut edinme amaçlı kredilerde bu oran yüzde yetmiş beş, ticari gayrimenkul alımlarında ise yüzde elli olarak uygulanmaya başlanmıştır. Ancak iki bin on üç yılında ticari gayrimenkuldeki yüzde elli sınırı kaldırılmış, konut kredilerindeki yüzde yetmiş beş sınırı ise zamanla güncellenmiştir. iki bin yirmi üç yılındaki son düzenlemelerle bu oranlar konutun değerine, enerji sınıfına ve birinci veya ikinci el olmasına göre değişkenlik gösterecek şekilde yeniden yapılandırılmıştır. Değerleme raporundaki değerin bu oranlarla çarpılması sonucu ulaşılan tutar, verilebilecek maksimum kredi miktarını belirler. Örneğin, yedi yüz elli bin Türk Lirası değerindeki bir konut için yüzde seksen oranında bir kredi limiti tanımlanmışsa, alınabilecek azami kredi altı yüz bin Türk Lirası olacaktır. Ayrıca tüketicinin ödeme gücünü ölçen Aylık Taksit Aylık Gelir Oranı da bankalarca risk değerlendirmesinde kullanılan bir diğer önemli kriterdir. Konut finansmanı sisteminde faiz türleri sabit, değişken veya karma olarak belirlenebilir. Sabit faizli kredilerde faiz oranı vade boyunca değişmez ve tam amortizasyon esasına göre geri ödeme yapılır. Tüketicinin vadesinden önce borcunu kapatması durumunda erken ödeme tazminatı ödemesi gerekebilir. Bu tazminat, kalan vadesi otuz altı ayı aşmayan kredilerde erken ödenen tutarın yüzde bir’ini, otuz altı ayı aşanlarda ise yüzde iki’sini geçemez. Değişken faizli kredilerde ise faiz oranı Tüketici Fiyat Endeksi gibi bir referans endekse bağlanır ve belirli dönemlerde güncellenir. Bu kredi türünde faiz riski tüketiciye yansıtıldığı için erken ödeme tazminatı talep edilemez. Bunların dışında enflasyona endeksli, çift endeksli, indirimli, eşit anapara ödemeli, ara ödemeli, balon ödemeli ve artan ödemeli gibi çeşitli kredi yapıları da piyasada mevcuttur. Balon ödemeli kredilerde borcun bir kısmının vade sonunda topluca ödenmesi durumu kısmi amortizasyon olarak adlandırılır. Ayrıca tüketiciler, sahip oldukları konutu teminat göstererek her türlü ihtiyaçları için kredi kullanabilirler ki bu literatürde Home Equity Loan olarak tanımlanmaktadır. Finansal kiralama ve tüketici finansmanı da gayrimenkul ediniminde kullanılan diğer birincil piyasa yöntemleridir. Finansal kiralamada mülkiyet kiralayanda kalırken, kiracı zilyet sıfatıyla konutu kullanır ve kira ödemeleri sonunda mülkiyeti devralabilir. Finansman şirketleri ise doğrudan satıcıya ödeme yaparak tüketicileri kredilendirir ve geri ödemeleri kendi üzerlerine alırlar. İkincil piyasa araçlarına geçtiğimizde, teminatlı menkul kıymetler başlığı altında Varlık Teminatlı Menkul Kıymetler ve İpotek Teminatlı Menkul Kıymetler karşımıza çıkar. Bunlar ihraççının genel yükümlülüğü niteliğinde olup, belirli varlıklar karşılık gösterilerek ihraç edilen borçlanma araçlarıdır. İpotek teminatlı menkul kıymetler sadece konut finansmanı kuruluşları ve ipotek finansmanı kuruluşları tarafından ihraç edilebilirken, varlık teminatlı menkul kıymetler daha geniş bir kurum yelpazesi tarafından ihraç edilebilir. Bu ihraçlarda teminat varlıklar, ihraççının diğer malvarlığından ayrıştırılması amacıyla teminat defterine kaydedilir. Bu varlıklar, menkul kıymetler itfa edilinceye kadar rehnedilemez, haczedilemez ve iflas masasına dahil edilemez. Bu koruma mekanizması yatırımcı güvenliği açısından kritiktir. Varlığa ve İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetler ise bir fon yapısı üzerinden ihraç edilir. Varlık finansmanı fonu veya konut finansmanı fonu kurularak, bu fonların devralacağı varlıklar karşılık gösterilir. Kira sertifikaları ise her türlü varlık ve hakkın finansmanını sağlamak amacıyla Varlık Kiralama Şirketleri tarafından ihraç edilir. Sahipliğe, yönetim sözleşmesine, alım-satıma, ortaklığa veya eser sözleşmesine dayalı olarak farklı türlerde ihraç edilebilirler. Kira sertifikası ihraçlarında değerleme raporu hazırlanması zorunludur ve ihraç tutarı, değerleme raporunda tespit edilen gerçeğe uygun değerin yüzde doksan’ını aşamaz. Son olarak gayrimenkul sertifikalarını ele alalım. Gayrimenkul sertifikası, inşa edilecek veya edilmekte olan projelerin finansmanında kullanılan, projenin belirli bağımsız bölümlerini veya alan birimlerini temsil eden nominal değeri eşit sermaye piyasası araçlarıdır. Bu sertifikaların borsada işlem görmesi zorunludur. İhraççıların, projenin satış değerinin en az yarısı büyüklüğünde bir projeyi son beş yıl içinde tamamlamış olması veya bir Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı olması gerekir. Ayrıca özkaynaklar toplamının ödenmiş veya çıkarılmış sermayeden yüksek olması ve yatırım yapılabilir seviyede derecelendirme notuna sahip olunması şarttır. TOKİ ve İller Bankası gibi kamu kurumları için bu şartların bazılarında muafiyetler tanınmıştır. Sertifika ihracından elde edilen fonlar, bir banka nezdindeki özel hesapta toplanır ve sadece ilgili projenin tamamlanması veya projenin finansman borçlarının ödenmesi için kullanılır. Bu fonlar da teminatlı menkul kıymetlerde olduğu gibi haciz ve iflasa karşı koruma altındadır. Dersimizi burada sonlandırırken, özellikle ipotek dereceleri, LTV oranları, erken ödeme tazminatı limitleri ve ikincil piyasa araçlarının ihraç şartlarının sınavda belirleyici olacağını tekrar hatırlatmak isterim. Sayısal veriler ve yasal süreler konusundaki hassasiyetiniz, başarı oranınızı doğrudan etkileyecektir. Bir sonraki bölümde gayrimenkul değerleme standartları ve raporlama esasları ile devam edeceğiz.
Bölüm 18
Gayrimenkul sertifikalarının itfası ve bu süreçte rol oynayan finansal kuruluşların yetki alanlarını inceleyerek dersimize başlayalım. Sermaye piyasası araçlarının halka arzında yüklenimde bulunularak satışa aracılık edilmesi faaliyetini yürütecek bankalar ile portföy aracılığı, genel saklama hizmeti veya aracılık yüklenimi faaliyetlerinden herhangi birini üstlenen aracı kurumlar, gayrimenkul sertifikalarının itfa süreçlerini yürütmekle yükümlüdür. Bu noktada Sermaye Piyasası Kurulu, yatırımcıların haklarını korumak amacıyla itfa bedelinin ve olası cezai şartların ödenmesini bir banka garantisi altına alabilir. Ayrıca Kurul, yurt içindeki satışların yalnızca nitelikli yatırımcılara yönelik yapılmasını veya bu sertifikaların derecelendirilmesini talep etme yetkisine de sahiptir. Sınav hazırlığı sürecinde bu yetki sınırlarının ve banka garantisi şartının Kurulun takdirinde olduğunu bilmek önem arz etmektedir. Gayrimenkul sertifikası ihraç etmek isteyen kurumların karşılaması gereken belirli kriterler mevcuttur. İlk olarak, ihraççının gayrimenkul projesinin satış değerinin en az yarısı büyüklüğünde bir projeyi, Kurula başvuru tarihinden önceki beş yıl içerisinde teknik şartnamelere uygun olarak tamamlamış olması gerekmektedir. Eğer ihraççı bir Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı ise, aynı şartlara sahip bir projeyi tamamlatmış olması yeterli kabul edilmektedir. Finansal tablo ve raporlama standartları açısından bakıldığında, ihraççının bağımsız denetimden geçmiş son yıllık finansal tablolarına göre özkaynaklar toplamının, ödenmiş veya çıkarılmış sermayesinden yüksek olması zorunluluğu bulunmaktadır. Bu durum kurumun finansal sağlamlığının bir göstergesi olarak kabul edilir. İhraççıların karşılaması gereken diğer şartlar arasında derecelendirme notu ve mülkiyet durumu yer almaktadır. İhraççı kurumun, derecelendirme kuruluşlarından yatırım yapılabilir seviyeye denk gelen uzun vadeli bir derecelendirme notu almış olması şarttır. Mülkiyet açısından ise, projenin gerçekleştirileceği arsanın mülkiyetine münferiden sahip olunması ve arsa tapusunun kat irtifakı tapusuna çevrilmiş olması veya arsa üzerinde ihraççı lehine kat irtifakı tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak bu noktada önemli bir istisna mevcuttur. Toplu Konut İdaresi Başkanlığı yani TOKİ, İller Bankası Anonim Şirketi veya bunların bağlı ortaklıkları ve iştirakleri ihraççı olduğunda, ilk üç şart aranmamaktadır. Eğer bu kurumlar ihraççı değilse ancak mülkiyetlerindeki araziler projeye konu ediliyorsa, mülkiyetle ilgili son şart da aranmaz. Bu istisnalar sınav sorularında sıklıkla karşımıza çıkmaktadır. Gayrimenkul sertifikası ihracı sonucunda elde edilen fonların yönetimi, sıkı kurallara bağlanmıştır. Bu fonlar yetkili kuruluş tarafından bir banka nezdinde açılan özel bir hesapta toplanır. Vekilin özen borcu çerçevesinde bu fonlar; devlet tahvili, hazine bonosu, Hazine ve Maliye Bakanlığınca ihraç edilen kira sertifikaları, vadeli mevduat veya katılma hesabı gibi güvenli sermaye piyasası araçlarında değerlendirilir. Fonların kullanım amacı ise son derece kısıtlıdır. Fonlar öncelikle ihraç edilen sertifikalara konu bağımsız bölümlerin tamamlanmasında veya projenin finansmanı için başvuru tarihi itibarıyla kullanılmış kaynakların geri ödenmesinde kullanılabilir. Fonların güvenliği konusunda mevzuat oldukça nettir. İhraççının yönetimi veya denetimi kamu kurumlarına devredilse dahi, bu fonlar amacı dışında tasarruf edilemez, rehnedilemez, teminat gösterilemez ve kamu alacaklarının tahsili için dahi haczedilemez. İflas masasına dahil edilemeyen bu fonlar hakkında ihtiyati tedbir kararı da verilemez. Fonların ihraççıya aktarılma süreci belirli aşamalara ve oranlara bölünmüştür. Bu oranlar sınavda sayısal soru olarak gelme potansiyeli taşıdığı için dikkatle incelenmelidir. Fonun yüzde 25lik kısmı inşaat başlamadan önce doğrudan ihraççıya aktarılır. İnşaatın devam ettiği süreçte, inşaat ilerleme