Bölüm 1
Gayrimenkul Mevzuatı dersimize hoş geldiniz. Bu ders kapsamında bin on dokuz kodlu Gayrimenkul Değerleme Sınavı içeriğinde yer alan yasal düzenlemeleri, tebliğleri ve ilgili kanun hükümlerini detaylı bir şekilde ele alacağız. Dersimizin temel dayanağını Sermaye Piyasası Lisanslama Sicil ve Eğitim Kuruluşu tarafından hazırlanan güncel çalışma notları oluşturmaktadır. Müfredatımız oldukça geniştir ve Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğden Türk Medeni Kanununa, İmar Kanunundan Kat Mülkiyeti Kanununa, Belediye Kanunundan Kamulaştırma Kanununa kadar pek çok farklı düzenlemeyi içermektedir. Ayrıca Tapu ve Kadastro mevzuatı, Yapı Denetimi, Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi, Taşınmaz Kiraları ve Emlak Vergisi gibi vergi hukuku konuları da sınavın önemli birer parçasıdır. Son olarak Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği Statüsü ile dersimizi tamamlayacağız. Bu noktada belirtmek gerekir ki, çalışma kitabında Çevre ve Şehircilik Bakanlığına yapılan atıflar Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığına, Gıda, Tarım ve Hayvancılık Bakanlığına yapılan atıflar ise Tarım ve Orman Bakanlığına yapılmış sayılmaktadır. Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ ile dersimize giriş yapalım. Bu tebliğin temel amacı, sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme faaliyeti yürütecek kuruluşların yetkilendirilmesi, bu kuruluşların uyması gereken faaliyet ilkeleri ve yetkilerinin hangi durumlarda kaldırılacağına ilişkin usul ve esasları belirlemektir. Sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme faaliyeti; sermaye piyasası mevzuatına tabi ortaklıklar, ihraççılar ve sermaye piyasası kurumlarının işlemlerine konu olan gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin veya gayrimenkullere bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesini ifade eder. Bu takdir işlemi yapılırken Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemeleri ve Kurulca kabul edilen değerleme standartları esas alınır. Sınav açısından şu ayrım oldukça kritiktir: Kurulca yetkilendirilen kuruluşların sermaye piyasası mevzuatı kapsamı dışında kalan değerleme faaliyetleri bu tebliğin kapsamı dışındadır. Bu kapsam dışı faaliyetlerden doğan şikayet başvuruları münhasıran Türkiye Değerleme Uzmanları Birliğine yapılır ve Birliğin bu konudaki kararları kesindir. Tebliğde geçen temel tanım ve kısaltmaları iyi kavramak, sınav sorularını doğru analiz etmek için elzemdir. Birlik ifadesi Türkiye Değerleme Uzmanları Birliğini ifade eder. Değerleme kadrosu denildiğinde, kuruluşta tam zamanlı olarak istihdam edilen gayrimenkul değerleme uzmanları ve sorumlu değerleme uzmanları anlaşılmalıdır. Gayrimenkul değerleme uzmanı, asgari dört yıllık üniversite mezunu olan, gayrimenkul değerlemesi alanında en az üç yıllık tecrübesi bulunan ve Sermaye Piyasası Kurulu tarafından verilen Gayrimenkul Değerleme Lisansına sahip gerçek kişidir. Bu kişilerin kuruluşta tam zamanlı istihdam edilmesi veya sözleşme ile dışarıdan hizmet sağlaması mümkündür. Gayrimenkul değerleme uzman yardımcısı ise lisans sahibi olup henüz üç yıllık tecrübe şartını taşımayan, uzmanlar refakatinde yetişmek üzere istihdam edilen kişidir. Konut değerleme uzmanı tanımı ise daha dar bir yetkiyi ifade eder; bu kişiler konut değerlemesi yapmak üzere istihdam edilirler, en az bir yıllık tecrübe şartına ve Konut Değerleme Lisansına sahiptirler. Sorumlu değerleme uzmanı kavramı ise sınavda en çok sorulan tanımlardan biridir. Bir uzmanın sorumlu değerleme uzmanı olabilmesi için kuruluşun ödenmiş sermayesinde asgari yüzde on oranında pay sahibi olması, uzmanlık şartlarının tamamını taşıması, en az beş yıllık tecrübeye sahip olması ve kuruluş adına raporları tek başına imzalamaya yetkili olması gerekir. Şimdi yetkilendirilecek gayrimenkul değerleme kuruluşlarında aranacak şartlara geçelim. Bu şartlar kümülatif olup tamamının sağlanması zorunludur. İlk olarak, kuruluşun bir anonim şirket olması ve ticaret unvanında gayrimenkul değerleme veya taşınmaz değerleme ibaresinin bulunması gerekir. Paylarının tamamı nama yazılı olmalıdır. Sermaye yapısına ilişkin şartlar ise sınavda sayısal soru olarak sıklıkla karşımıza çıkar. Kuruluşun ödenmiş sermayesinin asgari bir milyon Türk Lirası olması ve bu sermayeyi temsil eden payların tamamının nakit karşılığı çıkarılmış olması şarttır. Bu bir milyon Türk Lirası tutarındaki asgari ödenmiş sermaye şartı, her yıl Hazine ve Maliye Bakanlığınca ilan edilen yeniden değerleme oranı dikkate alınarak Kurulca yeniden belirlenir. Bir diğer önemli şart ise mülkiyet yapısıdır; ödenmiş sermayeyi temsil eden payların ve oy haklarının asgari yüzde elli bir’inin, en az iki sorumlu değerleme uzmanına ait olması zorunludur. Personel yapısı açısından ise kuruluşun, en az iki’si sorumlu değerleme uzmanı olmak üzere asgari on adet tam zamanlı gayrimenkul değerleme uzmanından oluşan bir kadroya sahip olması gerekir. Ayrıca kuruluşun faaliyetlerini sürdürebilmesi için yeterli mekan, organizasyon, teknik donanım, belge ve kayıt düzenine sahip olması da bir zorunluluktur. Bu noktada istisnai bir durumdan bahsetmek gerekir. Eğer bir kuruluşun ödenmiş sermayesinin asgari yüzde elli bir’i doğrudan veya dolaylı olarak bankalara veya kamu kuruluşlarına aitse, asgari bir milyon Türk Lirası ödenmiş sermaye şartı aranmaz. Ancak bu durumda dahi, sorumlu değerleme uzmanı niteliklerini haiz en az iki uzmanın, pay sahipliği şartı aranmaksızın yönetim kurulu kararıyla sorumlu değerleme uzmanı olarak atanması ve bu unvanın yükümlülüklerine tabi olması şarttır. Yetki başvurusu sırasında gerekli olan bilgi ve belgeler konusuna devam edelim. Kuruluşlar, Sermaye Piyasası Kuruluna başvururken yönetim kurulu kararından esas sözleşmeye, ortaklık yapısından mali müşavir raporuna kadar geniş bir dosya sunarlar. Bu belgeler arasında organizasyon yapısı, yöneticiler ve uzmanlara ilişkin bilgiler, varsa son üç yıla ait finansal tablolar ve faaliyet raporları yer alır. Ayrıca değerlemede kullanılan analiz yöntemleri, rapor standartları, çalışma kağıdı örnekleri ve iş akış prosedürleri de Kurula sunulmalıdır. Mesleki sorumluluk sigortasının, yetkilendirme kararının tebliğinden itibaren bir ay içinde yaptırılacağına dair beyan da dosyanın kritik bir parçasıdır. Ortaklar, yöneticiler ve uzmanlar için öz geçmişler, lisans örnekleri ve tecrübe belgeleri istenir. Kurul, başvuruları incelerken eksiklik tespit ederse, bu eksikliklerin bildirim tarihinden itibaren en geç otuz gün içinde tamamlanması gerekir. Bu sürenin aşılması durumunda başvuru işlemden kaldırılır. Uygun görülen kuruluşlar Sermaye Piyasasında Gayrimenkul Değerlemesi Yapmaya Yetkili Kuruluşlar Listesine alınır ve kamuya duyurulur. Kuruluşun ortakları, yöneticileri ve uzmanlarının taşıması gereken genel nitelikler, mesleğin güvenilirliği açısından büyük önem taşır. Bu kişilerin müflis olmaması, konkordato ilan etmemiş olması veya iflasın ertelenmesi kararı altında bulunmaması gerekir. Ayrıca, faaliyet izni iptal edilmiş bir sermaye piyasası kurumunda sorumluluğu bulunan kişilerden olmamalıdırlar. Adli sicil kaydı açısından; kasten işlenen bir suçtan dolayı beş yıl veya daha fazla süreyle hapis cezası almamış olmak veya devletin güvenliğine, anayasal düzene karşı suçlar, zimmet, irtikap, rüşvet, hırsızlık, dolandırıcılık, sahtecilik, güveni kötüye kullanma, hileli iflas, ihaleye fesat karıştırma, bilişim suçları, suçtan kaynaklanan malvarlığı değerlerini aklama, terörizmin finansmanı, kaçakçılık ve vergi kaçakçılığı gibi suçlardan mahkum olmamak şarttır. Sınavda sıklıkla sorulan bir diğer yasak ise emlak komisyonculuğudur. Bu kişilerin emlak komisyonculuğu alanında faaliyet gösteren herhangi bir şirkete ortak olmaları veya görev almaları kesinlikle yasaktır. Gayrimenkul değerleme uzmanı ve uzman yardımcısı istihdamına ilişkin kuralları detaylandıralım. Kuruluşun değerleme kadrosunda yer alacak uzmanlar yönetim kurulu kararıyla görevlendirilir. Uzman yardımcısı istihdamı ise bir zorunluluktur; kuruluşlar değerleme kadrosunun en az yüzde on’u kadar gayrimenkul değerleme uzman yardımcısı bulundurmak zorundadır. Bu kural, mesleğin sürdürülebilirliği ve yeni uzmanların yetişmesi için getirilmiştir. Sorumlu değerleme uzmanları ise daha önce belirttiğimiz gibi yüzde on pay sahipliği ve beş yıllık tecrübe şartına tabidir. Ancak burada bir muafiyet söz konusudur: on dört Ağustos iki bin on dört tarihli ilgili tebliğ uyarınca Gayrimenkul Değerleme Lisansı alanlar, beş yıllık tecrübe koşulunu sağlamış sayılırlar. Kuruluşun yapısındaki değişiklikler de Kurulun denetimine tabidir. Sorumlu değerleme uzmanı olarak görev almak üzere yapılacak pay devirlerinde Kurulun uygun görüşünün alınması zorunludur. Uygun görüş alınmadan yapılan pay devirleri hükümsüzdür ve pay defterine kaydedilemez. Diğer pay devirlerinde ise devrin gerçekleşmesini müteakip en geç altı iş günü içinde Kurula bilgi verilmesi yeterlidir. Esas sözleşme değişikliklerinde de yine Kurulun uygun görüşü şarttır. Şube açılması hususunda ise kuruluşun yeterli mekan, personel ve donanıma sahip olması, ayrıca tam zamanlı bir şube müdürü istihdam etmesi gerekir. Şube açılışı tescil edildikten sonra en geç altı iş günü içinde Kurula bildirilmelidir. Dışarıdan hizmet alımı ve faaliyet yasakları konusu sınavın can alıcı noktalarından biridir. Sermaye piyasası mevzuatı kapsamındaki değerleme faaliyetlerinde, başka bir kuruluştan hizmet alınarak gayrimenkul değerleme hizmeti sağlanamaz. Ancak kuruluş, bireysel uzmanlarla sözleşme imzalayarak dışarıdan hizmet alabilir. Bu noktada çok önemli bir sınır vardır: Kuruluşun bir takvim yılı içinde dışarıdan hizmet alımı yoluyla elde ettiği hasılat, toplam hasılatının yüzde yirmi beş’ini geçemez. Bu yüzde yirmi beş sınırı sınavda sıklıkla karşımıza çıkan bir orandır. Gayrimenkul değerleme kuruluşlarının yapabileceği faaliyetler sadece değerleme ile sınırlı değildir. Piyasa araştırması, fizibilite çalışması, gayrimenkule bağlı hakların hukuki analizi, boş arazi ve proje değeri analizi, en verimli kullanım analizi gibi danışmanlık hizmetleri de verebilirler. Ayrıca bir gayrimenkulün Türk Medeni Kanunu uyarınca bütünleyici parçası veya eklentisi olan unsurları da münferit olarak değerleyebilirler. Ancak bu faaliyetler dışında emlak komisyonculuğu dahil başka hiçbir işle iştigal edemezler. Uzmanlar için de benzer yasaklar geçerlidir; bir uzman aynı anda birden fazla değerleme kuruluşunda çalışamaz, başka sermaye piyasası kurumlarında yönetici veya ortak olamaz. Ayrıca, değerleme hizmeti verdikleri müşterilerin şirketlerinde, hizmet sona erdikten sonra iki yıl geçmedikçe görev alamazlar. Bu iki yıllık bekleme süresi bağımsızlığın korunması açısından kritiktir. Yetki ve lisans iptali süreçlerine değinelim. Kurul, belirli aykırılıkların tespiti halinde kuruluşun yetkisini iptal edebilir. Bu durumlar arasında; başvuru şartlarından birinin kaybedilmesi ve bu durumun altı ay sürmesi, bağımsızlık ilkelerine uyulmaması, raporların sorumlu değerleme uzmanı tarafından imzalanmaması, hatalı veya gerçeğe aykırı rapor düzenlenmesi, Birlik kararlarına uyulmaması ve asgari ücret tarifesinin ihlal edilmesi yer alır. Yetkisi iptal edilen bir kuruluş, iptal tarihinden itibaren bir yıl süreyle yeniden yetkilendirilme talebinde bulunamaz. Sorumluluğu bulunan ortak ve yöneticiler de bir yıl boyunca başka bir değerleme kuruluşunda görev alamaz veya ortak olamazlar. Eğer hata bireysel bir uzmandan kaynaklanıyorsa, Kurul ilgili uzmanın lisansını bir yıldan az olmamak üzere geçici veya sürekli olarak iptal edebilir. Tam zamanlılık ilkesi, gayrimenkul değerleme hizmetinin kalitesi için esastır. Uzmanlar ve yardımcılar kuruluşta tam zamanlı çalışmak zorundadır. Başka bir şirkette istihdam edilmek bu ilkenin ihlalidir. Ancak bu kuralın iki istisnası vardır: Mahkemelerde bilirkişilik yapmak ve eğitmen olarak hizmet vermek tam zamanlılığa engel teşkil etmez. Sorumluluk hususunda ise kuruluşlar ve raporu imzalayan uzmanlar, rapordaki yanlış, yanıltıcı veya eksik bilgilerden dolayı müşterilere veya üçüncü kişilere verdikleri zararlardan hukuken sorumludurlar. Uzmanların lisansları askıya alınmışsa değerleme faaliyetinde bulunamazlar; bu durumun takibi hem uzmanın hem de kuruluşun sorumluluğundadır. Bağımsızlık ve tarafsızlık, değerleme mesleğinin temel taşıdır. Gayrimenkul değerleme uzmanları, dürüstlük ve tarafsızlıklarını etkileyebilecek her türlü müdahaleden uzak durmalı ve çıkar çatışmalarına izin vermemelidir. Bağımsızlığın zedelendiğine dair makul bir şüphe oluşması, bağımsızlığın ortadan kalktığı kabulü için yeterlidir. Tebliğ, bağımsızlığı ortadan kaldıran durumları örneklerle açıklar. Örneğin, değerleme sözleşmesinde öngörülen ücret dışında müşteriden doğrudan veya dolaylı bir menfaat sağlanması bağımsızlığı bozar. Bu noktada dersimizin bu bölümünü tamamlıyoruz. Bir sonraki aşamada bağımsızlığı ortadan kaldıran diğer detaylı durumları ve Türk Medeni Kanununun taşınmaz mülkiyetine ilişkin hükümlerini inceleyeceğiz. Sınavda başarılı olmak için özellikle bu sayısal limitleri, süreleri ve yasakları titizlikle not etmeniz gerektiğini tekrar hatırlatmak isterim.
Bölüm 2
Gayrimenkul değerleme kuruluşlarının yetkilendirilme süreçleri ve bu yetkinin korunması, sermaye piyasası mevzuatının en sıkı düzenlenen alanlarından biridir. Bir kuruluşun yetkisinin iptal edilmesi durumunda, yeniden yetkilendirme başvurusu yapılabilmesi için belirli şartların yerine getirilmesi zorunludur. Kuruluş, iptale neden olan aykırılıkların giderildiğini, bu durumun bir daha tekrarlanmaması için gerekli tüm tedbirlerin alındığını ve ortaklar ile yöneticilerin mevzuatta aranan şartları sağladığını ispat etmekle yükümlüdür. Bu şartlar sağlandığı takdirde Kurul, yeniden yetkilendirme başvurusunu değerlendirmeye alabilir. Sorumlulukların ihlali durumunda Kurul, sadece kuruluşu değil, doğrudan ilgili değerleme uzmanlarını da cezalandırma yetkisine sahiptir. Özellikle raporlardaki yanlış veya yanıltıcı bilgiler söz konusu olduğunda, ilgili sorumlu değerleme uzmanının lisansı bir yıldan az olmamak kaydıyla geçici veya sürekli olarak iptal edilebilir. Lisansı geçici olarak iptal edilen uzmanlar, yasak süresi sonunda yasağın kaldırılması için Kurula başvurmak zorundadır. Bu başvurular, uzman hakkında devam eden başka bir inceleme olup olmadığına bakılarak karara bağlanır. Bu noktada sınav açısından, lisans iptal süresinin asgari bir yıl olduğunu bilmek önem arz etmektedir. Gayrimenkul değerleme faaliyetlerinde tam zamanlılık ilkesi, hizmet kalitesinin artırılması ve kurumsallığın korunması açısından temel bir kuraldır. Tam zamanlılık, bir uzmanın değerleme faaliyeti dışında başka bir mesleki işle iştigal etmemesini ve çalışma ortamında süreklilik arz edecek şekilde bulunmasını ifade eder. Bu kapsamda, değerleme kadrosunda yer alan tüm uzman ve uzman yardımcılarının kuruluşta tam zamanlı çalışması zorunludur. Bir uzmanın başka bir şirkette istihdam edilmesi tam zamanlılık ilkesinin açık bir ihlalidir. Ancak bu kuralın iki istisnası bulunmaktadır. Değerleme faaliyetlerini engellememek kaydıyla mahkemelerde bilirkişilik yapılması veya eğitim kurumlarında eğitmen olarak hizmet verilmesi tam zamanlılığa engel teşkil etmez. Sınavda bu istisnalar sıklıkla sorulmaktadır. Sorumluluk konusu, değerleme faaliyetlerinin hukuki ve cezai boyutlarını belirler. Gayrimenkul değerleme kuruluşları ve raporu imzalayan uzmanlar, hazırladıkları raporlardaki yanlış, yanıltıcı veya eksik bilgilerden dolayı sorumludurlar. Ayrıca raporun belirlenen standartlara uygun olmaması, yeterli inceleme yapılmaması veya hatalı veri kullanılması sonucunda üçüncü kişilerin uğradığı zararların tazmininden de sorumludurlar. Bu sorumluluk, Sermaye Piyasası Kanununun otuz iki. ve altmış üçüncü maddeleri uyarınca düzenlenmiştir. Kuruluş ortaklarının ve yöneticilerinin cezai sorumlulukları da saklı tutulmuştur. Lisansı askıya alınan bir uzmanın değerleme faaliyetinde bulunması kesinlikle yasaktır. Bu durumun takibi hem ilgili uzman hem de kuruluşun ortak sorumluluğundadır. Gerekli hallerde uzmanın yenileme eğitimlerine katılımının sağlanması da kuruluşun yükümlülükleri arasındadır. Bağımsızlık ve tarafsızlık, değerleme mesleğinin etik temelini oluşturur. Bağımsızlık, mesleki faaliyetin dürüst ve tarafsız yürütülmesini sağlayan bir anlayış bütünüdür. Uzmanlar, çıkar çatışmalarından uzak durmak ve görüşlerini hiçbir dış müdahaleye izin vermeden raporlamak zorundadırlar. Mevzuat, bağımsızlığın zedelendiğine dair makul bir şüphe oluşması durumunda bağımsızlığın ortadan kalktığını kabul eder. Bağımsızlığı ortadan kaldıran durumlar sınavda detaylı olarak sorgulanmaktadır. Bu durumlar arasında, uzmanın veya yakınlarının müşteriden sözleşme dışı menfaat sağlaması veya menfaat vaadi alması ilk sırada gelir. Ayrıca, müşteriyle veya müşterinin bağlı olduğu kişilerle son iki yıl içerisinde ortaklık ilişkisine girilmiş olması bağımsızlığı bozar. Aynı şekilde, son iki yıl içinde müşteri bünyesinde kurucu veya yönetici olarak görev alınması da yasaktır. Müşteri ile olağan ekonomik ilişkiler dışında bir borç alacak ilişkisine girilmesi de bağımsızlığı ortadan kaldırır. Finansal bağımsızlık kriterleri de oldukça keskindir. Geçmiş yıllara ait değerleme ücretinin geçerli bir neden olmaksızın ödenmemesi, bağımsızlığı sakatlayan bir durumdur. Değerleme ücretinin, raporun sonucuna veya takdir edilen değere bağlanması kesinlikle yasaktır. Ücretin piyasa rayicinden bariz farklılıklar göstermesi de bir ihlal olarak kabul edilir. Önemli bir sayısal sınır olarak, bir kuruluşun son beş takvim yılındaki toplam hasılatının yüzde kırk’ından fazlasının tek bir müşteriden elde edilmesi bağımsızlığı ortadan kaldırır. Bu yüzde kırk sınırı, kuruluşun tek bir kaynağa ekonomik olarak bağımlı hale gelmesini engellemeyi amaçlar. Bu kural, kuruluşa dışarıdan hizmet veren kişi ve kuruluşlar için de geçerlidir. Mesleki özen ve titizlik, bir uzmanın aynı koşullar altında göstermesi gereken asgari dikkat ve gayreti ifade eder. Bu ilkenin temel kıstası, Kurul ve Birlik düzenlemelerine eksiksiz uyulmasıdır. Uzman, çalışmasını planlamak, güvenilir bilgi ve belge toplamak ve düzenli çalışma kağıtları hazırlamakla yükümlüdür. Sır saklama yükümlülüğü ise uzmanlar ve yöneticiler için görevden ayrıldıktan sonra bile devam eden bir zorunluluktur. Müşteri bilgileri, kendilerine veya başkalarına menfaat sağlamak amacıyla kullanılamaz. Ancak müşterinin açık onayı olması veya yetkili kamu kuruluşlarının talebi halinde bu bilgiler paylaşılabilir. İşin kabulü ve devri süreçlerinde kuruluşlar, her işten önce risk tespiti ve ön araştırma yapmak zorundadır. Bağımsızlığı ortadan kaldıran bir durumun iş kabulünden sonra öğrenilmesi halinde, kuruluş derhal işi sona erdirmeli ve durumu en geç altı iş günü içinde Kurula bildirmelidir. Bu süre sınırı sınavlar için kritiktir. Bildirim yapıldıktan sonra tüm çalışma notları ve bilgiler, işi devralacak yeni kuruluşa iletilir. Değerleme hizmeti için her rapor başına ayrı bir sözleşme yapılması esastır. Ancak ücretlerin ayrı ayrı belirlenmesi şartıyla birden fazla rapor için tek bir sözleşme imzalanabilir. Sözleşmelerde hizmetin kapsamı, ücret, çalışma saatleri, kadro bilgileri ve mesleki sorumluluk sigortası gibi unsurların bulunması zorunludur. Müşteri, raporun sonucunu beğenmediği gerekçesiyle ücret ödemekten kaçınamaz. Ayrıca, rapor tarihinden sonra pazar koşullarının değişmesi nedeniyle kuruluşun sorumlu tutulacağına dair sözleşmeye hüküm konulamaz. Değerleme ücreti, asgari ücret tarifesine uygun olmak kaydıyla serbestçe belirlenir. Ancak ücretin önceden kararlaştırılmış bir değer tahminine bağlanması, iş bittikten sonra belirlenmesi veya ödenmesinin bir şarta bağlanması yasaktır. Hazırlanan raporların en az bir sorumlu değerleme uzmanı tarafından imzalanması ve Kurulca belirlenen asgari unsurları içermesi zorunludur. Rapor hazırlama sürecinde Birliğin rehberlerinden ve İyi Uygulama Kılavuzlarından yararlanılması bir gerekliliktir. Müşteriler, değerlemeyi etkileyebilecek her türlü bilgi ve belgeyi talep edilmese dahi kuruluşa vermekle yükümlüdür. Mesleki sorumluluk sigortası, tüm gayrimenkul değerleme kuruluşları için zorunludur. Sigorta poliçesinin bir örneği, düzenlendiği tarihten itibaren altı iş günü içinde Kurula gönderilmelidir. Bildirim yükümlülükleri kapsamında, genel kurul tutanakları, ortaklık yapısı değişiklikleri, yönetici ve uzman değişiklikleri ile adres değişiklikleri de yine altı iş günü içinde Kurula iletilmelidir. Kuruluşların internet sitelerinde ticaret sicil bilgileri, güncel ortaklık yapısı, beş yıllık finansal raporlar ve esas sözleşmenin son hali yer almalıdır. Finansal raporlamada ilgili Kurul tebliğlerine uyulması şarttır. Bu bilgilerin doğruluğundan sorumlu değerleme uzmanları ve yönetim kurulu müştereken sorumludur. Kurul denetimi kapsamında, kuruluşlar tüm bilgi ve belgeleri Kurula sunmakla yükümlüdür. Değerleme raporları ve dayanağı olan çalışma kağıtları, rapor tarihinden itibaren en az on yıl süreyle hem basılı hem de elektronik ortamda saklanmalıdır. Bu on yıllık saklama süresi sınavda sıklıkla karşımıza çıkan bir süredir. Kuruluşlar, Kurulun onayını almak şartıyla başka bir değerleme kuruluşuyla birleşebilirler. İlan ve reklamlarda ise yanıltıcı, abartılı veya diğer kuruluşlarla karşılaştırma yapan ifadelere yer verilemez. En iyi veya en güvenilir gibi subjektif ibareler kullanılamaz. Yetkilendirilmemiş şirketlerin Kuruldan yetkiliymiş izlenimi yaratması kesinlikle yasaktır. Mevzuattaki geçici maddeler, uyum süreçlerini düzenler. Örneğin, belirli hasılat oranlarına uyum için iki bin yirmi bir, iki bin yirmi iki ve iki bin yirmi üç yıllarını kapsayan kademeli bir geçiş öngörülmüştür. Yüzde altmış, yüzde kırk ve nihai olarak yüzde yirmi beş'lik oranların uygulanması bu takvime bağlanmıştır. Bu düzenlemelere uyum sağlayamayan kuruluşların yetkileri iptal edilir. Bir değerleme raporunda bulunması gereken asgari hususlar ise rapor bilgileri, kuruluş ve müşteri tanıtımı, gayrimenkulün yasal durumu, fiziki özellikler, kullanılan yöntemler ve analiz sonuçları gibi bölümlerden oluşur. Raporda gayrimenkulün son üç yıllık dönemdeki alım satım işlemleri ve hukuki değişiklikleri mutlaka belirtilmelidir. Ayrıca pazar yaklaşımı, maliyet yaklaşımı ve gelir yaklaşımı gibi yöntemlerin neden kullanıldığı ve nasıl uygulandığı detaylandırılmalıdır. Nihai değer takdiri Türk Lirası üzerinden ve Katma Değer Vergisi hariç olarak yapılmalıdır. Gayrimenkul mevzuatının temelini oluşturan Türk Medeni Kanunu hükümlerine geçtiğimizde, mülkiyet kavramının eşya üzerinde en geniş yetkileri sağlayan aynî hak olduğunu görmekteyiz. Aynî haklar, eşya üzerinde doğrudan hakimiyet sağlayan ve herkese karşı ileri sürülebilen haklardır. Bu haklar mülkiyet ve sınırlı aynî haklar olarak ikiye ayrılır. Mülkiyet hakkı sahibine kullanma, yararlanma ve tasarruf yetkisi verir. Malik, malını haksız olarak elinde bulundurana karşı istihkak davası açabilir veya haksız elatmanın önlenmesini talep edebilir. Eşya hukukunda mülkiyetin konusu sadece maddi varlığı olan taşınır ve taşınmaz eşyalardır. Maddi olmayan mallar, yani fikri ve sınai haklar bu kapsamın dışındadır. Eşya kavramı, hukuken üzerinde hakimiyet kurulmaya elverişli, sınırlandırılmış ve maddi varlığı olan şeyleri ifade eder. Güneş, hava veya açık deniz gibi üzerinde fiili hakimiyet kurulamayan şeyler eşya sayılmaz. Aynı şekilde, insan vücudu ve vücuttan ayrılmamış parçalar hukuki hakimiyete konu olamadığı için eşya niteliği taşımaz. Taşınmaz eşyalar arazi, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ile kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümlerden oluşur. Bunların dışındaki tüm eşyalar taşınır eşya kategorisindedir. Eşya hukukunda bütünleyici parça ve eklenti ayrımı sınavlar için hayati önem taşır. Bütünleyici parça, asıl şeyden ayrılması durumunda o şeyin harap olmasına veya yapısının değişmesine neden olan parçadır. Örneğin bir binanın pencereleri bütünleyici parçadır. Eklenti ise, asıl şeyin işletilmesi veya korunması için ona özgülenen taşınır maldır. Eklenti ile asıl şey arasında bütünleyici parça kadar sıkı bir bağ yoktur. Sahipli ve sahipsiz eşya ayrımı da mülkiyetin kazanılması açısından önemlidir. Üzerinde mülkiyet hakkı kurulmamış veya terk edilmiş eşyalar sahipsizdir. Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki kamu malları ise özel mülkiyete konu olamazlar. Ancak devletin özel malları, yani hazine malları üzerinde özel mülkiyet hükümleri uygulanabilir. Aynî hakların en belirgin özelliği eşya üzerinde doğrudan hakimiyet sağlamasıdır. Bu, hak sahibinin hakkını kullanırken kimseden izin almasına gerek olmadığı anlamına gelir. Aynî haklar mutlak haklar olduğu için herkese karşı ileri sürülebilir. Bu yönüyle sadece belirli bir kişiye karşı ileri sürülebilen alacak haklarından, yani nisbi haklardan ayrılırlar. Mülkiyet hakkı tam yetki veren bir aynî hak iken, irtifak hakları, taşınmaz yükü ve rehin hakları sınırlı aynî haklar olarak adlandırılır. Malik, hukuk düzeninin sınırları içinde malı üzerinde dilediği gibi tasarruf etme yetkisine sahiptir. Bu yetki hem maddi işlemleri hem de satış veya rehin gibi hukuki işlemleri kapsar. Eşya hukuku disiplini içerisinde eklenti ile asıl eşya arasındaki hukuki bağın tespiti büyük önem arz etmektedir.