raporlarında belirlenen oranlar ölçüsünde fonun yüzde 65lik kısmı daha serbest bırakılır. Geriye kalan yüzde 10luk kısım ise ancak tüm edimler eksiksiz ifa edildikten sonra ihraççıya ödenir. Eğer projenin gerçekleşmeyeceği kesinleşirse, hesapta kalan tutarlar ihraççıya verilmez. Ancak itfa bedelinin bir banka tarafından garanti edilmesi, banka teminat mektubu alınması veya bina tamamlama sigortası yaptırılması durumunda fonun tamamının doğrudan ihraççıya aktarılması mümkündür. Bu durumda inşaat ilerleme raporu düzenlenmesi zorunluluğu ortadan kalkar. Gayrimenkul değerleme raporları, sertifika ihraç sürecinin temel taşlarından biridir. Kurula başvuru ve proje bitiş tarihlerinde hazırlanan bu raporlarda, bağımsız bölümlerin tahmini satış bedelleri ve bu bedellerin belirlenmesinde esas alınan emsal değerler açıkça belirtilmelidir. İhraç tutarı, değerleme raporuyla takdir edilen bu değerler referans alınarak belirlenir. Ayrıca, tali edim sürecinde yani bağımsız bölümlerin satılarak bedelinin dağıtılması aşamasında, eğer borsa fiyatları sağlıklı oluşmamışsa veya hesaplanamıyorsa, yatırımcılara yapılacak ödemelerde yine değerleme raporundaki tutarlar esas alınır. Bu durum değerleme raporlarının yatırımcıyı koruma işlevini vurgulamaktadır. Şimdi bir diğer önemli sermaye piyasası aracı olan projeye dayalı menkul kıymetleri, kısa adıyla PDMKleri ele alalım. PDMK ihracı için öncelikle bir proje finansman fonu kurulması gerekir. Bu fon, tüzel kişiliği olmayan, inançlı mülkiyet esaslarına göre içtüzük ile kurulan bir mal varlığıdır. Bu fonun portföyündeki varlıklar karşılık gösterilerek ihraç edilen menkul kıymetlere PDMK denir. Bu araçlar ulaşım, altyapı, enerji, sağlık gibi uzun vadeli ve sermaye yoğun projelerin finansmanında kullanılır. PDMKler yurt içinde halka arz edilebileceği gibi, nitelikli yatırımcılara da satılabilir. Tahsisli satışlarda birim nominal değerin asgari yüz bin Türk Lirası olması zorunluluğu bulunmaktadır. Bu yüz bin TLlik asgari limit sınav açısından kritik bir sayısal veridir. PDMK portföyündeki varlıklar da gayrimenkul sertifikası fonlarında olduğu gibi haciz, rehin ve iflas masasına dahil edilme gibi risklere karşı tam koruma altındadır. Gayrimenkul finansmanındaki riskleri birincil ve ikincil piyasa bazında ikiye ayırarak incelemek gerekir. Birincil piyasada, yani kredilerin ilk kullandırıldığı aşamada en temel riskler kredi riski, faiz oranı riski, erken ödeme riski ve likidite riskidir. Kredi riski, borçlunun taksitlerini zamanında ödeyememesi durumunda ortaya çıkan temerrüt riskidir. Bu riski yönetmek için borçlunun kredibilitesi, gelir seviyesi ve teminat olarak gösterilen gayrimenkulün değeri titizlikle analiz edilmelidir. Faiz oranı riski ise piyasadaki faiz değişimlerinin kredi veren kurumun maliyetlerini artırması veya getirisini düşürmesi durumudur. Özellikle sabit faizli kredilerde, piyasa faizleri yükseldiğinde kredi veren kurum düşük getirili bir varlığa hapsolmuş olur. Bu riski minimize etmek amacıyla ülkemizde değişken faizli konut kredisi uygulamalarına izin verilmiştir. Erken ödeme riski, borçlunun piyasa faizleri düştüğünde kredisini daha düşük faizli bir krediyle kapatması yani refinansmana gitmesi durumunda ortaya çıkar. Bu durum kredi veren kurumun beklediği faiz gelirinden mahrum kalmasına ve nakit akış planlarının bozulmasına neden olur. Bu riski dengelemek için kredi sözleşmelerine erken ödeme tazminatı gibi cezai şartlar eklenebilir. Likidite riski ise gayrimenkullerin hızlıca nakde dönüştürülemeyen varlıklar olmasından kaynaklanır. Bir sorun anında gayrimenkulün değerinin altında satılması zorunluluğu bu riskin bir parçasıdır. Ayrıca kredilerin menkul kıymetleştirilme sürecinde karşılaşılan hazırlık ve depolama riskleri de birincil piyasa riskleri arasında sayılmaktadır. Hazırlık riski kredinin değerlendirilmesi ile kullandırılması arasındaki süreci, depolama riski ise kullandırılma ile menkul kıymetleştirme arasındaki süreci ifade eder. İkincil piyasa araçlarına ilişkin riskler, yatırımcıları doğrudan ilgilendiren unsurlardır. Bunlar kredinin nakit akışına bağlı olan ve olmayan riskler olarak iki grupta toplanır. Nakit akışına bağlı olmayan riskler arasında faiz oranı, kur, likidite, enflasyon ve temerrüt riskleri bulunur. Kur riski, özellikle yabancı para cinsinden borçlanıp yerli para cinsinden kredi kullandıran kurumlar için hayati önem taşır. Nakit akışına bağlı riskler ise doğrudan kredi borçlularının davranışlarından etkilenir. Eğer borçlular kredilerini erken öderlerse, yatırımcılar ellerindeki nakdi daha düşük faizli ortamda yeniden yatırmak zorunda kalırlar ki buna daralma riski denir. Aksine, faizler yükseldiğinde borçlular erken ödeme yapmazlar ve yatırımcılar daha yüksek getirili fırsatları kaçırırlar; bu durum ise genişleme riski olarak adlandırılır. Bu iki kavram, yani daralma ve genişleme riskleri, sınavda teknik terim olarak sıklıkla sorulmaktadır. Gayrimenkul finansmanında risklerden korunma yöntemlerinin başında türev araçlar gelmektedir. Swap işlemleri, tarafların faiz veya anapara ödemelerini karşılıklı olarak değiştirdikleri sözleşmelerdir. Bu sayede değişken faizli borcu olan bir kurum, sabit faizli ödemeler yaparak faiz riskinden korunabilir. Bir diğer önemli araç ise kredi temerrüt swapı, yani CDSdir. CDS, bir alacaklının borçlunun iflası veya ödeme aczi gibi durumlara karşı, belirli bir prim karşılığında alacağını sigortalatmasıdır. CDS alıcısı korunma satın alan tarafken, CDS yazıcısı bu riski üstlenen taraftır. Bu mekanizma ikincil piyasadaki finansal araçların kredi riskini yönetmek için yaygın olarak kullanılır. Sigorta ve garanti ürünleri de risk yönetiminde kritik bir role sahiptir. Kredi koruma sigortası, borçlunun vefat, maluliyet veya işsizlik gibi durumlarda taksitlerinin ödenmesini güvence altına alır. Tapu ve mülkiyet sigortası ise tapu kayıtlarındaki hatalar, sahtecilik veya mülkiyet haklarına yönelik tecavüzlerden doğabilecek zararları kapsar. Değer kaybı sigortası, ipotekli gayrimenkulün değerindeki düşüşlere karşı bir koruma sağlarken, bina tamamlama sigortası özellikle ön ödemeli konut satışlarında tüketicinin en büyük güvencesidir. Bina tamamlama sigortası kapsamında, satıcının iflası veya konutu taahhüt edilen tarihten itibaren on iki ay içinde tamamlayamaması durumunda sigorta devreye girer. Bu on iki aylık süre sınavda sorulabilecek bir diğer önemli detaydır. Ayrıca yönetici ve idarecilerin sorumluluk sigortası olan D ve O sigortası da mesleki hatalardan kaynaklanan zararları teminat altına alır. Değerleme standartlarının uluslararası düzeyde belirlenmesi, küresel piyasaların entegrasyonu açısından zorunludur. Bu alandaki en eski ve saygın kuruluş bin sekiz yüz altmış sekiz yılında İngiltere’de kurulan RICS, yani Lisanslı Değerleme Uzmanları Kraliyet Enstitüsüdür. RICS tarafından yayımlanan ve Kırmızı Kitap olarak bilinen standartlar, dünya genelinde kabul görmüş bir rehberdir. RICS üyeleri için MRICS, FRICS ve AssocRICS gibi unvanlar bulunur. FRICS, en üst düzey kıdemli üyeliği temsil eder ve toplam üyelerin yüzde 20sinden azı bu unvana sahiptir. Avrupa düzeyinde ise bin dokuz yüz doksan yedi yılında kurulan TEGoVA ön plana çıkmaktadır. TEGoVA tarafından yayımlanan Mavi Kitap, Avrupa değerleme standartlarını belirler. Türkiye’den Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği yani TDUB, TEGoVA’nın bir üyesidir. Amerika Birleşik Devletleri’ndeki yapıya baktığımızda, Değerleme Vakfı ve onun yayımladığı USPAP standartları dikkat çekmektedir. USPAP, değerleme meslek uygulamalarına ilişkin standartlar setidir. Amerika Birleşik Devletleri’deki bir diğer güçlü kuruluş olan Değerleme Enstitüsü ise MAI ve SRA gibi prestijli unvanlar vermektedir. MAI unvanı, ticari ve endüstriyel dahil her türlü gayrimenkulün değerlemesinde en üst düzey yetkinliği ifade eder. Küresel ölçekte en kapsayıcı standartlar ise IVSC tarafından yayımlanan Uluslararası Değerleme Standartları yani UDSdir. UDS, kavramsal çerçeve, genel standartlar ve varlık standartları olmak üzere üç ana bölümden oluşur. iki bin on yedi yılında yapılan güncellemeyle UDS daha ilke bazlı bir yapıya kavuşmuştur. Bu standartlar, Türkiye’de de sermaye piyasası mevzuatı uyarınca uygulanması zorunlu olan Ulusal Değerleme Standartlarının temelini oluşturmaktadır. Türkiye’deki yasal altyapıyı incelediğimizde, gayrimenkul değerlemesinin bin üç yüz on dokuz sayılı Emlak Vergisi Kanunu ve iki bin dokuz yüz kırk iki sayılı Kamulaştırma Kanunu ile başladığını görmekteyiz. Ancak mesleğin kurumsal bir kimlik kazanması Sermaye Piyasası Kurulunun düzenlemeleriyle gerçekleşmiştir. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının portföylerindeki varlıkların pazar değerinin tespiti ihtiyacı, lisanslama sınavlarının ve değerleme şirketlerinin ortaya çıkmasına zemin hazırlamıştır. Günümüzde Sermaye Piyasası Kurulu ve Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu düzenlemeleri, değerleme hizmetlerinin Uluslararası Değerleme Standartlarına uygun olarak yürütülmesini zorunlu kılmaktadır. iki bin on yedi yılında Sermaye Piyasası Kurulu, standartları yayımlama görevini TDUB ve Türkiye Sermaye Piyasaları Birliği yani TSPBye devretmiştir. Bu kurumlar tarafından çevrilen ve yayımlanan metinler, ülkemizde uygulanacak güncel standartları belirlemektedir. Sınavda başarılı olmak için bu kurumsal yapıyı ve standartların gelişim sürecini iyi analiz etmek gerekmektedir.