Bölüm 3
Eşya hukuku disiplini içerisinde eklenti ile asıl eşya arasındaki hukuki bağın tespiti büyük önem arz etmektedir. Bir eşyanın eklenti olarak nitelendirilmesi için asıl eşya ile eklenti arasında dışarıdan görülebilecek bir bağlantının bulunması şarttır. Bu bağlantı, eşyanın ekonomik amacına hizmet etmesi ve asıl eşya ile olan fonksiyonel bütünlüğü ile tanımlanır. Eşyanın mülkiyet durumuna göre yapılan ayrımda ise karşımıza sahipli ve sahipsiz eşya kavramları çıkmaktadır. Sahipli eşya, üzerinde halihazırda bir mülkiyet hakkı tesis edilmiş olan eşyayı ifade ederken, sahipsiz eşya üzerinde henüz mülkiyet hakkı kurulmamış veya kurulmuş olsa dahi bu hakkın sona ermiş olduğu eşyadır. Av hayvanları veya doğadaki kır çiçekleri henüz mülkiyet tesis edilmemiş sahipsiz eşyalara örnek teşkil ederken, çöpe atılarak mülkiyeti terk edilen bir kalem veya tapu sicilinden terkin edilen bir arazi, mülkiyetin sona ermesiyle sahipsiz hale gelmiş eşya kategorisinde değerlendirilir. Özel mülkiyete konu teşkil etmeye elverişli eşyalar için yapılan bu ayrımın yanı sıra, mülkiyet hukukunda devletin hüküm ve tasarrufu altındaki malların statüsü de kritik bir öneme sahiptir. Özel mülkiyet konusu olamayan bu mallar, idare hukuku kurallarına tabi olup kamu malı olarak nitelendirilir. Kamu malları kendi içinde üç ana gruba ayrılmaktadır. Birinci grup, orta malları olarak adlandırılan ve doğrudan doğruya kamunun yararlanmasına tahsis edilen mallardır. İkinci grup, bir kamu hizmetinin yürütülmesi için tahsis edilen hizmet mallarıdır. Üçüncü grup ise tarıma elverişli olmayan araziler, dağlar, tepeler, buzullar ve ormanlar gibi Medeni Kanun'un yedi yüz on beşinci maddesi kapsamında sahipsiz yerler olarak tanımlanan alanlardır. Bu noktada sınav hazırlığı açısından şu ayrımı vurgulamak gerekir ki, devlete veya kamu tüzel kişilerine ait olmasına rağmen kamu hizmetine tahsis edilmemiş olan hazine malları veya devletin özel malları üzerinde özel hukuk hükümleri geçerlidir. Bu mallar özel mülkiyet rejimine tabi tutulabilirler. Aynî hakların temel niteliklerini incelediğimizde, bu hakların eşya üzerinde doğrudan hâkimiyet sağladığını görmekteyiz. Bu doğrudan hâkimiyet, hak sahibinin hakkından yararlanabilmesi için herhangi bir üçüncü kişinin aracılığına veya rızasına ihtiyaç duymaması anlamına gelir. Hak sahibi, hakkını bizzat kullanma yetkisine sahiptir ve bu hakkın yerine getirilmesini bir başkasından talep etmek zorunda değildir. Bu durum aynî hakları alacak haklarından ayıran en temel özelliklerden biridir. Aynî hakların bir diğer karakteristik özelliği ise herkese karşı ileri sürülebilir olmalarıdır. Eşya üzerindeki doğrudan hâkimiyetin bir sonucu olarak, toplumdaki her birey bu hakka uymak ve hakkı ihlal etmekten kaçınmakla yükümlüdür. Hakkın ihlali durumunda, hak sahibi bu ihlalin durdurulmasını veya hakkına uyulmasını herhangi bir kişiden talep edebilir. Medeni Kanun'un altı yüz seksen üçüncü maddesi bu durumu mülkiyet hakkı bağlamında açıkça düzenlemiş; malike, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açma ve her türlü haksız elatmanın önlenmesini dava etme yetkisi tanımıştır. Aynî haklar, hak sahibine sağladığı yetkinin kapsamına göre iki ana kategoriye ayrılır. Bunlardan ilki tam yetki veren aynî hak olan mülkiyet hakkıdır. Mülkiyet hakkı sahibine kullanma, yararlanma, tasarruf etme ve tüketme olmak üzere en geniş yetkileri tanır. İkinci kategori ise sınırlı aynî haklardır ki bu haklar sahibine söz konusu yetkilerden sadece birini veya birkaçını sağlar. Medeni Kanun mülkiyetin tanımını yapmak yerine içeriğini belirlemeyi tercih etmiştir. Kanunun altı yüz seksen üçüncü maddesinin birinci fıkrasına göre, bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir. Malik, eşya üzerinde hem maddi hem de hukuki tasarrufta bulunabilir. Maddi tasarruf yetkisi malı fiilen kullanma, değiştirme veya yok etme hakkını verirken; hukuki tasarruf yetkisi malın satılması, kiralanması, bağışlanması veya üzerinde rehin ve irtifak hakkı kurulması gibi işlemleri kapsar. Güncel hukuk anlayışında mülkiyet hakkı sadece mutlak bir yetki değil, aynı zamanda sahibine belirli ödev ve yükümlülükler yükleyen bir hak olarak kabul edilmektedir. Hukuk düzeni malike kaçınma, katlanma ve yapma şeklinde ifade edilen çeşitli ödevler yükler. Bu ödevler özellikle komşuluk hukuku çerçevesinde somutlaşmaktadır. Örneğin Medeni Kanun'un yedi yüz otuz yedinci maddesi mülkiyet hakkının taşkın kullanılmasından kaçınma yükümlülüğü getirirken, yedi yüz otuz sekiz ve yedi yüz otuz dokuzuncu maddeler kazı ve yapı yaparken komşuya zarar vermeme ödevini düzenler. Ayrıca yedi yüz kırk birinci maddede dikilecek şeylerde uyulması gereken kurallar, yedi yüz kırk ikinci maddede ise kendiliğinden akan sulara katlanma yükümlülüğü gibi sınırlamalar yer almaktadır. Bunların yanı sıra kanunda düzenlenen alım, geri alım ve önalım hakları malikin kendi iradesiyle mülkiyet yetkilerini sınırladığı durumlardır. Orman ve meralara girilmesi veya sürüklenen şeylerin alınması gibi hükümler ise herkesin yararlanabileceği genel mülkiyet sınırlamalarıdır. Mülkiyet hakkının korunması, hakkın olumsuz kapsamı olarak nitelendirilen koruyucu yetkilerle sağlanır. Medeni Kanun'un altı yüz seksen üçüncü maddesinin ikinci fıkrası uyarınca malik, istihkak davası ve elatmanın önlenmesi davası olmak üzere iki temel hukuki yola sahiptir. Bu davalar mutlak bir hakka dayandığı için kural olarak zamanaşımına uğramazlar. İstihkak davası, malikin haklı bir sebep olmaksızın elinden çıkan malın geri verilmesini talep ettiği davadır. Bu davada davacının zilyet olup olmamasının bir önemi yoktur; zilyetliğini kaybetmiş malik, malik olmayan zilyede karşı bu davayı açabilir. Davanın amacı eşyanın iadesidir ve bu durum taşınırlarda zilyetliğin nakli, taşınmazlarda ise malik lehine tescil ile gerçekleşir. Taşınmazlar bakımından istihkak davasının uygulama alanı daha dardır; zira malik tapuda kayıtlı olduğu sürece vasıtalı zilyet sayılır ve bu durumda genellikle elatmanın önlenmesi davası tercih edilir. Elatmanın önlenmesi davası, mülkiyet hakkına yönelik hukuka aykırı ve devam eden bir müdahale söz konusu olduğunda açılır. Bu durumda eşya malikin elinden tamamen çıkmamış olsa bile, malikin mülkiyetten doğan yetkilerini kullanması kısıtlanmakta veya zorlaştırılmaktadır. Örneğin bir tarlaya inşaat malzemesi yığılması durumunda malik bu malzemenin kaldırılmasını elatmanın önlenmesi davası ile talep edebilir. Eğer müdahale sonucunda bir zarar doğmuşsa, bu zararın tazmini için haksız fiil hükümlerine dayalı tazminat davası açılması gerekir. Önemle belirtmek gerekir ki, mülkiyet hakkına dayalı davalar zamanaşımına tabi değilken, haksız fiile dayalı tazminat davaları kanunda öngörülen haksız fiil zamanaşımı sürelerine tabidir. Mülkiyetin çeşitlerini incelediğimizde karşımıza ilk olarak paylı mülkiyet çıkmaktadır. Paylı mülkiyet, birden çok kişinin fiilen bölünmemiş tek bir eşya üzerinde belirli paylarla malik olması durumudur. Bu mülkiyet yapısı hukuki işlem, kanun veya yetkili makam kararı ile kurulabilir. Örneğin bir eşyanın birlikte satın alınması hukuki işlemle; taşınmazları ayıran duvar veya çitler üzerindeki mülkiyet ise kanun gereği paylı mülkiyettir. Paydaşların payları aksi kararlaştırılmadıkça eşit kabul edilir. Her paydaş kendi payı üzerinde malik haklarına sahiptir; payını devredebilir, rehnedebilir veya payı haczedilebilir. Ancak bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması durumunda diğer paydaşların yasal önalım hakkı bulunmaktadır. Paylı mülkiyette yönetim işlemleri üçlü bir ayrıma tabidir. Olağan yönetim işleri, malın değerine göre önemsiz onarımlar ve rutin tarımsal işleri kapsar ve her paydaş tarafından tek başına yapılabilir. Önemli yönetim işleri ise işletme usulünün değiştirilmesi veya kira sözleşmelerinin yapılması gibi işlemleri kapsar ve hem pay hem de paydaş çoğunluğu ile karar alınmasını gerektirir. Olağanüstü yönetim işleri, malın özgülendiği amacın değiştirilmesi veya malın tamamı üzerinde tasarrufta bulunulması gibi işlemleri ifade eder ve oybirliği şartına tabidir. Paylı mülkiyetin sona ermesi ise payın devri, feragat veya mahkeme kararıyla çıkarma yoluyla bir paydaş için gerçekleşebileceği gibi; malın yok olması, kamulaştırılması veya paylaşma davası ile tüm paydaşlar için sona erebilir. Paylaşma davası, yani izale-i şuyu, herhangi bir haklı neden aranmaksızın her paydaş tarafından her zaman açılabilir. Elbirliği mülkiyeti ise paylı mülkiyetten temelden farklı bir yapıya sahiptir. Bu mülkiyet türü ancak kanunda sayılan sınırlı durumlarda, örneğin miras ortaklığı, mal ortaklığı rejimi, adi şirket veya aile malları ortaklığı gibi hallerde söz konusu olur. Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları yoktur; hak malın tamamına yayılmıştır. Bu nedenle yönetim ve tasarruf işlemlerinde kural olarak oybirliği aranır. Ortaklar payları üzerinde tasarrufta bulunamazlar ve ortaklık tasfiye edilmeden paylaşma talep edemezler. Sınav sorularında paylı mülkiyet ile elbirliği mülkiyeti arasındaki bu yönetim ve tasarruf yetkisi farkları sıklıkla sorgulanmaktadır. Sınırlı aynî haklar kategorisinde yer alan irtifak hakları, malike belirli yetkileri kullanmama veya başkasının kullanmasına katlanma borcu yükler. İntifa hakkı, sahibine malı kullanma ve ondan tam yararlanma yetkisi veren, devredilemeyen ve mirasla geçmeyen bir haktır. Gerçek kişilerde hak sahibinin ölümüyle, tüzel kişilerde ise en fazla yüz yıl sonunda sona erer. Oturma hakkı ise sadece gerçek kişiler lehine ve sadece binalar üzerinde kurulabilen, konut olarak yararlanma yetkisi veren bir haktır. Üst hakkı ve kaynak hakkı gibi haklar ise aksi kararlaştırılmadıkça devredilebilir ve mirasla geçebilir nitelikte oldukları için düzensiz kişiye bağlı irtifaklar olarak adlandırılır. Rehin hakları, bir alacağı teminat altına alma amacı güder ve borç ödenmediğinde malın paraya çevrilmesi yetkisini verir. Taşınmaz rehni kapsamında ipotek, ipotekli borç senedi ve irat senedi türleri mevcuttur. İpotek tesis edilirken anapara ipoteği veya üst sınır ipoteği tercih edilebilir. Üst sınır ipoteğinde, alacaklının tüm istemlerini karşılayacak azami miktar tapuda gösterilir. Kanuni ipotek hakları arasında yer alan yapı alacaklısı ipoteği, zanaatkâr ve yüklenicilerin emek ve malzeme karşılığı alacaklarını korur ve işin tamamlanmasından itibaren üç ay içinde tescil edilmesi gerekir. Bu süre hak düşürücü niteliktedir. Ayrıca hukukumuzda Lex Commissoria yasağı uyarınca, borcun ödenmemesi halinde malın mülkiyetinin doğrudan alacaklıya geçeceğine dair sözleşme hükümleri kesin olarak geçersizdir. Taşınmaz yükü, bir taşınmaz malikinin o taşınmazla teminat altına alınmış bir edimi yerine getirme yükümlülüğüdür. Bu hakta malikin kişisel sorumluluğu yoktur; alacaklı sadece taşınmazın paraya çevrilmesini isteyebilir. Taşınmaz yükü tescille kurulur ve dönemsel edimlerde sicilde gösterilecek miktar, aksi kararlaştırılmamışsa yıllık edimlerin yirmi katı olarak hesaplanır. Aynî haklara hâkim olan ilkeler ise sınırlı sayıda olma, belirlilik, aleniyet, hak düşürücü süreye tabi olmama ve kıdeme öncelik ilkeleridir. Aleniyet ilkesi taşınmazlarda tapu sicili, taşınırlarda ise zilyetlik aracılığıyla sağlanır. Kıdeme öncelik ilkesine göre, aynı eşya üzerindeki sınırlı aynî haklar arasında kuruluş tarihi önce olan hak, sonra gelene üstündür. Ancak rehin haklarında sabit dereceler sistemi geçerli olup, öncelik kuruluş tarihine göre değil, bulunulan dereceye göre belirlenir. Son olarak zilyetlik kavramı, bir eşya üzerinde fiili hâkimiyetin bulunmasını ifade eder. Zilyetlik sadece eşyayı elinde tutmak değil, onun üzerinde ekonomik ve fiili bir tasarruf gücüne sahip olmaktır. Zilyetlik, aynî hakların açıklanmasında ve kazanılmasında temel bir araç işlevi görür. Taşınmazlarda tapu sicilinin sağladığı güvene benzer şekilde, taşınırlarda da emin sıfatıyla zilyetten iyi niyetle hak kazanılması mümkün kılınmıştır. Bu hukuki mekanizmalar, ticaretin güvenliğini ve mülkiyet ilişkilerinin istikrarını sağlamayı amaçlamaktadır. Aynî hakların kazanılması ve korunması süreçlerinde Türk Medeni Kanunu'nun öngördüğü temel prensipler, taşınmaz mülkiyeti ve zilyetlik hukuku açısından büyük bir öneme sahiptir.
Bölüm 4
Aynî hakların kazanılması ve korunması süreçlerinde Türk Medeni Kanunu'nun öngördüğü temel prensipler, taşınmaz mülkiyeti ve zilyetlik hukuku açısından büyük bir öneme sahiptir. Türk Medeni Kanunu'nun bin yirmi üçüncü maddesi uyarınca taşınmazlarda tapu siciline güven ilkesi, taşınırlarda ise Türk Medeni Kanunu'nun dokuz yüz seksen sekiz ile dokuz yüz doksanıncı maddeleri arasında düzenlenen emin sıfatıyla zilyetten aynî hak kazanımı mekanizması, hukuk güvenliğinin temel taşlarını oluşturmaktadır. Bu noktada aynî hakların niteliği gereği, bu hakların belli bir süre kullanılmamakla ortadan kalkmayacağını, yani hak düşürücü veya zamanaşımı süresine tabi olmadığını vurgulamak gerekir. Aynî haklardan kaynaklanan talep ve dava hakları için de herhangi bir süre koşulu bulunmamaktadır. Bu durumun bir sonucu olarak, mülkiyet hakkına dayanan istihkak davası veya el atmanın önlenmesi davası kural olarak her zaman açılabilmektedir. Sınav hazırlık sürecinde, aynî hakların bu süreklilik arz eden yapısının, alacak haklarından ayrılan en temel özelliklerden biri olduğu unutulmamalıdır. Aynı eşya üzerinde birden fazla aynî hakkın bulunması durumunda karşımıza çıkan kıdeme öncelik ilkesi, hakların çatışması halinde hangi hakkın üstün geleceğini belirleyen temel kuraldır. Bir eşya üzerinde sadece tek bir mülkiyet hakkı bulunabilse de, bu mülkiyetin paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyeti şeklinde birden fazla kişiye ait olması mümkündür. Bununla birlikte, mülkiyet hakkının yanında aynı eşya üzerinde birden fazla sınırlı aynî hak da kurulabilir. Örneğin bir arazi üzerinde aynı anda üst hakkı, geçit hakkı ve kaynak hakkı tesis edilmiş olabilir. Bu haklar birbiriyle çatışmadığı sürece sorun teşkil etmez; ancak hakların kullanımı birbiriyle çelişirse, kuruluş tarihi itibarıyla önce gelen hak, sonra kurulana tercih edilir. Bu kuralın en önemli istisnası taşınmaz rehinlerinde görülmektedir. Bir taşınmaz üzerinde birden fazla rehin hakkı kurulduğunda kıdeme öncelik ilkesi değil, sabit derece ilkesi geçerli olur. Medeni Kanun, rehinler arasında tarihsel önceliği değil, derece olarak önde geleni tercih etmiştir. Dolayısıyla, daha yeni tarihli olsa bile birinci derecede kurulmuş bir rehin hakkı, daha eski tarihli ancak ikinci derecedeki bir rehin hakkından önce gelir. Sabit derece ilkesinin en kritik özelliği, üst derecedeki bir ipotek hakkı sona erse bile alt derecedeki hakkın kendiliğinden boşalan dereceye ilerleyememesidir. Türk Medeni Kanunu'nun sekiz yüz yetmiş birinci maddesinde düzenlenen bu kural, ancak rehinli alacaklıya boşalan dereceye ilerleme hakkı tanınmışsa veya taşınmazın paraya çevrilmesi anında bir üst derece boşsa esnetilebilir. Bu ayrım, sınav sorularında sıklıkla karşımıza çıkan teknik bir detaydır. Zilyetlik kavramına geçecek olursak, zilyetlik bir eşya üzerinde fiili hâkimiyete sahip olma durumunu ifade eder. Türk Medeni Kanunu'nun dokuz yüz yetmiş üçüncü maddesi, bir şey üzerinde fiili hâkimiyeti bulunan kimseyi o şeyin zilyedi olarak tanımlamaktadır. Fiili hâkimiyet, kişi ile eşya arasındaki yakınlık ilişkisidir ve bu ilişki eşyanın niteliğine veya hayat tecrübelerine göre farklılık gösterebilir. Zilyetliğin oluşabilmesi için sadece fiili hâkimiyet yeterli değildir; aynı zamanda zilyetlik iradesinin de bulunması şarttır. Bir kimsenin haberi olmadan çantasına atılan bir eşya üzerinde zilyetliği doğmaz. Zilyetlik, hukukumuzda hâkim görüşe göre hukuki veya fiili bir durum olarak nitelendirilmektedir. Zilyetliğin bir aynî hak olup olmadığı tartışmalı olsa da, Türk Medeni Kanunu'nun bin sekizinci maddesinde aynî haklar arasında sayılmamış olması, onun bir hak değil bir durum olduğunu desteklemektedir. Zilyetlik türleri, hakka dayanıp dayanmamasına veya hâkimiyetin kullanılış biçimine göre çeşitli sınıflara ayrılır. Hakka dayanan zilyetlikte zilyet, mülkiyet veya kira gibi bir hukuki sebebe dayanırken; haksız zilyetlikte herhangi bir hak bulunmamaktadır. Haksız zilyetlikte iyi niyetli ve kötü niyetli ayrımı büyük önem taşır. Asli ve fer'i zilyetlik ayrımı ise Türk Medeni Kanunu'nun dokuz yüz yetmiş dördüncü maddesine dayanır. Bir eşyayı malik sıfatıyla elinde tutan kişi asli zilyet, sınırlı bir aynî hak veya kişisel hakka dayanarak elinde tutan kişi ise fer'i zilyettir. Örneğin, bir evi kiralayan malik asli zilyet, kiracı ise fer'i zilyettir. Aynı zamanda malik, fiili hâkimiyeti kiracı aracılığıyla sürdürdüğü için dolaylı zilyet; kiracı ise eşyayı doğrudan kullandığı için dolaysız zilyet sıfatını taşır. Bu kavramlar arasındaki geçişler ve tanımlar, sınavda zilyetliğin korunması ve iadesi konularında belirleyici rol oynamaktadır. Zilyetliğin kazanılması aslen veya devren gerçekleşebilir. Aslen kazanma, önceki zilyedin iradesi olmaksızın, örneğin sahipsiz bir eşyanın ele geçirilmesi veya bir eşyanın çalınması yoluyla kurulur. Devren kazanma ise genellikle önceki zilyedin rızasıyla ve teslim yoluyla gerçekleşir. Türk Medeni Kanunu'nun dokuz yüz yetmiş yedi ve dokuz yüz yetmiş sekizinci maddeleri teslimle kazanmayı düzenlerken; kısa elden teslim, hükmen teslim, zilyetliğin havalesi ve emtiayı temsil eden senetlerin teslimi gibi hallerde fiili teslim olmaksızın zilyetliğin devri mümkündür. Zilyetliğin kaybedilmesi ise fiili hâkimiyetin sürekli olarak ortadan kalkmasıyla olur; geçici kesintiler zilyetliği sona erdirmez. Zilyetliğin korunması, hukuk düzeninin sosyal barışı sağlamak adına öngördüğü bir mekanizmadır. Bu koruma, zilyedin kuvvet kullanma hakkı, zilyetlik davaları ve idari yoldan koruma olmak üzere üç ana koldan yürütülür. Türk Medeni Kanunu'nun dokuz yüz seksen birinci maddesi uyarınca zilyet, her türlü gasp veya saldırıyı kuvvet kullanarak defedebilir. Ancak bu hak, durumun gerektirdiği haklı ölçüyü aşmamalı ve ihlal fiili henüz tamamlanmadan kullanılmalıdır. Fiil tamamlandıktan sonra artık kuvvet kullanma değil, dava yolu tercih edilmelidir. Zilyetlik davaları, fiilin ve failin öğrenilmesinden itibaren iki ay ve her halükarda bir yıl içinde açılmalıdır. Gasp halinde geri verme ve tazminat davaları; saldırı halinde ise saldırının önlenmesi, durdurulması ve tazminat davaları söz konusu olur. Bu davalarda üstün hak iddiası kural olarak dinlenmez; amaç fiili durumu korumaktır. Taşınmazlar için öngörülen idari koruma yolu, üç bin doksan bir sayılı Taşınmaz Mal Zilyetliğine Yapılan Tecavüzlerin Önlenmesi Hakkında Kanun ile düzenlenmiştir. Bu yola başvurmak için taşınmazın zilyedi olmak yeterlidir; hakkın varlığı aranmaz. Başvurular valilik veya kaymakamlığa, tecavüzün öğrenilmesinden itibaren altmış gün ve her durumda bir yıl içinde yapılmalıdır. İdari makamlar soruşturmayı on beş gün içinde tamamlamalı ve kararı en geç beş gün içinde infaz etmelidir. Bu süreler, idari koruma mekanizmasının hızlı işleyişini sağlamak adına kritik öneme sahiptir ve sınavda sürelerle ilgili sorular bu detaylardan gelmektedir. Zilyetliğin iadesi durumunda haksız zilyedin sorumluluğu, iyi niyetli olup olmamasına göre değişir. İyi niyetli zilyet, eşyayı geri verme anındaki haliyle iade etmekle yükümlüdür ve kusuru olsa dahi hasardan sorumlu tutulamaz. Ayrıca yaptığı zorunlu ve faydalı masrafları talep edebilir ve bu masraflar ödenene kadar hapis hakkını kullanabilir. Kötü niyetli zilyet ise eşyayı zilyetliğine geçirdiği andaki durumuyla geri vermek zorundadır ve her türlü hasardan sorumludur. Kötü niyetli zilyet sadece zorunlu masrafları isteyebilir ve hapis hakkı bulunmamaktadır. Tapu sicili konusuna geçecek olursak; tapu sicili, taşınmazlar üzerindeki hak durumunu gösteren ve devletin sorumluluğu altında tutulan resmi bir sicildir. Türk Medeni Kanunu'nun dokuz yüz doksan yedinci maddesiyle düzenlenen bu sicil, aynî sistem esasına göre tutulur; yani her taşınmaz için ayrı bir sayfa açılır. Tapu sicili; tapu kütüğü, kat mülkiyeti kütüğü, yevmiye defteri ve resmi belgelerden oluşan ana siciller ile aziller, düzeltmeler ve kamu orta malları sicili gibi yardımcı sicillerden meydana gelir. Tapu siciline hakim olan temel ilkeler; tescil ilkesi, tescilin sebebe bağlılığı ilkesi, tapu siciline güven ilkesi ve açıklık ilkesidir. Türk Medeni Kanunu'nun bin yedinci maddesi uyarınca, tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan devlet kusursuz olarak sorumludur. Bu sorumluluk davası, tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Taşınmazların kütüğe geçirilmesi süreci olan tapulama, arazi, bağımsız ve sürekli haklar ile kat mülkiyetine konu bağımsız bölümlerin kaydedilmesini kapsar. Türk Medeni Kanunu'nun bin yirmi ikinci maddesi uyarınca aynî haklar kural olarak tescille kurulur. Tescil işlemi için geçerli bir hukuki sebep ve malikin yazılı tescil talebi şarttır. Tescil talebi yevmiye defterine kaydedildiği andan itibaren hukuki sonuçlarını doğurmaya başlar. Sınavda özellikle tescilin olumlu hükmü olan iyi niyetli üçüncü kişilerin kazanımının korunması ile olumsuz hükmü olan tescil edilmeyen hakların üçüncü kişilere karşı ileri sürülememesi arasındaki farka dikkat edilmelidir. Bu yapı, taşınmaz hukukunun ve dolayısıyla sermaye piyasası mevzuatının temelini oluşturmaktadır. Taşınmaz mülkiyeti ve tapu sicili hukukuna ilişkin teknik detayları inceleyeceğimiz bu ders oturumuna, üst hakkı ve kaynak hakkı gibi sınırlı aynî hakların tapu kütüğündeki özel konumunu ele alarak başlıyoruz.
Bölüm 5
Taşınmaz mülkiyeti ve tapu sicili hukukuna ilişkin teknik detayları inceleyeceğimiz bu ders oturumuna, üst hakkı ve kaynak hakkı gibi sınırlı aynî hakların tapu kütüğündeki özel konumunu ele alarak başlıyoruz. Türk Medeni Kanunu çerçevesinde, aksi kararlaştırılmadığı müddetçe devredilebilen ve miras yoluyla geçebilen üst hakkı ile kaynak hakkı, süreklilik arz etmeleri durumunda tapu kütüğünde ayrı bir sayfaya kaydedilerek taşınmaz niteliği kazanabilmektedir. Bu durum, söz konusu hakların bağımsız birer hukuki varlık olarak işlem görmesine olanak tanır. Kat mülkiyeti hukukuna geçtiğimizde ise bağımsız bölüm kavramı karşımıza çıkmaktadır. Tamamlanmış bir yapının kat, daire, dükkan, mağaza veya depo gibi tek başına kullanıma elverişli bölümleri, kat mülkiyeti kütüğünde ayrı bir sayfaya kaydedilerek müstakil bir taşınmaz niteliği kazanır. Taşınmazların kütüğe geçirilmesi süreci olan tapulama işleminden sonra gerçekleştirilen tüm işlemler tescil, şerh ve beyanlar olmak üzere üç temel kategoriye ayrılmaktadır. Tapu sicilindeki en temel işlem olan tescil kavramını ve hukuki niteliğini detaylandırmak gerekirse, taşınmaza ilişkin aynî hakların tapu kütüğüne kaydedilmesi işlemini tescil olarak tanımlıyoruz. Medeni Kanun madde bin yirmi iki uyarınca, tapuda kayıtlı taşınmazlar üzerindeki aynî haklar kural olarak tescil anında kurulmaktadır. Ancak bu kuralın miras, kamulaştırma veya mahkeme ilamı gibi tescil öncesinde aynî hakkın kazanıldığı istisnai halleri mevcuttur. Bu istisnai durumlarda dahi, üçüncü kişilerin iyi niyetini ortadan kaldırmak ve mülkiyeti devretmek veya sınırlı aynî haklar tesis etmek gibi tasarruf işlemlerini gerçekleştirebilmek için açıklayıcı nitelikte bir tescilin yapılması zorunludur. Tapu kütüğüne tescil edilebilecek haklar mülkiyet, irtifak hakları, taşınmaz yükleri ve rehin hakları ile sınırlıdır. Bir taşınmaz için ilk kez sayfa açılırken aynî haklar re’sen tescil edilirken, sonraki işlemler için geçerli bir tescil talebinin bulunması, talepte bulunanın yetkili olması ve hukuki sebebin belgelendirilmesi şarttır. İspat edilemeyen veya belgelendirilemeyen talepler reddedilir; ancak belgelerdeki noksanlık tamamlanabilir nitelikteyse malikin rızasıyla geçici tescil şerhi verilebilir. Tescil sürecinin işleyişinde tapu memurunun sorumlulukları ve tescil talebinin hukuki mahiyeti sınavlar açısından kritik öneme sahiptir. Tapu memuru, ilgililerin bilgisi dışında yaptığı işlemleri onlara tebliğ etmekle yükümlüdür ve itiraz süreleri bu tebliğ tarihinden itibaren işlemeye başlar. Tescil talebi yetkisi, mülkiyetin kazanılmasında veya sınırlı aynî hak tesisinde kural olarak taşınmazın tapuda görünen malikine aittir. Eğer aynî hak tescilden önce kazanılmışsa, talep yetkisi hakkı kazanan kişiye veya ilgili makama geçer. Tescil talebi yazılı olarak yapılmalıdır ve bu talep, hem tapu memurundan işlemin yapılmasını isteme hem de aynî hak değişikliğine muvafakat etme yönünde çift yönlü bir irade beyanıdır. Tescil talebi yevmiye defterine kaydedildiği an tasarruf işlemi varlık kazanır ve bu noktadan sonra talebin geri alınması hukuken mümkün değildir. Tescilin hükümlerini olumlu ve olumsuz olmak üzere iki ana başlıkta incelememiz gerekmektedir. Olumsuz hüküm, Medeni Kanun madde yedi yüz beş uyarınca, kurulması için tescil gereken bir hakkın tescil edilmedikçe aynî hak olarak varlık kazanamayacağını ifade eder. Olumlu hüküm ise tescil edilen her aynî hakkın geçerli olarak kurulduğunun kabul edilmesidir. Bu noktada tapu siciline güven ilkesi devreye girer. Sicildeki bir kayıt gerçeğe uygun olmasa bile, yani yolsuz bir tescil söz konusu olsa dahi, bu kayda güvenerek aynî hak kazanan iyi niyetli üçüncü kişilerin kazanımı korunur. Bu korumanın şartları arasında kazananın üçüncü kişi olması, sicildeki yolsuz kayda güvenmesi, kazanımın bir aynî hak olması ve kazanım anında iyi niyetli olması yer alır. İyi niyetin, tescil talebinin yevmiye defterine kaydedildiği esnada mevcut olması şarttır. Bu konu, sınav sorularında sıklıkla iyi niyetin hangi anda aranması gerektiği üzerinden karşımıza çıkmaktadır. Tapu sicilindeki ikinci önemli işlem türü olan şerh müessesesine geçiş yapalım. Şerhler; kişisel hakların şerhi, tasarruf yetkisinin kısıtlanmasına ilişkin şerhler ve geçici tescil şerhleri olmak üzere üç grupta toplanır. Kişisel haklar normal şartlarda sadece borç ilişkisinin tarafları arasında ileri sürülebilirken, şerh verilmesiyle birlikte eşyaya bağlı borç etkisi kazanarak taşınmazın her yeni malikine karşı ileri sürülebilir hale gelirler. Ayrıca şerhin munzam etkisi sayesinde, şerhten sonra kazanılan haklar şerh edilen hakka zarar verdiği ölçüde geçersiz sayılır. Sadece kanunda açıkça belirtilen haklar şerh edilebilir. Bunlar arasında alım, önalım, geri alım hakları, kira sözleşmeleri, taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri sayılabilir. Tapu memuru şerh talebi geldiğinde geçerli bir alacak hakkının varlığını incelemekle yükümlüdür ve Tapu Sicil Tüzüğü madde kırk yedi uyarınca gerekli resmi senet veya noter onaylı sözleşmeleri talep eder. Tasarruf yetkisinin kısıtlanmasına ilişkin şerhler, malikin taşınmaz üzerindeki tasarruf gücünün sınırlandığı durumlarda iyi niyetli üçüncü kişileri korumak amacıyla kullanılır. Çekişmeli haklara ilişkin mahkeme kararları, haciz, iflas kararı, konkordato süresi, aile yurdu kurulması ve aile konutu şerhi bu kategoride yer alır. Bu şerhlerin yapılabilmesi için yetkili mercilerin resmi yazısı veya mahkeme kararı gibi belgeler zorunludur. Üçüncü şerh türü olan geçici tescil şerhi ise bir aynî hak iddiasının bulunması veya tasarruf yetkisini belirleyen belgelerin eksik olması hallerinde başvurulan bir yoldur. Örneğin bir tapu iptal davası açıldığında, davanın sonucuna kadar taşınmazın başkasına devredilmesini önlemek adına bu şerh verilebilir. Geçici tescil şerhi ya tüm ilgililerin rızasıyla ya da hakimin kararıyla tapu kütüğüne işlenir. Tapu sicilinin üçüncü unsuru olan beyanlar, taşınmaza ilişkin bazı fiili veya hukuki durumların gösterilmesi işlevini görür. Beyanlar, tescilden farklı olarak aynî haklar üzerinde doğrudan bir değişiklik yaratmazlar; ancak karine teşkil edebilir veya üçüncü kişilerin iyi niyetini ortadan kaldırabilirler. Eklentiler, yönetim planları, kanun gereği tesis edilen sürekli geçit hakları ve eski hukuktan intikal eden haklar beyanlar hanesine kaydedilen hususlara örnektir. Bu noktada tescil, şerh ve beyan arasındaki temel farkları bilmek sınav başarısı için elzemdir. Tescil hakkı kurarken, şerh kişisel hakları güçlendirir, beyan ise mevcut bir durumu açıklar veya duyurur. Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması konusunu ele aldığımızda, kazanımın aslen ve devren olmak üzere iki şekilde gerçekleştiğini görüyoruz. Mülkiyetin bir başkasının hakkına dayanmaksızın kazanılması aslen kazanmadır; kamulaştırma, cebri icra ve zamanaşımı bu türün örnekleridir. Mülkiyetin bir kişiden diğerine geçmesi ise devren kazanmadır. Medeni Kanun madde yedi yüz beş uyarınca ana kural tescil ile kazanım olsa da bazı hallerde mülkiyet tescilden önce kazanılır. İşgal, miras, kamulaştırma, cebri icra ve mahkeme ilamı bu istisnalar arasındadır. İşgal, maliki olmayan bir taşınmazda malik olma amacıyla zilyetlik kurulmasıdır ve sadece tapu kaydı malikin istemiyle terkin edilmiş taşınmazlarda mümkündür. Miras durumunda mülkiyet ölüm anında kendiliğinden mirasçılara geçer. Kamulaştırmada mülkiyet mahkeme kararının kesinleşmesiyle, cebri icrada ise açık artırma sonucunda satışın gerçekleştiği anda kazanılır. Tescilsiz kazanma hallerinde dahi malikin tasarruf işlemi yapabilmesi için mülkiyeti kendi adına tescil ettirmesi şarttır. Taşınmaz mülkiyetinin tescille kazanılması süreci, illilik prensibi gereği geçerli bir kazanma sebebine dayanmalıdır. Türk hukuk sisteminde sadece sözleşme ile mülkiyet nakledilemez; sözleşme mülkiyeti devir borcu doğurur, mülkiyet ise tescil ile geçer. Mülkiyeti devir borcu doğuran satış, bağışlama veya trampa gibi sözleşmelerin geçerliliği resmi şekle bağlıdır. Tapu Kanunu madde yirmi altı uyarınca bu sözleşmeleri düzenleme yetkisi tapu sicil müdürü veya görevlilerine aittir. Ancak ölüme bağlı tasarruflarda noterler veya sulh hakimleri de yetkilidir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri ve vakıf senetleri noterlerce düzenlenebilir. Miras taksim sözleşmeleri veya ticaret şirketlerine sermaye olarak taşınmaz konulması gibi durumlarda ise resmi şekil şartı aranmayabilir. Kanuni şekle uyulmadan yapılan sözleşmeler kural olarak batıldır, yani kesin hükümsüzdür. Zamanaşımı yoluyla mülkiyetin kazanılması, olağan ve olağanüstü zamanaşımı olarak ikiye ayrılır. Olağan kazandırıcı zamanaşımında, tapu kütüğünde yolsuz olarak malik görünen kişi, zilyetliğini davasız, aralıksız ve iyi niyetle on yıl sürdürürse mülkiyeti kazanır. Bu durumda on yıllık süre dolduğunda yolsuz tescil kendiliğinden düzelmiş sayılır. Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı ise tapu kütüğünde kayıtlı olmayan veya maliki anlaşılamayan ya da hakkında yirmi yıl önce gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı taşınmazlar için geçerlidir. Bu durumda malik sıfatıyla, davasız ve aralıksız yirmi yıl zilyet olan kişi tescil davası açabilir. Olağanüstü zamanaşımında iyi niyet şartı aranmaz. Mahkeme süreci boyunca en az üç defa ilan yapılır ve üç ay içinde itiraz gelmezse tescile karar verilir. Bu kararın hükmü yirmi yıllık sürenin dolduğu ana kadar geriye yürür. Taşınmaz mülkiyetinin kapsamı konusuna geçtiğimizde, mülkiyetin dikey, yatay ve madde itibariyle sınırlarını görmekteyiz. Yatay kapsam tapu planları ve arazi üzerindeki işaretlerle belirlenirken, dikey kapsam kullanılmasında yarar olduğu ölçüde hava sahasını ve arz katmanlarını kapsar. Madde itibariyle kapsam ise arazideki yapıları, bitkileri ve kaynakları içerir. Bütünleyici parça kuralı gereği, arazideki kalıcı yapıların mülkiyeti arazi sahibine aittir. Haksız inşaat durumunda dahi yapı arazi mülkiyetine tabi olur; ancak üst hakkı gibi istisnalar mevcuttur. Üst hakkı en fazla yüz yıl için kurulabilir ve sürenin dörtte üçü dolduğunda tekrar yüz yıla kadar uzatılabilir. Kaynaklar konusunda ise jeotermal kaynaklar ve doğal mineralli sular hakkında özel kanun hükümleri uygulanır; araziden çıkan bol miktardaki suyun kamuya ait olduğu kabul edilir. Mülkiyet hakkına getirilen kısıtlamalar kamu hukukundan veya özel hukuktan doğabilir. Kamu hukuku kısıtlamaları imar ve orman mevzuatı gibi alanlarda kamu yararı için getirilir. Özel hukuk kısıtlamaları ise komşuluk hukuku çerçevesinde şekillenir. Taşınmazı taşkın kullanma yasağı uyarınca malik, komşularına zarar verecek gürültü, sarsıntı, toz veya koku çıkarmaktan kaçınmalıdır. Ayrıca zorunlu geçit hakkı veya zorunlu kaynak hakkı gibi durumlarda malik, tam bedeli ödenmek kaydıyla komşusuna irtifak hakkı tanımak zorunda kalabilir. Yasal önalım hakkı, paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması durumunda diğer paydaşlara tanınan bir haktır. Bu hak, satışın bildirilmesinden itibaren üç ay ve her halükarda iki yıl içinde dava yoluyla kullanılmalıdır. Cebri icra veya bağışlama gibi durumlarda yasal önalım hakkı kullanılamaz. Sözleşmeden doğan alım, geri alım ve önalım hakları malikin tasarruf yetkisini kısıtlayan hukuki işlemlerdir. Alım hakkı resmi şekilde yapılmalı ve en fazla on yıl için kararlaştırılmalıdır. Geri alım hakkı da resmi şekle tabidir ve genellikle borç teminatı için kullanılır. Sözleşmeden doğan önalım hakkı ise diğerlerinden farklı olarak yazılı şekilde yapılabilir. Bu hakların üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi için tapu siciline şerh edilmeleri gerekir ve şerhin etkisi her durumda on yıl geçmekle sona erer. Taşınmaz malikinin sorumluluğu ise bir kusursuz sorumluluk halidir. Mülkiyet hakkının taşkın kullanılması sonucu zarar doğması durumunda, malik kusuru olmasa bile zararı gidermekle yükümlüdür. Dersimizin son bölümünde taşınmaz mülkiyetinin sona ermesi ve İmar Kanunu’nun tarihsel gelişimini ele alacağız. Mülkiyetin mutlak kaybı terk veya taşınmazın yok olmasıyla gerçekleşir. Terk işleminde malik tapu kütüğündeki tescili sildirir; ancak taşınmaz üzerindeki diğer haklar devam eder. Taşınmazın tamamen yok olması durumunda ise tüm haklar sona erer. Nisbi kayıp ise mülkiyetin el değiştirmesidir. İmar mevzuatına baktığımızda, Türkiye’de bin dokuz yüz yirmi üç’ten günümüze üç ana imar yasası çıkarılmıştır: bin dokuz yüz otuz üç tarihli iki bin iki yüz doksan sayılı Yapı ve Yollar Yasası, bin dokuz yüz elli altı tarihli altı bin yedi yüz seksen beş sayılı İmar Yasası ve halen yürürlükte olan bin dokuz yüz seksen beş tarihli üç bin yüz doksan dört sayılı İmar Kanunu. bin dokuz yüz seksen beş yılından sonra planlama yetkileri büyük ölçüde belediyelere ve valiliklere devredilmiştir. Değerleme uzmanları için bir yapının inşa edildiği tarihteki imar hakları ile güncel durum arasındaki farkları analiz etmek, taşınmazın hukuki durumunu ve değerini belirlemek açısından hayati önem taşımaktadır. Türkiye Cumhuriyeti’nin kuruluş yıllarından itibaren imar, planlama ve taşınmaz mülkiyeti konularında kapsamlı hukuksal düzenlemeler yapılmıştır.