Bölüm 19
Uluslararası alandaki gayrimenkul değerleme uygulamalarına bakıldığında, farklı ülkelerin kendilerine özgü kurumsal yapılar oluşturduğu görülmektedir. Birleşik Krallık örneğinde, vergiye esas değerleme hizmetlerini yürütmek üzere Kamu Değerleme Kurumu, yani orijinal adıyla Valuation Office Agency yapılandırılmıştır. Bu kurum, kamu birimlerinin vergilendirme, kamulaştırma ve özelleştirme gibi alanlarda ihtiyaç duyduğu değerleme çalışmalarını gerçekleştirmektedir. Hollanda sisteminde ise süreç daha yerel bir yapıya bürünmüştür. Burada vergi amaçlı değerleme çalışmaları belediyeler tarafından yürütülmekte, bu çalışmaların kalite kontrolü ise Maliye Bakanlığı bünyesinde faaliyet gösteren Ulusal Taşınmaz Değerleme Konseyi tarafından denetlenmektedir. Bu uluslararası örnekler, değerleme faaliyetlerinin hem vergi adaleti hem de kamu kaynaklarının yönetimi açısından ne denli kritik bir öneme sahip olduğunu ortaya koymaktadır. Türkiye'deki duruma odaklandığımızda, gayrimenkul konusunu düzenleyen oldukça karmaşık ve çok katmanlı bir mevzuat altyapısının varlığı dikkat çekmektedir. Bu karmaşıklık, gayrimenkul değerlemesi alanında çok sayıda kurum ve kuruluşa çeşitli görev, yetki ve sorumluluklar yüklenmesine neden olmuştur. Tarisel süreçte mevzuat anlamında ilk önemli adımlar bin üç yüz on dokuz sayılı Emlak Vergisi Kanunu ve iki bin dokuz yüz kırk iki sayılı Kamulaştırma Kanunu ile atılmıştır. Bu kanunlar, gayrimenkul değerlemesine ilişkin kuralların sistematik olarak düzenlendiği ilk hukuki metinler olma özelliğini taşımaktadır. Bu yasal düzenlemeler çerçevesinde ortaya çıkan ihtilafların çözümü için mahkemelere sunulan bilirkişilik ve uzmanlık hizmetleri, zamanla gelişim göstererek 2000li yıllarda kurumsal ve profesyonel bir meslek dalına dönüşmüştür. Değerleme mesleğinin Türkiye'de gerçek anlamda kurumsal bir kimlik kazanması, Sermaye Piyasası Kurulu tarafından yapılan düzenlemelerle mümkün olmuştur. Bu noktada, gayrimenkul yatırım ortaklıklarının portföylerinde yer alacak taşınmazların pazar değerlerinin şeffaf ve güvenilir bir şekilde tespit edilmesi ihtiyacı, sürecin itici gücü olmuştur. Sermaye Piyasası Kurulu, bu ihtiyacın ehil kişilerce karşılanmasını sağlamak amacıyla lisanslama sınavlarını başlatmıştır. Günümüzde bu sınavlar neticesinde Gayrimenkul Değerleme ve Konut Değerleme lisansları verilmektedir. Bu lisanslar sadece sermaye piyasasında değil, diğer pek çok kurum ve kuruluş tarafından da temel referans noktası olarak kabul edilmektedir. Sınav hazırlık sürecinde bu lisans türleri arasındaki farkları bilmek önem arz etmektedir. Mesleğin kurumsallaşma sürecindeki bir diğer dönüm noktası, kamuoyunda mortgage kanunu olarak bilinen beş bin beş yüz seksen iki sayılı Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunun yürürlüğe girmesidir. Bu kanunla birlikte, özellikle bankalar tarafından kullandırılan kredilerin teminatı olan gayrimenkullerin değerlemesi hayati bir önem kazanmıştır. Bu durum, Sermaye Piyasası Kurulu ve Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu düzenlemelerini ön plana çıkarmıştır. Bu süreçte Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği kısa adıyla TDUB, Lisanslı Değerleme Şirketleri Birliği Derneği, Sermaye Piyasası Lisanslama Sicil ve Eğitim Kuruluşu A.Ş. yani Sermaye Piyasası Lisanslama ve Türkiye Sermaye Piyasaları Birliği gibi meslek örgütleri sektörel yapının şekillenmesinde aktif rol oynamışlardır. Değerleme standartlarının belirlenmesi hususunda iki bin on yedi yılı kritik bir tarihtir. Sermaye Piyasası Kurulu, bu tarihte yayımladığı üç, altmış iki nokta bir sayılı tebliğ ile standartları oluşturma ve yayımlama görevini Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği ve Türkiye Sermaye Piyasaları Birliğine devretmiştir. Bu yetki devri sonucunda Uluslararası Değerleme Standartlarının iki bin on üç ve iki bin on yedi versiyonlarının çevirileri yayımlanarak Ulusal Değerleme Standartları haline getirilmiştir. Günümüzde Türk para ve sermaye piyasalarında gerçekleştirilen tüm değerleme işlemlerinde bu standartların uygulanması yasal bir zorunluluktur. İlgili kurumlar ihtiyaç duymaları halinde ilave düzenlemeler yapabilseler de, temel dayanak her zaman bu ulusal standartlar olmaktadır. Sermaye Piyasası Kurulunun gayrimenkul değerlemesine ilişkin temel düzenlemesi mevcut durumda üç, altmış iki nokta üç sayılı Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğdir. otuz bir Ağustos iki bin on dokuz tarihinde yürürlüğe giren bu tebliğ, iki bin bir yılından beri uygulanan eski düzenlemeyi yürürlükten kaldırmıştır. Tebliğin temel amacı, sermaye piyasasında faaliyet gösterecek değerleme kuruluşlarının yetkilendirilmesi, faaliyetleri ve yetkilerinin iptal edilmesine ilişkin usul ve esasları belirlemektir. Bu noktada sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme faaliyetinin tanımını iyi kavramak gerekir. Bu faaliyet, sermaye piyasası mevzuatına tabi ortaklıkların ve ihraççıların işlemlerine konu olan gayrimenkullerin veya bunlara bağlı hakların muhtemel değerinin, bağımsız ve tarafsız bir şekilde takdir edilmesini ifade eder. Tebliğ kapsamında tanımlanan unvanlar ve bu unvanlar için aranan şartlar sınav sorularının en yoğun geldiği alanlardan biridir. İlk olarak gayrimenkul değerleme kuruluşlarını ele alalım. Bu kuruluşlar, sermaye piyasasında değerleme hizmeti vermek üzere kurulmuş ve Sermaye Piyasası Kurulu tarafından yetkilendirilmiş anonim şirketlerdir. Bu şirketlerin bünyesinde görev yapan gayrimenkul değerleme uzmanı; en az dört yıllık üniversite mezunu, alanında en az üç yıllık tecrübe sahibi ve ilgili lisansa sahip olan tam zamanlı istihdam edilen veya dışarıdan hizmet sağlayan gerçek kişidir. Sorumlu değerleme uzmanı ise daha üst düzey bir yetkiyi ifade eder. Bir uzmanın sorumlu değerleme uzmanı olabilmesi için şirkette en az yüzde on pay sahibi olması, en az beş yıllık tecrübesinin bulunması ve raporları tek başına imzalama yetkisine sahip olması şarttır. Konut değerleme uzmanı unvanı ise daha spesifik bir alanı kapsar. Bu kişiler, konut değerlemesi yapmak üzere istihdam edilen, en az bir yıllık tecrübe şartını sağlayan ve Konut Değerleme Lisansına sahip olan uzmanlardır. Mesleğe yeni adım atanlar için ise gayrimenkul değerleme uzman yardımcısı kadrosu öngörülmüştür. Bu kişiler dört yıllık üniversite mezunu olup ilgili lisansa sahiptirler ancak henüz üç yıllık tecrübe şartını tamamlamamışlardır. Uzman yardımcıları, uzmanların refakatinde çalışarak tecrübe kazanırlar. Önemli bir kural olarak, bir değerleme kuruluşunun toplam değerleme kadrosunun en az yüzde 10u kadar uzman yardımcısı istihdam etmesi zorunluluğu bulunmaktadır. Bu oran sınavda karşınıza çıkabilecek sayısal bir veridir. Gayrimenkul değerleme kuruluşlarının yetkilendirilme esaslarına dair şartlar oldukça katıdır. Bir kuruluşun yetki alabilmesi için anonim şirket formunda olması, ticaret unvanında gayrimenkul değerleme veya taşınmaz değerleme ibarelerini barındırması ve paylarının tamamının nama yazılı olması gerekir. Sermaye şartı ise en kritik maddelerden biridir. Kuruluşun ödenmiş sermayesinin asgari yirmi milyon Türk Lirası olması ve bu sermayenin tamamının nakit karşılığı çıkarılmış olması zorunludur. Ayrıca, sermayenin ve oy haklarının en az yüzde 51inin en az iki sorumlu değerleme uzmanına ait olması şartı aranır. Ancak bu kuralın bir istisnası vardır. Eğer kuruluşun sermayesinin en az yüzde 51i doğrudan veya dolaylı olarak bankalara veya kamu kuruluşlarına aitse, yüzde elli bir hissenin sorumlu değerleme uzmanlarına ait olması şartı aranmaz. Yine de bu durumda bile en az iki sorumlu değerleme uzmanının yönetim kurulu kararıyla atanması gerekmektedir. Kuruluşun kadro yapısına ilişkin olarak, en az 2si sorumlu değerleme uzmanı olmak üzere toplamda asgari on adet tam zamanlı gayrimenkul değerleme uzmanının istihdam edilmesi şarttır. Bu sayısal eşikler, kuruluşun operasyonel gücünü ve kalitesini garanti altına almayı hedefler. Yetkilendirme sürecinde ortakların, yöneticilerin ve uzmanların taşıması gereken genel nitelikler de tebliğde detaylandırılmıştır. Bu kişilerin müflis olmaması, sermaye piyasası suçlarından mahkumiyetinin bulunmaması ve mesleğin gerektirdiği dürüstlük ile itibara sahip olması temel şartlardır. Ayrıca, bu kişilerin emlak komisyonculuğu alanında faaliyet gösteren herhangi bir şirkette ortaklıklarının veya görevlerinin bulunmaması gerekir. Bu yasak, çıkar çatışmalarını önlemek adına getirilmiş çok önemli bir kuraldır. Değerleme kuruluşlarının organizasyonel yapısında şubeleşme de belirli kurallara bağlanmıştır. Şube açılabilmesi için yeterli mekan, personel ve donanımın sağlanması ve her bir şubede tam zamanlı bir şube müdürünün istihdam edilmesi şarttır. Şube müdürünün, sorumlu değerleme uzmanı için aranan pay sahipliği dışındaki tüm nitelikleri taşıması gerekir. Şube açılışları, tescili takip eden altı iş günü içinde Sermaye Piyasası Kuruluna bildirilmelidir. Dışarıdan hizmet alımı konusunda da sınırlamalar mevcuttur. Bir kuruluşun dışarıdan hizmet alımı yoluyla gerçekleştirdiği faaliyetlerden elde ettiği hasılat, bir takvim yılındaki toplam hasılatının yüzde 25ini geçemez. Bu sınır, kuruluşun kendi kadrosuyla iş yapma kapasitesini korumasını amaçlar. Gayrimenkul değerleme kuruluşlarının faaliyet alanları sadece değerleme raporu hazırlamakla sınırlı değildir. Bu kurumlar; piyasa araştırması, fizibilite çalışması, gayrimenkule bağlı hakların hukuki analizi, boş arazi ve proje değeri analizi ile en verimli ve en iyi kullanım analizi gibi konularda danışmanlık hizmeti de verebilirler. Ancak, uzmanlık alanları dışındaki gayrimenkul dışı varlıkların değerlemesini üstlenemezler. Ayrıca, emlak komisyonculuğu yapmaları kesinlikle yasaktır. Uzmanlar için de benzer kısıtlamalar mevcuttur. Bir uzman aynı anda birden fazla değerleme kuruluşunda çalışamaz, başka bir sermaye piyasası kurumunda yönetici olamaz. Ayrıca, değerleme hizmeti verdikleri bir müşterinin şirketinde görev alabilmeleri için aradan en az iki yıl geçmesi gerekmektedir. Bu iki yıllık bekleme süresi, bağımsızlığın korunması açısından sınavda sıkça sorulan bir süredir. Yetki iptalini gerektiren durumlar da tebliğde açıkça belirtilmiştir. Başvuru koşullarından birinin kaybedilmesi ve bu durumun altı ay boyunca düzeltilmemesi, bağımsızlık ilkelerinin ihlali, hatalı veya yanıltıcı rapor düzenlenmesi gibi durumlar yetki iptaline yol açabilir. Yetkisi iptal edilen bir kuruluş, iptal tarihinden itibaren bir yıl süreyle yeniden yetkilendirme başvurusu yapamaz. Sorumluluğu bulunan ortak ve yöneticiler de bu bir yıllık süre zarfında başka bir değerleme kuruluşunda görev alamazlar. Eğer bir uzman veya sorumlu uzman hakkında mevzuata aykırı rapor düzenleme gibi bir sorumluluk tespit edilirse, Kurul bu kişilerin lisanslarını bir yıldan az olmamak üzere geçici veya sürekli olarak iptal edebilir. Değerleme faaliyetlerinde tam zamanlılık ilkesi esastır. Bu ilke, uzmanın değerleme faaliyeti dışında başka bir işle iştigal etmemesini gerektirir. Ancak bu kuralın iki istisnası vardır: Mahkemelerde bilirkişilik yapmak ve eğitmen olarak hizmet vermek tam zamanlılık ilkesine aykırı sayılmaz. Sorumluluk hususunda ise müteselsil sorumluluk ilkesi geçerlidir. Kuruluşlar, raporu imzalayan uzmanlar ve sorumlu uzmanlar; rapordaki yanlış, yanıltıcı veya eksik bilgiler nedeniyle müşterilere veya üçüncü kişilere verdikleri zararlardan birlikte sorumludurlar. Bu sorumluluğu desteklemek amacıyla mesleki sorumluluk sigortası yaptırılması zorunluluğu getirilmiştir. Bağımsızlık, değerleme mesleğinin temel taşıdır. Tebliğe göre, bağımsızlığı ortadan kaldıran durumlar net bir şekilde listelenmiştir. Örneğin, uzmanın müşteriyle son iki yıl içinde ortaklık ilişkisine girmiş olması veya yönetici olarak görev yapmış olması bağımsızlığı zedeler. Ayrıca, bir kuruluşun son beş takvim yılındaki toplam hasılatının yüzde 40ından fazlasını tek bir müşteriden elde etmesi de bağımsızlığı ortadan kaldıran bir durum olarak kabul edilir. Bu yüzde 40lık oran, ekonomik bağımlılık riskini ölçmek için kullanılan önemli bir kriterdir. Değerleme ücretinin de bağımsızlığı etkilememesi gerekir. Ücret, önceden kararlaştırılmış bir değer tahminine bağlanamaz, işlemin tamamlanmasından sonra belirlenemez ve ödenmesi herhangi bir şarta bağlanamaz. Değerleme sözleşmeleri her bir rapor için ayrı ayrı düzenlenmelidir. Ancak konut finansmanı gibi seri işlerde, asgari ücret tarifesine uymak kaydıyla birden fazla rapor için tek bir sözleşme yapılabilir. Sözleşmede hizmetin kapsamı, ücreti, tarafların sorumlulukları ve mesleki sorumluluk sigortası bilgileri mutlaka yer almalıdır. Müşteri, raporun sonucunu beğenmediği gerekçesiyle ücreti ödemekten kaçınamaz. Değerleme kuruluşları, hazırladıkları raporları ve bu raporların dayanağı olan çalışma kağıtlarını, rapor tarihinden itibaren en az on yıl süreyle saklamakla yükümlüdürler. Bu on yıllık saklama süresi, denetim ve hukuki süreçler için kritik bir zaman dilimidir. Sermaye Piyasası Kurulu tarafından belirlenen gayrimenkul değerleme raporu asgari unsurları, bir raporun hukuki geçerliliği için eksiksiz olmalıdır. Bir rapor; rapor bilgileri, kuruluş ve müşteriyi tanıtıcı bilgiler, gayrimenkulün yasal durumuna ilişkin bilgiler, fiziki özellikler, kullanılan değerleme yöntemleri ve analiz sonuçlarının değerlendirilmesi bölümlerinden oluşur. Yasal durum bölümünde tapu kayıtları, imar durumu, varsa takyidatlar ve son üç yıldaki alım satım işlemleri detaylandırılmalıdır. Fiziki özellikler kısmında ise bölge analizi, ekonomik koşullar ve yapının teknik özellikleri yer alır. Değerleme yöntemleri bölümünde pazar yaklaşımı, maliyet yaklaşımı ve gelir yaklaşımı gibi kullanılan metodolojiler, hesaplama detaylarıyla birlikte açıklanmalıdır. Eğer bir yöntem uygulanmadıysa, bunun gerekçesi raporda belirtilmelidir. Raporun sonuç kısmında ise farklı yöntemlerle ulaşılan değerlerin nasıl uyumlaştırıldığı açıklanmalı ve gayrimenkulün portföye alınmasında bir sakınca olup olmadığına dair net bir görüş sunulmalıdır. Özellikle arsa veya arazi değerlemelerinde, alımdan itibaren beş yıl geçmesine rağmen bir proje geliştirilip geliştirilmediği bilgisi de raporda yer almalıdır. Bu detaylı yapı, sermaye piyasası araçlarına yatırım yapan yatırımcıların korunması ve piyasa şeffaflığının sağlanması adına hayati bir işlev görmektedir.