Bölüm 6
Türkiye Cumhuriyeti’nin kuruluş yıllarından itibaren imar, planlama ve taşınmaz mülkiyeti konularında kapsamlı hukuksal düzenlemeler yapılmıştır. Ancak bu düzenlemelere rağmen kentsel gelişim uygulamalarının yaygınlaştığı merkezler uzun süre boyunca seksen bir il içerisinde yalnızca İstanbul, Ankara ve İzmir ile sınırlı kalmıştır. bin dokuz yüz elli yılından sonra meydana gelen gelişmeler ise Türkiye’nin toplumsal ve mekânsal yapısında önemli yapısal değişikliklere yol açmıştır. Bu dönemde sanayinin kentlere ve deniz kıyılarına yakın bölgelerde kurulması, tarım sektörüne sağlanan mali destekler ve yatırım kolaylıkları toplumsal yapıda büyük bir dönüşümü tetiklemiştir. Özellikle tarımda makineleşme süreciyle birlikte üretimden kopan ve işsiz kalan milyonlarca insanın kırsal alanlardan kentlere göç etmesi, kentsel alanlarda ciddi bir baskı oluşturmuştur. Kentlerde imar, planlama ve altyapı eksikliklerinin yanı sıra konut üretimi ve istihdam yaratma kapasitesinin yetersiz kalması, bin dokuz yüz elli’li yıllardan itibaren yoğun bir ruhsatsız yapılaşma ve gecekondulaşma sürecini beraberinde getirmiştir. Bu süreç son yıllarda ivme kaybetse de günümüzde de varlığını sürdürmektedir. Türkiye’de mekânsal planlama ve arsa düzenlemesi süreçleri; nüfus artışı, kentleşme, iç göç ve geleneksel aile yapısındaki değişimler gibi demografik ve ekonomik etkenlerden doğrudan etkilenmektedir. Nüfus hareketleri, mal ve hizmet talebini şekillendirmesi ve emek arzını oluşturması nedeniyle iktisadi faaliyetlerin temel belirleyicisi konumundadır. Bu bağlamda Türkiye’deki kentsel gelişim süreçleri akademik ve teknik açıdan dört ana döneme ayrılarak incelenmektedir. İlk dönem bin dokuz yüz yirmi üç ile bin dokuz yüz elli yılları arasını kapsayan kuruluş dönemidir. İkinci dönem bin dokuz yüz elli ile bin dokuz yüz altmış beş yılları arasındaki hızlı kentleşme evresidir. Üçüncü dönem bin dokuz yüz altmış beş ile bin dokuz yüz seksen yılları arasını, dördüncü dönem ise bin dokuz yüz seksen sonrası modern planlama evresini temsil etmektedir. Bu tarihsel süreç içerisinde Türkiye’de üç temel imar yasası yürürlüğe girmiştir. Bunlardan ilki bin dokuz yüz otuz üç tarihli ve iki bin iki yüz doksan sayılı Yapı ve Yollar Yasasıdır. İkinci temel düzenleme bin dokuz yüz elli altı tarihli ve altı bin yedi yüz seksen beş sayılı İmar Yasası olup, bu yasa bin dokuz yüz yetmiş iki yılında bin altı yüz beş sayılı yasa ile kapsamlı bir değişikliğe uğramıştır. Günümüzde yürürlükte olan üçüncü ve en kapsamlı düzenleme ise bin dokuz yüz seksen beş tarihli ve üç bin yüz doksan dört sayılı İmar Kanunudur. bin dokuz yüz seksen beş yılına kadar olan süreçte imar planlarını yapma, değiştirme ve uygulama yetkisi belediye ve valiliklere verilmiş olsa da bu planların onaylanması yetkisi merkezi yönetimde toplanmıştır. Bu yetki sırasıyla mülga İmar ve İskân Bakanlığı, Bayındırlık ve İskân Bakanlığı ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından kullanılmıştır. Günümüzde ise bu yetki Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı bünyesindedir. bin dokuz yüz seksen beş yılında yürürlüğe giren üç bin yüz doksan dört sayılı İmar Kanunu ile birlikte planlama yetkilerinde köklü bir desantralizasyon yaşanmıştır. Tüm yetkiler belediye sınırları içinde belediyelere, belediye sınırları dışında ise valiliklere devredilmiştir. Bu düzenleme ile imar yasalarının uygulanması Türkiye geneline yaygınlaştırılmış, ancak zamanla çıkarılan özel yasalarla merkezi yönetimin planlama üzerindeki denetim ve müdahale etkinliği yeniden artırılmıştır. Bu süreçte ülke fiziki planından başlayarak makro ölçekten mikro ölçeğe doğru kesintisiz bir zaman ve mekân etaplaması oluşturulamamıştır. Üst ve alt ölçekli planlar arasındaki koordinasyon eksikliği, mekânların parçalanmasına ve planların etkili biçimde uygulanamamasına neden olmuştur. Merkezi ve yerel yönetimler arasında sağlıklı bir koordinasyon mekanizmasının kurulamaması, Türkiye’nin Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi’ne taraf olması hasebiyle Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi nezdinde çok sayıda uyuşmazlığın doğmasına yol açmıştır. Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi; mülkiyet hakkı, konut hakkı, barınma hakkı ve sağlıklı bir çevrede yaşama hakkını temel insan hakları olarak kabul etmektedir. Bu hakların korunması ve imar uygulamalarının hukuki bir zemine oturtulması noktasında Türkiye Cumhuriyeti Anayasası’nın ilgili hükümleri büyük önem taşımaktadır. İmar mevzuatı; Anayasa’nın ikinci maddesinde yer alan Cumhuriyetin nitelikleri, on üçüncü maddedeki temel hak ve hürriyetlerin sınırlanması, yirmi üçüncü maddedeki yerleşme ve seyahat hürriyeti ve otuz beşinci maddedeki mülkiyet hakkı gibi temel ilkelerden doğrudan etkilenmektedir. Ayrıca otuz altıncı maddedeki hak arama hürriyeti, kırk üçüncü maddedeki kıyılardan yararlanma, kırk dördüncü maddedeki toprak mülkiyeti ve kırk altıncı maddedeki kamulaştırma hükümleri imar hukukunun anayasal dayanaklarını oluşturmaktadır. Konut hakkını düzenleyen elli yedinci madde ile tarih, kültür ve tabiat varlıklarının korunmasını öngören altmış üçüncü madde de planlama süreçlerinde gözetilmesi gereken emredici hükümlerdir. İmar Kanunu’nun amacı ve kapsamı konusuna geçecek olursak, üç bin yüz doksan dört sayılı Kanun’un temel hedefinin yerleşme yerleri ile bu yerlerdeki yapılaşmaların plan, fen, sağlık ve çevre şartlarına uygun teşekkülünü sağlamak olduğu görülmektedir. Kanun’un ikinci maddesi uyarınca belediye ve mücavir alan sınırları içinde ve dışında kalan yerlerde yapılacak tüm planlar ile inşa edilecek resmi ve özel bütün yapılar bu kanun hükümlerine tabidir. Bu noktada üçüncü maddede yer alan temel ilke unutulmamalıdır; herhangi bir saha, her ölçekteki plan ilkelerine, bulunduğu bölgenin koşullarına ve yönetmelik hükümlerine aykırı amaçlar için kullanılamaz. İmar Kanunu genel nitelikte bir yasa olmakla birlikte, dördüncü maddede belirtilen istisnalar uyarınca iki bin altı yüz otuz dört sayılı Turizmi Teşvik Kanunu, iki bin sekiz yüz altmış üç sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu ve iki bin dokuz yüz altmış sayılı İstanbul Boğaziçi Kanunu gibi özel kanunların bulunduğu yerlerde öncelikle bu özel hükümler uygulanır. Özel mevzuatta hüküm bulunmayan hallerde ise üç bin yüz doksan dört sayılı İmar Kanunu hükümleri devreye girer. Mevcut imar mevzuatı; imar planları, arsa düzenlemesi yani parselasyon, yapı, yapı denetimi ve imar yaptırımları olmak üzere beş ana bölümden oluşmaktadır. Sınav hazırlık sürecinde İmar Kanunu’nda geçen teknik terimlerin doğru kavranması kritik bir öneme sahiptir. Nazım imar planı, varsa bölge planlarının mekâna ilişkin genel ilkelerine ve çevre düzeni planlarına uygun olarak hazırlanan, arazi parçalarının genel kullanış biçimlerini, yerleşme alanlarının gelişme yönlerini ve nüfus yoğunluklarını gösteren, uygulama imar planlarının hazırlanmasına esas teşkil eden bir bütündür. Uygulama imar planı ise nazım imar planı esaslarına göre çizilen, yapı adalarını, bunların yoğunluğunu, yolları ve uygulama etaplarını ayrıntılı olarak gösteren bir bölü bin ölçekli plandır. Yerleşme alanı kavramı, imar planı sınırı içindeki yerleşik ve gelişme alanlarının tamamını ifade eder. İmar adası, plan esaslarına göre meydana gelen adayı; imar parseli ise imar adaları içerisindeki kadastro parsellerinin kanun ve plan esaslarına göre düzenlenmiş şeklini tanımlar. Kadastro adası ve parseli ise kadastro yapıldığı tarihteki tescilli durumu ifade etmektedir. Yapı ve bina kavramları arasındaki farka da dikkat etmek gerekir. Yapı; karada ve suda, daimi veya muvakkat, resmi ve hususi, yeraltı ve yerüstü inşaatı ile bunların ilave, değişiklik ve tamirlerini içine alan geniş bir kavramdır. Bina ise kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü, insanların oturma, çalışma veya eğlenme gibi amaçlarla kullandığı, hayvanların ve eşyaların korunmasına yarayan yapılardır. Yani her bina bir yapıdır ancak her yapı bir bina değildir. Önemli bir diğer kavram olan imar hakkı aktarımı, parselin tamamının veya bir kısmının kamu hizmet alanlarında kalması nedeniyle özel mülkiyete konu yapılaşma hakkının verilemediği durumlarda, bu hakkın başka parsellere taşınması işlemidir. İlgili idare kavramı belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeyi, dışında ise valiliği temsil eder. Mücavir alan ise imar mevzuatı bakımından belediyelerin kontrol ve sorumluluğuna verilmiş alanlardır. Mekânsal planlama kademeleri ve bu kademeler arasındaki hiyerarşi sınavda sıklıkla sorulan bir konudur. üç bin yüz doksan dört sayılı Kanun’un altıncı maddesine göre mekânsal planlar; mekânsal strateji planları, çevre düzeni planları ve imar planları kademelerinden oluşur. İmar planları da kendi içinde nazım imar planı ve uygulama imar planı olarak ikiye ayrılır. Bu noktada temel kural, her planın bir üst kademedeki plana uygun olarak hazırlanması zorunluluğudur. Mekânsal strateji planları bir bölü iki yüz elli bin, bir bölü beş yüz bin veya daha üst ölçeklerde hazırlanırken; çevre düzeni planları bir bölü elli bin veya bir bölü yüz bin ölçekte hazırlanır. Nazım imar planları genellikle bir bölü beş bin ölçekli, uygulama imar planları ise bir bölü bin ölçekli belgelerdir. Üst ölçekli planlar kesinleştiği tarihten itibaren en geç bir yıl içinde alt ölçekli planların üst ölçekli planlara uygun hale getirilmesi yasal bir zorunluluktur. Eğer ilgili idare bu sürede gerekli değişikliği yapmazsa, üst kademe planı onaylayan kurum altı ay içinde bu değişikliği resen yapar. İmar mevzuatında hükümlerin uygulanma sırası da büyük önem taşır. Bir uyuşmazlık veya uygulama durumunda öncelikle İmar Kanunu ve özel yasalar dikkate alınır. Ardından sırasıyla imar planı, plan notları ve son olarak yönetmelikler, örneğin Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği uygulanır. Bu hiyerarşiyi bilmek hukuki yorumlama açısından gereklidir. İmar planları niteliği itibarıyla genel, soyut ve düzenleyici idari işlemlerdir. Bu nedenle planlarda yapılan değişiklikler kural olarak kazanılmış hak yaratmaz. Ancak planın kişilere uygulanması yoluyla bireyselleşmesi durumunda idari istikrar ilkesi gereği bazı hakların korunması söz konusu olabilir. Uygulama imar planı olmayan alanlarda yapı ruhsatı düzenlenemeyeceği kuralı, planlamanın yapılaşma üzerindeki mutlak etkisini göstermektedir. Mekânsal planların hazırlanma sürecinde eşik analizi yapılması zorunludur. Eşik analizi; topografik, jeolojik, hidrojeolojik veriler ile afet tehlikeleri gibi doğal ve fiziki kısıtların hâlihazır haritalar üzerinde üst üste çakıştırılmasıyla yerleşilebilir alanların belirlenmesi sürecidir. Onaylı jeolojik-jeoteknik veya mikro bölgeleme etüt raporu bulunmayan alanlarda imar planı hazırlanamaz ve onaylanamaz. Bu raporlardaki yerleşime uygunluk kararlarına uyulması emredici bir hükümdür. Ayrıca imar planlarında afet ve acil durumlarda ihtiyaç duyulabilecek açık alanlar ve ulaşım güzergâhları mutlaka gözetilmelidir. İmar planlarında ticaret, konut ve turizm gibi karma kullanım alanlarına yer verilmesi durumunda, konut kullanım oranının belirtilmesi şarttır. Eğer oran belirtilmemişse, konut kullanımının en fazla yüzde otuz olabileceği kabul edilir. Hâlihazır haritaların yapımı ve onaylanması süreci de kanunda açıkça düzenlenmiştir. Nüfusu on bin kişiyi aşan yerleşmelerde imar planı yaptırılması mecburidir. Nüfusu on bin kişinin altında olan yerlerde ise imar planı yapılıp yapılmayacağına belediye meclisi karar verir. İmar planları onaylanmak üzere belediye meclisine sunulur ve meclis kararından sonra belediye başkanınca onaylanarak yürürlüğe girer. Onaylanan planlar, belediye binasında veya ilgili idarenin belirlediği ilan yerlerinde bir ay süreyle askıya çıkarılarak ilan edilir. Bu bir aylık süre içinde planlara itiraz edilebilir. Belediye meclisi bu itirazları on beş gün içinde inceleyerek kesin karara bağlar. Tarım arazilerinin korunması ve imar planlarına konu edilmesi hususunda beş bin dört yüz üç sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu hükümleri saklıdır. Tarım arazileri, bu kanunda belirtilen izinler alınmadan tarımsal amaç dışında kullanılamaz ve planlanamaz. beş bin dört yüz üç sayılı Kanun’da yapılan değişikliklerle tarım arazilerinin miras veya satış yoluyla kontrolsüz bölünmesi engellenmiştir. Bu kapsamda asgari tarımsal arazi büyüklükleri belirlenmiştir. Mutlak tarım arazileri, marjinal tarım arazileri ve özel ürün arazileri için bu büyüklük iki hektar olarak saptanmıştır. Dikili tarım arazilerinde asgari büyüklük sıfır virgül beş hektar, örtü altı tarımı yapılan arazilerde ise sıfır virgül üç hektardır. Tarım arazileri bu belirlenen asgari büyüklüklerin altında ifraz edilemez ve hisselendirilemez. Bu sayılar ve sınırlamalar tarımsal bütünlüğün korunması açısından sınavda karşınıza çıkabilecek teknik detaylardır. Son olarak mekânsal planlama kademelerindeki yetki dağılımına değinmek gerekir. Mekânsal strateji planlarını hazırlama yetkisi Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’na aittir. Çevre düzeni planları ise bölge, havza veya il düzeyinde hazırlanabilir. Büyükşehir belediyesi olan illerde il çevre düzeni planı büyükşehir belediye meclisi tarafından onaylanır. Büyükşehir olmayan illerde ise bu yetki il genel meclisindedir. Nazım ve uygulama imar planları ise belediye sınırları içinde belediye meclislerince, dışında ise il genel meclislerince onaylanarak kesinleşir. Planlama sürecinde kamu yararı, şehircilik ilkeleri ve planlama tekniklerine uygunluk temel kriterlerdir. Bu ders kapsamında ele aldığımız tarihsel süreç, anayasal dayanaklar, teknik tanımlar ve planlama hiyerarşisi gayrimenkul mevzuatının temel taşlarını oluşturmaktadır. Sınavda başarılı olmak için bu kavramlar arasındaki ilişkileri ve yasal süreleri titizlikle incelemeniz gerekmektedir. Genel planlama esaslarını ve bu kapsamda tarım arazilerinin korunmasına yönelik hukuki düzenlemeleri ele alarak dersimize devam ediyoruz. üç bin yüz doksan dört sayılı İmar Kanunu’nun sekizinci maddesinin c bendi uyarınca,
Bölüm 7
Genel planlama esaslarını ve bu kapsamda tarım arazilerinin korunmasına yönelik hukuki düzenlemeleri ele alarak dersimize devam ediyoruz. üç bin yüz doksan dört sayılı İmar Kanunu’nun sekizinci maddesinin c bendi uyarınca, tarım arazileri üç Temmuz iki bin beş tarihli ve beş bin dört yüz üç sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nda belirtilen izinler alınmadan kesinlikle tarımsal amaç dışında kullanılamaz ve planlanamaz. Bu araziler köy veya mezraların yerleşik alanı ve civarı olarak tespit edilemez. Bu noktada beş bin dört yüz üç sayılı Kanun’un on beş Mayıs iki bin on dört tarihli ve yirmi dokuz bin bir sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan altı bin beş yüz otuz yedi sayılı Kanun ile önemli değişikliklere uğradığını belirtmek gerekir. Yapılan bu değişikliklerin temel amacı toprağın korunması, geliştirilmesi, tarım arazilerinin sınıflandırılması ve asgari tarımsal arazi büyüklüklerinin belirlenerek bölünmelerinin önlenmesidir. Sınav hazırlığı sürecinde bu kanunun kapsamını iyi analiz etmek önem arz etmektedir. Kanun, arazi ve toprak kaynaklarının bilimsel esaslara uygun sınıflandırılmasını, tarımsal arazilerin asgari büyüklüklerinin belirlenmesini ve arazi kullanım planlarının hazırlanması sürecindeki görev ve sorumlulukları kapsamaktadır. Tarım arazilerinin miras veya satış yoluyla kontrolsüz şekilde küçülmesini engellemek amacıyla mevzuata asgari tarımsal arazi büyüklüğü, yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğü ve ekonomik bütünlük gibi kritik tanımlar eklenmiştir. Asgari tarımsal arazi büyüklüğü kavramı, üretim faaliyetlerinin rasyonel ve ekonomik olarak sürdürülebilmesi için gereken en küçük parsel büyüklüğünü ifade eder. beş bin dört yüz üç sayılı Kanun’un ikinci maddesinin h fıkrasına göre bu büyüklükler belirli kategorilere ayrılmıştır. Mutlak tarım arazileri, marjinal tarım arazileri ve özel ürün arazileri için asgari büyüklük iki hektar olarak belirlenmiştir. Dikili tarım arazilerinde bu sınır sıfır virgül beş hektar iken, örtü altı tarımı yapılan arazilerde sıfır virgül üç hektardır. Bakanlığın bu miktarları artırma yetkisi bulunmaktadır. Bu sınırların altında ifraz yapılamaz, hisselendirilemez ve Hazine taşınmazlarının satışı hariç olmak üzere paydaş adedi artırılamaz. Ancak bu kuralın bir istisnası mevcuttur. Tarım dışı kullanım izni verilen alanlar veya çay, fındık, zeytin gibi özel iklim ve toprak ihtiyacı olan bitkilerin yetiştiği alanlarda, Bakanlığın uygun görüşü alınarak daha küçük parseller oluşturulabilir. Bu sayısal veriler ve istisnai durumlar sınav sorularında sıklıkla karşımıza çıkmaktadır. Yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğü ise bölge farklılıkları göz önünde bulundurularak il ve ilçeler bazında kanun ekindeki listelerde belirlenen büyüklükleri ifade eder. Ekonomik bütünlük kavramı ise mülkiyeti aynı kişiye ait birden fazla tarımsal arazinin birbirine bağımlı olarak işletilmesini tanımlar. Tarımsal Arazilerin Mülkiyetinin Devrine İlişkin Yönetmelik uyarınca ekonomik bütünlük tespiti belirli kriterlere bağlanmıştır. Örtü altı tarım arazilerinde bir dekarın, dikili tarım arazilerinde beş dekarın, sulu ve kuru tarım arazilerinde ise on dekarın altında kalan araziler ekonomik bütünlük arz etmez. Eğer araziler sınırdaş değilse, aralarındaki mesafenin on kilometreden az olması ve belirtilen büyüklüklerin üzerinde olması durumunda ekonomik bütünlük var kabul edilir. Sınırdaş olan arazilerde ise doğrudan ekonomik bütünlük olduğu varsayılır. Paylı mülkiyet durumunda ise kişinin pay miktarı üzerinden değerlendirme yapılır. Planlama süreçlerinin dijitalleşmesi ve veri paylaşımı hususu üç bin yüz doksan dört sayılı Kanun’un sekizinci maddesinin ç bendinde düzenlenmiştir. Buna göre onaylanan planlar, parselasyon planları, yapı ruhsatları ve yapı kullanma izin belgeleri gibi tüm coğrafi verilerin Cumhurbaşkanınca belirlenen standartlara uygun olarak sayısal ortamda üretilmesi zorunludur. Bu veriler Ulusal Coğrafi Bilgi Sistemi Altyapısı ile entegre edilmeli ve bedelsiz olarak Bakanlığa gönderilmelidir. Elektronik ortamda ilan edilen bu veriler yapı ruhsatı işlemlerinde esas alınır. Arazi kullanımı ve yapılaşmada yalnızca mekânsal strateji planları, çevre düzeni planları ve imar planı kararlarına uyulması esastır. Organize sanayi bölgeleri veya teknoloji geliştirme bölgeleri gibi alanlara ilişkin kararlar alınırken Bilim, Sanayi ve Teknoloji Bakanlığının uygun görüşünün alınması zorunludur. Alt kademe planların, üst kademe planların kesinleşmesinden itibaren en geç bir yıl içinde uygun hale getirilmesi gerekir. Eğer ilgili idare bu işlemi yapmazsa, üst kademe planı onaylayan kurum altı ay içinde resen onaylama yetkisine sahiptir. Kamu kurum ve kuruluşlarının planlama sürecine katılımı ve görüş bildirme süreleri de kanunla sınırlandırılmıştır. İlgili kurumlar görüşlerini en geç otuz gün içinde bildirmekle yükümlüdür. Eğer etüt ve analiz gibi uzun süreli bir çalışma gerekiyorsa, otuz günü geçmemek üzere ek süre talep edilebilir. Bu süreler içinde görüş bildirilmemesi durumunda plan hakkında olumsuz bir görüşün bulunmadığı, yani zımni kabul gerçekleştiği varsayılır. Bu kural planlama süreçlerinin aksamasını önlemek adına getirilmiş önemli bir düzenlemedir. Ayrıca Bakanlık, mekânsal planlama, harita, parselasyon ve yapı ruhsatı gibi işlemleri denetleme, aykırılıkları giderme, mühürleme ve yıkım kararı alma yetkisine sahiptir. Bu denetimler Bakanlık bünyesindeki denetçi belgesine sahip personel tarafından yürütülür. Kırsal alanlardaki yapılaşma ve yerleşim özellikleri de özel düzenlemelere tabidir. Büyükşehir belediyesi sınırları içinde kalıp mahalleye dönüşen ve nüfusu beş bin’in altında olan yerlerin kırsal özelliğinin devam edip etmediğine büyükşehir belediye meclisi karar verir. Bu alanlarda uygulama imar planı yapılana kadar mevcut kırsal yapılaşma kuralları geçerlidir. Köy yerleşik alanlarında yola cephe sağlanmadan yapı inşa edilemez ve parsel oluşturulamaz. Köylerin mimari dokusunu korumak amacıyla muhtarlık katılımıyla köy tasarım rehberleri hazırlanabilir. Ayrıca köylerdeki konutlarda ev pansiyonculuğu yapılabilmesi için iş yeri açma ve çalışma izni alınması yeterlidir. Plan müelliflerinin hakları ve planların onay süreciyle ilgili olarak, harita ve planların meslek odaları dahil başka bir kurumun vizesine tabi tutulamayacağı hükme bağlanmıştır. İdarelerce onaylanmış planların değişiklik ve revizyonlarında ilk müellifin görüşü veya izni aranmaz. Mimari estetik komisyonları tarafından özgün fikir ifade etmediğine karar verilen projelerde yapılacak değişikliklerde de müellif izni gerekmez. Ancak özgün fikir ifade eden eserlerde, eserin bütünlüğünü bozmayan zorunlu değişiklikler müellif izni olmaksızın yapılabilir; bu durumda ödenecek telif ücreti, tamamlanan yapılarda asgari hizmet bedelinin yüzde yirmi’sini, inşaatı sürenlerde ise yüzde on beş’ini geçemez. Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği’ne göre planların kamu yararı amacıyla yapılması ve pafta, gösterim, plan notları ile raporun bir bütün olarak değerlendirilmesi esastır. Üst kademe planlar alt kademe planları yönlendirir ancak nazım imar planları üzerinden ölçü alınarak uygulama yapılamaz. Planlama sürecinde afet riskleri, jeolojik yapı ve iklim değişikliği etkileri mutlaka analiz edilmelidir. Planların hazırlanmasında anket, toplantı ve internet duyurusu gibi yöntemlerle katılımın sağlanması esastır. Nazım imar planlarında uygulama detaylarına girilmez; bu detaylar uygulama imar planlarında belirlenir. Uygulama imar planlarında ise yapılaşma koşulları olan TAKS, KAKS, emsal ve bina yüksekliği gibi değerler netleştirilir. İmar planlarının revizyonu, mevcut planın ihtiyaca cevap vermediği veya üst kademe planlara uyum sağlanması gereken durumlarda yapılır. Plan değişiklikleri ise planın ana kararlarını ve sosyal altyapı dengesini bozmayacak şekilde, teknik gerekçelere dayalı olarak gerçekleştirilir. Sosyal ve teknik altyapı alanlarının kaldırılması veya küçültülmesi ancak eşdeğer bir alanın ayrılması şartıyla mümkündür. Yoğunluk artıran değişikliklerde ise kentsel teknik altyapı etki değerlendirmesi raporu hazırlanması zorunludur. Planlar onaylandıktan sonra bir ay süreyle ilan edilir ve bu süre içinde itiraz edilebilir. Belediye meclisi itirazları on beş gün içinde kesin karara bağlar. Kesinleşen imar planlarına karşı beş yıl içinde dava açılabilir. Planların aleniyeti esastır ve idareler isteyenlere ücreti karşılığında plan kopyalarını vermekle yükümlüdür. Son olarak, tüm planlar için Bakanlık sisteminden Plan İşlem Numarası alınması zorunluluğu, planların takibi ve arşivlenmesi açısından kritik bir yasal gerekliliktir. Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği uyarınca planların izlenmesi, incelenmesi ve bu süreçteki yetki paylaşımı, gayrimenkul mevzuatının temel taşlarından birini oluşturmaktadır.
Bölüm 8
Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği uyarınca planların izlenmesi, incelenmesi ve bu süreçteki yetki paylaşımı, gayrimenkul mevzuatının temel taşlarından birini oluşturmaktadır. Planların elektronik ortamda ilan edilmesi, Bakanlıkça tesis edilecek elektronik sistemler üzerinden paylaşılması, arşivlenmesi ve güncellenmesi yasal bir zorunluluktur. Bu noktada idarelerin ve plan müelliflerinin yükümlülükleri net bir şekilde tanımlanmıştır. Her tür ve ölçekteki plan yapımında yönetmelik hükümlerine uyulması zorunludur ve bu hükümlere aykırı kararlar alınamaz. Planların üst kademe planlara, yönetmeliğe ve genel imar mevzuatına uygunluğunun sağlanması, planı yapan ve onaylayan idarelerin asli sorumluluğundadır. Belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde belediyeler, bu sınırların dışında ise il özel idareleri tarafından onaylanan mekânsal planların denetimi Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yürütülür. Planların kesinleşmesini takip eden süreçte, inceleme yapılabilmesi amacıyla en geç on beş gün içinde ilgili İl Müdürlüğüne iletilmesi gerekmektedir. Bu iletim sürecinde plan notları, plan raporu, meclis kararları ve diğer tüm tamamlayıcı belgelerin Bakanlıkça belirlenen formatta ve sayısal ortamda sunulması şarttır. Bakanlık, yaptığı incelemeler sonucunda usul, şekil veya üst ölçekli planlara aykırılık tespit ederse, gerekli düzeltmelerin yapılması için ilgili idareyi bilgilendirir. Bu denetim süreci Bakanlık tarafından resen yapılabileceği gibi İl Müdürlükleri aracılığıyla da gerçekleştirilebilir. Planların yaptırılması aşamasında ise idareler, altı bin üç yüz altı sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında çeşitli yöntemler kullanabilirler. Bu kapsamda harita, etüt, proje ve mikro bölgeleme çalışmaları gibi teknik işler, Kamu İhale Kanunu kapsamındaki idarelerle yapılacak protokoller çerçevesinde veya İller Bankası Anonim Şirketine yetki verilerek ya da ihale yöntemiyle temin edilebilir. Sınav hazırlık sürecinde üzerinde durulması gereken bir diğer kritik husus Plan İşlem Numarası zorunluluğudur. Mevcut yönetmeliğin yürürlüğe girmesinden önce onay makamına sunulmuş olan plan teklifleri eski mevzuat hükümlerine göre sonuçlandırılsa dahi, bu planlar için de Plan İşlem Numarası alınması zorunlu tutulmuştur. İdareler, yürürlükteki tüm mekânsal planlarını bir yıl içinde Bakanlıkça belirlenen veri yapısına uygun hale getirerek coğrafi bilgi sistemi ortamında sayısallaştırmak ve Plan İşlem Numarası alarak Bakanlığa iletmekle yükümlüdür. Bu sayısallaştırma hizmeti, idarenin talebi ve Bakanlığın uygun görmesi halinde Bakanlık tarafından da yerine getirilebilir. İmar planlarının değiştirilmesi süreci, belirli teknik ve nesnel gerekçelere dayanmak zorundadır. Plan değişikliği yapılırken planın ana kararlarının, sürekliliğinin, bütünlüğünün ve sosyal altyapı dengesinin bozulmaması esas alınır. Kamu yararı amacı gütmeyen veya teknik gerekçesi bulunmayan değişiklikler hukuka aykırılık teşkil eder. Özellikle sosyal ve teknik altyapı standartlarını düşüren plan değişikliklerinin yapılamayacağı kuralı sınavda sıklıkla karşımıza çıkmaktadır. Sosyal ve teknik altyapı alanlarının kaldırılması veya küçültülmesi ancak zorunlu hallerde mümkündür. Böyle bir durumda, ilgili yatırımcı bakanlık veya kuruluşun görüşünün alınması ve hizmet etki alanı içinde eşdeğer yeni bir alanın ayrılması zorunludur. Eşdeğer alan ayrılırken yüzölçümü ve konum özelliklerinin korunması, yaya erişim mesafelerinin dikkate alınması ve yeni alanın tesis yapımına uygun olması şarttır. Yol alanlarının değiştirilmesine ilişkin düzenlemeler de oldukça katıdır. Düzenleme ortaklık payından elde edilen alanların toplam miktarının altına düşülmemesi kaydıyla, kaldırılan yol alanları park veya çocuk bahçesi gibi yeşil alanlarda kullanılabilir. Ancak devamlılığı olan bir yolun şerit sayısı azaltılamaz veya genişliği daraltılamaz. Gelişme alanlarında geçiş amaçlı yaya yollarının üç virgül sıfır metreden, trafik yollarının ise on virgül sıfır metreden dar olması yasaktır. Yerleşik alanlarda mülkiyet durumu elverdiği ölçüde bu standartlara uyulur ancak parsellerin yedi virgül sıfır metreden dar yollardan mahreç alması mümkün değildir. Ayrıca imar planı değişikliği ile taşıt geri dönüş kurbu bulunmayan çıkmaz sokaklar oluşturulamaz. Karayolları Genel Müdürlüğü sorumluluğundaki yollarda yapılacak değişikliklerde ise mutlaka ilgili kuruluştan görüş alınmalıdır. Nüfus yoğunluğunu artıran veya kentsel ulaşım sistemini etkileyen plan değişikliklerinde, kentsel teknik altyapı etki değerlendirmesi raporunun hazırlanması zorunludur. Kat adedi veya bina yüksekliğini artıran değişikliklerde ise çevrenin silüeti, yapıların güneş alma durumu ve yerleşim dokusu titizlikle incelenmelidir. Eğer kat adedi artışı isteniyorsa, yollardaki karşılıklı bina cepheleri arasındaki asgari uzaklıkların belirli formüllere göre sağlanması gerekir. Bu tür yoğunluk artışlarında, artan nüfusun ihtiyacı olan sosyal ve teknik altyapı alanlarının standartlara uygun olarak ayrılması yasal bir gerekliliktir. Merkezi yönetimin imar planları üzerindeki yetkisi üç bin yüz doksan dört sayılı İmar Kanunu'nun dokuzuncu maddesinde sınırları çizilmiş bir yetkidir. Bakanlık; kamu yapıları, enerji tesisleri, afet bölgeleri, toplu konut uygulamaları ve Gecekondu Kanunu'nun uygulanması gibi belirli durumlarda plan yapmaya, yaptırmaya ve resen onaylamaya yetkilidir. Ayrıca birden fazla belediyeyi ilgilendiren metropoliten planlar ile ulaşım bağlantıları olan stratejik bölgelerde de Bakanlık yetki kullanabilir. Özelleştirme programındaki kuruluşlara ait taşınmazlarda ise Özelleştirme İdaresi Başkanlığı tarafından hazırlanan planlar Özelleştirme Yüksek Kurulunca onaylanır ve bu alanların imar fonksiyonları beş yıl boyunca değiştirilemez. Belediyeler bu konudaki görüşlerini on beş gün içinde bildirmek zorundadır. Belediyelerin imar faaliyetleri üzerindeki denetim yetkisi Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığına aittir. Bakanlık; halihazır haritalardan yapı ruhsatlarına, parselasyon planlarından enerji kimlik belgelerine kadar geniş bir yelpazede denetim yapma, aykırılıkları giderme, mühürleme, yıkım kararı alma ve idari yaptırım uygulama yetkisine sahiptir. Bu denetimler, Bakanlığın denetçi belgesine sahip personeli tarafından gerçekleştirilir. İlgili tüm kurum ve kuruluşlar, Bakanlık denetçileri tarafından talep edilen bilgi ve belgeleri belirtilen süre içinde sunmakla mükelleftir. Bu denetim yetkisi, yerel yönetimlerin imar uygulamalarının merkezi standartlara uygunluğunu sağlamak açısından kritik bir öneme sahiptir. Mekânsal planlama hiyerarşisinde özel amaçlı plan ve projeler de önemli bir yer tutar. Bütünleşik kıyı alanları planı, eylem planı, kentsel tasarım projesi, koruma amaçlı imar planı, ulaşım ana planı ve uzun devreli gelişme planı bu kapsamda değerlendirilir. Bu planlar doğrudan bir kademe oluşturmasa da, kademe planlara veri sağlar ve stratejik yaklaşımlar sunar. Örneğin, koruma amaçlı imar planları iki bin sekiz yüz altmış üç sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu uyarınca hazırlanırken; ulaşım ana planları şehrin sosyal ve ekonomik yapısına uygun ulaşım ağlarını ve entegrasyon noktalarını belirler. Uzun devreli gelişme planları ise milli parklar ve sulak alanlar gibi korunan bölgelerin ekosistem odaklı yönetimini hedefler. İmar programları ve kamulaştırma süreçleri, planların hayata geçirilmesindeki en somut aşamalardır. Belediyeler, imar planlarının yürürlüğe girmesinden itibaren en geç üç ay içinde beş yıllık imar programlarını hazırlamak zorundadır. Bu programlar belediye meclisinde kabul edildikten sonra kesinleşir. Program dahilindeki kamu hizmet tesislerine ayrılan alanlar, ilgili kamu kuruluşları tarafından bu beş yıllık süre içerisinde kamulaştırılmalıdır. Kamulaştırma yapılıncaya kadar taşınmaz sahiplerinin mülkiyet hakları kısıtlı da olsa devam eder. Kamu mülkiyetindeki taşınmazların belediyelere devri ise belirli kurallara tabidir. Hazineye ait yerler, belediye sınırları içinde bedelsiz olarak belediyeye terk edilir ancak bu yerler satılamaz ve amacı dışında kullanılamaz. İmar planlarında umumi hizmetlere ayrılan alanların kamu mülkiyetine geçirilmesinde çeşitli yöntemler uygulanır. Bunlar arasında arazi ve arsa düzenlemesi, trampa, satın alma ve imar hakkı aktarımı yer alır. İmar hakkı aktarımı yapılırken, alıcı parselin inşaat alanı en fazla yüzde otuz oranında artırılabilir. Değer tespiti ise lisanslı en az iki gayrimenkul değerleme kuruluşu tarafından yapılır. Düzenleme ortaklık payına konu olan ancak henüz kamu eline geçmemiş alanlarda, maliklerin talebi ve ilgili kurumun uygun görüşüyle plandaki amaca uygun özel tesisler yapılabilir. Ancak yapı yasağı olan alanlarda muvakkat da olsa inşaata izin verilmez. Arazi ve arsa düzenlemesi esasları kapsamında ifraz ve tevhit işlemleri, uygulama imar planına uygun olarak parselasyon planı tescil edilmiş alanlarda yapılabilir. üç bin yüz doksan dört sayılı Kanun'un on sekizinci maddesi, idarelere mülkiyet sahiplerinin rızasını aramaksızın parselleri birleştirme ve yeniden dağıtma yetkisi verir. Bu süreçte en önemli kavram Düzenleme Ortaklık Payıdır. Düzenleme ortaklık payı, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kırk beş'ini geçemez. Bu pay; yol, meydan, park, otopark, ibadet yeri, okul, hastane ve karakol gibi umumi hizmet alanlarının tesis edilmesi için kesilir. Bir parselden kural olarak bir defadan fazla düzenleme ortaklık payı alınmaz. Ancak plan değişikliği ile nüfus veya yapılaşma koşullarında artış olması durumunda, toplam kesinti yüzde kırk beş'i geçmemek kaydıyla ilave kesinti yapılabilir. Parselasyon planları belediye encümeni veya il idare kurulu onayından sonra bir ay süreyle ilan edilir ve bu sürenin sonunda kesinleşerek tapu dairesine tescil için gönderilir. Tapu daireleri bu tescil işlemlerini bir ay içinde sonuçlandırmak zorundadır. Düzenleme sonucunda verilecek parsellerin öncelikle taşınmazın bulunduğu yerden, bu mümkün değilse en yakın eşdeğer alandan verilmesi esastır. Eğer mevcut yapılar nedeniyle düzenleme ortaklık payı tam olarak alınamıyorsa, bu pay bedele dönüştürülebilir. Bu bedel ödenmedikçe taşınmaz üzerinde tapu işlemi yapılamaz ve yapı ruhsatı verilemez. Yapı ruhsatı süreci, inşaat faaliyetlerinin yasal zeminini oluşturur. üç bin yüz doksan dört sayılı Kanun uyarınca, istisnalar hariç tüm yapılar için belediye veya valilikten ruhsat alınması zorunludur. Ruhsat tarihinden itibaren iki yıl içinde inşasına başlanmayan veya beş yıllık ruhsat süresi içinde tamamlanmayan yapılar ruhsatsız sayılır. Ruhsat süresi içinde yapılan başvurularda, ruhsat ilk alındığı tarihteki mevzuat hükümleri çerçevesinde beş yıl süreyle yenilenebilir. Bu yenileme işlemi en fazla iki kez yapılabilir. Ruhsat süresi dolan ancak tamamlanamayan yapılar için yeniden ruhsat alınması şarttır. Ancak ruhsat ve eklerine uygun olarak tamamlandığı halde sadece kullanım izni alınmamış yapılar için, denetim raporları ve yerinde inceleme ile yeniden ruhsat düzenlenmeksizin yapı kullanma izin belgesi verilebilir. Son olarak, yapı ruhsatına tabi olmayan basit tadilat ve tamiratlar ile ruhsat gerektiren esaslı değişiklikler arasındaki ayrım sınav açısından kritiktir. Derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, doğrama ve tavan kaplamaları gibi taşıyıcı unsuru etkilemeyen işlemler ruhsata tabi değildir. Ancak bağımsız bölümlerin brüt alanını artıran veya niteliğini değiştiren her türlü işlem yeniden ruhsat alınmasını gerektirir. Belediyeler ve valilikler, çevrenin estetik görünümünü korumak amacıyla dış cephe kaplamaları ve çatı malzemeleri konusunda belirleyici yetkiye sahiptir. Bu kurallar, imar disiplininin sağlanması ve kentsel gelişimin denetim altında tutulması için hayati önem taşımaktadır.
Bölüm 9
Gayrimenkul mevzuatı çerçevesinde yapı ruhsatı ve bu ruhsata bağlı süreçlerin hukuki temellerini incelemeye devam ediyoruz. Yapı ruhsatı, bir inşaatın başlaması ve yasal bir zeminde ilerlemesi için temel teşkil eden en önemli belgedir. Ancak mevzuat, her türlü inşai faaliyetin ruhsata tabi olmadığını belirterek belirli istisnalar tanımıştır. Bu noktada, ruhsat gerektirmeyen tadilat ve tamirat işlemlerinin sınırlarını net bir şekilde çizmek gerekir. İmar Kanunu uyarınca; derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları gibi işlemler ruhsata tabi değildir. Ayrıca elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı ve kiremit aktarılması gibi faaliyetler de ruhsat alınmasını gerektirmez. Belediyeler, mahallin özelliklerine göre hazırlayacakları imar yönetmeliklerinde taşıyıcı unsuru etkilemeyen diğer tadilat ve tamiratları da bu kapsamda değerlendirebilirler. Burada dikkat edilmesi gereken husus, yapılan işlemin yapının taşıyıcı sistemine müdahale etmemesi ve bağımsız bölümlerin brüt alanını veya niteliğini değiştirmemesidir. Eğer bağımsız bölümlerin brüt alanı artmıyorsa ve nitelik değişmiyorsa, yapılacak değişiklikler yeniden ruhsat alınmasına bağlı olsa dahi bu işlem hiçbir vergi, resim ve harca tabi tutulmaz. Belediyeler ve valilikler, çevresel uyumu ve estetik görünümü sağlamak amacıyla dış cephe boya ve kaplamaları ile çatı malzemesinin rengini ve türünü belirleme yetkisine sahiptir. Bu yetki, Kanunun yürürlüğe girmesinden önce yapılmış yapılar için de geçerlidir. Yapı ruhsatına ilişkin genel hükümler Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği içerisinde detaylandırılmıştır. Yönetmeliğin elli dördüncü maddesi uyarınca, Kanun ve Yönetmelik ile getirilen istisnalar dışında, yapı ruhsatı alınmadan hiçbir yapının inşasına başlanması mümkün değildir. Ruhsatın geçerlilik süreleri sınavlar açısından kritik bir öneme sahiptir. Ruhsat tarihinden itibaren iki yıl içinde inşasına başlanmayan yapılar veya beş yıllık ruhsat süresi içinde tamamlanmayan ve süresi içinde ruhsat yenilemesi yapılmayan yapılar, hukuksal olarak ruhsatsız yapı statüsüne düşer. Ruhsat süresi içinde yapılan başvurularda, ilgili idarelerin ruhsatı yenilediği tarihe bakılmaksızın, ruhsat ilk alınış tarihindeki plan ve mevzuat hükümleri kapsamında beş yıl süreyle uzatılır. Bu süre uzatımı işlemi en fazla iki kere yapılabilmektedir. Eğer süre uzatımı başvurusu yapılmamışsa, idare ruhsat süresinin dolduğu tarihten itibaren en geç otuz gün içinde yapı yerinde seviye tespiti yapmakla yükümlüdür. Ruhsatı hükümsüz hale gelen bir yapının inşasına devam edilebilmesi için yeniden ruhsat alınması zorunludur. İnşaat sürecini etkileyen olağanüstü durumlar ve yasal durdurma kararları da ruhsat süresine dahil edilmektedir. Yapı ruhsatı alındıktan sonra mahkemeler, Bakanlık veya ilgili idareler tarafından durdurulan yapılarda, durdurma süresi ruhsat süresine ilave edilir. Ayrıca salgın hastalık ve benzeri olağanüstü durumlarda, ilgili bakanlık veya valiliklerce sokağa çıkma kısıtlaması getirilen günlerin toplamı kadar süre, talep edilmesi halinde ruhsat süresine eklenir. Yapı ruhsatı ve eklerine uygun olarak tamamlanmış ancak ruhsat süresi içinde yapı kullanma izni düzenlenmemiş yapılar için özel bir düzenleme mevcuttur. Bu durumda, denetimi yapan fenni mesul mimar ve mühendisler veya yapı denetim kuruluşları tarafından bir denetim raporu hazırlanması, idarenin de dosya ve yerinde inceleme yapması koşuluyla, yeniden ruhsat düzenlenmeksizin yapı kullanma izin belgesi verilebilir. İmar planı değişikliği yapılan alanlarda kalan yapılar için de, eğer özel bir hüküm getirilmemişse, ilk ruhsat alındığı tarihteki plan hükümleri dikkate alınır. Uygulama imar planı değişiklikleri, devam eden veya tamamlanmış yapılar üzerinde çeşitli sonuçlar doğurabilir. Eğer bir plan değişikliği ile yapı yolda veya teknik altyapı alanında kalmışsa ve kamulaştırma kararı alınmışsa, inşaat derhal durdurulur ve seviye tespiti yapılır. Bu yapılarla ilgili işlemler, kamulaştırmayı yapacak kamu kuruluşunun en geç otuz gün içinde vereceği görüş doğrultusunda sonuçlandırılır. Plan değişikliği nedeniyle parsel durumu, kat adedi, yapı yaklaşma mesafeleri veya kullanım kararı gibi unsurlara aykırı hale gelen yapılar, ruhsat eki projelerine göre tamamlatılabileceği gibi, talep halinde yürürlükteki mevzuata göre tadilatlı olarak da ruhsatlandırılabilir. Ancak ruhsatı süre nedeniyle hükümsüz hale gelenlerin inşasına devam edilebilmesi için ilk ruhsat koşullarına göre yeniden ruhsat alınması şarttır. Bu noktada önemli bir ayrıntı, kat ilavesi taleplerinde yürürlükteki planın kat alanı kat sayısına uygunluk koşulunun aranmasıdır. Ayrıca arazi ve arsa düzenlemesi sonucu parselin hisseli hale gelmesi durumunda, idarece yapılan seviye tespiti şüyunun giderilmesinde bina bedelinin belirlenmesine esas teşkil eder. Yapı ruhsatı süreçlerinde bağımsız bölümler arasındaki ilişki de düzenlenmiştir. Bir yapıdaki bağımsız bölümlerden herhangi birinde mevzuata veya projeye aykırılık varsa, bu aykırılık giderilmeden yapının inşasına devam edilemez ve diğer bölümlerde esaslı tadilat yapılamaz. Ancak yapı kayıt belgesi bulunan bir bağımsız bölüm, yapının diğer kısımlarında yapılacak tadilatlara engel teşkil etmez. Bir parselde birden fazla yapı bulunması durumunda, yapılardan birinin mevzuata aykırı olması, diğer yapıların tamir, tadil veya inşaat işlemlerini durdurmaz. Ruhsatlı ve ortak alanları tamamlanmış binalara, parseldeki diğer binalar aykırı olsa dahi yapı kullanma izni verilebilir; fakat bu yapılar için kat mülkiyeti düzenlenemez. Yapılarda yangın, deprem, ısı ve su yalıtımı ile enerji verimliliği hususlarında güncel mevzuat hükümleri uygulanırken, diğer tüm hususlarda yapının ruhsat aldığı tarihteki mevzuat esas alınır. Yapı ruhsatı almak için izlenmesi gereken prosedürler ve gerekli belgeler İmar Kanunu'nun yirmi ikinci maddesinde ve ilgili yönetmeliklerde açıkça belirtilmiştir. Yapı sahipleri veya kanuni vekilleri, dilekçe ile belediye veya valiliğe müracaat ederler. Dilekçeye tapu kayıt örneği, mimari proje, statik proje, elektrik ve tesisat projeleri, resim ve hesaplar ile aplikasyon krokisi eklenmelidir. İdare, ruhsat ve eklerini inceleyerek eksik veya yanlış bulunmadığı takdirde, müracaat tarihinden itibaren en geç otuz gün içinde yapı ruhsatını vermek zorundadır. Eğer eksiklik veya yanlışlık tespit edilirse, bu durum müracaatçıya on beş gün içinde yazılı olarak bildirilir. Eksiklikler giderildikten sonra yapılacak başvurular ise en geç on beş gün içinde sonuçlandırılır. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği uyarınca, imar durum belgesi, yol kotu tutanağı ve onaylı jeolojik etüt raporu gibi belgelerin verilmesi için de belirli süreler öngörülmüştür. İmar durum belgesi ve yol kotu tutanağı en geç iki iş günü, kanal kotu tutanağı ise en geç beş iş günü içinde verilmelidir. Eğer kanal kotu tutanağı ayrı bir su idaresi tarafından düzenleniyorsa bu süre üç iş günüdür. Mülkiyet belgesi olarak tapu kayıt örneği esastır; ancak bazı istisnai durumlarda tapu yerine geçen belgeler de kabul edilmektedir. Bunlar arasında kamu kuruluşlarınca verilen tahsis belgeleri, mülkiyete dair kesinleşmiş mahkeme kararları ve kesinleşmiş kamulaştırma kararları yer almaktadır. Yapı ruhsatı düzenlenmesi veya projelerde tadilat yapılması için parsel maliklerinin muvafakati zorunludur. Ancak bağımsız bloklardan oluşan parsellerde, diğer blokların emsalini, inşaat alanını veya kullanım amacını değiştirmeyen tadilatlarda sadece ilgili blok maliklerinin onayı yeterlidir. Benzer şekilde, bir bağımsız bölümdeki taşıyıcı sistemi ve ortak alanları etkilemeyen tadilatlarda sadece o bölüm malikinin başvurusu yeterli görülmektedir. Şantiye şefi değişikliği veya süre uzatımı gibi işlemler için ise tüm maliklerin muvafakati aranmaz. Mevzuata uygun devam eden inşaatlarda maliklerin tamamı başvurmadıkça ruhsat iptal edilemez. Taşıyıcı sistemin güçlendirilmesi amacıyla yapılacak ruhsat başvurularında özel bir usul belirlenmiştir. Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca maliklerin beşte dört çoğunluğu ile alınan güçlendirme kararı, ruhsat düzenlenmesi için yeterli sayılmaktadır. Bu başvurularda tapu kaydı, güçlendirme statik projesi ve ilgili teknik belgeler aranır. Güçlendirme amaçlı yapılan ve taşıyıcı sistemdeki zorunlu kesit değişiklikleri dışında kalan işlemler, parselin emsal ve taban alanı hesabına dahil edilmez. Bu düzenleme, mevcut yapı stokunun depreme karşı güvenli hale getirilmesini teşvik etme amacı taşımaktadır. Hisseli taşınmazlarda yapı ruhsatı alınması hususu yargı kararlarıyla da şekillenmiştir. Danıştay içtihatlarına göre, paylı mülkiyete konu bir taşınmazda ruhsat verilebilmesi için tüm paydaşların rızası şarttır. Paydaşlar arasında uyuşmazlık olması durumunda ruhsat verilemez, verilmişse de geri alınması hukuka uygundur. Bu kural tadilat ruhsatları için de geçerlidir; kat irtifakı sahiplerinin onayı olmadan düzenlenen tadilat ruhsatları idarece her zaman iptal edilebilir. Yapı ruhsatı alındıktan sonra tapu sicilinde kat irtifakı kurulması için de tüm paydaşların oybirliği ile istemde bulunması ve gerekli projeleri tapu idaresine sunması gerekmektedir. Yapı ruhsatı başvurusu için hazırlanması gereken projeler; mimari proje, yapı aplikasyon projesi, peyzaj projesi, statik proje, mekanik tesisat projesi ve elektrik tesisat projesi olarak sıralanmaktadır. İdari yargı kararlarına göre, yapı ruhsatı talepleri adli yargıdaki ihtiyati tedbir kararları gerekçe gösterilerek geciktirilemez. Ayrıca bir imar planına karşı dava açılmış olması, o planın uygulanmasını kendiliğinden durdurmaz; dolayısıyla planın iptali davası sürerken ruhsat verilmemesi hukuka aykırı kabul edilmektedir. Mevcut bir yapıda ilave veya esaslı tadilat yapılabilmesi için mutlaka ruhsat alınması gerekir. Eğer yapılacak değişiklik yapının statik veya tesisat esaslarını etkiliyorsa, ilgili projelerin de yeniden düzenlenmesi ve idarece onaylanması zorunludur. Ruhsat gerektirmeyen inşai faaliyetler sadece basit tamiratlarla sınırlı değildir. Köy yerleşik alanlarında ve civarında yapılacak konutlar, tarım ve hayvancılık amaçlı yapılar ile bakkal, manav, kahvehane gibi köy halkının ihtiyaçlarını karşılayacak yapılar için yapı ruhsatı aranmaz. Ancak bu yapıların projelerinin valilik onayını müteakip muhtarlığa bildirilmesi ve yöresel dokuya uygun olması şarttır. Köy yerleşik alanı dışındaki tarımsal yapılar için ise ruhsat alınması zorunluluğu devam etmektedir. Ayrıca yapı denetimi sistemi dışında tutulan bazı yapılar da mevcuttur. Kamuya ait yapılar, bodrum hariç en çok iki katlı ve toplam iki yüz metrekareyi geçmeyen müstakil yapılar ile nüfusu beş bin'in altındaki belediyelerde belirli sınırları aşmayan konutlar yapı denetimi sisteminden muaf tutulmuştur. İmar hukukunda kazanılmış hak kavramı oldukça tartışmalı bir konudur. Danıştay'ın güncel içtihatlarına göre, bir yapı ruhsatı veya imar planı yargı kararıyla iptal edildiğinde, bu plana dayanarak yapılan inşaatın biten kısımları için kural olarak kazanılmış hak doğmaz. Hukuki dayanağı ortadan kalkan bir işlemin geçerliliğini koruması mümkün değildir. Ancak idarenin kusurlu davranışı nedeniyle iyi niyetli kişilerin uğradığı zararların tazmin edilmesi gerektiği vurgulanmaktadır. İmar planı iptal edildiğinde, ona dayalı ruhsat ve yapı kullanma izinleri de geçersiz hale gelir. Bu durumda yapının ruhsatsız statüsüne düşmesi nedeniyle yıkım kararı alınması hukuka aykırı bulunmamaktadır; fakat ilgililer hizmet kusuru nedeniyle tam yargı davası açarak zararlarının tazminini talep edebilirler. Geliştirme alanlarında yapı ruhsatı verilebilmesi için belirli altyapı şartlarının sağlanması gerekmektedir. İmar planında gelişme alanı olarak ayrılan yerlerde parselasyon planlarının onaylanmış olması ve yolların, su şebekelerinin yapılmış olması esastır. Altyapısı henüz tamamlanmamış yerlerde, ilgili idarenin izni ve projeye uygunluk şartıyla yapı ruhsatı verilebilir. Eskiden uygulanan altyapı bedelinin yüzde yirmi beş'inin peşin, kalan yüzde yetmiş beş'inin altı ay içinde ödenmesi taahhüdü, Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilmiştir ve bu iptal kararı on üç Temmuz iki bin yirmi altı tarihinde yürürlüğe girecektir. Kanalizasyon tesisinin bulunmadığı yerlerde fosseptik gibi geçici çözümler üretilmesi zorunludur; aksi takdirde yapı kullanma izni verilemez. Kamu kurumlarınca yapılacak yapılarda ruhsat süreci daha basitleştirilmiştir. Bu yapılar için mimari, statik ve tesisat sorumluluğunun kamu kurumunca üstlenilmesi ve mülkiyetin belgelenmesi kaydıyla avan projeye göre ruhsat verilir. Devletin güvenliği ve Türk Silahlı Kuvvetlerinin harekat ve savunmasıyla ilgili gizlilik arz eden yapılarda ise imar durumuna ve toplam inşaat alanına uyulacağı yazı ile bildirilerek, standart belgeler aranmaksızın ruhsat düzenlenir. Sanayi tesisleri açısından ise Organize Sanayi Bölgeleri (OSB) özel bir statüye sahiptir. OSB sınırları içindeki yapılarda ruhsat ve yapı kullanma izinleri OSB Müdürlükleri tarafından verilir. OSB mevzuatına göre, bir yıl içinde ruhsat alınarak inşaata başlanması ve iki yıl içinde üretime geçilmesi taahhüt edilmelidir. Yapı tamamlandığında, tamamının veya kısmen kullanılması mümkün olan bölümlerinin kullanılabilmesi için yapı kullanma izni, halk arasındaki tabiriyle iskan belgesi alınması zorunludur. Mal sahibinin başvurusu üzerine idare, yapının ruhsat ve eklerine uygunluğunu en geç otuz gün içinde incelemekle yükümlüdür. Bu süre içinde cevap verilmezse, yapının kullanılmasına izin verilmiş sayılır. Yapı kullanma izni başvurusu ekinde fenni mesullerin raporları, enerji kimlik belgesi ve yapı fotoğrafları bulunmalıdır. İzin belgesi düzenlenmeyen yapılar elektrik, su, kanalizasyon ve haberleşme gibi kamu hizmetlerinden yararlanamazlar. Eğer bir parselde birden fazla bina varsa, mevzuata uygun olan binalara diğerlerinden bağımsız olarak iskan verilebilir. Ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapılara yönelik yaptırımlar oldukça ağırdır. İdarece tespit edilen aykırılıklar durumunda yapı mühürlenerek inşaat derhal durdurulur. Yapı tatil zaptı düzenlenir ve bu durum tapu kayıtlarına şerh edilir. Yapı sahibi, bir ay içinde aykırılığı gidererek veya ruhsat alarak mührün kaldırılmasını isteyebilir. Aykırılık giderilmezse ruhsat iptal edilir ve belediye encümeni veya il idare kurulu kararıyla yıkım işlemi gerçekleştirilir. Yıkım masrafları yüzde yüz fazlasıyla yapı sahibinden tahsil edilir. İdarelerin yıkım kararını uygulamaması durumunda Bakanlık devreye girerek yıkımı gerçekleştirebilir ve maliyetleri ilgili idarenin paylarından keserek tahsil eder. Son olarak, imar planlarında umumi hizmetlere ayrılmış ancak beş yıllık imar programına dahil edilmemiş yerlerde muvakkat, yani geçici yapılara izin verilebilir. Bu yapıların süresi on yıldır ve bu durum tapu kaydına şerh edilir. Plan uygulama aşamasına geldiğinde bu geçici yapılar yıktırılır. Eğer on yıllık süre dolmadan yıkım veya kamulaştırma yapılırsa, yapı bedeli sahibine ödenir. İnşaat ve tamirat sırasında çevre güvenliğinin sağlanması, yolların ve kaldırımların işgal edilmemesi, tehlikeyi önleyecek tahta perdelerin kurulması ve geceleri aydınlatma yapılması yasal bir zorunluluktur. Zemin katlarda dükkan yapılan binalarda ön bahçelerin yayaya açık tutulması ve yayaların can emniyetini tehlikeye atacak engellerin konulmaması gerekmektedir. Bu kurallara uyulmaması durumunda idari yaptırımların uygulanacağı unutulmamalıdır.