Bölüm 20
Gayrimenkul değerleme raporlarının içeriği ve analiz süreçlerine dair teknik detayları incelemeye devam ediyoruz. Değerleme raporlarında gayrimenkulün değerleme tarihi itibarıyla hangi amaçla kullanıldığına dair bilgilerin yer alması zorunludur. Eğer değerleme konusu bir arsa veya arazi ise, üzerinde herhangi bir yapı bulunup bulunmadığı, varsa bu yapıların kullanım amacı raporda açıkça belirtilmelidir. Bu aşamadan sonra değerleme yöntemlerinin uygulama safhasına geçilir. Pazar yaklaşımı uygulandığı takdirde, bu yaklaşımı açıklayıcı bilgiler ve yöntemin seçilme gerekçesi detaylandırılmalıdır. Tespit edilen emsal bilgileri, bu bilgilerin kaynağı ve emsallerin değerleme konusu gayrimenkule yakınlığını gösteren krokiler raporda yer almalıdır. Emsal bilgilerinde yapılan düzeltmelerin nedenleri ve hesaplama süreçleri, sonuca nasıl ulaşıldığını gösterecek şekilde ayrıntılı olarak açıklanmalıdır. Bu noktada emsal karşılaştırma yönteminde kullanılan verilerin güncelliği ve doğruluğu sınav sorularında sıklıkla vurgulanan bir husustur. Maliyet yaklaşımının kullanılması durumunda ise yöntemin seçilme nedeni ve arsa değerinin tespitinde kullanılan veriler sunulmalıdır. Yapı maliyetleri ve diğer maliyetlerin belirlenmesinde esas alınan kaynaklar ile yapılan varsayımlar hesaplama tablolarıyla desteklenmelidir. Gelir yaklaşımı tercih edildiğinde, nakit giriş ve çıkışlarının tahmininde kullanılan emsaller ve iskonto oranının hesaplanma gerekçeleri raporda bulunmalıdır. İskonto oranının belirlenmesi süreci, değerleme raporunun güvenilirliği açısından en kritik unsurlardan biridir. Ayrıca, işin gerektirmesine bağlı olarak kira değeri takdiri, hasılat paylaşımı oranları, boş arazi ve geliştirilmiş proje değeri analizleri gibi ek çalışmalar da rapora dahil edilebilir. En verimli ve en iyi kullanım değeri analizi ile müşterek veya bölünmüş kısımların değerlemesi de bu kapsamda ele alınması gereken analizler arasındadır. Analiz sonuçlarının değerlendirilmesi ve görüş kısmında, farklı değerleme yöntemlerinden elde edilen sonuçların nasıl uyumlaştırıldığı açıklanmalıdır. Raporda asgari hususlardan herhangi biri yer almıyorsa bunun gerekçeleri mutlaka belirtilmelidir. Gayrimenkulün yasal durumu, izin ve belgelerin tamlığı, üzerindeki takyidat ve ipotekler hakkında uzman görüşü sunulmalıdır. Özellikle gayrimenkulün devredilmesine engel bir durumun olup olmadığı bilgisi yatırımcılar için hayati önem taşır. Eğer değerleme konusu bir arsa ise, alımından itibaren beş yıl geçmesine rağmen bir proje geliştirilip geliştirilmediği bilgisi de raporda yer almalıdır. Üst hakkı veya devre mülk haklarında ise bu hakların devrine ilişkin sözleşmelerdeki sınırlamalar incelenmelidir. Gayrimenkulün tapudaki niteliği ile fiili kullanım şeklinin uyumu ve portföye alınmasında sakınca olup olmadığına dair görüş, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları ve Gayrimenkul Yatırım Fonları tebliğleri çerçevesinde değerlendirilmelidir. Raporun sonuç bölümünde sorumlu değerleme uzmanının nihai değer takdiri yer alır. Bu değer takdirinde peşin satış fiyatının esas alınması ve değerin Türk Lirası üzerinden ifade edilmesi şarttır. Değerleme katma değer vergisi hariç olarak yapılmalı, ancak toplam değere ulaşmak için ilgili katma değer vergisi tutarı ayrıca eklenmelidir. Gayrimenkul projelerinde, projenin mevcut tamamlanma seviyesine göre arsa dahil değeri takdir edilirken, bitmiş haldeki varsayımsal değerine sadece bilgi amaçlı yer verilebilir. Rapor eklerinde ise tapu örneği, ruhsat, fotoğraf ve uzmanların lisans belgeleri gibi destekleyici dokümanlar bulunmalıdır. Bu belgelerin eksiksiz olması, raporun hukuki geçerliliği ve denetim standartları açısından zorunludur. Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu, kısa adıyla Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu tarafından yapılan düzenlemeler, bankaların değerleme hizmeti alım süreçlerini disipline etmektedir. İlk olarak iki bin altı yılında yayımlanan yönetmelik, iki bin on yedi ve iki bin yirmi yıllarında yapılan güncellemelerle bugünkü halini almıştır. Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu yönetmeliği beş bin dört yüz on bir sayılı Bankacılık Kanunu'na dayanmaktadır ve temel kavramlarda sermaye piyasası mevzuatına atıfta bulunur. Ancak Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu mevzuatında değerleme kuruluşu tanımı, sadece gayrimenkulü değil, bankaların bilançosundaki diğer varlık ve yükümlülüklerin, teminatların ve hakların değerlenmesini de kapsayacak şekilde daha geniş tutulmuştur. Gerçeğe uygun değer kavramı, bilgili ve istekli taraflar arasında pazarlık ortamında oluşan değer olarak tanımlanmıştır. Ayrıca, değerleme kuruluşlarının istihdam ilişkisi olmadan rapor hazırlattığı uzmanlar için sözleşmeli değerleme uzmanı unvanı getirilmiştir. Bankalara değerleme hizmeti verecek kuruluşların yetkilendirilme esasları oldukça sıkıdır. Bir kuruluşun bu kapsamda faaliyet gösterebilmesi için öncelikle Sermaye Piyasası Kurulu tarafından yetkilendirilmiş ve Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği üyesi olması gerekir. Ayrıca yeterli yönetim yapısına, uzman kadrosuna ve teknik donanıma sahip olması şarttır. Kuruluşun ortakları ve sorumlu değerleme uzmanlarının başka bir değerleme veya bağımsız denetim kuruluşunda görev almaması, ticari faaliyetlerinde menfaat çatışması yaratmaması zorunludur. Bu kuruluşlar, faaliyetlerinden doğabilecek zararların tazmini için mesleki sorumluluk sigortası yaptırmakla yükümlüdür. Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu, yaptığı incelemeler sonucunda uygun gördüğü kuruluşları yetkilendirir. Ancak bağımsızlığın yitirilmesi, raporun yetkisiz kişilerce imzalanması veya sır saklama yükümlülüğünün ihlali gibi durumlarda bu yetki geçici olarak kaldırılabilir veya tamamen iptal edilebilir. Üst üste üç hesap dönemi boyunca bankalarla sözleşme imzalamayan kuruluşların yetkisi ise bir yıl süreyle dondurulur. Bağımsızlık ilkesi, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu düzenlemelerinde sermaye piyasası mevzuatına göre daha detaylı bir şekilde ele alınmıştır. Değerleme uzmanları, dürüstlük ve tarafsızlıklarını etkileyecek her türlü müdahaleden uzak durmalı ve görüşlerini hiçbir çıkar gözetmeksizin açıklamalıdır. Uzmanlar, hizmet verdikleri bankaların yönetim süreçlerine katılamazlar ve bu bankalarla imtiyazlı bir kredi ilişkisine giremezler. Üçüncü derece dahil kan ve ikinci derece dahil kayın hısımlarının yönetici olduğu bankalarda değerleme faaliyeti yürütemezler. Bankalar da değerleme kuruluşlarının bağımsızlığını zedeleyecek şekilde baskı kuramaz, raporun sonucuna göre ücret belirleyemez veya rapor tamamlanmadan içeriğe müdahale edemezler. Mesleki özen ve titizlik ilkesi gereği, uzmanlar yeterli bilgi ve uzmanlığa sahip olmadıkları konularda hizmet vermekten kaçınmalıdır. Sır saklama yükümlülüğü ise sadece görev süresince değil, sonrasında da devam eden bir sorumluluktur. Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu mevzuatına göre hazırlanan değerleme raporlarında bulunması gereken asgari unsurlar arasında rapor bilgileri, uzmanların lisans numaraları, banka bilgileri ve nihai değer takdiri yer alır. Gayrimenkul projelerinde hem mevcut durumun hem de bitmiş halin değerinin Türk Lirası üzerinden gösterilmesi zorunludur. Hazırlanan raporların bir nüshası en az on yıl süreyle saklanmalıdır. Sınav açısından kritik bir diğer düzenleme ise birden fazla rapor düzenlenmesini gerektiren hallerdir. Eğer banka takdir edilen değeri uygun bulmazsa otuz gün içinde başka bir kuruluşa değerleme yaptırabilir. İki rapor arasındaki fark yüzde yirmi ve üzerindeyse üçüncü bir rapor istenir. Ayrıca, on milyon Türk Lirası üzerindeki gayrimenkuller için doğrudan iki farklı kuruluştan rapor alınması zorunludur. Bu iki rapor arasındaki fark yüzde on'dan az ise ortalaması alınır, fazla ise üçüncü bir rapor düzenlenerek birbirine en yakın iki değerin ortalaması esas alınır. Bu tür yüksek değerli raporların en az beş yıllık mesleki tecrübeye sahip uzmanlarca hazırlanması şarttır. Bankaların bu süreçteki yükümlülükleri arasında, rapor teslim sürelerine riayet etmek ve değerleme birimleri kurmak yer alır. Konut ve işyeri değerlemeleri için en az üç iş günü, diğer gayrimenkuller için ise en az dört iş günü süre verilmelidir. Bankaların değerleme birimlerinde çalışan sorumluların en az beş yıllık tecrübeye ve Gayrimenkul Değerleme Lisansına sahip olması gerekir. Ayrıca, bankaların bir takvim yılı içinde tek bir değerleme kuruluşuna verebileceği iş yükü sınırlandırılmıştır. Türkiye genelinde şubeleşmiş kuruluşlar için bu oran yüzde on beş, diğerleri için yüzde beş olarak belirlenmiştir. Değerleme ücretleri ise Sermaye Piyasası Kurulu tarafından belirlenen asgari tarifeden az olamaz ve rapor tesliminden itibaren en geç on beş gün içinde ödenmelidir. Ulaşım masraflarının ödenmeyeceğine dair sözleşmelere hüküm konulması yasaktır. Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği, kısa adıyla TDUB, altı bin üç yüz altmış iki sayılı Sermaye Piyasası Kanunu'nun yetmiş altıncı maddesi uyarınca kurulmuş, kamu kurumu niteliğinde bir meslek kuruluşudur. Birliğin temel amacı, gayrimenkul piyasasının gelişimini sağlamak, meslek kurallarını ve değerleme standartlarını oluşturmak, haksız rekabeti önlemek ve üyeleri arasında dayanışmayı güçlendirmektir. TDUB, üyelerinin sicil bilgilerini tutar, eğitim ve sertifika programları düzenler ve disiplin cezaları verme yetkisine sahiptir. Ayrıca, Merkezi Kayıt Kuruluşu bünyesindeki Gayrimenkul Bilgi Merkezi ile iş birliği yaparak değerleme raporlarına ilişkin verilerin toplanmasını sağlar. Birlik üyelerinin hazırladığı raporlara ilişkin verilerin bu merkeze bildirilmesi zorunludur. Ücret tarifeleri ise her yıl Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu ve diğer ilgili kurumların görüşü alınarak Sermaye Piyasası Kurulu tarafından ilan edilir. Üyelik şartları incelendiğinde, gayrimenkul değerleme lisansı alan kişilerin üç ay içinde birliğe başvurması gerektiği görülür. Bu yükümlülüğe uymayanların lisansları iptal edilebilir. Değerleme kuruluşları için de yetkilendirme sonrası üç aylık üyelik süresi geçerlidir. Kamu kurumlarında çalışan uzmanlar için üyelik ihtiyaridir, ancak görevleri sona erdiğinde üç ay içinde başvurmaları zorunludur. Konut değerleme lisansına sahip olanlar ise kendi istekleriyle üye olabilirler. Üyeler, faaliyetlerine ara vermek istediklerinde üyeliklerinin askıya alınmasını talep edebilirler. Askı süresince oy kullanamaz ve lisansın sağladığı haklardan yararlanamazlar. Tekrar faaliyete geçmek istediklerinde ise ilgili yılın aidatını ödeyerek başvuru yapmaları gerekir. Lisansın iptal edilmesi durumunda üyelik kaydı silinirken, geçici iptallerde üyelik askıya alınır. TDUB'un yönetim yapısı genel kurul, yönetim kurulu ve denetleme kurulundan oluşur. Genel kurul her yıl Kasım ayında toplanan en yüksek karar organıdır. Yönetim kurulu ise yedi asıl ve yedi yedek üyeden teşekkül eder. Bu üyelerin dağılımı şu şekildedir: iki üye gerçek kişi üyeler arasından, iki üye tüzel kişi değerleme kuruluşları arasından, iki bağımsız üye Aday Öneri Komitesi tarafından önerilenler arasından ve bir üye Türkiye Sermaye Piyasaları Birliği temsilcisi olarak seçilir. Yönetim kurulu üyelerinin görev süresi üç yıldır ve bir kişi en fazla üç dönem üst üste görev yapabilir. Bağımsız üyelerin belirlenmesinde, son beş yılda değerleme kuruluşlarında görev almamış olma ve en az on yıllık mesleki tecrübeye sahip olma şartı aranır. Aday Öneri Komitesi; Sermaye Piyasası Kurulu Başkanı, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu Başkanı ve TDUB Başkanı'ndan oluşur. Yönetim kurulu üyelerine ödenecek huzur hakkı, asgari ücret tarifesindeki konut değerleme ücretinin üç katından az, beş katından fazla olamaz. Bu yapı, birliğin hem özerkliğini hem de kamu denetimi altındaki işleyişini garanti altına almaktadır.
Bölüm 21
Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği yönetim kurulunun oluşumu ve işleyişine dair esasları inceleyerek dersimize devam edelim. Yönetim kurulunda herhangi bir nedenle boşalma olması durumunda, üyeliğin doldurulması için belirli bir prosedür takip edilir. Görev süresini tamamlamak üzere seçilen yeni yönetim kurulu üyesi, kurulun diğer üyeleriyle birlikte toplanarak yeni başkanını seçer. Yönetim kurulunun toplu olarak görevinden ayrılması veya üye sayısının beşten aşağıya düşmesi ve boşalan üyelikler yerine atanacak yedek üye kalmaması hali, kurumsal işleyiş açısından kritik bir durumdur. Bu gibi durumlarda genel kurul, denetleme kurulu veya Sermaye Piyasası Kurulu tarafından olağanüstü toplantıya çağırılır ve eski yönetim kurulunun görev süresini tamamlamak üzere boş üyelikler için seçim yapılır. Bu mekanizma, Birliğin yönetiminde sürekliliğin sağlanması açısından büyük önem taşımaktadır. Yönetim kurulu üyelerinin mali hakları ve görev süreleri de belirli sınırlamalara tabidir. Üyelere genel kurulca belirlenecek miktarda huzur hakkı ödenir. Ancak bu ödemenin sınırları mevzuatla çizilmiştir. Genel kurul tarafından belirlenecek huzur hakkı, toplantı tarihinde geçerli olan Gayrimenkul Değerleme Asgari Ücret Tarifesinin konutlar için belirlenen en düşük değerleme ücretinin üç katından az, beş katından fazla olamaz. Bu sayısal sınırlar sınav sorularında sıklıkla karşımıza çıkmaktadır. Görev süresi açısından ise yönetim kurulu üyeleri üst üste en fazla üç dönem görev alabilirler. Aradan bir dönem geçmedikçe aynı kişinin yönetim kurulu üyeliği için tekrar aday olması mümkün değildir. Bu kural, yönetimde yenilenmeyi ve demokratik döngüyü sağlamayı amaçlar. Bağımsız yönetim kurulu üyelerinin belirlenmesi süreci, tarafsızlığın korunması adına oldukça sıkı şartlara bağlanmıştır. Bu üyelerin, Birlik üyesi değerleme kuruluşları nezdinde son beş yılda fiili bir görev almamış olması ve değerleme kuruluşlarıyla danışmanlık dahil iş ve ortaklık ilişkisi içerisinde olmaması şarttır. Ayrıca, bağımsız üyelerin sermaye piyasaları alanında en az on yıllık mesleki tecrübeye sahip olmaları zorunludur. Aday belirleme süreci ise Aday Öneri Komitesi tarafından yürütülür. Bu komite; Sermaye Piyasası Kurulu Başkanı, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu Başkanı ve Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği Başkanı veya bunların belirleyeceği birer kişiden oluşan üç kişilik bir yapıdır. Komite, bağımsız üye seçiminin yapılacağı genel kuruldan en geç dört ay önce oluşturulur. Adaylar ise genel kuruldan en geç üç ay önce yazılı başvurularını yaparlar. Komite, seçilecek asıl ve yedek üye sayısının iki katına kadar adaydan oluşan listeyi genel kuruldan iki ay önce Kurula gönderir. Kurul ise bu listeden asıl ve yedek üye sayısının bir fazlasından oluşan kesin listeyi genel kuruldan üç hafta önce Birliğe iletir. Birliğin yürütme organı olan yönetim kurulunun görev ve yetkileri oldukça geniştir. Bu görevler arasında Birliğin görev alanına giren konularda kararlar almak, üyeliğe kabul başvurularını karara bağlamak ve Birliğin genel işleyişine yönelik düzenlemeleri hazırlayıp genel kurula sunmak yer alır. Ayrıca, değerleme standartları ve meslek kurallarını Kurulun uygun görüşüyle oluşturmak, disiplin cezalarını tebliğ etmek ve sektörün gelişimi için gerekli araştırmaları yapmak da yönetim kurulunun sorumluluğundadır. Kurul, Birlik genel sekreterini ve diğer personeli atama yetkisine de sahiptir. Birlik bütçesinin hazırlanması, gelirlerin tahsili ve üyelerden istenecek periyodik raporların belirlenmesi de bu organın görevleri arasındadır. Yönetim kurulunun çalışma düzenine baktığımızda, kurulun ayda en az bir kez toplandığını görmekteyiz. Toplantı için en az beş üyenin katılımı şarttır ve kararlar en az dört olumlu oyla alınır. Toplantılar fiziksel ortamda yapılabileceği gibi tamamen veya kısmen elektronik ortamda da icra edilebilir. Üyelerin mazeretsiz olarak art arda üç toplantıya katılmaması durumunda istifa etmiş sayılacakları kuralı, kurulun etkin çalışmasını korumaya yöneliktir. Ayrıca, çıkar çatışmasını önlemek amacıyla üyeler; kendilerini, eşlerini veya üçüncü dereceye kadar kan ve kayın hısımlarını ilgilendiren kararların alınmasında toplantıya katılamaz ve oy kullanamazlar. Alınan kararların bir ay içinde karar defterine işlenmesi ve imzalanması zorunludur. Birliğin bir diğer önemli organı denetleme kuruludur. Genel kurul tarafından seçilen üç asil ve üç yedek üyeden oluşan bu kurul, Birliğin hesaplarını ve işlemlerini incelemekle görevlidir. Denetleme kurulu üyelerinin değerleme uzmanı olması şarttır ancak aynı değerleme kuruluşundan birden fazla kişi bu kurulda yer alamaz. Görev süreleri üç yıldır ve yönetim kurulu üyeleri gibi en fazla üst üste üç dönem görev yapabilirler. Denetleme kurulu üyelerine ödenecek ücret, yönetim kurulu üyelerine ödenen huzur hakkını aşamaz. Bu kurulun temel fonksiyonu, Birliğin mali ve idari işlemlerinin mevzuata uygunluğunu denetleyerek genel kurula rapor sunmaktır. Birlik başkanı, aynı zamanda yönetim kurulu başkanıdır ve Birliğin en üst amiri sıfatıyla kurumu temsil eder. Birliğin günlük iş ve işlemleri ise yönetim kurulu tarafından atanan genel sekreter tarafından yürütülür. Genel sekreterin bütçe taslağını hazırlamak, yazışmaları yönetmek ve