Bölüm 10
İmar mevzuatı kapsamında idarelerce yıkılması kararlaştırılan ancak ilgili idaresince yıkılmayan yapılar hakkında uygulanacak prosedürleri inceleyerek dersimize devam edelim. Bu tür yapılar, yıkım maliyetleri döner sermaye işletmesi gelirlerinden karşılanmak üzere Bakanlıkça yıkılabilir veya yıktırılabilir. Bu noktada sınav açısından kritik bir finansal ayrıntı mevcuttur. Yıkım maliyetleri yüzde yüz fazlası ile ilgili idaresinden tahsil edilir. Eğer bu şekilde tahsilat gerçekleştirilemezse, ilgili idarenin beş bin yedi yüz yetmiş dokuz sayılı Kanun gereğince aktarılan paylarından kesilerek tahsilat yoluna gidilir. Tahsil olunan bu tutarlar Bakanlığın döner sermaye işletmesi hesabına gelir olarak kaydedilir. İdare tarafından ruhsata bağlanamayacağı veya aykırılıkların giderilemeyeceği tespit edilen yapıların ruhsatı, normalde öngörülen bir aylık süre beklenmeksizin iptal edilir ve mevzuata aykırı imalatlar hakkında derhal yıkım hükümleri uygulanır. İmar planlarında umumi hizmetlere ayrılan yerlerdeki muvakkat yani geçici yapılar konusunu ele alalım. İmar planlarında bulunup da müracaat gününde beş yıllık imar programına dahil olmayan yerlerde, plana göre kapanması gereken yol ve çıkmaz sokak üzerinde bulunan veya normal şartlarla yapı izni verilmeyen parsellerde, sahiplerinin isteği üzerine belediye encümeni veya il idare kurulu kararıyla geçici inşaatlara müsaade edilebilir. Bu noktada süre kısıtlaması sınavda soru olarak karşımıza çıkabilir. Verilecek bu muvakkatlık müddeti on yıldır. Yapı izni verilmeden önce, belediye encümeni veya il idare kurulu kararının gün ve sayısının, on yıllık müddet için muvakkat inşaat olduğunun ve gerekli şartların tapu kaydına şerh edilmesi zorunludur. Muvakkatlık müddeti, tapu kaydına şerh verildiği günden itibaren başlar. Plan tatbik olunurken bu muvakkat yapılar yıktırılır. On yıllık süre dolduktan sonra veya on yıl dolmadan yıktırılması ya da kamulaştırılması halinde, bu bina ve tesislerin iki bin dokuz yüz kırk iki sayılı Kamulaştırma Kanunu hükümlerine göre takdir olunacak bedeli sahibine ödenir. İnşaat, tamirat ve bahçe tanzimi ile ilgili tedbirler ve mükellefiyetler konusuna geçelim. İnşaat ve tamiratın devamı sırasında yolun, yaya kaldırımlarının, belediye veya valiliklere ve komşulara ait yerlerin işgal edilmemesi esastır. Yapı, yol sınırına üç metre ve daha az mesafede yapıldığı takdirde, her türlü tehlikeyi önleyecek şekilde yapı önünün tahta perde veya uygun bir malzeme ile kapatılması ve geceleri aydınlatılması mecburidir. Zemin katlarda dükkan yapılmasına müsaade edilen yapılarda, yaya kaldırımı ile aynı seviyedeki ön bahçeler yayaya açık bulundurulmalıdır. Yayaların can emniyetini tehlikeye düşürecek duvar ve manialar yapılamaz. Bu gibi yerlerde ve parsel hudutlarında merdiven yapılması zorunlu olan hallerde, rıht yüksekliği sıfır virgül on beş metreden fazla olamaz. Bu sayısal değer teknik bir ayrıntı gibi görünse de mevzuat sorularında belirleyici olabilmektedir. Binaların zemin seviyesi altında kat kazanmak amacıyla yapılan kazı işlemleri hakkında da belirli kısıtlamalar mevcuttur. Bina cephe hattından yola kadar olan kısımda, zeminin kazılarak yaya kaldırımı seviyesinin altına düşürülmesine müsaade edilmez. Her ne sebeple olursa olsun, ön bahçeleri yaya kaldırımı seviyesinden sıfır virgül elli metreden daha aşağıda oluşmuş binaların sahipleri, yol kenarına bahçe duvarı veya parmaklık yaparak gerekli emniyet tedbirlerini almakla yükümlüdürler. Kapıcı daireleri ve sığınaklar konusunda ise, bu alanların yönetmelikte belirtilen şart ve ölçülere sahip olması şarttır. Kapıcı daireleri ana bina içinde olabileceği gibi, fen ve sağlık şartlarına aykırı olmamak ve brüt kırk metrekareyi geçmemek şartıyla bahçenin herhangi bir yerinde veya müştemilat binaları içerisinde de yapılabilir. Brüt kırk metrekare sınırı kapıcı daireleri için getirilen üst sınırdır ve sınavda dikkat edilmesi gereken bir veridir. Otoparklarla ilgili düzenlemeler, gayrimenkul geliştirme süreçlerinde en önemli maliyet ve tasarım unsurlarından biridir. İmar planları tanzim edilirken bölgenin şartları ve gelecekteki ihtiyaçlar göz önünde tutularak gerekli otopark yerleri ayrılır. Otopark ihtiyacı bulunan bina ve tesislere gerekli otopark yeri ayrılmadıkça yapı izni, otopark tesis edilmedikçe de kullanma izni verilmez. Kullanma izni alındıktan sonra otopark alanı başka bir amaçla kullanılamaz. Bu kurala aykırı hareket edilmesi durumunda idarece yapılacak tebligat üzerine en geç üç ay içinde aykırılığın giderilmesi gerekir. Eğer mülk sahibi bu süre içinde düzeltme yapmazsa, belediye encümeni veya il idare kurulu kararı ile bu hizmet idarece yapılır ve masrafı mal sahibinden tahsil edilir. Otopark yönetmeliğinde yapılan önemli bir değişikliğe değinmek gerekir. Eski yönetmelikte üç daire için bir otopark öngörülürken, yeni düzenleme ile her bir daire için bir otopark zorunluluğu getirilmiştir. Yıkılacak derecede tehlikeli yapılar hakkındaki süreci inceleyelim. Genel güvenlik ve asayiş bakımından tehlike arz eden metruk yapılar ile yıkılacak derecede tehlikeli olduğu tespit edilen yapıların sahiplerine, tehlikenin giderilmesi için belediye veya valilikçe üç gün içinde tebligat yapılır. Yapı sahibine tebligat yapılamaması halinde, idarenin internet sayfasında otuz gün süre ile ilan edilir ve tebligat varakası tehlikeli yapıya asılır. Tebligatı veya ilanı takip eden, idarece belirlenen ve otuz günü geçmeyen süre içinde yapı sahibi tehlikeyi gidermezse, yıkım işleri idarece yapılır ve masrafı yüzde yirmi fazlası ile yapı sahibinden tahsil edilir. Eğer tehlike durumu yapının ve çevresinin derhal boşaltılmasını gerektiriyorsa, mahkeme kararına gerek kalmaksızın zabıta aracılığıyla tahliye işlemi gerçekleştirilir. Benzer şekilde, kamunun selameti için mahzurlu görülen enkaz, gürültü veya duman üreten tesislerin giderilmesi için de ilgililere tebligat yapılır. Bu tebliğe uyulmazsa idare mahzuru giderir ve masrafı yüzde yirmi fazlasıyla tahsil eder. İdari müeyyideler başlığı altında, imar mevzuatına aykırılık durumunda uygulanacak para cezalarını ele alalım. Aykırılığın tespit edildiği tarihten itibaren on iş günü içinde ilgili idare encümenince sorumlular hakkında idari müeyyideler uygulanır. Ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapılan yapıların sahibine, müteahhidine ve aykırılığı altı iş günü içinde bildirmeyen fenni mesullere para cezası verilir. Bu cezalar bin Türk lirasından az olmamak üzere, yapının mülkiyet durumu, bulunduğu alanın özelliği ve aykırılığın büyüklüğüne göre hesaplanır. Mücavir alan kavramına da değinmek gerekirse, bu alanların sınırları belediye meclisi ve il idare kurulu kararıyla Bakanlığa gönderilir ve Bakanlıkça onaylanır. Mücavir alanın belediye sınırına bitişik olması şart değildir ve bu alanlar köyleri de kapsayabilir. İmar Kanununa eklenen yeni maddelerle getirilen bisiklet yolları zorunluluğu, bir Haziran iki bin on dokuz tarihinden itibaren onaylanacak yeni imar planları için geçerlidir. Topoğrafya nedeniyle bisiklet yolu yapılamayan yerlerde yaya yolları düzenlenmesi esastır. Ayrıca, alan, sınır ve hisse düzeltimi gibi karmaşık mülkiyet sorunlarının çözümü için Bakanlık yetkilendirilmiştir. Bu kapsamda sınır ve koordinatlar Cumhurbaşkanınca belirlenir. İmar planı değişikliği ile taşınmazda meydana gelecek değer artışının tespiti konusu, sınavın en teknik kısımlarından biridir. Parsel bazında nüfusu, yapı yoğunluğunu veya kat adedini artıran imar planı değişiklikleri kural olarak yapılamaz. Ancak ada bazında yapılan ve değer artışı sağlayan değişikliklerde, artan değerin yüzde doksan oranı değer artış payı olarak alınır. Bu bedelin tespitinde, Sermaye Piyasası Kurulu tarafından yetkilendirilmiş lisanslı en az iki gayrimenkul değerleme kuruluşu tarafından hazırlanan raporlar esas alınır. Değer artış payı peşin ödenirse yüzde on indirim uygulanır. Taksitli ödeme seçeneğinde ise toplam dört taksit imkanı sunulur ve taksitlere Tüketici Fiyat Endeksi aylık değişim oranları eklenir. Değer artış payı ödenmeden tapuda satış, devir veya bağış yapılamaz, yapı ruhsatı düzenlenemez. Elektronik haberleşme altyapıları ve istasyonları için getirilen düzenlemelerde, on beş metreden yüksek kule ve direkler için uygulama imar planlarında gösterilme şartı aranır. On beş metreden düşük olanlar için ise statik rapor ve yer seçim belgesi gibi belgelerle izin verilebilir. Bu tesisler için ödenecek ruhsat ve izin harçları, kule ve direklerin taban alanı ile yüksekliğin beşe bölünmesiyle elde edilen değerin çarpımı üzerinden hesaplanır. İmar planlarında cemevi yerlerinin ayrılması da mevzuata eklenen bir diğer önemli husustur. Cemevleri, mülki idare amirinin izni ve imar mevzuatına uygunluk şartıyla yapılabilir. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının yetkileri oldukça geniştir; Bakanlık her tür ve ölçekteki planı resen yapma, onaylama ve ruhsatlandırma yetkisine sahiptir. Özellikle kamu yatırımları ve özel proje alanlarında bu yetki belirleyicidir. Park alanlarında sağlık tesisleri yapılmasına ilişkin istisnai bir düzenleme mevcuttur. Toplam yüz ölçümü iki bin beş yüz metrekareden büyük parklarda, imar planı değişikliği yapılmadan acil sağlık hizmetleri istasyonu veya aile sağlığı merkezi yapılabilir. beş bin metrekareden büyük parklarda yapılacak bu tesislerin taban alanı iki yüz elli metrekareyi, kat adedi ikiyi ve bina yüksekliği yedi virgül elli metreyi geçemez. Geçici maddelerle düzenlenen abonelik işlemleri ise, bir Temmuz iki bin yirmi iki tarihine kadar yapı ruhsatı almış ancak kullanma izni olmayan yapılara geçici su ve elektrik bağlanabilmesine olanak tanır. Ancak bu durum herhangi bir kazanılmış hak teşkil etmez. Son olarak, kamuoyunda imar barışı olarak bilinen Yapı Kayıt Belgesi düzenlemesini detaylandıralım. Bu uygulama, otuz bir Aralık iki bin on yedi tarihinden önce yapılmış ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapıları kapsar. Yapı Kayıt Belgesi bedeli, arsa emlak vergi değeri ile yapı yaklaşık maliyet bedelinin toplamı üzerinden konutlarda yüzde üç, ticari kullanımlarda yüzde beş oranında hesaplanır. Yapı yaklaşık maliyet bedeli hesaplanırken kullanılan birim maliyetler şöyledir: Tarımsal amaçlı basit binalar için iki yüz Türk Lirası, bir veya iki katlı binalar ve basit sanayi yapıları için altı yüz Türk Lirası, üç ile yedi katlı binalar ve entegre sanayi yapıları için bin Türk Lirası, sekiz ve daha yüksek katlı binalar için bin altı yüz Türk Lirası, lüks binalar, villalar, oteller ve hastaneler için iki bin Türk Lirası metrekare birim fiyatı esas alınır. Enerji üretim tesisleri için ise megavat başına iki milyon Türk Lirası hesaplama yapılır. İskele, liman ve tersaneler için metrekare başına bin beş yüz Türk Lirası, istinat duvarı ve havuz gibi yapılar için ise yüz elli Türk Lirası esas alınır. Yapı Kayıt Belgesi alan yapılar hakkındaki yıkım kararları ve tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilir. Hazine taşınmazı üzerindeki yapılar için otuz bir Aralık iki bin yirmi iki tarihine kadar satın alma talebinde bulunulması halinde, taşınmazlar rayiç bedel üzerinden doğrudan satılabilir. Peşin ödemelerde yüzde yirmi indirim uygulanırken, taksitli satışlarda en az yüzde on peşinat ve beş yıla kadar taksit imkanı mevcuttur. Bu belgenin yapının depreme dayanıklılığı hususunda malike sorumluluk yüklediği ve Boğaziçi sahil şeridi ile İstanbul tarihi yarımada gibi bazı özel alanlarda uygulanamayacağı unutulmamalıdır.
Bölüm 11
Yapı Kayıt Belgesi bedelinin hesaplanmasında esas alınacak yapı yaklaşık maliyet bedelleri, yapının niteliğine ve kat sayısına göre değişkenlik göstermektedir. Bu kapsamda, üç ile yedi katlı binalar ve entegre sanayi yapıları için metrekare başına 1sıfır Türk Lirası, sekiz ve daha yüksek katlı binalar için ise metrekare başına 1altı yüz Türk Lirası esas alınır. Lüks binalar, villalar, alışveriş kompleksleri, hastaneler ve oteller gibi yapılar için bu bedel metrekare başına 2sıfır Türk Lirası olarak belirlenmiştir. Bina niteliğinde olmayan ancak düzenleme kapsamında yer alan istinat duvarı, dolgu alanı, havuz ve spor sahaları gibi yapılar için metrekare başına yüz elli Türk Lirası üzerinden hesaplama yapılırken, iskele, liman ve tersaneler için metrekare başına 1beş yüz Türk Lirası tutarı uygulanır. Enerji üretim tesislerinde ise hesaplama birimi farklılaşarak megavat başına iki milyon Türk Lirası olarak tayin edilmiştir. Önemli bir teknik ayrıntı olarak, binanın kat sayısı hesaplanırken bodrum katların da bu hesaba dahil edildiği unutulmamalıdır. Bu sayısal değerler ve hesaplama yöntemleri, sınav sorularında doğrudan karşınıza çıkabileceği için titizlikle incelenmelidir. Yapı Kayıt Belgesi bedelinin nihai olarak belirlenmesinde iki temel unsur birleştirilir. Bunlardan birincisi yapının üzerinde bulunduğu arsanın emlak vergi değeri, ikincisi ise az önce belirtilen birim maliyetler üzerinden hesaplanan binanın toplam yapı yaklaşık maliyet bedelidir. Bu iki değerin toplamı üzerinden, yapının kullanım amacına göre belirli katsayılar uygulanır. Yapı konut amaçlı kullanılıyorsa toplam bedelin yüzde üç katsayısı ile, ticari amaçlı kullanılıyorsa yüzde beş katsayısı ile çarpılması sonucunda ödenecek bedel ortaya çıkar. Karma kullanımlı yapılarda ise konut ve ticari alanların arsa oranları ayrı ayrı dikkate alınarak hesaplama yapılır. Mevzuat uyarınca ibadethaneler ile merkezi yönetim kapsamındaki kamu idarelerinin ticari amaç taşımayan yapılarından belge bedeli tahsil edilmez. Bu muafiyet durumu, sınavda istisnalar bağlamında sorgulanabilecek bir husustur. Yapı maliklerinin bu bedele katılım usulleri, yapının ruhsat durumuna göre farklılık arz eder. Yapı ruhsatı veya yapı kullanma izni bulunmayan binalarda, Yapı Kayıt Belgesi bedeli yapının tamamı için hesaplanır ve malikler kendi bağımsız bölümlerinin kullanım durumuna göre bu bedele eşit olarak katılmakla yükümlüdür. Belge bedelinin tamamı ödenmeden Yapı Kayıt Belgesi düzenlenmesi mümkün değildir. Bedelin tamamını ödeyen bir malik, diğer maliklerden paylarına düşen miktarı genel hükümler çerçevesinde talep etme hakkına sahiptir. Yapı kullanma izni olan ancak sonradan aykırılıklar meydana gelmiş yapılarda ise malikler, aykırılıktan dolayı oluşan alan dahil kendi bağımsız bölümlerinin toplam alana oranına göre hesaplanan bedeli öderler. Bu durumda, sadece kendi payına düşen bedeli ödeyen malik için aykırılığı olan bağımsız bölüm belirtilerek belge düzenlenir. Kendi payını ödemeyen malikler, aynı binada başka bir bölüm için düzenlenen belgeden faydalanamazlar. Alışveriş kompleksi, hastane veya fabrika gibi tek bağımsız bölüm olarak kullanılan yapılardaki aykırılıklarda, maliyet bedeli aykırılıktan kaynaklanan alan üzerinden hesaplanır. Eğer aykırılık neticesinde bir alan kazanılmamışsa veya kazanılan alan bin metrekare ve altında ise hesaplama bin metrekare üzerinden yapılır. Tahsil edilen bu bedeller, genel bütçeye gelir kaydedilmek üzere Hazine ve Maliye Bakanlığının merkez muhasebe birimi hesabına yatırılır. Yapı Kayıt Belgesi alındıktan sonra maliklerin yerine getirmesi gereken idari yükümlülükler bulunmaktadır. Belgenin bir örneği, belediye ve mücavir alan sınırları içinde ilgili belediyeye, bu sınırlar dışında ise il özel idaresine verilmelidir. Belge sahibi yapılara, talep edilmesi halinde abone grubu dikkate alınarak geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanması mümkündür. Ayrıca, bu belgenin alınmasıyla birlikte üç bin yüz doksan dört sayılı Kanun uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilir. Bu durum, belgenin sağladığı en önemli hukuki avantajlardan biridir ve sınavda belgenin sonuçları arasında sıklıkla sorulmaktadır. Tapuda cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesisi işlemleri için Yapı Kayıt Belgesi tek başına yeterli değildir; belirli belgelerin tamamlanması gerekir. Bu belgeler arasında Yapı Kayıt Belgesi, mimar tarafından hazırlanan ve tüm maliklerin imzasını taşıyan elektronik ortamdaki proje, imar planındaki umumi hizmet alanlarının terk edildiğine dair belediye belgesi, yönetim planı ve Lisanslı Harita Kadastro Büroları tarafından düzenlenen zemin tespit tutanağı yer alır. Bu projeleri ve tutanakları hazırlayan mimar ve mühendisler, belgelerin doğruluğundan yapı malikleriyle birlikte hukuken sorumludur. Cins değişikliği işlemleri sırasında, daha önce Yapı Kayıt Belgesi için ödenen bedel kadar bir meblağ daha Hazineye yatırılır ve vergi dairesince cins değişikliği harcı tahsil edildikten sonra tapu müdürlüğünce işlemler tamamlanır. Kat mülkiyetine geçilmiş olması, afet riski altındaki alanların dönüştürülmesine ilişkin kanun hükümlerinin uygulanmasına engel teşkil etmez. İnşaat halindeki yapılar için de belirli şartlar altında Yapı Kayıt Belgesi verilebilir. otuz bir Aralık iki bin on yedi tarihi itibarıyla bitmiş olan kısımlar için, ilave inşaat alanı oluşturmamak kaydıyla belge düzenlenebilir ve bu kısımların eksik işleri tamamlanabilir. Belge alınan yapılarda ruhsat gerektirmeyen basit onarım ve tadilatlar yapılabilirken, işyeri açma ve çalışma ruhsatı için yapı kullanma izin belgesi şartı aranmaz. Hazine veya belediye taşınmazları üzerine inşa edilen yapılar için de özel düzenlemeler mevcuttur. Bu taşınmazlar Bakanlığa tahsis edildikten sonra, rayiç bedel üzerinden doğrudan Yapı Kayıt Belgesi sahiplerine satılabilir. Satış bedelinin en az yüzde on tutarı peşin ödenmek kaydıyla beş yıla kadar taksitlendirme yapılabilir ve taksitlere kanuni faiz oranının yarısı uygulanır. Mevzuat, bazı alanlardaki yapılar için Yapı Kayıt Belgesi düzenlenmesini kesin olarak yasaklamıştır. Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi, İstanbul tarihi yarımada içindeki belirli alanlar, Çanakkale Savaşları Gelibolu Tarihi Alanı, üçüncü kişilere ait özel mülkiyet taşınmazları ve sosyal donatı alanı olarak belirlenmiş Hazine taşınmazları üzerindeki yapılar için bu belge düzenlenemez. Yasaklı alanlarda belge düzenlendiğinin tespiti halinde belge iptal edilir, ödenen bedel iade edilmez ve yalan beyanda bulunanlar hakkında Türk Ceza Kanunu uyarınca suç duyurusunda bulunulur. Yapı Kayıt Belgesi, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüme kadar geçerlidir. Yapının depreme dayanıklılığı ve fen kurallarına uygunluğu tamamen malikin sorumluluğundadır. Şimdi arazi ve arsa düzenlemeleri konusuna geçiş yapalım. Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik, üç bin yüz doksan dört sayılı İmar Kanunu çerçevesinde yapılacak uygulamaların usul ve esaslarını belirler. Bu yönetmelik, belediye sınırları içindeki ve dışındaki tüm binalı veya binasız arazi düzenlemelerini kapsar. Konunun anlaşılması için temel tanımların bilinmesi sınav başarısı için kritiktir. Arsa, imar planı ve mevzuatına göre oluşmuş imar parselini ifade ederken; kadastral parsel, henüz imar düzenlemesi yapılmamış, kadastro mevzuatına göre tescil edilmiş parseldir. İfraz, bir parselin bölünerek birden fazla parsel oluşturulması; tevhit ise bitişik parsellerin birleştirilmesidir. Düzenleme Ortaklık Payı, yani kısa adıyla DOP, bu alanın en önemli kavramıdır. Düzenleme alanındaki kentsel faaliyetlerin sürdürülebilmesi için gerekli umumi ve kamu hizmet alanlarını elde etmek amacıyla, parsellerin düzenlemeden önceki yüzölçümlerinden yapılan kesintidir. Bu kesinti oranı en fazla yüzde kırk beş olabilir. Düzenleme Ortaklık Payı Oranı, yani DOPO ise toplam kesinti miktarının toplam yüzölçümüne oranıdır ve hesaplamalarda virgülden sonra yedi basamak kullanılır. Bu hassasiyet, mülkiyet haklarının korunması açısından elzemdir. Yönetmelik kapsamında yol, meydan, park, otopark, ibadet yeri, karakol, okul, kreş, pazar yeri, sağlık tesisi, toplu taşıma durakları, teknik altyapı alanları ve mezarlık gibi alanlar DOP kapsamında oluşturulur. İmar planlarında umumi ve kamu hizmetlerine ayrılan alanların öncelikle İmar Kanununun on sekiz inci maddesi uyarınca arazi ve arsa düzenlemesi yoluyla oluşturulması esastır. Eğer düzenleme ortaklık payı yüzde kırk beş sınırını aşıyorsa, aşan kısım için kamulaştırma veya trampa yoluna gidilir. Kamulaştırılması gereken taşınmazlar beş yıllık imar programı çerçevesinde kamu mülkiyetine geçirilmelidir; bu süre en fazla bir yıl uzatılabilir. Özel mülkiyetteki alanların kamuya hibe edilmesi veya trampa yapılması durumunda ise kişilerden herhangi bir vergi, harç veya döner sermaye ücreti alınmaz. Umumi hizmetlere ayrılan ancak henüz kamuya geçişi sağlanmamış alanlarda, tüm maliklerin talebi ve ilgili idarenin onayıyla imar planındaki amaca uygun özel tesisler yapılabilir. Bu tesislerin tapu kaydına, kullanım amacı dışında kullanılamayacağına dair şerh düşülür. Bu tür özel tesisler, idarenin onayıyla on yıl süreyle malik tarafından işletilebilir ve bu süre beş yıllık periyotlarla uzatılabilir. İdare kamulaştırma yapmaya karar verdiğinde, durumu bir yıl öncesinden tebliğ etmek zorundadır. İfraz ve tevhit işlemleri, kural olarak parselasyon planı tescil edilmiş alanlarda tüm maliklerin muvafakati ile yapılabilir. Ancak kamu yatırımları, teknik imkansızlıklar veya koruma amaçlı imar planı bulunan alanlar gibi istisnai durumlarda parselasyon planı şartı aranmayabilir. Bu istisnai durumların varlığı halinde ayrıntılı bir teknik rapor hazırlanması ve yetkili kurul kararı alınması zorunludur. Yapı yapılmasına uygun olmayan küçük parsellerde, malikler üç ay içinde anlaşamazlarsa idare resen tevhit veya ifraz işlemi yapma yetkisine sahiptir. Belediyeler ve valilikler, beş yıllık imar programlarına öncelik vererek düzenleme sahalarını tespit etmek ve parselasyon planlarını onaylamakla yükümlüdür. on Temmuz iki bin on dokuz tarihinden sonra yapılan planlarda, kesinleşme tarihinden itibaren beş yıl içinde bu işlemlerin tamamlanması esastır. Düzenleme sahası belirlenirken DOP oranlarının dengeli olmasına ve sahanın en az bir müstakil imar adası büyüklüğünde olmasına dikkat edilir. Düzenleme sınırı geçirilirken iskân sınırları, yollar ve parsel bütünlüğü gözetilir. Düzenleme sahasına alınan taşınmazların tapu kayıtlarına imar uygulamasına alındığına dair belirtme konulur ve bu aşamadan sonra parsellerin ifraz ve tevhidine izin verilmez. Son olarak, düzenleme ortaklık payı hesaplanırken saha içindeki kapanan imar ve kadastro yollarının toplam DOP miktarından düşülmesi gerektiğini belirtmek gerekir. Eğer kapanan yolların alanı, ihtiyaç duyulan umumi hizmet alanlarından fazlaysa, artan miktar belediye, köy tüzel kişiliği veya Hazine adına tescil edilir. Daha önce ifraz veya terk yoluyla yapılan kesintiler, parselasyon sırasındaki DOP oranından az ise, aradaki fark kadar tamamlama kesintisi yapılır. Ancak her halükarda toplam kesinti oranı yüzde kırk beş sınırını geçemez. Bu oran ve uygulama esasları, gayrimenkul mevzuatı sınavlarının en temel ve belirleyici konuları arasında yer almaktadır.
Bölüm 12
Gayrimenkul mevzuatı çerçevesinde arazi ve arsa düzenlemeleri ile düzenleme ortaklık payı kavramlarını incelemeye devam ediyoruz. Bu aşamada, düzenleme ortaklık payı kapsamında elde edilen umumi ve kamu hizmet alanlarının kapsamını ve bu alanların tahsis süreçlerini detaylandırmak gerekmektedir. Mevzuat uyarınca, Milli Eğitim Bakanlığına bağlı öğretime yönelik eğitim tesis alanları, kamu tarafından hizmet verilecek kreş ve gündüz bakım evleri, pazar yeri, semt spor alanı ve şehir içi toplu taşıma istasyonları ile durakları bu kapsamda değerlendirilir. Ayrıca Sağlık Bakanlığına bağlı sağlık tesis alanları, otoyol hariç erişme kontrolünün uygulandığı yollar ve su yolları da düzenleme ortaklık payı ile karşılanan alanlar arasındadır. Bölgenin geneline hizmet veren spor alanları, belediye hizmet alanları, sosyal ve kültürel tesis alanları ile kamu hizmeti için planlanan teknik altyapı ve trafo alanları da bu listede yer almaktadır. Rekreasyon alanları, mesire alanları, özel tesis yapılmasına konu olmayan ağaçlandırılacak alanlar, resmi kurum alanları ve uygulama imar planı kararlarıyla belirlenen diğer umumi ve kamu hizmet alanları da düzenleme ortaklık payı kesintisi ile elde edilir. Mezarlık ve otogar alanları da bu kapsamda zikredilmesi gereken diğer önemli alanlardır. Düzenlemeye tabi tutulan alan içerisinde bulunan taşkın kontrol tesisi alanlarının karşılanmasında ise özel bir hiyerarşi söz konusudur. Bu alanların öncelikle düzenleme sahasındaki Hazine taşınmazlarından karşılanması esastır. Hazine taşınmazlarının yetersiz kalması durumunda, ilgili mevzuatın ikinci fıkrasında belirtilen umumi ve kamu hizmet alanları için düzenleme ortaklık payı ayrıldıktan sonra, bu oran yüzde kırk beşe yani yüzde kırk beş değerine tamamlayan fark kadar alan düzenleme ortaklık payından karşılanır. Bu sayısal eşik, yani yüzde kırk beş oranı, sınav sorularında sıklıkla karşımıza çıkan ve hesaplamalarda temel alınan kritik bir sınırdır. İmar planı bulunan ve arazi ve arsa düzenlemesi yapılacak alanlarda kadastro yollarının durumu da hukuki bir titizlik gerektirir. Kadastro yollarının imar adasına denk gelen kısımları, alan kazanmak amacıyla parselasyon planı yapılmadan önce Tapu Kanununun yirmi birinci maddesi uyarınca ihdas edilemez. Aynı şekilde, parselasyon planı ile belediye, köy tüzel kişiliği veya Hazine adına ihdas edilerek parselasyon planına dahil edilmesi de mümkün değildir. Düzenleme sahası içerisinde kapanan imar ve kadastro yolları mevcut ise, parselasyon planı aşamasında toplam düzenleme ortaklık payından bu yollar düşülerek net düzenleme ortaklık payı oranı hesaplanır. Şayet kapanan kadastro ve imar yollarının toplam alanı, düzenleme sahasındaki düzenleme ortaklık payına konu olan umumi ve kamu hizmet alanlarından fazla ise, artan miktar Tapu Kanunu hükümlerine göre köy tüzel kişiliği, belediye veya Hazine adına tescil edilir. Büyükşehir belediyesi olan yerlerde bu tescil işlemleri, Büyükşehir Belediyesi Kanununda belirtilen görev dağılımına göre ilgili belediye adına gerçekleştirilir. Parselasyon planı yapılmadan önce ifraz, tevhit ve terk yoluyla düzenlenen alanlarda, düzenleme ortaklık payına konu alanlara terk edilen ya da bağışlanan alan miktarının, uygulama sahasındaki düzenleme ortaklık payı oranına göre kesilecek alandan az olması durumunda, parselasyon planı sırasında bu farkı kapatacak kadar düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılır. Bu durum, mülkiyet sahipleri arasında adaletin sağlanması ve kamuya terk edilen alanların dengelenmesi açısından önem arz eder. Özellikle iki bin dokuz yüz seksen bir sayılı Kanun kapsamında özel parselasyon planı yapılan veya hisseli satışlar sonucu fiilen oluşan yol, çocuk bahçesi, otopark ve meydan gibi alanlar için bedelsiz terkin edilen kısımların toplamı, uygulama sahasındaki düzenleme ortaklık payından az ise, fark kadar kesinti yapılabilir. Ancak burada unutulmaması gereken temel kural, parselasyon planında yapılan kesinti miktarı ile önceki kesinti ve terklerin toplam oranının yüzde kırk beş sınırını geçemeyeceğidir. Bu yüzde kırk beş sınırı mutlak bir tavan değerdir. Düzenleme sahasındaki taşınmazlardan bir kısmının umumi ve kamu hizmet alanlarında kullanılmak üzere bağışlanması ya da belediye veya hazine arazilerinin tahsis edilmesi durumunda, bu miktarlar toplam umumi ve kamu hizmet alanlarından düşülerek düzenleme ortaklık payı hesaplanır. Bağış ve tahsis yapılan taşınmazdan, bu miktarlar düşüldükten sonra geri kalan alandan düzenleme ortaklık payı alınır. Bu noktada sınavda dikkat edilmesi gereken husus, bağışlanan alanın toplam düzenleme ortaklık payı oranını düşürücü bir etki yapmasıdır. Düzenleme ortaklık payını aşan umumi ve kamu hizmet alanlarının elde edilmesi konusuna geçtiğimizde, mevzuatın sunduğu çözüm yollarını incelemek gerekir. Düzenleme sahasındaki umumi ve kamu hizmet alanlarının yüzde kırk beş oranından fazla olması veya daha önce düzenleme ortaklık payı kesildiği için ikinci kez kesinti yapılamaması durumunda, eksik kalan alan öncelikle tescil harici alanlardan, belediye mülkiyetindeki alanlardan veya muvafakat alınmak kaydıyla kamuya ait taşınmazlardan veya hazine mülkiyetindeki taşınmazlardan bedelsiz olarak karşılanır. Bu alanların da yetmemesi halinde, eksik kalan miktarın kamuya geçişi kamulaştırma yoluyla sağlanır. Düzenleme ortaklık payının yüzde kırk beş sınırını aşan kısımlarının kamulaştırmaya konu edilmesi durumunda, öncelikle yüzde kırk beş oranında kesinti yapılır, ardından geriye kalan kısımlar parsellerin isabet ettiği oranlarda kamulaştırılmak üzere tahsis edilir. Bu parsellere, uygulamayı yapan kurum tarafından imar planındaki kullanım kararına göre hizmeti vermekle sorumlu kurumun kamulaştıracağı şerhi düşülerek özel mülkiyet adına tescil yapılır. Kamulaştırılması gereken bu taşınmazlar, parselasyon işleminin tescilinden itibaren en geç beş yıl içerisinde kamu mülkiyetine geçirilmek zorundadır. Bu beş yıllık süre, sorumlu idarenin kararı ve gerekçeleriyle en fazla bir yıl uzatılabilir. Bu süreler, mülkiyet hakkının kısıtlanma süresini belirlediği için hukuki açıdan kritiktir. Kamulaştırma işlemlerinde yetki dağılımı da belirli esaslara bağlanmıştır. Yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil alan, pazar yeri, semt spor alanı, toplu taşıma istasyonları, kent meydanı, belediye hizmet alanı, rekreasyon alanı, mesire alanları, otogar ve mezarlık gibi alanlar belediye mücavir alan sınırları içerisinde belediye tarafından, dışında ise il özel idaresi tarafından kamulaştırılır. Spor alanları, teknik altyapı ve trafo alanları, sosyal ve kültürel tesis alanları ile resmi kurum alanları gibi hem belediyenin hem de diğer kamu kurumlarının kullanımında olabilecek alanlar ise hizmeti verecek ilgili idare tarafından kamulaştırılır. Diğer alanlar ise imar planındaki kullanım amacına göre valilikçe veya ilgili kamu kurumunca kamulaştırma işlemine tabi tutulur. Büyükşehir belediyesi olan yerlerde bu görev dağılımı Büyükşehir Belediyesi Kanunu hükümlerine göre belirlenir. Düzenleme ortaklık payının alınamadığı özel durumlar da mevzuatta tanımlanmıştır. Üzerinde yasalara uygun olarak inşa edilmiş yapı bulunan parsellerde, belediye veya valilik mülkiyetindeki alanlardan ya da Hazine taşınmazlarından tahsis yapılarak hisselendirme yoluna gidilebilir. Eğer yapı nedeniyle kesinti yapılamıyorsa, bu miktar bedele dönüştürülür. Bedele dönüştürme işleminde, yapılaşmış alanlar nedeniyle kesilemeyen düzenleme ortaklık payı oranına göre, düzenleme sahasındaki diğer parsellerden fazladan kesilecek alan miktarı hesaplanır. Bu alanın bedele dönüştürülen toplam alana bölünmesiyle elde edilen oran, toplam bedelle çarpılarak her bir parsel sahibine ödenmesi gereken miktar bulunur. Bu bedeller, ilgili parsel sahiplerinin hesabına yatırılır ve ödeninceye kadar emlak vergisinden mahsuplaşma yapılabilir. Alacaklara her takvim yılı başında, Vergi Usul Kanunu uyarınca ilan edilen yeniden değerleme oranında artış uygulanır. Bedel ödenmedikçe tapuda herhangi bir işlem yapılamayacağı şerhi düşülür ve bu bedelin tescil tarihinden itibaren en geç bir yıl içerisinde ödenmesi esastır. Kamu hizmetlerine tahsis edilmiş ve imar planında da aynı amaçla ayrılmış kamu taşınmazlarından düzenleme ortaklık payı alınmaz. Ancak kamulaştırılan bir parsel, imar planı kararı ile kamulaştırma amacı dışında kullanılırsa, diğer parseller gibi düzenleme ortaklık payı kesintisine tabi tutulur. Daha önce yapılan düzenlemelerde düzenleme ortaklık payı alınmış olan taşınmazlar, kural olarak yeni bir düzenlemede hesaba katılmaz. Fakat imar planı değişikliği ile yapılaşma koşullarında ve nüfusta bir artış meydana gelmişse ve bu durumun değer artışı yarattığı Sermaye Piyasası Kurulu lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanları veya kıymet takdir komisyonu tarafından raporlanmışsa, ilk uygulamadaki oran yeni orana tamamlanacak şekilde ilave düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılabilir. Üzerinde ruhsatlı yapı bulunan parsellerde ise ilave kesinti yapılamaz, bu miktar bedele dönüştürülür. Bu bedel ödenmeden yeni bir yapı ruhsatı düzenlenemez. Parselasyon planlarının yapımı ve dağıtım esaslarına dair temel kural, imar parsellerinin mümkün olduğunca düzenleme öncesi parselin bulunduğu yerden tahsis edilmesidir. Eğer parsel umumi hizmet alanına denk geliyorsa, en yakın ve uygun yerden tahsis yapılır. İmar planında aksine bir hüküm yoksa, mevzuatta belirtilen minimum parsel büyüklüklerinin altında parsel oluşturulamaz. Korunması mümkün olan yapıların, asgari parsel büyüklüğünü sağlaması kaydıyla tam ve hissesiz bir imar parseline denk getirilmesi esastır. Kamu yatırımlarının yürütülmesi amacıyla kamu kurumlarına ait hisseler müstakil bir imar parselinde toplanabilir. Hisseli arazilerde, fiili kullanım durumu tespit edilirse muvafakat aranmaksızın hisse ayrımı yapılabilir veya müstakil parseller oluşturulabilir. Düzenleme ortaklık payından elde edilen alanların tescili konusunda yetki ayrımı nettir. Belediyelerin hizmet verdiği belediye hizmet alanı, semt spor alanı, pazar yeri, toplu taşıma istasyonları, otoparklar, ağaçlandırılacak alanlar, rekreasyon ve mesire alanları, otogar ve mezarlıklar belediye adına tescil edilir. Geriye kalan alanlar ise Hazine adına tescil olunur. Büyükşehirlerde ise şehrin bütününe hizmet edecek alanlar büyükşehir belediyesi adına, diğerleri ilçe belediyeleri adına tescil edilir. Bu alanların kullanım fonksiyonu imar planı değişikliği ile özel mülkiyete konu edilebilecek şekilde değiştirilemez. Hazine adına tescil edilen alanların devir ve tahsis işlemleri Milli Emlak Genel Müdürlüğü tarafından yürütülür. Parselasyon planlarının hazırlanması sürecinde paftalar bir bölü bin ölçeğinde çizilir. İmar adalarına, düzenleme sahasının kuzey batısından itibaren saat ibresi yönünde birbirini izleyen numaralar verilir. Ada numaraları sadece sayıdan oluşur; harf, romen rakamı veya taksim içeremez. İmar parselleri de ada içerisinde yine kuzey batıdan başlayarak saat yönünde numaralandırılır. Parselasyon planı dosyasında açıklama raporu, tapu kayıtları, mülkiyet raporu, düzenleme ortaklık payı oranı hesabı, özet cetveli, dağıtım cetveli ve tescil sayfası gibi belgelerin bulunması zorunludur. Parselasyon planlarının ilanı ve kesinleşmesi süreci de sıkı kurallara bağlıdır. Planlar otuz gün süreyle askıya çıkarılır, internet sitesinde yayımlanır ve PARSİD sistemine girilir. Taşınmaz maliklerine e-devlet üzerinden bildirim yapılır. otuz günlük askı süresinde itiraz olmazsa plan kesinleşir. İtiraz varsa idarece değerlendirilir ve uygun bulunmazsa gerekçeli kararla kesinleşme sağlanır. İtiraz uygun bulunursa plan revize edilerek askı süreci yeniden başlatılır. Kesinleşen planlar kadastro müdürlüğünce kontrol edildikten sonra tapu müdürlüğünce tescil edilir. Uygulama masrafları kural olarak idarece karşılanır ancak mal sahiplerinin çoğunluğunun talebiyle yapılan düzenlemelerde masraflar talep sahiplerine aittir. Mahkeme kararıyla iptal edilen parselasyon planlarında, eğer parsel bazlı bir iptal varsa sadece o parselde düzeltme yapılır. Ancak bu düzeltme diğer parselleri etkiliyorsa veya encümen kararı tamamen iptal edilmişse geri dönüşüm işlemleri yapılarak kök parsellere dönülür. Eğer imar parselleri üzerinde yapı ruhsatı veya kat mülkiyeti gibi tasarruflar oluşmuşsa, geri dönüşümle birlikte eş zamanlı olarak yeni bir parselasyon planı yapılması zorunludur. Mahkeme kararı nedeniyle geri dönüşümün fiilen imkansız olduğu durumlarda; yeni bir plan yapılması, hak sahiplerinin muvafakatiyle başka yerden tahsis, takas, trampa veya rayiç bedel üzerinden ödeme gibi yöntemler uygulanır. Trampa işlemlerine esas bedeller Sermaye Piyasası Kurulu lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanları veya kıymet takdir komisyonu tarafından belirlenir. Son olarak imar hakkı aktarımı konusuna değinmek gerekir. Uygulama imar planı veya plan hükümleri ile imar hakkı aktarımı yapılabilir. Özellikle on Temmuz iki bin on dokuz tarihinden önce kamu ortaklık payı olarak oluşmuş alanlarda, düzenleme yapılmasına rağmen kamu eline geçişi sağlanamayan alanlarda veya ikinci kez düzenleme ortaklık payı kesilemediği için kamuya geçemeyen alanlarda imar hakkı aktarımı bir çözüm yolu olarak sunulur. Bu işlem için ayrıntılı bir teknik rapor hazırlanması ve maksimum düzenleme ortaklık payı olan yüzde kırk beş kesintisi dikkate alınarak işlem yapılması şarttır. Verici parselin alanının yüzde kırk beş'inin kamuya bedelsiz terki şartıyla, bu oranı aşan kısım imar hakkı aktarımına konu edilebilir. Bu düzenlemeler, mülkiyet hakkı ile kamu yararı arasındaki dengenin korunmasını hedeflemektedir.
Bölüm 13
Gayrimenkul mevzuatı kapsamında trampa ve satış işlemlerine esas teşkil eden bedel tespit süreçlerini ele alarak dersimize başlayalım. Trampa işlemlerine esas olan bedeller ile parsellerin rayiç değerleri, Sermaye Piyasası Kurulu tarafından yetkilendirilmiş lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanları ya da ilgili idarenin bünyesinde kurulan kıymet takdir komisyonu tarafından belirlenmektedir. Bu noktada parseller arasında bir değer farkı oluşması durumunda, ilgili idare ve yapı sahibi arasında mahsuplaşma yoluna gidilmesi yasal bir zorunluluktur. on bir Eylül iki bin yirmi beş tarihli Resmi Gazete düzenlemesiyle eklenen hükme göre, parselasyon planlarını onaylayan idarenin yetkili birimlerince geri dönüşüm işlemlerinin yapılamaması durumunda, bu durumun gerekçelerini açıklayan ayrıntılı bir teknik rapor hazırlanması gerekmektedir. Hazırlanan bu teknik raporun belediye encümen kararı, il encümeni kararı veya ilgili idarenin onayı ile belgelenmesi esastır. Ayrıca bu madde kapsamında gerçekleştirilecek bedel tespitleri ve kamulaştırma işlemlerinde iki bin dokuz yüz kırk iki sayılı Kamulaştırma Kanunu hükümlerinin uygulanacağı unutulmamalıdır. Bu husus, gayrimenkul değerleme süreçlerinde hukuki dayanağın belirlenmesi açısından sınavda karşınıza çıkabilecek kritik bir bilgidir. Hatalı parselasyon planlarının giderilmesi konusuna geçecek olursak, tescil edilmiş planlarda maddi hataların belgelerle tespit edilmesi durumunda izlenecek yöntemler mevzuatta açıkça belirtilmiştir. Eğer mevcut tescilli plan üzerinden bu hatalar giderilemiyorsa, idare tarafından geri dönüşüm işlemleriyle birlikte eş zamanlı olarak yeni bir imar uygulaması yapılabilmektedir. Bu hatalar arasında düzenleme sahasındaki parsellerin uygulamaya alınmaması, orman, mera veya askeri yasak bölgeler gibi özel kanunla korunan alanların ilgili kurum görüşü alınmadan işleme dahil edilmesi yer almaktadır. Ayrıca parsel yüzölçümünün yanlış girilmesi, kamulaştırılan taşınmazların korunmaması, tescilli kültür varlıklarının dikkate alınmaması ve düzenleme ortaklık payının hatalı hesaplanması gibi durumlar da bu kapsamda değerlendirilir. Sınav hazırlığında olan adayların, hangi durumların maddi hata kapsamında değerlendirildiğini ve bu hataların düzeltilme usullerini bilmesi önem arz etmektedir. İmar hakkı aktarımına konu olan alanların belirlenmesi, modern şehircilik hukukunun en teknik konularından biridir. üç bin yüz doksan dört sayılı İmar Kanununun on sekizinci maddesi uyarınca, on Temmuz iki bin on dokuz tarihinden önce kamu ortaklık payı olarak oluşmuş alanlarda veya arazi düzenlemesi yapılmasına rağmen kamu eline geçişi sağlanamayan yerlerde imar hakkı aktarımı yapılabilmektedir. Ayrıca imar planı değişiklikleri nedeniyle ikinci kez düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılamayan alanlar ile imar planında büyük bir kısmı kamu hizmetine ayrılmış ve tek başına uygulama kabiliyeti kalmamış parseller de bu kapsama girer. İmar hakkı aktarımının yapılabilmesi için ilgili kurum veya encümen kararında bu zorunluluğun gerekçelerini açıklayan ayrıntılı bir teknik raporun bulunması şarttır. Verici parselin alanının yüzde kırk beş oranındaki kısmının kamu hizmeti için bedelsiz terk edilmesi şartıyla, bu oranı aşan kısımlar aktarıma konu edilebilir. Bu yüzde kırk beş oranı, düzenleme ortaklık payı kesintisi tavanı ile uyumlu olduğu için sınav sorularında sıklıkla vurgulanan bir sayısal değerdir. İmar hakkı aktarımının uygulama esaslarına baktığımızda, işlemin alıcı ve verici parsellerin değer tespitleri üzerinden yürütüldüğünü görmekteyiz. Planlı alanlarda alıcı parselin emsale esas inşaat alanı, imar planı hükümleriyle belirlenen oranlar dahilinde ve yüzde otuz sınırını geçmemek kaydıyla artırılabilir. Burada dikkat edilmesi gereken en önemli kural, alıcı parselin metrekare birim değerinin verici parselin değerinden fazla olamayacağıdır. Eğer verici parselin imar haklarının tamamı aktarılamıyorsa, aktarılamayan kısmın değeri toplam değerin yüzde yirmi oranını aşmamak kaydıyla idare ile mahsuplaşma yapılabilir. Aktarım süreci, verici parsel üzerindeki mülkiyetin ilgili idare lehine bedelsiz devredilmesiyle tamamlanır. Bu süreçte alıcı ve verici parsel maliklerinin muvafakati aranır ve kamu hizmetini vermekle yükümlü kurumların görüşü alınır. Kurumlar görüşlerini en geç otuz gün içerisinde bildirmek zorundadır; aksi takdirde olumlu görüş bildirilmiş sayılır. Bu otuz günlük süre, idari süreçlerin işleyişi bakımından standart bir süredir ve sınavda yanıltıcı seçenek olarak sunulabilir. Değerleme esasları açısından imar hakkı aktarımı süreçlerinde altı bin üç yüz altmış iki sayılı Sermaye Piyasası Kanununa göre yetkilendirilmiş lisanslı en az iki gayrimenkul değerleme kuruluşu tarafından rapor hazırlanması zorunludur. Belirlenen bu değerlerin ortalamasından az olmamak üzere, idarece kurulan kıymet takdir komisyonu nihai bedeli belirler. Değerleme raporlarının ücretleri ise aktarımı talep eden tarafça karşılanır. Verici parselin değer tespitinde, parselin verilemeyen imar hakkı değeri esas alınır ve bu değerin en yakın komşu imar parselinin emsal değerinden fazla olmaması kuralı uygulanır. Birden fazla komşu parsel varsa, bunların emsal değerlerinin ortalaması gözetilir. İmar hakkı aktarımı sonucunda kamuya kazandırılan alanların tapu kütüğüne, bu alanların kamu hizmeti dışında kullanılamayacağına ve özel mülkiyete konu edilemeyeceğine dair şerh düşülmesi yasal bir gerekliliktir. Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği çerçevesinde tanımlanan kullanım alanlarını incelemek, imar hukukunun terminolojisine hakim olmak açısından kritiktir. Belediye hizmet alanı, itfaiye, acil yardım, pazar yeri ve belediye şirketlerine ait tesislerin yapılabileceği alanları ifade eder. Çalışma alanları ise merkezi iş alanları, sanayi, lojistik ve ticaret bölgelerini kapsar. Endüstri bölgeleri, dört bin yedi yüz otuz yedi sayılı Kanun uyarınca yatırımları teşvik etmek amacıyla kurulan üretim alanlarıdır. Küçük sanayi alanları ise yerleşmelere yakın, çevre sağlığına zarar vermeyen atölye ve imalathanelerin bulunduğu bölgelerdir. Sosyal altyapı alanları tanımı; eğitim, sağlık, dini ve kültürel tesisler ile park ve oyun alanlarını kapsayan geniş bir şemsiye terimdir. Teknik altyapı alanları ise enerji, haberleşme, ulaşım ve atık işleme gibi servislerin sunulduğu tesisleri belirtir. Bu tanımların her biri, bir taşınmazın değerlemesi yapılırken imar durum belgesindeki kullanım kararlarının yorumlanmasında temel teşkil eder. Mekânsal planlama kademelenmesi, hiyerarşik bir yapıda düzenlenmiştir. En üst kademede Mekânsal Strateji Planı yer alırken, bunu sırasıyla Çevre Düzeni Planı, Nazım İmar Planı ve Uygulama İmar Planı takip eder. Her plan, bir üst kademedeki planın kararlarına uygun olmak ve bir alt kademedeki planı yönlendirmek zorundadır. Arazi kullanım ve yapılaşma kararlarında sadece bu planların hükümlerine uyulur. Planlar; pafta, gösterim, plan notları ve plan raporu ile bir bütün olarak kabul edilir. Üst kademe planlar üzerinden ölçü alınarak uygulama yapılamayacağı hususu, teknik bir kural olarak sınavda sıklıkla sorgulanır. Ayrıca planların hazırlanma sürecinde kamu yararının gözetilmesi, doğal ve tarihi değerlerin korunması ile afet risklerinin analiz edilmesi temel ilkelerdir. Planlama süreci; analiz, sentez ve plan kararlarının oluşturulması olmak üzere üç ana aşamadan meydana gelir. Araştırma ve analiz aşamasında, ilgili kurum ve kuruluşların görüş bildirme süresi otuz gün olarak belirlenmiştir. Eğer uzun süreli bir çalışma gerekiyorsa, bu süreye otuz gün daha ilave edilebilir. Verilerin Ulusal Coğrafi Bilgi Sistemi Portalından temin edilmesi esastır. Planlama alanına yönelik olarak eşik analizi, nüfus projeksiyonu ve kentsel risk analizleri yapılmalıdır. Özellikle deprem, sel, heyelan ve tsunami gibi doğal afet tehlikeleri ile iklim değişikliği kaynaklı riskler plan kararlarında mutlaka dikkate alınmalıdır. Plan raporu ise vizyon, amaç, stratejiler ve uygulama ilkelerini içeren, planın ayrılmaz bir parçası olan belgedir. Plan değişikliklerinde, değişikliğin gerekçesini ve gereklilik analizlerini içeren ayrıntılı bir raporun hazırlanması zorunludur. İmar planlarında kentsel, sosyal ve teknik altyapı alanları için asgari standartlar belirlenmiştir. Bu standartlar, yönetmeliğin ekinde yer alan tablolarla sabitlenmiştir. Yürüme mesafeleri ise hizmet etki alanındaki nüfusun erişilebilirliğini sağlamak amacıyla planlanır. Buna göre; çocuk bahçesi, kreş, anaokulu ve ilkokul için takriben beş yüz metre, ortaokullar için bin metre, liseler için ise iki bin beş yüz metre yürüme mesafesi öngörülür. Dini tesislerde küçük camiler için iki yüz elli metre, semt camileri için dört yüz metre ve mescitler için yüz elli metre hizmet etki alanı dikkate alınır. Bu mesafeler, topoğrafya ve yoğunluk gibi faktörlere bağlı olarak idarece değiştirilebilir ancak standart değerlerin bilinmesi sınav başarısı için elzemdir. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği kapsamındaki teknik tanımlara geçecek olursak, aplikasyon krokisi, bir parselin arazideki konumunu ve köşe koordinatlarını gösteren belgedir. Arka bahçe, binanın ön cephesine komşuluğu olmayan parsel bölümünü ifade eder. Askeri alanlar, Türk Silahlı Kuvvetlerine ait savunma ve güvenlik amaçlı tesislerin bulunduğu bölgelerdir. Asma kat, zemin katı ticari olmayan konut alanları hariç, zemin katın bir parçası olan ve iç yüksekliği iki virgül kırk metreden az olmayan katı tanımlar. Asma katın alanı, ait olduğu bağımsız bölümün üçte birinden az olamaz ve yola bakan cepheden üç virgül sıfır metre geride kurulmalıdır. Avan proje ise uygulama projelerine esas teşkil eden, vaziyet planı ve kesitleri içeren mimari projedir. Bağımsız bölüm net alanı, duvarlar arasında kalan temiz alanı ifade ederken; brüt alan, dış konturların çevrelediği toplam alanı kapsar. Bina yüksekliği, binanın kot aldığı noktadan saçak seviyesine kadar olan mesafedir. Bodrum kat, zemin katın altında kalan katları temsil eder. Çıkma, parsel sınırlarını taşmamak kaydıyla döşemelerin uzantısı olarak yapılan yapı elemanıdır. Eğitim tesisleri alanı, her türlü öğretim kurumuna hizmet veren ve Milli Eğitim Bakanlığı görüşüyle belirlenen alanlardır. Esaslı tadilat, yapının taşıyıcı sistemini, inşaat alanını veya kullanım amacını değiştiren ve ruhsata tabi olan işlemlerdir. Fenni mesul, yapının plana ve ruhsata uygun inşa edilmesini kamu adına denetleyen uzmandır. Işıklık, cephesi olmayan piyesleri aydınlatmak için oluşturulan boşluklardır. İbadet yeri, dini tesislerin yanı sıra lojman, kütüphane ve taziye yeri gibi müştemilatları da içerebilir. İmar durum belgesi, bir parselin yapılaşma şartlarını ve sınırlarını gösteren resmi belgedir. İfraz işlemi, bir parselin bölünerek ayrılmasını ifade ederken; ifraz hattı, bu bölünmenin yapılacağı sınırı belirler. Kademe hattı, bir parsel içinde farklı yapılaşma kararlarının uygulandığı alanları birbirinden ayırır. Kat bahçesi, bina içinde yeşil doku sağlamak amacıyla en az iki kat yüksekliğinde ve asgari üç virgül sıfır metre genişliğinde düzenlenen alanlardır. Kat yüksekliği, bir katın döşeme üstünden bir üstteki katın döşeme üstüne kadar olan mesafedir. Katlar alanı katsayısı yani emsal, yapının toplam inşaat alanının parsel alanına oranını gösterir. Kırmızı kot, yolun kullanıma hazır nihai kotudur ve kat adedi bu kot esas alınarak belirlenir. Konut dışı kentsel çalışma alanları, çevre sağlığına zarar vermeyen imalathaneler, oteller ve lokantaların yapılabileceği bölgelerdir. Kuranglez ise binaların zemin altında kalan kısımlarına ışık ve hava sağlamak amacıyla yapılan, genişliği sıfır virgül seksen metre ile bir virgül yirmi metre arasında değişen boşluklardır. Tek bağımsız bölümlü umumi binalarda bu derinlik dört metreye, genişlik ise bir virgül beş metreye kadar çıkarılabilir. Bu teknik ölçüler ve tanımlar, gayrimenkul mevzuatı sınavlarında doğrudan bilgi sorusu olarak karşınıza çıkma potansiyeli en yüksek olan kısımlardır.
Bölüm 14
Gayrimenkul mevzuatı ve imar hukuku dersimize temel tanımlar ve uygulama esasları ile devam ediyoruz. Planlama ve yapılaşma süreçlerinde kullanılan teknik terimlerin doğru anlaşılması, hem mesleki uygulama hem de lisanslama sınavlarındaki başarı açısından kritik bir öneme sahiptir. Bu bağlamda ilk olarak ifraz hattı kavramını ele alalım. İfraz hattı, parselleri birbirinden ayırmak ve arazi ile arsa düzenlemesine esas olmak üzere planla belirlenen, parselin bölüneceği sınırı ifade eder. Yapı ruhsatı verme yetkisine sahip olan kurumlar ise mevzuatta ilgili idare olarak tanımlanmaktadır. Bir parselin yapılaşma şartlarını, kullanım kararlarını, sınır ve boyutlarını gösteren resmi belgeye imar durum belgesi denir. Bu belge, üç bin yüz doksan dört sayılı İmar Kanunu, uygulama imar planı ve ilgili yönetmelik hükümlerini bir arada sunan temel bir rehber niteliğindedir. Uygulama imar planlarında karşımıza çıkan bir diğer önemli terim kademe hattıdır. Kademe hattı, bir imar parseli içerisinde birden fazla kat adedi, bina yüksekliği, yapı yoğunluğu veya kullanım kararı bulunması durumunda, bu farklı alanların sınırlarını belirleyen hattır. Akaryakıt istasyonlarında sıklıkla gördüğümüz, güneş ve yağmurdan korunma amaçlı inşa edilen yanları açık üstü kapalı yapılara ise kanopi adı verilir. Bina içi yaşam kalitesini artırmaya yönelik düzenlenen kat bahçeleri, ortak alana ait olan, binanın en az bir dış cephesi ile irtibatlı, en az iki kat yüksekliğinde ve asgari üç virgül sıfır metre genişliğinde olan alanlardır. Bu alanların sınavda özellikle asgari genişlik ölçüsü üzerinden sorulabileceğini hatırlatmak isterim. Kat holü ise bağımsız bölümleri veya umumi binalardaki piyesleri birbirine ve merdivene bağlayan ara dolaşım yollarıdır. Yapılaşma hesaplarında kullanılan temel ölçütlerden biri kat yüksekliğidir. Bu mesafe, bir katın döşeme üstünden bir üstteki katın döşeme üstüne kadar olan uzunluğu ifade eder. Katlar alanı ise bodrum, asma kat, çatı arası piyesi ve çıkmalar dahil olmak üzere, kullanılabilen tüm katların, yönetmelikte belirtilen istisnalar düşüldükten sonraki toplamıdır. Bu toplamın imar parseli alanına oranına katlar alanı katsayısı, yani kısa adıyla emsal veya KAKS denir. Emsal hesabı sınavların en temel konularından biridir. Benzer şekilde, yapının zemin üzerindeki izdüşüm alanının parsel alanına oranına ise taban alanı katsayısı, yani TAKS adı verilir. İmar planlarında yolun hesaplanmış ve kullanıma hazır kotu kırmızı kot olarak adlandırılırken, yolun doğal zemin kotu siyah kot olarak tanımlanır. Kat adetlerinin belirlenmesinde kırmızı kotun esas alındığını bilmek sınav sorularını çözmede kolaylık sağlayacaktır. Kullanım alanlarına göre yapılan sınıflandırmalara baktığımızda, konaklama veya turizm alanlarının otel, motel, tatil köyü ve pansiyon gibi tesisleri kapsadığını görüyoruz. Konut alanları ise temel olarak yerleşim amaçlı planlanan bölgelerdir. Konut dışı kentsel çalışma alanları ise çevre sağlığı açısından tehlike oluşturmayan imalathanelerin, depoların, lokantaların ve spor tesislerinin yapılabileceği alanları ifade eder. Binaların dışa açık bölümlerinde veya merdiven boşluklarında Türk Standartlarına göre yapılan koruma elemanlarına korkuluk denir. Bodrum katlara doğal ışık ve havalandırma sağlamak amacıyla yapılan kuranglezlerin ölçüleri sınav açısından oldukça detaylı ve önemlidir. Kuranglezler en az sıfır virgül seksen metre, en fazla bir virgül yirmi metre genişlikte olabilir. Derinliği azami iki virgül sıfır metredir. Ancak tek bağımsız bölümlü umumi binaların bodrum katlarında, sel ve su taşkın riskine karşı tedbir alınması şartıyla derinlik dört metreye, genişlik ise bir virgül beş metreye kadar çıkarılabilir. Bu istisnai ölçülerin kuranglez tanımı içerisinde ayırt edici olduğunu unutmamak gerekir. Şehir planlamasında meydanlar, yaya sirkülasyonunu yönlendiren ve toplumsal faaliyetlere imkan veren alanlardır. İmar planında belirtilmek kaydıyla meydanların altı otopark olarak kullanılabilir. Mezarlık alanları ise defin işlemlerinin yanı sıra ibadet yeri, morg, gasilhane ve otopark gibi tesisleri de bünyesinde barındırabilir. Şehrin mimari kimliğini korumakla görevli olan mimari estetik komisyonu, yapıların özgünlüğüne ve yöresel mimariye uygunluğuna karar verir. Muvakkat yapı kavramı, belirli bir süre için kullanım hakkı öngörülen yapıları ifade ederken, müştemilat binaların bodrum veya bahçelerinde düzenlenen ve bağımsız bölüm olarak tescil edilemeyen ortak kullanım alanlarını tanımlar. Parsel cephesi tanımında, parselin yol üzerindeki kenarı esas alınır. Eğer parsel birden fazla yola cepheliyse ve planda belirtilmemişse, geniş yol üzerindeki kenar ön cephe sayılır. Yolların eşit olması durumunda ise dar kenar ön cephe olarak kabul edilir. Bu ayrım, yapı yaklaşma mesafelerinin belirlenmesinde kritik rol oynar. Bahçelerde hafif malzemeden yapılan ve üzerine bitki sardırılabilen, etrafı açık yapılara pergola denir. Pergola inşası için yapı ruhsatı gerekmediğini özellikle not etmelisiniz. Portik ise bitişik nizamda, yayalara geniş kaldırım sağlamak amacıyla bina zemin katında oluşturulan üç tarafı açık yaya geçitleridir. Resmi binalar, kamu tüzel kişilerine ait veya sermayesinin yarısından fazlası kamuya ait olan kurumların tesisleridir. Saçak seviyesi, binanın son kat tavan döşemesi üst kotunu ifade eder. Sağlık tesisleri alanında hastane, sağlık ocağı ve rehabilitasyon merkezleri yer alır. Özel sağlık tesisi yapılabilmesi için Sağlık Bakanlığının taşra teşkilatından uygun görüş alınması zorunludur. Merdiven yapılarında ara sahanlık ve kat sahanlığı ayrımına dikkat edilmelidir. Ara sahanlık katlar arasındaki bir kotta yer alırken, kat sahanlığı doğrudan katlara geçiş sağlar. Sınavda sıklıkla karşımıza çıkan subasman kotu, zemin kat taban döşemesi üst kotudur. İmar planında aksine bir hüküm yoksa bu kot ±sıfır virgül sıfır kotunun altına düşemez ve +bir virgül yirmi kotunun üzerine çıkamaz. Sundurma ise binaya bitişik, üç tarafı açık, hafif malzemeden yapılan örtülerdir. Şantiye binaları, yapı kullanma izni müracaatında yıkılması gereken muvakkat yapılardır. Taban alanı hesabında bahçedeki eklenti ve müştemilatlar da dahil edilir. Tabii zemin, arazinin kazılmamış veya doldurulmamış halidir. Kazı veya dolgu ile elde edilen son duruma ise tesviye edilmiş zemin denir. Parsellerin birleştirilmesi işlemine tevhit adı verilir. Ticaret ve konutun bir arada bulunduğu karma kullanım alanlarında, tek başına konut olarak kullanılmama şartı vardır. Bu alanlarda konut ve ticaret kullanımları için ayrı bina girişleri ve merdivenleri düzenlenmesi esastır. Umumi binalar kategorisi oldukça geniştir; resmi binalar, ibadet yerleri, eğitim ve sağlık tesisleri, kültürel ve eğlence yapıları, ticari yapılar ve ulaştırma istasyonları bu kapsamdadır. Yapı inşaat alanı tanımı yapılırken ışıklıklar ve avlular hariç tutulur; ancak bodrum, asma kat, çatı arası, balkon ve ortak alanlar bu alana dahildir. Yapı nizamı ise ayrık, bitişik ve blok nizam olarak üçe ayrılır. Ayrık nizamda bina hiçbir yanından komşu parseldeki binaya bitişik değildir. Bitişik nizamda bir veya daha fazla komşu parselle bitişiklik söz konusudur ve arka bahçeye ortak alandan çıkış sağlanır. Blok nizamda ise belirli ölçüleri olan bir yapı kitlesi bir veya birden fazla parsel üzerine oturur. Yapı ruhsatı, projelerin onayından sonra idarece verilen resmi izin belgesidir. Eğer bir yapı ruhsatsız başlanmışsa veya ruhsata aykırıysa yapı tatil tutanağı düzenlenerek inşaat durdurulur. Yeşil alanlar başlığı altında çocuk bahçeleri, parklar, rekreasyon alanları ve millet bahçeleri bulunur. Çocuk bahçelerinde sadece altı m2 yi geçmeyen büfe, süs havuzu, pergola ve tuvalet yapılabilir. Park alanlarında ise bin m2 ve üzeri olanlarda taban alanlarının toplamı yüzde üç ü geçmemek kaydıyla çay bahçesi, büfe ve muhtarlık gibi yapılar inşa edilebilir. Bu yapılardan her birinin alanı on beş m2 yi, yüksekliği ise dört virgül elli metreyi aşamaz. on bin m2 üzerindeki parklarda ise yine yüzde üç lük sınır dahilinde mescit yapılabilir. Yeni bir düzenleme ile iki bin beş yüz m2 ile beş bin m2 arası parklarda, taban alanı yüz yirmi beş m2 yi, toplam inşaat alanı iki yüz elli m2 yi ve yüksekliği yedi virgül elli metreyi geçmeyen kamuya ait sağlık tesisleri yapılabilmektedir. Ayrıca iki bin beş yüz m2 ve üzeri parkların en az yüzde dört ünün engelsiz çocuk oyun alanı olarak tasarlanması zorunludur. Yüksek yapı tanımı sınavlar için çok önemli bir sayısal veridir. Bina yüksekliği yirmi bir virgül elli metreden veya yapı yüksekliği otuz virgül elli metreden fazla olan binalar yüksek yapı kabul edilir. Eğer bina yüksekliği elli bir virgül elli metreyi veya yapı yüksekliği altmış virgül elli metreyi geçerse bu binalar çok yüksek yapı sınıfına girer. Zemin terasları ise zemin kat seviyesini aşmayan, tabii veya tesviye edilmiş zeminden en fazla bir virgül elli metre yükseklikte olan alanlardır. Bu terasların parsel sınırlarına yaklaşma mesafesi yan ve arka bahçelerde üç virgül sıfır metre, ön bahçelerde ise üç virgül elli metredir. Genel ilkeler bölümünde, uygulama imar planı olmayan alanlarda yapı ruhsatı düzenlenemeyeceği temel kuraldır. Üst kademe planlar kesinleştikten sonra alt kademe planların bir yıl içinde uygun hale getirilmesi zorunludur. Eğer bu yapılmazsa, ilgili kurum altı ay içinde resen onaylama yapar. Toplam on sekiz aylık bu süre sonunda uyum sağlanmamışsa yeni yapı ruhsatı verilmez. TAKS ve KAKS hesapları net imar parseli üzerinden yapılır. Ayrık veya blok nizamda planla belirlenmemişse TAKS yüzde kırk ı geçemez. Ancak çekme mesafelerine göre uygulama yapıldığında bu oran yüzde altmış ı aşamaz. Emsal harici alanların toplamı, parselin toplam emsale esas alanının yüzde otuz unu geçemez. Bu yüzde otuz luk sınırın istisnaları sınavda detaylıca sorulabilir. Yangın merdivenlerinin asgari ölçüleri, yangın güvenlik holünün altı m2 si, ortak alan niteliğindeki teras çatılar, açık otoparklar ve sığınakların asgari alanları bu hesaba dahil edilmez. Ayrıca konutlarda yüz elli m2 ye, konut dışı yapılarda üç yüz m2 ye kadar olan mescitler de emsal haricidir. Su taşkın alanlarında, belirlenen kret kotuna bir virgül elli metre ilave edilerek bulunan seviyenin altı iskan edilemez; trafo, enerji odası veya otopark girişi yapılamaz. Teknik altyapı hizmetleri götürülmemiş yerleşme alanlarında yapı ruhsatı verilemez. Her müstakil konutta en az bir oturma odası, bir yatak odası, bir mutfak, bir banyo ve bir tuvalet bulunması şarttır. Ancak bağımsız bölüm sayısının yüzde yirmi sini geçmemek kaydıyla, alanı en az dokuz m2 ve dar kenarı iki virgül elli metre olan yatak nişi yapılması durumunda ayrı bir yatak odası aranmayabilir. Asansör zorunluluğu konusunda ise kural şudur: Kat adedi üç olan binalarda asansör yeri bırakılması, dört ve daha fazla olan binalarda ise asansör tesisi zorunludur. Tek bağımsız bölümlü konutlar bu kuralın dışındadır. Konut binalarının zemin katlarında ticari fonksiyonlar yer alacaksa, zemin kat yüksekliğinin dört virgül elli metreden az olması ve belirli taşıyıcı sistemlerin kullanılması gerekir. Ayrıca yedi kat ve üzeri binalarda kapalı çıkma yapılması yasaklanmıştır. Eğer bu yasak nedeniyle emsal hakları kullanılamıyorsa, arka bahçeye en fazla bir metre taşacak şekilde kolon ve perdelerden oluşan uygulamalara izin verilebilir. Bu alanların duvarla kapatılması kesinlikle yasaktır. Yenilenebilir enerji sistemlerinde, güneş panellerinin yatay izdüşümü, rüzgar türbinlerinin ise temel alanı ile kule yüzey alanı toplamı inşaat alanı hesabına dahil edilir. Son olarak, umumi binalarda ve çok daireli konutların ortak alanlarındaki kat boşluklarında can güvenliği için güvenlik ağı projelendirilmesi ve uygulanması zorunlu hale getirilmiştir. Bu ağlar tesis edilmeden yapı kullanma izin belgesi verilmesi mümkün değildir. Bu teknik detaylar ve sayısal sınırlar, gayrimenkul mevzuatı çerçevesinde yapılaşmanın anayasası niteliğindedir.