personel işlerini takip etmek gibi idari görevleri bulunmaktadır. Önemli bir sınav notu olarak belirtmek gerekir ki, genel sekreter ve yardımcılarına ödenecek toplam yıllık ödemelere Sermaye Piyasası Kurulu tarafından bir üst sınır getirilebilir ve diğer personelin ücretleri genel sekreter için belirlenen bu tutarı aşamaz. Disiplin süreçlerini yönetmek üzere oluşturulan disiplin komitesi, yedi asil ve yedi yedek üyeden oluşur. Bu komitenin üyeleri arasında hukukçular, deneyimli değerleme uzmanları ve akademisyenler bulunur. Komite başkanı olacak kişinin hukuk alanında en az on beş yıl tecrübeye sahip olması ve Gayrimenkul Değerleme, Sermaye Piyasası Faaliyetleri Düzey üç gibi belirli lisansların tamamına sahip olması şarttır. Diğer üyeler için de on beş yıllık mesleki tecrübe ve ilgili lisans şartları aranır. Disiplin komitesi üyelerinin görev süresi üç yıldır. Komite üyelerine yapılacak ödemeler genel sekreter ücretine endekslenmiştir; tam zamanlı üyeler genel sekreter ücretinin iki katını, yarı zamanlı üyeler ise yüzde yetmiş beş'ini alırlar. Birlik bünyesinde ayrıca gözetim ve denetim komitesi, değerlendirme komitesi, standartlar komitesi ve mesleki eğitim ve araştırma komitesi gibi ihtisas komiteleri de bulunur. Gözetim ve denetim komitesi, üyelerin faaliyetlerinin mevzuata uygunluğunu denetlerken; değerlendirme komitesi, üyeler ile müşteriler arasındaki uyuşmazlıkların çözümüne yardımcı olur. Standartlar komitesi mesleki standartları oluşturur ve günceller. Mesleki eğitim ve araştırma komitesi ise üyelerin gelişimi için eğitim programları düzenler ve sektör verilerini analiz eder. Bu komitelerin kararları yönetim kurulu onayı olmaksızın uygulamaya konulamaz. Disiplin cezaları ve idari para cezaları konusu sınavlar açısından kritik bir bölümdür. Mevzuata, meslek ilke ve kurallarına aykırı hareket eden üyeler hakkında; uyarı, kınama, idari para cezası, üyeliğin askıya alınması ve üyeliğin iptal edilmesi cezaları uygulanabilir. İdari para cezaları Sermaye Piyasası Kanununun yetmiş altıncı maddesi uyarınca verilir. Birlik statüsüne ve kararlarına uymayan üyelere verilecek idari para cezası alt sınırı beş bin Türk Lirası, üst sınırı ise elli bin Türk Lirası olarak belirlenmiştir. Ancak bu tutarlar yeniden değerleme oranlarına göre güncellenmektedir. iki bin yirmi altı yılı için belirlenen güncel tutarlar alt sınır için yüz on bir bin iki yüz yetmiş dört virgül otuz sekiz Türk Lirası, üst sınır için ise bir milyon yüz on üç bin seksen bir virgül elli üç Türk Lirası'dir. Bu güncel rakamların bilinmesi sınavda avantaj sağlayacaktır. Üyeler, disiplin cezalarına karşı tebliğ tarihinden itibaren on iş günü içinde Sermaye Piyasası Kurulu nezdinde itiraz edebilirler. Birliğin mali yapısını incelediğimizde gelirlerin; giriş ücretleri, yıllık aidatlar, hizmet gelirleri ve bağışlardan oluştuğunu görmekteyiz. Üyeliğe giriş ücreti gerçek kişiler için en az iki adet, tüzel kişiler için ise en az yirmi adet rapor ücreti tutarındadır. Yıllık aidatlar ise gerçek kişilerde en az bir adet rapor ücreti, tüzel kişilerde ise hasılatın binde ikisi ile binde üçü arasında belirlenir. Aidat hesaplamalarında esas alınan rapor ücreti, asgari ücret tarifesindeki konutlar için belirlenen en düşük değerleme ücretidir. Aidatların Ocak ayı sonuna kadar ödenmesi gerekir, aksi takdirde yasal faiz uygulanır ve icra yoluyla tahsilat yoluna gidilebilir. Birlik meslek kuralları ve etik ilkeler, değerleme faaliyetlerinin dürüstlük, tarafsızlık ve bağımsızlık içinde yürütülmesini hedefler. Dürüstlük ve adil davranma ilkesi gereği, değerleme uzmanları hazırladıkları raporlardaki hatalardan veya yetersiz incelemelerden dolayı müşterilerine ve üçüncü kişilere karşı müteselsilen sorumludur. Bağımsızlık ilkesi ise mesleğin temel taşıdır. Bağımsızlığı ortadan kaldıran durumlar arasında; müşteriyle son iki yıl içinde ortaklık veya ticari ilişki içinde bulunmak, olağan dışı borç alacak ilişkisine girmek veya değerleme ücretinin sonuçlara bağlanmış olması sayılabilir. Eğer bağımsızlığı zedeleyen bir durum iş kabulünden sonra öğrenilirse, üye derhal işi sona erdirmeli ve durumu bir hafta içinde Birliğe bildirmelidir. Mesleki özen ve titizlik ilkesi, dikkatli ve basiretli bir uzmanın göstermesi gereken asgari dikkati ifade eder. Bu kapsamda uzmanlar, yeterli bilgi ve belge toplamalı, çalışma kağıtları hazırlamalı ve görüşlerini raporlarında açıkça belirtmelidir. Ayrıca, suç gelirlerinin aklanması ile mücadele kapsamında şüpheli işlemleri belirlemek ve yetkili mercilerle iş birliği yapmak da üyelerin yükümlülükleri arasındadır. Müşterilerle ilişkilerde yazılı sözleşme yapılması zorunludur ve sır saklama yükümlülüğü görev sona erdikten sonra da devam eder. Hediye alma yasağı da bu kapsamda değerlendirilir; ancak sembolik değeri olan reklam ürünleri veya kitap gibi hatıra niteliğindeki eşyalar bu yasağın dışındadır. Diğer üyelerle ilişkilerde haksız rekabetin önlenmesi esastır. Yanıltıcı davranışlarda bulunmak, sahip olunmayan nitelikleri varmış gibi göstermek veya diğer üyelerin itibarını zedelemek yasaktır. Değerleme kuruluşları emlak komisyonculuğu dahil başka bir faaliyette bulunamazlar. Değerleme uzmanları ise aynı anda birden fazla kuruluşta çalışamaz ve hizmet verdikleri kurumlarda görevden ayrıldıktan sonra iki yıl geçmedikçe görev alamazlar. Bu süre kısıtlamaları sınavda sıklıkla sorulmaktadır. Son olarak, Sermaye Piyasası Lisanslama Sicil ve Eğitim Kuruluşu Anonim Şirketi, yani Sermaye Piyasası Lisanslama'nin rolüne değinelim. iki bin on bir yılında faaliyete geçen bu kuruluş; Borsa İstanbul, Merkezi Kayıt Kuruluşu, Takasbank, Türkiye Sermaye Piyasaları Birliği ve Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği ortaklığıyla kurulmuştur. Sermaye Piyasası Lisanslama, lisans sınavlarını yapmak, lisans vermek ve sicil tutmakla yetkilidir. Gayrimenkul Değerleme Lisansı için dört yıllık, Konut Değerleme Lisansı için ise iki yıllık yükseköğretim mezuniyeti şarttır. Gayrimenkul Değerleme Lisansı sahipleri konut değerleme uzmanlığı da yapabilirler. Lisans sahiplerinin her üç yılda bir lisans yenileme eğitimlerine katılması zorunludur. Bu eğitimlerin en az yüzde doksan'ına katılım şartı aranır ve eğitimi tamamlamayanların lisansları askıya alınır. Bu bilgiler, sermaye piyasası mevzuatı ve değerleme esasları çerçevesinde mesleki kariyeriniz için temel teşkil etmektedir.
Bölüm 22
Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği üyelerinin ve sermaye piyasası kurumlarının, kamu otoriteleriyle olan ilişkilerinde uyması gereken temel prensiplerle dersimize devam ediyoruz. Üyeler, Birlik ve diğer kamu kurum ve kuruluşlarıyla olan münasebetlerinde mevzuatın öngördüğü denetim ve kontrol mekanizmalarına tam bir uyum göstermekle yükümlüdürler. Bilgi istemeye yetkili olan kurum ve kuruluşlarca talep edilen her türlü bilgi, belge ve kaydın doğru, eksiksiz ve belirlenen süreler içerisinde iletilmesi hususunda azami özenin gösterilmesi yasal bir zorunluluktur. Bu süreçte çalışmaların aksatılmaması ve denetim faaliyetlerinin kolaylaştırılması yönünde hareket edilmesi, mesleki etik ve kurumsal disiplin açısından büyük önem arz etmektedir. Sınav hazırlık sürecinde, bu yükümlülüklerin sadece birer prosedür değil, aynı zamanda mesleki itibarın korunması için temel şartlar olduğu unutulmamalıdır. Sermaye piyasası ekosisteminin en kritik yapılarından biri olan Sermaye Piyasası Lisanslama Sicil ve Eğitim Kuruluşu Anonim Şirketi, kısa adıyla Sermaye Piyasası Lisanslama, iki bin on bir yılında faaliyetlerine başlamış bir kurumdur. Sermaye Piyasası Kurulu tarafından yetkilendirilen bu anonim şirket, sermaye piyasası kurumlarında ve halka açık ortaklıklarda görev alan veya alacak olan personelin lisanslama sınavlarını yürütmek, lisanslarını vermek ve bu kişilerin sicillerini tutmakla görevlidir. Sermaye Piyasası Lisanslama’nin ortaklık yapısı incelendiğinde, Borsa İstanbul Anonim Şirketi, Merkezi Kayıt Kuruluşu Anonim Şirketi, İstanbul Takas ve Saklama Bankası Anonim Şirketi, Türkiye Sermaye Piyasaları Birliği ve Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği gibi sektörün öncü kurumlarının bir araya geldiği görülmektedir. Bu yapı, lisanslama ve sicil tutma faaliyetlerinin tarafsız ve merkezi bir otorite tarafından yürütülmesini sağlamaktadır. Sınav sorularında Sermaye Piyasası Lisanslama’nin ortaklık yapısı veya temel görev alanları sıklıkla karşımıza çıkabilmektedir. Lisanslama süreçleri kapsamında iki temel değerleme lisansı bulunmaktadır. Bunlar Gayrimenkul Değerleme Lisansı ve Konut Değerleme Lisansı olarak ayrılmaktadır. Gayrimenkul Değerleme Lisansı alabilmek için adayların en az dört yıllık yükseköğretim düzeyinde eğitim almış olmaları ve ilgili sınavda başarı göstermeleri şarttır. Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları ve Gayrimenkul Yatırım Fonları bünyesinde gayrimenkul değerleme uzmanı olarak çalışabilmek için bu lisansın alınması kanuni bir zorunluluktur. Bu lisans için adaylar, dar kapsamlı sermaye piyasası mevzuatı ve meslek kuralları, gayrimenkul değerleme esasları, inşaat ve gayrimenkul muhasebesi ile gayrimenkul mevzuatı konularından sorumlu tutulmaktadırlar. Bu dört ana başlık, uzmanlık alanının gerektirdiği hukuki, teknik ve finansal donanımı ölçmeyi hedeflemektedir. Konut Değerleme Lisansı ise daha spesifik bir alana odaklanmakta olup, bu lisansı alabilmek için en az iki yıllık yükseköğretim düzeyinde eğitim alınmış olması yeterli görülmektedir. Konut Değerleme Kuruluşları bünyesinde konut değerleme uzmanı olarak görev yapabilmek için bu lisansın ibraz edilmesi gerekmektedir. Konut Değerleme Lisansı sınav konuları, Gayrimenkul Değerleme Lisansına kıyasla daha dar bir kapsamda olup, dar kapsamlı sermaye piyasası mevzuatı ve meslek kuralları ile gayrimenkul değerleme esaslarından oluşmaktadır. Burada sınav açısından kritik bir detay mevcuttur. Gayrimenkul Değerleme Lisansına sahip olan kişiler, Konut Değerleme Lisansının gerekli olduğu tüm görevlerde ek bir işleme gerek kalmaksızın çalışabilmektedirler. Bu hiyerarşik üstünlük, sınav sorularında adayların karşısına yanıltıcı bir seçenek olarak çıkarılabilmektedir. Lisans sahiplerinin mesleki bilgilerini güncel tutmaları amacıyla her üç yılda bir lisans yenileme eğitimlerine katılmaları zorunlu kılınmıştır. Bu eğitimlerin içeriği ve uygulama usulleri Sermaye Piyasası Lisanslama tarafından belirlenmekte ve Sermaye Piyasası Kurulunun onayı ile yürürlüğe girmektedir. İlk lisans yenileme eğitim tarihinin hesaplanmasında, ilgili lisans için gerekli sınav notlarının alındığı son sınav tarihi başlangıç noktası olarak kabul edilir. Bu eğitimlerin sonunda bir sınav yapılmamakla birlikte, eğitim süresinin en az yüzde doksan’ına katılım sağlanması ve eğitim içeriğindeki değerlendirme sorularının doğru yanıtlanması şarttır. Bu yükümlülükleri yerine getirmeyenlerin lisansları askıya alınır ve lisans konusu faaliyetlerde bulunmaları yasaklanır. Lisansı askıya alınan bir kişinin tekrar faaliyete geçebilmesi için eksik kalan yenileme eğitimlerini tamamlaması gerekmektedir. Sınavda, lisans yenileme süresinin üç yıl olduğu ve eğitim sonunda sınav yapılmadığı bilgisi belirleyici olabilmektedir. Lisanslı kişilerin mesleki faaliyetleri sırasında Sermaye Piyasası Kanununa, ilgili düzenlemelere, standartlara ve Kurul kararlarına aykırı hareket ettiklerinin tespit edilmesi durumunda, lisansların geçici veya sürekli olarak iptal edilmesi söz konusu olabilmektedir. Özellikle mesleğin gerektirdiği dürüstlük ve itibara aykırı fiillerin tespiti, lisansın Sermaye Piyasası Kurulu tarafından doğrudan iptal edilmesi sonucunu doğurur. Ayrıca, sermaye piyasası kurumları ve halka açık ortaklıklar, lisans gerektiren görevlerde çalışan personelindeki her türlü değişikliği, yani işe başlama, ayrılma veya unvan değişikliği gibi durumları, olayı izleyen on iş günü içerisinde Sermaye Piyasası Lisanslama’ye bildirmekle yükümlüdürler. Bu on iş günlük süre, bildirim yükümlülükleri açısından sınavda sorulma ihtimali yüksek olan teknik bir detaydır. Dışarıdan hizmet alımı yoluyla istihdam edilen personel için de bildirim yükümlülüğü hizmeti alan kuruma aittir. Gayrimenkul dışındaki varlıkların değerlemesine ilişkin düzenlemeler, Sermaye Piyasası Kurulunun iki bin on dokuz ve iki bin yirmi iki yıllarında aldığı ilke kararlarıyla çerçevelenmiştir. Bu düzenlemelerle, gayrimenkul dışındaki varlıkları değerlemeye yetkili kuruluşlar ile makine ve ekipmanları değerlemeye yetkili kuruluşlar için iki ayrı liste oluşturulmuştur. Gayrimenkul dışındaki varlıkların değerleme hizmeti, belirli şartları sağlayan bağımsız denetim kuruluşları, danışmanlık şirketleri, aracı kurumlar ve kalkınma ve yatırım bankaları tarafından yürütülebilmektedir. Örneğin, bir bağımsız denetim kuruluşunun bu listede yer alabilmesi için denetçi yardımcıları hariç en az on beş adet denetim personeli istihdam etmesi ve değerlemeyi yapacak en az bir adet Sermaye Piyasası Faaliyetleri Düzey üç Lisansı veya Türev Araçlar Lisansına sahip tam zamanlı personeli bulunması şarttır. Aracı kurumlar için bu yetkilendirme şartları daha farklıdır. Kısmi veya geniş yetkili olarak yetkilendirilen aracı kurumların, değerleme yapacak Sermaye Piyasası Faaliyetleri Düzey üç Lisansı veya Türev Araçlar Lisansına sahip en az on kişiyi tam zamanlı istihdam etmesi gerekmektedir. Kalkınma ve yatırım bankalarında ise bu sayı en az beş kişi olarak belirlenmiştir. Bu sayısal sınırlar, kurum türüne göre farklılık gösterdiği için sınavda karıştırılmaya müsaittir. Ayrıca bu kurumların bünyesinde ayrı bir kurumsal finansman bölümünün bulunması, yazılı değerleme prosedürlerinin ve metodolojilerinin oluşturulmuş olması, yeterli bilgi bankası ve araştırma altyapısına sahip olunması zorunludur. Bu altyapı şartları, değerleme raporlarının kalitesini ve standartlara uygunluğunu garanti altına almayı amaçlamaktadır. Makine ve ekipman değerlemesi alanında ise daha spesifik bir uzmanlık şartı aranmaktadır. Bu hizmeti verecek kuruluşların bünyesinde, üniversitelerin dört yıllık makine mühendisliği bölümünden mezun olmuş ve aynı zamanda Gayrimenkul Değerleme Lisansı, Sermaye Piyasası Faaliyetleri Düzey üç Lisansı veya Türev Araçlar Lisansından en az birine sahip olan en az bir kişiyi tam zamanlı istihdam etmeleri zorunludur. Makine ve ekipman değerleme faaliyetleri bizzat bu niteliklere sahip kişiler tarafından yürütülmelidir. Eğer değerleme konusu varlık özel bir ihtisas gerektiriyorsa, ilgili makine ve ekipman konusunda uzman kişilerden görüş alınması ve bu görüşün raporda yeterliliğinin sağlanması gerekmektedir. Uzman görüşünün uygunluğundan, değerlemeyi yapan kişi ile birlikte ilgili kuruluş müteselsilen sorumludur. Maden değerlemesi söz konusu olduğunda, yetkili kuruluşlar yine genel listede yer alan kurumlar olmakla birlikte, raporlama standartları açısından farklı bir rejim uygulanır. Maden arama, kaynak ve rezerv tahmin sonuçlarının raporlanmasında, Ulusal Maden Kaynak ve Rezerv Raporlama Komisyonu, yani UMREK tarafından yetkilendirilmiş yetkin kişilerce hazırlanan raporların esas alınması zorunludur. Benzer şekilde, fikri mülkiyet hakları gibi özel nitelikteki maddi olmayan varlıkların değerlemesinde de uzman görüşüne başvurulması bir zorunluluktur. Varlığın özel ihtisas gerektirip gerektirmediğine dair kararı ilgili kuruluşun yönetim organları verir. Bu noktada sorumluluğun paylaşımı ilkesi geçerlidir. Yabancı ülkelerdeki gayrimenkul dışındaki varlıkların değerlemesi süreçlerinde şeffaflık esastır. Eğer değerleme hizmeti yurt dışındaki bir kişi veya kuruluştan alınıyorsa, bu kuruluşun Sermaye Piyasası Kurulu tarafından belirlenen kuruluşların muadili olup olmadığına dair bilginin kamuya açıklanması gerekir. Ayrıca değerlemeyi yaptıran şirketin yönetim kurulu kararı ve değerlemeyi yapan kişilerin eğitim ve tecrübe bilgilerinin de açıklanması zorunludur. Sermaye Piyasası Kurulu, yurt dışındaki varlıkların değerlemesinin Türkiye’deki yetkili kuruluşlarca yapılmasını veya yabancı kuruluşun raporunun yerli bir kuruluşça onaylanmasını talep etme yetkisini saklı tutar. Bu durum, sınır ötesi işlemlerde denetim yetkisinin korunması anlamına gelmektedir. Değerleme faaliyetlerinde uyulacak genel esaslar arasında bağımsızlık ilkesi en üst sırada yer alır. Bir bağımsız denetim kuruluşu, bağımsız denetimini üstlendiği bir müşterisine aynı dönemde değerleme hizmeti veremez. Bu kural, çıkar çatışmalarını önlemek adına sınavda sıklıkla vurgulanan bir yasaktır. Ayrıca değerleme yapan kuruluş ile müşteri arasında doğrudan veya dolaylı bir sermaye ya da yönetim ilişkisi bulunmamalıdır. Değerleme raporları hazırlanırken Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ hükümleri uygulanır. Hazırlanan raporlarda, değerlemeyi yapan kişinin yanı sıra kuruluştaki sorumlu değerleme uzmanının, sorumlu ortağın veya ilgili birim yöneticisinin imzasının bulunması şarttır. Son olarak, değerleme çalışmalarına ilişkin tüm çalışma kağıtları, bilgi ve belgelerin en az on yıl süreyle saklanması yasal bir zorunluluktur. Bu on yıllık saklama süresi, olası hukuki uyuşmazlıklar ve geriye dönük denetimler için kritik bir zaman aşımı sınırıdır.
İlk 5 dakika ücretsiz dinlendi
Kalan 259 dakikayı dinlemek ve tüm bölümlere erişmek için premium lisans gerekli.
Lisans Satın Al