Bölüm 15
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği kapsamında yapılaşma koşullarını ve sosyal donatı alanlarına ilişkin güncel düzenlemeleri inceleyerek dersimize devam ediyoruz. Kamuya ait yer altı otoparklarına araç giriş çıkışlarının plan kararı ile bodrum katlardan verilmesi mümkündür. Ancak konut parsellerinde inşa edilecek yapılar için getirilen yeni ve oldukça spesifik bazı yükümlülükler bulunmaktadır. on üç Ağustos iki bin yirmi beş tarihli Resmi Gazete yayımı ile yürürlüğe giren düzenlemeye göre, yapı inşaat alanı on beş bin metrekareden fazla olan veya bağımsız bölüm sayısı yüz elli adedi geçen konut projelerinde gündüz bakımevi alanı ayrılması zorunlu hale getirilmiştir. Bu alanın sıfır ile altmış altı aylık çocukların eğitim, gelişim ve bakım hizmetlerine tahsis edilmesi esastır. Gündüz bakımevi için ayrılacak alanın iki yüz metrekareden fazla olmaması, bina girişlerinden bağımsız ayrı bir girişinin bulunması ve erişilebilirlik ile yangın tedbirlerinin eksiksiz alınması gerekmektedir. Ayrıca bu birimlerin zemin katta veya zemin katla doğrudan ilişkili bir üst katta tesis edilmesi ve parsel bahçesinde korunaklı bir çocuk oyun alanı barındırması şarttır. Bu tesisler Aile ve Sosyal Hizmetler Bakanlığının denetimine tabi olup, komşu mekanlara karşı gürültü izolasyonu sağlanmadan ve oyun bahçesinin bina cephelerinden itibaren iki metrelik kısmı sundurma ile kapatılmadan işletmeye alınamazlar. Sınav hazırlığı sürecinde bu metrekare ve bağımsız bölüm sayısal eşiklerinin doğrudan soru olarak karşınıza çıkabileceğini hatırlatmak isterim. Konutla birlikte ticaretin de yapılabildiği karma kullanım parsellerinde ise eşik değerler farklılık göstermektedir. Yapı inşaat alanının yirmi beş bin metrekareden fazla olması veya bağımsız bölüm sayısının iki yüz elli adedi aşması durumunda aile sağlığı merkezi alanı ayrılması zorunluluğu bulunmaktadır. Bu düzenlemede alan hesabı kademeli olarak belirlenmiştir. İlk iki yüz elli konut için yüz yirmi metrekare kapalı alan ayrılması gerekirken, sonraki her beş yüz konut ilavesi için bu alana elli metrekare daha eklenmesi şart koşulmuştur. Aile sağlığı merkezleri de tıpkı bakımevleri gibi müstakil bir bina bünyesinde, zemin katta veya zemin katla ilişkili bir üst katta, ana bina girişlerinden bağımsız bir girişle tasarlanmalıdır. Kamuya ait alanlarda kamu kurumlarınca inşa edilen toplu konut projelerinde bu bakımevi ve sağlık merkezi ayırma zorunluluğunun idarenin takdirine bağlı olarak uygulanmayabileceği de istisnai bir hüküm olarak mevzuatta yer almaktadır. Ticaret alanlarının kapsamına baktığımızda, bu bölgelerde iş merkezleri, bankalar, finans kurumları, ofisler, alışveriş merkezleri ve konaklama tesislerinin yanı sıra sinema, tiyatro, müze gibi kültürel tesislerin de yapılabileceğini görüyoruz. Ayrıca sağlık kabini ve muayenehane gibi birimler de bu alanlarda yer alabilir. Karma kullanım alanları olan Ticaret artı Konut veya Turizm artı Ticaret gibi bölgelerde temel kural, bu alanların tek başına sadece konut olarak kullanılamayacağıdır. Eğer bu alanlarda konut veya turizm tesisi yapılacaksa, yoldan cephe alan zemin veya bodrum katların mutlaka ticaret veya hizmet sektörüne ayrılması gerekir. Konut ve ticaret kullanımları için ayrı bina girişleri ve merdivenlerinin bulunması zorunludur. Karma kullanım alanlarında konut yapılabilmesi için imar planında, bu konut nüfusunun ihtiyacı olan sosyal ve teknik altyapı alanlarının hesaplanmış ve ayrılmış olması bir ön şarttır. Bu nokta, imar hukukunda nüfus yoğunluğu ve donatı dengesinin korunması açısından kritik bir öneme sahiptir. Sosyal mekanların düzenlenmesi hususunda mevzuat oldukça kapsayıcıdır. Alışveriş merkezleri, iş hanları, fabrikalar, düğün salonları, terminaller ve oteller gibi umumi binalarda kullanıcıların ihtiyaçlarını karşılamak üzere mescit, bebek emzirme yeri, çocuk bakım ve oyun alanı gibi bölümlerin ayrılması zorunludur. Özellikle konut parsellerinde bağımsız bölüm sayısının yetmiş beşi aşması durumunda mescit ve çocuk oyun alanı yapılması mecburidir. İbadet yerlerinde ise dini tesisin asli fonksiyonunu bozmamak ve Diyanet İşleri Başkanlığınca belirlenen esaslara uymak kaydıyla ticari mekanlar oluşturulabilir. Bu ticari alanların giriş çıkışlarının ibadet yerinden ayrı olması, gürültü ve kirlilik oluşturmaması ve dini tesisin taban alanını geçmemesi temel şartlardır. İmar adalarında henüz yapılaşma başlamamış parsellerde, tarımsal amaçlı seraların yapımına ilişkin özel bir izin mekanizması mevcuttur. İl Tarım ve Orman Müdürlüğünün uygun görüşü alınarak, entegre tesis niteliği taşımayan seralar için muvakkat yani geçici yapı izni verilebilir. Bu durumda normalde muvakkat yapılar için uygulanan iki yüz elli metrekare sınırı aranmaz. Ayrıca park, bahçe ve meydan gibi toplanma alanlarında idareler tarafından tuvalet, lavabo ve mescit gibi zorunlu tesislerin inşa edilmesi hem bir yetki hem de bir sorumluluk olarak tanımlanmıştır. Teknik bir kavram olan taban alanının tanımı ve hesaplanma usulleri sınavların en temel konularından biridir. Taban alanı, yapının zemine oturan en dış çeperlerindeki kolonların dış yüzeylerinin en kısa doğru parçalarıyla birleştirilmesiyle elde edilen alandır. Eğer uygulama imar planında bu oran belirlenmemişse, yönetmelikteki taban alanı katsayısı yani TAKS ve bahçe mesafelerine göre hesaplanan değerlerden küçük olanı uygulanır. Tamamen toprağın altında kalan kısımlar hariç olmak üzere, açığa çıkan bodrum katların alanı hiçbir şekilde taban alanı katsayısı ile belirlenen sınırı geçemez. Mevzuat, bazı kullanımların taban alanı hesabına dahil edilmeyeceğini açıkça belirtmiştir. Örneğin, bahçe alanının yüzde yirmisini geçmeyen kameriye, pergola, süs havuzu ve açık havuzlar taban alanına dahil edilmez. Yine bahçe duvarları, altı metrekareyi geçmeyen bekçi kulübeleri, yangın merdivenleri, asansör boşlukları, ışıklıklar ve binaya ait trafo, jeneratör, su deposu gibi teknik hacimler bu hesabın dışındadır. Güneş panellerinin temel haricindeki kısımları ile açık otoparklar da taban alanına dahil edilmeyen unsurlar arasındadır. on üç Ağustos iki bin yirmi beş tarihli güncel değişiklikle, ortak alan niteliğindeki gündüz çocuk bakımevlerinin yetmiş beş metrekaresi ile aile sağlığı merkezlerinin altmış metrekaresi de taban alanı hesabından muaf tutulmuştur. Katlar alanı veya yaygın adıyla emsal hesabı, yapının bodrum, asma kat ve çatı arası dahil tüm kullanılabilir katlarının toplam alanını ifade eder. Burada kullanılabilir alan kavramı konut, işyeri, ibadet veya eğlence gibi fonksiyonlara ayrılan yerleri kapsar. Emsal hesabına dahil edilmeyen alanların sonradan proje değişikliği ile emsal alanına dönüştürülmesi, müstakil bağımsız bölüm haline getirilmesi veya kat mülkiyetine konu edilmesi kesinlikle yasaktır. Katlar alanı hesabına dahil edilmeyen kullanımlara baktığımızda; taban alanına dahil edilmeyen tüm unsurların yanı sıra, kapıcı dairelerinin yetmiş metrekaresi, atrium ve galeri boşlukları, ortak alan niteliğindeki mescitler ve sığınaklar bu kapsamdadır. Ayrıca kırk’tan fazla bağımsız bölümü olan binalarda ortak merdivenle bağlantılı ve elli metrekareyi geçmeyen kütüphane odaları da emsal haricidir. Yapı yüksekliği altmış nokta elli metreden fazla olan binalarda zorunlu olarak oluşturulan tesisat katları ile binanın ısıtma, soğutma ve enerji sistemlerinin bulunduğu alanlar da hesaba katılmaz. Bodrum katlarda yer alan ve binada oturanların ortak kullanımına ayrılan yönetim odası, toplantı salonu ve spor alanlarının, toplam emsal alanının yüzde beşini ve bin metrekareyi geçmeyen kısımları da emsal dışı bırakılmıştır. Balkonlar ise bağımsız bölüm net alanının yüzde yirmisini geçmemek kaydıyla bu hesaba dahil edilmezler. Şimdi gayrimenkul mevzuatının bir diğer önemli ayağı olan beş bin beş yüz kırk üç sayılı İskan Kanunu ve ilgili yönetmelik hükümlerine geçelim. Bu kanunun temel amacı göçmenlerin, göçebelerin ve kamulaştırma nedeniyle yerinden olanların iskan süreçlerini düzenlemektir. Kanun kapsamında tarımsal iskan, bir aileye tarım arazisi, işletme binası ve konut gibi unsurların verilmesini ifade ederken; tarım dışı iskan sadece konut, işyeri ve kredi desteğini kapsar. Fiziksel yerleşim ise yerleşim yerinin elverişsizliği veya afet gibi nedenlerle köylerin nakledilmesi veya toplulaştırılması sürecidir. Kanunda göçebe kavramı, yerleşik faaliyetler dışında kalıp geçimini göçer hayvancılıkla sağlayan Türk vatandaşlarını tanımlar. Göçmen ise Türk soyundan ve Türk kültürüne bağlı olup yerleşmek amacıyla Türkiye’ye gelen kişilerdir. Türk soyundan olmanın tayini Cumhurbaşkanı kararı ile yapılır. Göçmen olarak kabul edilenler Cumhurbaşkanı kararıyla vatandaşlığa alınırlar ve kendilerine iki yıl geçerli olan göçmen belgesi verilir. İskan yardımları devlet tarafından borçlandırma yoluyla yapılır. Bu yardımlar konut, işyeri, tarım arazisi ve işletme kredilerini kapsar. İskan edilenlerin yeni yerleşim yerlerine nakilleri devlet tarafından ücretsiz sağlanır. Göçebelerin iskan duyurusu yapıldıktan sonra yüz seksen gün içinde müracaat etmeleri gerekirken, yerleri kamulaştırılanlar için bu süre doksan gün olarak belirlenmiştir. Eğer bir aile bakanlığın gösterdiği yerde iskan edilmeyi kabul etmezse, hak sahipliği iptal edilir ve bir daha iskan talebinde bulunamaz. İskan kanunu uygulamasında aile bir bütün olarak kabul edilir. Karı koca, evlenmemiş çocuklar veya birlikte yaşayan anasız babasız bekâr kardeşler bir aile sayılır. İskan süreçlerini yönetmek üzere Ankara’da Merkezi İskan Komisyonu, illerde ise valilik bünyesinde Mahalli İskan Komisyonu kurulur. Hak sahipliği kararlarını bu mahalli komisyonlar verir. Mülkiyetin devri aşamasında vali ve kaymakamların onayı temlik yerine geçer. Verilen taşınmazlar aile fertleri adına eşit hisselerle tescil edilir. Bu taşınmazlar üzerinde çok sıkı kısıtlamalar bulunmaktadır. Temlik tarihinden itibaren borcun tamamı ödenmeden bu taşınmazlar satılamaz, bağışlanamaz, rehnedilemez ve üzerine satış vaadi şerhi konulamaz. Bu kısıtlamalar tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenir. Ancak beşinci yılın sonunda borcun tamamı ödenirse bu kısıtlamalar kaldırılabilir. Eğer hak sahibi geçerli bir özrü olmaksızın taşınmazı kullanmazsa veya usulsüz şekilde devrederse, mahalli komisyon kararıyla hak sahipliği iptal edilir ve taşınmaz hazine adına geri alınır. Mali hükümler açısından, iskan edilenlerin borçlandırılmasında kamulaştırma bedelleri, maliyet bedelleri veya hazine arazileri için rayiç bedeller esas alınır. Borcunu peşin ödemek isteyen hak sahiplerine yüzde altmış beş oranında indirim uygulanması sınavda sorulabilecek önemli bir veridir. Taşınmaz borçları faizsizdir ancak işletme ve donatım kredileri faize tabidir. Devlet, alacaklarını güvence altına almak için bu taşınmazlar üzerinde birinci derece ve birinci sırada ipotek tesis eder. İskan kanunu kapsamında yapılan işlemler birçok vergiden muaftır. Göçmenlerin getirdiği kullanılmış eşyalar gümrük vergisinden, iskan nedeniyle yapılan temlikler ise veraset ve intikal vergisi ile ferağ harcından müstesnadır. Ayrıca bu kapsamda inşa edilen yapılar belediye gelirleri kanunundaki bina inşaat harçlarından ve imar harçlarından muaftır. İskan hizmetlerinde kullanılabilecek araziler arasında devletin özel mülkiyetindeki boş araziler, tahsis amacı değiştirilen orta malları ve köy tüzel kişiliğine ait araziler yer alır. Köy tüzel kişiliğine ait arazilerin kullanımı için köy ihtiyar heyetinin kararı şarttır. Askeri yasak bölgeler ve güvenlik bölgeleri ise iskan için seçilemeyecek alanlar arasındadır. Afet riski olan yerlerdeki iskan çalışmaları ise Cumhurbaşkanınca belirlenen özel proje alanlarında, orman veya mera vasıflı alanlardan uygun görülen yerlerde gerçekleştirilebilir. İskan Kanunu Uygulama Yönetmeliği’ne göre, hak sahiplerinin hayat seviyesinin tespitinde kullanılan bir katsayı bulunmaktadır. Bu hesaplamada, tespit tarihinde on altı yaşından büyük işçiler için geçerli olan brüt asgari ücretin otuz günlük tutarının on sekiz katı baz alınır. Bu rakam, ailenin geçim imkanlarını kaybedip kaybetmediğinin belirlenmesinde temel ölçüttür. Kamulaştırma nedeniyle iskan talebinde bulunabilmek için ya yerleşim biriminin tamamen kamulaştırılmış olması ya da kısmen kamulaştırma varsa ailenin konutunun kamulaştırma alanında kalması şarttır. Bu detaylar, iskan hukukunun uygulama aşamasındaki teknik kriterlerini oluşturmaktadır. Son olarak, iskan edilenlerin hak ve yükümlülükleri ile ilgili süreçlerin bakanlığın mahalli teşkilatınca yürütüldüğünü, personel yetersizliği durumunda vali ve kaymakamların diğer kamu personelini bu işlerde görevlendirebileceğini belirtmek gerekir. İskan edilen ailelerin üretici hale getirilmesi için hazırlanan projelerde tarım araçlarının kullanımı kooperatifleşme şartına bağlanmıştır. Bu durum, devletin iskan politikasında toplu kalkınma modelini benimsediğini göstermektedir. Gayrimenkul mevzuatının bu bölümü, hem teknik imar verilerini hem de sosyal devlet ilkesinin bir yansıması olan iskan hukukunu iç içe barındırmaktadır. Sınavda özellikle sayısal limitler, süreler ve muafiyetler üzerinden soruların yoğunlaştığını unutmamak, bu detaylara hakim olmak başarınız için belirleyici olacaktır.
Bölüm 16
İskân Kanunu kapsamında kullanılacak taşınmazların nitelikleri ve bu taşınmazların iskân hizmetlerine tahsis süreçleriyle dersimize devam ediyoruz. İskân hizmetlerinde kullanılacak arsa ve araziler kanunda yedi ana grup altında toplanmıştır. Bu gruplar arasında mülkiyeti Hazineye ait olan taşınmazlar, Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler, belediye mücavir alanları dışındaki sahipsiz araziler, göl ve nehirlerin doldurulmasıyla elde edilen alanlar ve köy tüzel kişiliğine ait arazi ve arsalar yer almaktadır. Bu taşınmazlardan Hazineye ait olanlar ile Devletin tasarrufu altındaki yerlerin iskân amacıyla kullanılabilmesi için öncelikle Hazine ve Maliye Bakanlığınca bu amaca yönelik tahsis işlemlerinin tamamlanması gerekmektedir. Köy tüzel kişiliğine ait taşınmazların kullanımı ise köy ihtiyar heyetinin kararına bağlıdır. Bu tür taşınmazların kıymet takdiri yine köy ihtiyar heyetince yapılır ve satıştan elde edilen bedel doğrudan köy bütçesine gelir olarak kaydedilir. İskân amacıyla seçilemeyecek arsa ve araziler konusunda kanun koyucu net sınırlar çizmiştir. Özel kanun hükümleri uyarınca başka amaçlara tahsis edilmiş yerler ile milli güvenlik gerekçesiyle ayrılmış alanlar iskân için kullanılamaz. Özellikle iki bin beş yüz altmış beş sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu kapsamında kalan yerler bu kısıtlamaya tabidir. Ancak zorunlu hallerde, ilgili kurumların uygun görüşü alınmak kaydıyla bu alanların kullanımı mümkün olabilmektedir. Afet riski taşıyan yerler veya fen ve sağlık kurallarına aykırı alanlarda yaşayan ailelerin yeniden iskânı söz konusu olduğunda, Cumhurbaşkanınca belirlenen özel proje alanları devreye girer. Bu durumlarda orman veya mera vasıflı alanlar ile Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazlar, Cumhurbaşkanı kararında belirtilen esaslara göre yeni yerleşim yeri olarak kullanılabilir. İskân Kanunu Uygulama Yönetmeliği, beş bin beş yüz kırk üç sayılı İskân Kanununun kırk yedinci maddesine dayanarak hazırlanmış olup, iskân hizmetlerinin yürütülmesine dair usul ve esasları detaylandırmaktadır. Yönetmelik uyarınca hak sahibi olacak aileler tarımsal veya tarım dışı amaçlarla iskân edilebilirler. Bu noktada hayat seviyesinin tespiti için kullanılan sayısal eşik sınav açısından büyük önem taşımaktadır. İskân edilecek kişilerin hayat seviyesinin tespitinde, tespit tarihinde on altı yaşından büyük işçiler için yürürlükte olan asgari ücretin otuz günlük brüt tutarının on sekiz katı esas alınmaktadır. Bu katsayı, hak sahipliği değerlendirmelerinde temel bir ölçüttür. Taşınmazları kamulaştırılan kişilerin iskân haklarından yararlanabilmesi için belirli şartlar aranmaktadır. Yerleşim biriminin tamamen kamulaştırılmış olması veya kısmi kamulaştırmalarda ailenin konutunun kamulaştırma kapsamında kalması temel şarttır. Eğer ailenin konutu kamulaştırılmamışsa ancak geçim imkanları kaybedilmişse, ziraat mühendisi, harita mühendisi ve ekonomist gibi uzmanlardan oluşan en az üç kişilik bir teknik heyetin oy birliği ile hazırlayacağı rapor doğrultusunda işlem yapılır. Kesin iskân sağlanıncaya kadar ailelere geçici iskân yardımı yapılabilmektedir. Bu kapsamda, on altı yaşından büyük işçiler için yürürlükteki asgari ücretin otuz günlük brüt tutarının yüzde elli sine kadar Bakan onayı ile karşılıksız kira yardımı yapılması mümkündür. Göçmenlerin iskân süreçleri ise Dışişleri ve İçişleri Bakanlıklarının koordinasyonunda yürütülmektedir. Serbest göçmenler ve iskânlı göçmenler arasında ayrım yapılmakta, serbest göçmen vizesi ile gelenlerin pasaport suretleri idarece tasdik edilmektedir. Göçmenlere ve yerleri kamulaştırılanlara yapılacak yiyecek, yakacak ve tedavi yardımları Merkezi İskân Komisyonunun koordinasyonunda valiliklerce karşılanır. Bu yardımların nakdi olarak yapılması durumunda, asgari ücretin brüt tutarının yüzde otuz una kadar aylık karşılıksız yardım yapılabilir. Ayrıca nakil masrafları kapsamında yiyecek gideri olarak kişi başına üç yüz gösterge rakamının memur aylık katsayısı ile çarpımı sonucu bulunan tutar ödenmektedir. Sınavda bu gösterge rakamı ve katsayı ilişkisi sorulabilmektedir. İskân talebinde bulunacak kişiler için belirlenen başvuru süreleri hak düşürücü niteliktedir. İskân duyurusu valilikçe belediye, okul ve muhtarlık gibi yerlerde otuz gün süreyle ilan edilir. İskân talebinde bulunanların ilan süresi içinde veya ilanın bitiminden itibaren en geç doksan gün içinde müracaat etmeleri şarttır. Göçebeler için bu süre yüz seksen gün olarak belirlenmiştir. Uzun süreli tedavi veya tutukluluk gibi zorlayıcı sebeplerin varlığı halinde bu süreler engelin ortadan kalktığı tarihten itibaren başlar. Yerleri kamulaştırılanların hak sahibi olabilmesi için mali bir yükümlülüğü yerine getirmeleri gerekmektedir. Devlet eliyle iskân isteyen ailelerin, aldıkları kamulaştırma bedellerinin belirli bir kısmını Bakanlık hesabına yatırmaları zorunludur. Bu miktar, on altı yaşından büyük işçiler için yürürlükte olan asgari ücretin otuz günlük brüt tutarının altmış aylık karşılığıdır. Eğer kamulaştırma bedeli bu tutardan az ise bedelin tamamı yatırılmalıdır. Bu ödemeyi yapmayanlar veya ileride alacakları bedelleri aktarmayı taahhüt etmeyenler hak sahibi olamazlar. Ayrıca, iskân etütlerinin başladığı tarihten geriye doğru üç yıl içinde taşınmazlarını elden çıkaranlar, belirli zorunlu haller dışında hak sahipliği kazanamazlar. Bu zorunlu haller arasında miras tasfiyesi, tedavi giderleri, afetler veya borç nedeniyle icra yoluyla satış gibi durumlar yer alır ve bunların belgelendirilmesi şarttır. Göçebe gruplarının hak sahipliği için ise yerleşik tarımsal faaliyet dışında kalmış olmaları ve geçimlerini kadimden beri göçer hayvancılıkla sağlamaları gerekmektedir. Göçebelerin hayvancılık dışındaki mal varlıklarının toplam değeri, aylık brüt asgari ücretin on sekiz aylık toplamını geçmemelidir. Ayrıca Kasım ve Mart ayları arasındaki dönem dışında konut sahibi olanlar veya Sosyal Güvenlik Kurumuna kayıtlı gelir getirici bir işte çalışanlar göçebe statüsünde hak sahibi olamazlar. Göçmenler açısından ise Türkiye ye geldikleri tarihten itibaren iki yıl içinde iskân istemeyenlerin hak sahipliği sona ermektedir. İskân komisyonlarının yapısı ve karar alma süreçleri de mevzuatta ayrıntılı olarak düzenlenmiştir. Merkezi İskân Komisyonu, Bakanın veya görevlendireceği yetkilinin başkanlığında toplanır ve oy çokluğu ile karar alır. Mahalli İskân Komisyonu ise valinin onayı ile kurulur ve hak sahipliği, taşınmaz tahsisi veya iptali gibi konularda oy birliği ile karar verir. Bu komisyonun kararlarının oy birliği ile alınması gerektiği hususu sınavda dikkat edilmesi gereken bir detaydır. Borçlandırma ve mahsup işlemleri, iskân edilenlere verilen taşınmazların maliyetleri üzerinden yürütülür. Yapılar için maliyet bedeli, Hazine arazileri için ise rayiç bedel esas alınır. Ancak altyapı tesisleri, sosyal ve kültürel tesisler ile imar planı ve tip proje bedelleri borçlandırmaya dahil edilmez. Toplam borç tutarından, hak sahibinin daha önce yatırdığı kamulaştırma bedelleri Tüketici Fiyat Endeksi yani TÜFE oranına göre güncellenerek mahsup edilir. Borçlandırma bedelleri, borçlandırmayı takip eden altmışıncı ayda ilk taksiti alınmak üzere on beş yılda ve on beş eşit taksitle faizsiz olarak tahsil edilir. Eğer hak sahibi borcunu peşin ödemek isterse, borçlandırma bedeli üzerinden yüzde altmış beş oranında indirim uygulanır. Bu indirim oranı peşin ödemeler için oldukça yüksek bir teşviktir. İskân amacıyla verilen taşınmazlar üzerinde beş yıl süreyle devir ve temlik yasağı bulunmaktadır. Bu taşınmazlar beş yıl boyunca satılamaz, bağışlanamaz, rehnedilemez ve haczolunamaz. Tapu kütüğüne bu yönde şerh düşülür. Hak sahipleri, tebligat tarihinden itibaren altmış gün içinde borçlanma sözleşmesini imzalamak zorundadır; aksi takdirde hak sahiplikleri iptal edilir. Proje kredileri kapsamında canlı ve cansız donatım kredileri ile yıllık işletme kredileri kullandırılabilmektedir. Donatım kredileri için iskân tarihinden itibaren iki yıl içinde başvurulması gerekir. Bu kredilerin vadesi en çok altı yıl olup, yıllık faiz oranı yüzde iki dir. İşletme kredilerinin vadesi ise bir yıldır ve yine yüzde iki faiz uygulanır. Kredilerin amacına uygun kullanılmaması durumunda bankaca takip ve tahsil işlemleri başlatılır. Kırsal alanda fiziksel yerleşimin düzenlenmesi kapsamında köy nakli veya toplulaştırması gibi uygulamalarda ailelere arsa satışı yapılabilir. Bu arsalarda parsel büyüklüğü iki bin metrekareyi geçemez. Arsa bedelinin tamamını altmış gün içinde yatırmayanların hak sahipliği iptal edilir. Devlet eliyle yaptırılan konutlar için borçlanma yıllık yüzde iki faizli olup, on yılda on eşit taksitle tahsil edilir. Yöresel mimari projelerin uygulanması durumunda ise faiz oranı yüzde bir e düşürülmektedir. İnşaatların yirmi dört ay içinde bitirilmesi zorunludur; ancak zorunlu hallerde altı aya kadar ek süre verilebilir. Yeni iskân alanlarındaki rayiç bedel tespitleri Kıymet Takdir Komisyonu tarafından yapılır. Eğer hak sahiplerinin üçte ikisinden fazlası bu bedele itiraz ederse, Sermaye Piyasası Kanununa göre yetkilendirilmiş iki gayrimenkul değerleme kuruluşundan rapor alınarak bu raporların ortalaması esas alınabilir. Bu düzenleme, değerleme uzmanlığı sınavları açısından doğrudan ilgili bir maddedir. Dersimizin ikinci bölümünde Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerini ele alacağız. altı yüz otuz dört sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, iki Temmuz bin dokuz yüz altmış beş tarihinde yayımlanmış ve iki Ocak bin dokuz yüz altmış altı tarihinde yürürlüğe girmiştir. Türk hukuk sistemi, tapu kaydının oluşmasında sebebe bağlılık kuralını kabul etmiştir. Bu kural uyarınca, tapu tescilinin geçerli olabilmesi için dayanağını oluşturan hukuki sebebin de geçerli olması şarttır. Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapının bağımsız bölümleri üzerinde kurulan ve arsa payı ile ortak yerlerle bağlantılı olan özel bir mülkiyet türüdür. Kat irtifakı ise henüz tamamlanmamış veya yapılmamış bir yapının bağımsız bölümleri için arsa payına bağlı olarak kurulan bir irtifak hakkıdır. Yapı kullanma izin belgesi alındığında, kat irtifakı resen kat mülkiyetine çevrilir. İmar mevzuatı ile kat mülkiyeti arasındaki ilişki incelendiğinde, yapı ruhsatı aşamasında kat irtifakının, yapı kullanma izni aşamasında ise kat mülkiyetinin kurulduğu görülmektedir. Ancak idari yargıda imar planının veya yapı ruhsatının iptal edilmesi durumunda, bu işlemlere dayalı olarak tapuda yapılan tesciller yolsuz tescil durumuna düşer. Türk hukuk sisteminde tapu memuru yolsuz bir kaydı kendiliğinden düzeltme yetkisine sahip değildir. Yolsuz tescilin düzeltilmesi için ya tarafların rızası ya da mahkeme kararı gereklidir. İdari yargının iptal kararı tapu kaydını kendiliğinden hükümsüz kılmaz; bu karara dayanarak adli yargıda tapu kaydının düzeltilmesi davası açılması gerekir. Bu dava teknik olarak bir tespit davası niteliğindedir. Tapu siciline güven ilkesi, Türk Medeni Kanununun bin yirmi üçüncü maddesi uyarınca korunmaktadır. Tapu kütüğündeki tescile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya ayni hak kazanan üçüncü kişilerin bu kazanımları hukuk düzeni tarafından korunur. Ancak yolsuz tescilden haberdar olan veya olması gereken kötü niyetli üçüncü kişilere karşı her zaman tapu kaydının düzeltilmesi davası açılabilir. Olağan zamanaşımı yoluyla mülkiyet kazanımı için ise taşınmaz üzerindeki zilyetliğin davasız ve aralıksız on yıl süreyle iyi niyetle sürdürülmesi şarttır. Bu süre ve iyi niyet şartı, tapu sicilinin güvenilirliğini ve mülkiyet hakkının istikrarını sağlamaya yönelik temel prensiplerdir.
Bölüm 17
İmar mevzuatı ile kat mülkiyeti sistemleri arasındaki yapısal ilişkilerin incelenmesi, gayrimenkul hukukunun en temel konularından birini oluşturmaktadır. Uygulamada bu iki sistem arasındaki bağlantıların bazen zayıf kaldığı görülmektedir. İmar planı, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni gibi işlemler özü itibarıyla birer idari işlemdir. Bu işlemlerin hukuki denetimi idari yargı mercilerinde ve Danıştay nezdinde gerçekleştirilir. Buna karşın arsa düzenlemesi, parselasyon, kat irtifakı ve kat mülkiyetine ilişkin uyuşmazlıklar adli yargı kolunda, yani hukuk mahkemelerinde ve Yargıtayda karara bağlanmaktadır. Bu ikili yapı, tapu siciline kaydedilen hakların dayanağını oluşturan idari işlemlerin iptali durumunda karmaşık hukuki sonuçlar doğurmaktadır. Tapu kütüğünde yapılan bir tescilin ayni bir sonuç doğurabilmesi için mutlaka geçerli bir hukuksal nedene dayanması şarttır. Türk hukuk sistemi tapu kaydının oluşmasında sebebe bağlılık ilkesini kabul etmiştir. Bu ilke uyarınca, taşınmaz mülkiyetini geçiren sözleşmeler nedene bağlıdır ve bu neden var olmadıkça mülkiyetin hukuken aktarılmış sayılması mümkün değildir. Dolayısıyla bir tapu kaydının sağlıklı ve geçerli olabilmesi, dayanağını oluşturan sebebin hukuka uygun olmasına bağlıdır. İmar sisteminde yapılan bir işlemin ileriye yönelik kazanılmış hak oluşturabilmesi de yine bu sebebin geçerliliği ile doğrudan ilişkilidir. İmar planının, yapı ruhsatının veya yapı kullanma izninin idari yargı tarafından iptal edilmesi, bu işlemlere dayanılarak tapuda gerçekleştirilen parselasyon, kat irtifakı ve kat mülkiyeti tescillerinin hukuksal dayanaktan yoksun kaldığını kanıtlar. Bu durumda tapu kütüğündeki kayıtlar yolsuz tescil niteliğine bürünür. Ancak idari yargının iptal kararı tapu kayıtlarını kendiliğinden hükümsüz kılmaz veya silinmesine yol açmaz. Türk hukuk sisteminde tapu memurunun yolsuz bir kaydı kendi takdiriyle veya kendiliğinden düzeltme yetkisi bulunmamaktadır. Yolsuz bir tescilin düzeltilmesi ancak tarafların karşılıklı anlaşmasıyla veya bir mahkeme kararıyla mümkündür. Belediye veya il encümeni kararlarının iptali geçmişe etkili olarak tescili yolsuz hale getirse de, tapu kütüğündeki kayıtlar terkin edilmediği sürece bu kayıtlara dayalı tasarruf işlemleri devam edebilmektedir. Bu durum hukuk sisteminde ciddi bir karmaşaya sebebiyet vermektedir. Taraflar uzlaşamazsa, ilgililerin tapu kaydının düzeltilmesi, yani tashihi davası açması zorunludur. Bu dava niteliği itibarıyla bir tespit davasıdır. Mahkeme, idari yargı kararını esas alarak gerçek ayni hak durumunu saptar ve tapu kaydı bu tespite göre düzeltilir. Kayıtlar düzeltilene kadar geçen sürede yapılan alım satım gibi tedavüllerin akıbeti ise Türk Medeni Kanunu çerçevesinde değerlendirilir. Türk Medeni Kanunu'nun bin yirmi üçüncü maddesi, tapu kütüğündeki tescile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişilerin bu kazanımlarını koruma altına almıştır. Bu kural tapu kütüğüne güven ilkesinin bir yansımasıdır. Ancak iyi niyetli bir kişinin hak sahibi olabilmesi için belirli şartlar mevcuttur. Olağan zamanaşımı kuralı gereği, taşınmaz üzerindeki zilyetliğin davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle iyi niyetle sürdürülmesi gerekmektedir. Eğer bu şartlar sağlanamazsa, kişi tapuda malik görünse dahi gerçek anlamda hak sahibi olamaz. Üçüncü kişinin kötü niyetli olduğu durumlarda ise tapu kaydının düzeltilmesi davası doğrudan kendisine veya mirasçılarına karşı açılabilir. Sınav açısından şu husus kritik önemdedir: Türk Medeni Kanunu tarafından korunan iyi niyet, yalnızca yolsuzluğun tapu kütüğünden anlaşılamadığı durumlar için geçerlidir. Eğer bir tapu kaydı sebepten veya illetten tamamen yoksun kalmışsa, bu kayda dayanan kişi iyi niyetli olduğunu iddia ederek hak kazanamaz. Geçerli bir hukuki dayanağı olmayan bir kayda dayanarak taşınmaz edinilmesi durumunda üçüncü kişinin iyi niyet savunması hukuksal sonuç doğurmayacaktır. Uygulamada karşılaşılan bir diğer önemli sorun, mimari projelerdeki bağımsız bölüm numaralarının belediye ve tapu kayıtlarında farklılık göstermesidir. Yapı ruhsatı alınırken sunulan mimari uygulama projesi ile tapuda kat irtifakı kurulurken kullanılan projeler arasındaki uyumsuzluklar, hatalı blok ve bağımsız bölüm numaralarının oluşmasına neden olmaktadır. Bu durum genellikle bankaların konut kredisi işlemleri sırasında gayrimenkul değerleme uzmanlarının hazırladığı raporlarla ortaya çıkmaktadır. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü bu hataların düzeltilmesi için çeşitli genelgeler yayımlamıştır. Özellikle iki bin on/dört sayılı genelge ile başlayan süreç, iki bin on dokuz/on üç ve son olarak iki bin yirmi üç/beş sayılı genelgelerle güncellenmiştir. Bu noktada sınavda sorulabilecek teknik bir ayrıntı mevcuttur: Bir kadastro parselinde yapı inşa edilmeden önce arsa düzenlemesi yapılması ve parselin tapudaki niteliğinin arsa olarak cins değişikliğine uğratılması zorunludur. Yapı tamamlandığında ise yapı kullanma izin belgesine dayanarak taşınmazın niteliği tekrar değiştirilir. Türkiye'deki konut stokunun önemli bir kısmında bu tür nitelik ve tescil sorunlarının bulunduğu bilinmektedir. Yapısız bir taşınmazın yapılı hale gelmesi için yapılan cins değişikliği işlemlerinde yapı kullanma izin belgesi veya bu iznin alınmaya uygun olduğuna dair resmi yazı şarttır. Ayrıca Tapu Sicili Tüzüğü uyarınca vaziyet planı ve bağımsız bölüm planının harita mühendisi sorumluluğunda hazırlanıp ilgili idarece onaylanmış olması gerekmektedir. Kat mülkiyeti sisteminde devre mülk hakkı ve toplu yapı kavramları da özel düzenlemelere tabidir. Devre mülk hakkı, yalnızca mesken olarak kullanılmaya elverişli yapılarda kurulabilen, ortak maliklerin yılın belirli dönemlerinde taşınmazdan yararlanmasını sağlayan ve müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkıdır. Bu hakkın en temel özelliği, kira sözleşmesinden farklı olarak bir ayni hak niteliğinde tapuya tescil edilmesidir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun elli dokuzuncu maddesine göre devre mülk hakkı için belirlenecek en kısa yararlanma süresi yedi gündür. Bu süre sınav sorularında sıklıkla karşımıza çıkmaktadır. Toplu yapı ise bir veya birden çok imar parseli üzerinde, onaylı bir yerleşim planına göre inşa edilen, altyapı tesisleri ve ortak kullanım alanları ile birbirine bağlı birden çok yapıyı ifade eder. Toplu yapı kapsamındaki parsellerin bitişik veya komşu olması şarttır; ancak aradaki yol, park gibi kamu alanları bu şartı bozmaz. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nin elli dördüncü maddesinin on ikinci fıkrası uyarınca, bir parselde birden fazla yapı varsa ve bunlardan biri mevzuata aykırıysa, bu durum diğer uygun yapıların işlemlerini durdurmaz. Ancak ruhsat ve eklerine uygun olan binalara yapı kullanma izni verilse dahi, parseldeki aykırılık giderilmeden bu yapılar üzerinde kat mülkiyeti düzenlenemez. Bu kısıtlama mülkiyet hakkının kullanımı açısından önemli bir engel teşkil etmektedir. Kat mülkiyeti ve kat irtifakının niteliği incelendiğinde, bu hakların arsa payı ve ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyet türü olduğu görülür. Kat mülkiyeti, tamamlanmış yapıların bağımsız bölümleri üzerinde kurulurken; kat irtifakı, henüz tamamlanmamış veya ileride yapılacak yapılar için arsa payına bağlı olarak tesis edilir. Her bağımsız bölüme, konumu ve büyüklüğüne göre hesaplanan değerle oranlı bir arsa payı tahsis edilmesi esastır. Eğer arsa payları bu değerlerle orantılı belirlenmemişse, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurma hakkına sahiptir. Burada dikkat edilmesi gereken husus, bağımsız bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen artış veya azalışların arsa payının değiştirilmesine gerekçe oluşturamayacağıdır. Arsa payı, kat mülkiyeti veya kat irtifakının kurulduğu tarihteki değerlere göre belirlenir. Kat irtifakı, yapı kullanma izin belgesi alındıktan sonra kanundaki şartlar dairesinde resen kat mülkiyetine çevrilir. Bu işlem arsa maliklerinden birinin talebiyle dahi gerçekleştirilebilir. Arsa payı düzeltim davaları, özellikle kentsel dönüşüm sürecinde altı bin üç yüz altı sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespiti yapılan binalarda büyük önem kazanmaktadır. Yapının yıkılmasından sonra arsa paylarının büyüklüğü, yeni yapılacak projedeki hak sahipliğini doğrudan etkilediği için, malikler sulh hukuk mahkemesinde bu davayı açmaktadır. Mahkeme bu tespiti yaparken bağımsız bölümlerin yüzölçümü, bulunduğu kat, manzarası ve cephesi gibi değere etki eden tüm unsurları göz önünde bulundurur. Sınavda şu ayrıntı sorulabilir: Arsa payı düzeltimi davası açma hakkı yalnızca kat irtifakı kurulduktan sonra malik olanlara tanınmıştır. Ayrıca arsa paylarının değiştirilmesi geçmişe etkili sonuç doğurmaz; sadece gelecekteki işlemler ve haklar için geçerli olur. Ortak giderlere katılım payındaki dengesizlikler veya bağımsız bölümlerdeki değer değişimleri tek başına arsa payı değişikliği nedeni sayılamaz. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun dördüncü maddesinde düzenlenen ortak yerler konusu, mülkiyetin sınırlarının belirlenmesi açısından kritiktir. Kanun gereği temeller, ana duvarlar, taşıyıcı kolonlar, kirişler, perde duvarlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavanlar ve tabanlar her halükarda ortak yer sayılır. Ayrıca asansörler, merdivenler, genel giriş kapıları, koridorlar, kalorifer daireleri, sığınaklar, çatılar, bacalar ve yangın merdivenleri de bu kapsamdadır. Kat malikleri bu ortak yerler üzerinde arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre hak sahibidirler. Bağımsız bölümün dışında kalan ancak doğrudan o bölüme tahsis edilmiş olan kömürlük, su deposu veya garaj gibi yerler ise eklenti olarak adlandırılır. Eklentiler, bağlı oldukları bağımsız bölümün bütünleyici parçasıdır ve tapu kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilir. Bağımsız bölümün devri veya kiralanması durumunda eklentiler ve ortak yerlerdeki kullanma hakları da kendiliğinden devredilmiş olur. Kat mülkiyetine tabi bir taşınmazda ortaklığın giderilmesi, yani şüyuun giderilmesi istenemez; ancak bağımsız bölümlerin kendi içinde ortaklığın giderilmesi davasına konu edilmesi mümkündür. Kat mülkiyetinin kurulması süreci resmi senet ve tapu siciline tescil ile tamamlanır. Bir yapının yalnızca birkaç bölümü üzerinde kat mülkiyeti kurulması mümkün değildir; sistem anagayrimenkulün tamamının kat mülkiyetine çevrilmesini zorunlu kılar. Tescil işlemleri sırasında elektronik ortamda düzenlenen onaylı mimari proje ve yönetim planı esas alınır. Yeni düzenlemelerle birlikte, yapı kullanma izin belgesi düzenlenen yapıların cins değişikliği işlemleri idare tarafından resen yapılmaktadır. Kat mülkiyetine geçiş için gerekli belgeler arasında mimari proje, yapı kullanma izin belgesi ve yönetim planı yer alır. Yönetim planı, tüm kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir ve değiştirilmesi için tüm kat maliklerinin dört/beş çoğunluğunun oyu şarttır. Bu oran sınavda en çok sorulan sayısal değerlerden biridir. Yönetim planı ve değişiklikleri kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir. Kat maliklerinin hak ve borçları incelendiğinde, dürüstlük kuralına uyma ve birbirini rahatsız etmeme yükümlülüğü ön plana çıkar. Kat malikleri ortak yerlerde yapılacak inşaat, onarım veya dış cephe değişikliği için beşte dört yazılı rıza almak zorundadır. Ancak mahkemece acil onarım veya güçlendirmenin zorunlu olduğu tespit edilirse bu rıza aranmaz. Genel giderlere katılım konusunda ise kanun net sınırlar çizmiştir. Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine tüm malikler eşit olarak katılır. Sigorta primleri, bakım, onarım ve yönetici aylığı gibi giderlere ise arsa payı oranında katılım sağlanır. Gider payını ödemeyen malik, aylık yüzde beş oranında gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Bu yüzde beş oranı yasal bir zorunluluktur ve gecikilen her gün için hesaplanır. Ayrıca, borçlarını yerine getirmeyerek diğer malikler için durumu çekilmez hale getiren bir malikin bağımsız bölümünün devri hakimden istenebilir. Ortak gider borcunu iki yıl içinde üç kez ödemeyen veya sulh hakiminin emrine bir yıl boyunca uymayan malik için bu çekilmezlik hali mevcut kabul edilir. Kat malikleri kurulunun toplantı ve karar yeter sayıları da sınavın temel konularındandır. Kurul, yılda en az bir kez yönetim planında belirtilen zamanda toplanır. Eğer zaman belirtilmemişse her takvim yılının ilk ayı içinde toplantı yapılır. Toplu yapılarda bu süre en geç iki yılda birdir. Toplantı çağrısı en az on beş gün önceden yapılmalıdır. İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak süre ise yedi günden az olamaz. Karar yeter sayısı kural olarak maliklerin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıdır. İlk toplantıda bu sayı sağlanamazsa, ikinci toplantıda katılanların salt çoğunluğu ile karar alınabilir. Oy hakkı hesaplanırken her malikin bir oy hakkı vardır; ancak birden fazla bölümü olanların oy sayısı toplam oyların bir/üç'ünden fazla olamaz. Vekaleten oy kullanmada ise bir kişi toplam oyların yüzde beş'inden fazlasını temsil edemez. Ancak kırk ve daha az bağımsız bölümü olan taşınmazlarda bir kişi en fazla iki kişiye vekalet edebilir. Bu sayısal sınırlamalar, yönetim süreçlerinde demokratik dengenin korunması amacıyla getirilmiştir. Son olarak, bağımsız bölümlerde yapılabilecek işler konusundaki yasaklar dikkatle incelenmelidir. Tapu kütüğünde mesken olarak kayıtlı bir bölümde hastane, dispanser veya klinik gibi sağlık kurumları açılamaz; buna aykırı sözleşmeler geçersizdir. Ancak muayenehaneler bu yasağın dışındadır. Eğlence ve toplantı yerleri ile gıda ve imalat yerlerinin meskenlerde açılabilmesi için kat malikleri kurulunun oy birliği ile karar alması şarttır. Avukatlık ve mali müşavirlik büroları ise ilgili kanunlardaki düzenlemeler çerçevesinde belirli şartlarla faaliyetlerini sürdürebilmektedir. Kat irtifakı sahipleri de yapının plana uygun tamamlanması için birbirlerine karşı sorumludur. Borçlarını yerine getirmeyen bir irtifak sahibinin payının, diğer paydaşlara devri hakimden istenebilir. Bu devir bedeli, hükme en yakın tarihteki değer üzerinden hesaplanır. Tüm bu düzenlemeler, toplu yaşamın gerektirdiği hak ve yükümlülük dengesini sağlamayı amaçlayan emredici hükümlerdir.
Bölüm 18
Anagayrimenkulün yönetimi ve bu süreçteki hukuki düzenlemeler, gayrimenkul mevzuatı kapsamında üzerinde titizlikle durulması gereken temel konulardan biridir. Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca anagayrimenkul, kat malikleri kurulu tarafından yönetilir. Bu kurulun yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak kaydıyla yine kurul tarafından belirlenir. Yönetimin temel dayanağı ise yönetim planıdır. Yönetim planı, gayrimenkulün yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücretleri ve yönetime dair diğer tüm hususları düzenleyen, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Sınav açısından bu noktada çok kritik bir sayısal veriye dikkat çekmek gerekir. Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Bu oran, sınav sorularında sıklıkla karşımıza çıkan ve karıştırılmaması gereken bir eşiktir. Yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde, anagayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar Kat Mülkiyeti Kanunu ve genel hükümlere göre karara bağlanır. Ayrıca yönetim planı ve yapılan değişiklikler, kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir ve kuruluş belgeleri arasında saklanır. Kat malikleri kurulunun toplantı zamanı ve çağrı usulleri de belirli kurallara bağlanmıştır. Kurul, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda toplanır. Eğer planda özel bir zaman belirtilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde toplanılması esastır. Toplu yapılarda ise bu süre daha geniştir. Toplu yapılarda kurullar, en geç iki yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planlarında gösterilen zamanlarda, zaman gösterilmemişse ikinci takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. Önemli bir sebebin ortaya çıkması durumunda, yöneticinin, denetçinin veya kat maliklerinin üçte birinin istemi üzerine olağanüstü toplantı yapılabilir. Bu durumda toplantı tarihinden en az on beş gün önce tüm kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya taahhütlü mektup gönderilmesi zorunludur. İlk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantının nerede ve ne zaman yapılacağı çağrıda belirtilir. Burada dikkat edilmesi gereken husus, ilk toplantı ile ikinci toplantı arasındaki sürenin yedi günden az olamayacağıdır. Toplantı ve karar yeter sayıları, sınavda adayların en çok dikkat etmesi gereken teknik detaylar arasındadır. Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin hem sayı hem de arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. Eğer ilk toplantıda bu yeter sayı sağlanamazsa, ikinci toplantı en geç on beş gün sonra gerçekleştirilir. İkinci toplantıda karar yeter sayısı, toplantıya katılanların salt çoğunluğudur. Oya katılma hakkı konusunda ise her kat maliki, arsa payına bakılmaksızın bir tek oy hakkına sahiptir. Ancak bir kişi birden fazla bağımsız bölüme sahipse, her bölüm için ayrı bir oy hakkı bulunur. Fakat burada bir üst sınır mevcuttur. Bir kişinin sahip olacağı oy sayısı, bütün oyların üçte birinden fazla olamaz. Oy hesabı yapılırken kesirler dikkate alınmaz. Bir bağımsız bölümün birden fazla maliki varsa, bunları içlerinden vekalet verecekleri bir kişi temsil eder. Ayrıca bir kişi, toplam oy sayısının yüzde beş'inden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Ancak kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda bir kişi en fazla iki kişiye vekalet edebilir. Bu sayısal sınırlamalar, yönetimdeki demokratik dengenin korunması açısından sınav sorularında belirleyici olmaktadır. Alınan kararların hukuki geçerliliği için karar defteri tutulması zorunludur. Kat malikleri kurulu kararları, birden başlayıp sırayla giden sayfa numaraları taşıyan ve her sayfası noter mühürüyle tasdikli bir deftere yazılır. Toplantıda bulunan tüm kat malikleri bu kararları imzalamalıdır. Karara aykırı oy verenler, aykırılık sebebini belirterek imza koyarlar. Bu kararlar aleyhine dava açma süreleri de hak düşürücü niteliktedir. Kurul toplantısına katılan ancak aykırı oy kullanan kat maliki, karar tarihinden itibaren bir ay içinde dava açabilir. Toplantıya katılmayan malik ise kararı öğrenmesinden itibaren bir ay ve her halükarda karar tarihinden itibaren altı ay içinde sulh mahkemesine iptal davası açma hakkına sahiptir. Kararların yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda ise süre koşulu aranmaz. Hakim müdahalesi durumunda, karara uymayanlara iki yüz elli Türk Lirasından iki bin Türk Lirasına kadar idari para cezası verilebileceği de kanunda öngörülmüştür. Yöneticinin atanması ve görevleri, anagayrimenkulün işleyişi için hayati önem taşır. Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan binalarda yönetici atanması mecburidir. Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem de arsa payı bakımından çoğunluğuyla atanır. Eğer kat malikleri yönetici seçiminde anlaşamazlarsa, sulh mahkemesi bir yönetici atar. Mahkemece atanan yönetici, altı ay geçmedikçe kurul kararıyla değiştirilemez. Yöneticinin adı, soyadı ve iletişim bilgileri binanın girişinde görülecek bir yere asılmalıdır. Bu kurala uyulmaması durumunda elli Türk Lirasından iki yüz elli Türk Lirasına kadar idari para cezası uygulanır. Yöneticinin görevleri arasında kararların yerine getirilmesi, bakım ve onarım işleri, sigorta işlemleri ve avans toplanması yer alır. Ayrıca yönetici, her takvim yılının bitiminden itibaren bir ay içinde karar defterini notere kapattırmakla yükümlüdür. İşletme projesi, yöneticinin en önemli mali sorumluluklarından biridir. Eğer kurulca kabul edilmiş bir proje yoksa, yönetici tahmini gelir ve giderleri, her malike düşen payı ve avans tutarlarını gösteren bir işletme projesi hazırlar. Bu proje maliklere tebliğ edilir ve yedi gün içinde itiraz edilmezse kesinleşir. Kesinleşen işletme projeleri, İcra ve İflas Kanunu uyarınca ilam niteliğinde belge sayılır. Yöneticinin denetimi ise denetçiler vasıtasıyla yapılır. Denetim süresi yönetim planında belirtilmemişse, her üç ayda bir denetim yapılması esastır. Denetçiler, her takvim yılının birinci ayı içinde bir rapor hazırlayarak kat maliklerine gönderirler. Bu raporlar da noter tasdikli bir defterde muhafaza edilir. Yapıda yasaklı olan inşaat ve onarım işleri, mülkiyet hakkının korunması adına sıkı kurallara bağlanmıştır. Örneğin, binaya kat ilavesi yapılması veya zemin katın iş yerine dönüştürülmesi gibi işlemler için kat malikleri kurulunun oybirliğiyle karar vermesi şarttır. Sadece oy çokluğu bu tür köklü değişiklikler için yeterli değildir. Aynı şekilde, anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması, arsanın bölünmesi veya dış duvarların reklam amacıyla kiralanması gibi önemli yönetim işlerinde de oybirliği aranır. Bu durum, sınavda önemli işler ile olağan yönetim işleri arasındaki farkı anlamak açısından kritik bir bilgidir. Kat mülkiyetinin sona ermesi, anagayrimenkulün tamamen yok olması, kamulaştırılması veya harap olması durumlarında gerçekleşir. Anayapının tümü harap olmuşsa kat mülkiyeti kendiliğinden sona erer. Ancak sadece bir bölüm harap olmuşsa ve maliki iki yıl içinde yeniden yaptırmazsa, diğer malikler bu payın devrini isteyebilirler. Devre mülk hakkı ise mesken olarak kullanılmaya elverişli yapılarda, yılın belirli dönemlerinde istifade hakkı sağlayan bir irtifak hakkıdır. Devre mülk hakkı en az yedi gün süreli olmalıdır ve tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenir. Toplu yapılarda ise yönetim, bir veya birden çok imar parseli üzerindeki yapıların ortak kullanım alanlarını ve hizmetlerini kapsayacak şekilde organize edilir. Belediye Kanunu çerçevesinde yerel yönetimlerin yapısını incelediğimizde, idarenin bütünlüğü ilkesi ve yerinden yönetim esasları karşımıza çıkar. otuz Aralık iki bin yirmi beş tarihi itibarıyla Türkiye'de otuz büyükşehir belediyesi, elli bir il belediyesi ve toplamda bin dört yüz beş belediye bulunmaktadır. Bir yerde belediye kurulabilmesi için nüfusun en az beş bin olması şarttır. İl ve ilçe merkezlerinde ise nüfusa bakılmaksızın belediye kurulması zorunludur. Ancak içme suyu havzaları gibi koruma alanlarında veya mevcut bir belediyeye beş bin metreden daha yakın yerlerde yeni belediye kurulamaz. Belediye sınırları, meclis kararı ve valinin onayı ile kesinleşir ve zorunlu bir neden olmadıkça beş yıl boyunca değiştirilemez. Belediyelerin birleşmesi veya bir köye katılma işlemlerinde de beş bin metre mesafe kuralı geçerlidir. Nüfusu iki bin'in altına düşen belediyeler ise köye dönüştürülür. Mahalle kuruluşu için ise en az beş yüz nüfus gereklidir. Belediyelerin görev ve sorumlulukları geniş bir yelpazeye yayılmaktadır. İmar, su, kanalizasyon, ulaşım, çevre sağlığı, itfaiye ve sosyal hizmetler bu görevlerin başında gelir. Özellikle büyükşehir belediyeleri ile nüfusu yüz bin'in üzerindeki belediyeler için kadınlar ve çocuklar için konukevleri açma zorunluluğu yasal bir gerekliliktir. Belediye, hizmetlerini yürütürken hemşehri hukukunu gözetmek, katılımcılığı sağlamak ve kültürel değerleri korumakla yükümlüdür. Herkes ikamet ettiği beldenin hemşehrisidir ve belediye karar süreçlerine katılma hakkına sahiptir. Bu temel bilgiler, gayrimenkul mevzuatı ve yerel yönetimler arasındaki ilişkinin anlaşılması için sınav hazırlık sürecinde büyük önem taşımaktadır.
Bölüm 19
Belediyelerin mali yapısı ve borçlanma yetkileri ile ilgili düzenlemeleri inceleyerek dersimize devam edelim. Belediye idarelerinin tarihi aşan bir borçlanma yapabilmesi, Çevre ve Şehircilik Bakanlığının onayına tabi kılınmıştır. Bu noktada sınav açısından kritik bir istisna mevcuttur. Belediye, ihbar ve kıdem tazminatlarının ödenmesi amacıyla yapacağı borçlanmalarda, normal şartlarda uygulanan borçlanma sınırlamalarına bağlı kalmaksızın hareket edebilir. Ancak bu işlem için yine Çevre ve Şehircilik Bakanlığının onayı şarttır ve bu amaçla temin edilen kaynaklar ihbar ve kıdem tazminatı dışında hiçbir gider kalemi için kullanılamaz. Kanun kapsamında belirtilen nüfus büyüklükleri hesaplanırken, Devlet İstatistik Enstitüsü Başkanlığı tarafından bildirilen resmi veriler esas alınmaktadır. Ayrıca mevzuat uyarınca orman köyleri ve orman köylüsüne tanınan haklar, sorumluluklar ve imtiyazlar, bu yerlerin mahalleye dönüşmesi durumunda da aynen devam etmektedir. Benzer şekilde, bir belediyeye katılarak mahalleye dönüşen köylerin mera, yaylak ve kışlak gibi alanlarından yararlanma hakları, dört bin üç yüz kırk iki sayılı Mera Kanunu hükümleri çerçevesinde korunmaktadır. Belediyelerde hemşehri hukuku kavramını ele almak gerekirse, herkesin ikamet ettiği beldenin hemşehrisi kabul edildiği temel bir kuraldır. Hemşehrilerin belediye karar ve hizmetlerine katılma, faaliyetler hakkında bilgilenme ve belediye yardımlarından yararlanma hakları bulunmaktadır. Bu yardımların sunulmasında insan onurunu zedelemeyecek koşulların sağlanması yasal bir zorunluluktur. Belediye, hemşehriler arasındaki sosyal ve kültürel ilişkilerin geliştirilmesi için üniversiteler, meslek kuruluşları, sendikalar ve sivil toplum kuruluşları ile iş birliği yapmakla yükümlüdür. Öte yandan, belediye sınırları içerisinde bulunan her şahıs, belediyenin kanunlara dayanan kararlarına uymak ve vergi, resim, harç ile katılma paylarını ödemekle mükelleftir. Belediyenin görev ve sorumluluklarını mahallî müşterek nitelikteki hizmetler çerçevesinde detaylandırmak gerekir. İmar, su, kanalizasyon, ulaşım gibi kentsel altyapı hizmetlerinin yanı sıra çevre sağlığı, temizlik, zabıta, itfaiye ve mezarlık hizmetleri belediyenin temel görevleri arasındadır. Sınavda sıklıkla sorulan bir nüfus eşiğine burada dikkat çekmekte fayda vardır. Büyükşehir belediyeleri ile nüfusu yüz bin üzerindeki belediyeler, kadınlar ve çocuklar için konukevleri açmak zorundadır. Nüfusu bu eşiğin altında kalan belediyeler ise mali durumlarına göre bu hizmeti isteğe bağlı olarak sunabilirler. Ayrıca belediyeler, Devlete ait okul binalarının inşaat, bakım ve onarımını yapabilir, sağlık tesisleri açabilir ve kültürel varlıkların korunmasını sağlayabilirler. Amatör sporu teşvik etmek amacıyla yapılacak nakdi yardımlarda ise belirli limitler öngörülmüştür. Bu yardımlar, bir önceki yıl genel bütçe vergi gelirlerinden belediye için tahakkuk eden miktarın büyükşehir belediyelerinde binde yedisini, diğer belediyelerde ise binde on ikisini geçemez. Bu oranlar sınav sorularında belirleyici olabilmektedir. Belediyelerin yetkileri ve imtiyazları konusuna geçtiğimizde, belde sakinlerinin ihtiyaçlarını karşılamak üzere her türlü girişimde bulunma yetkisinin varlığı görülür. Belediye, yönetmelik çıkarma, yasak koyma ve kanunda belirtilen cezaları verme yetkisine sahiptir. Ayrıca toplu taşıma sistemlerini kurmak, katı atık hizmetlerini yürütmek ve taşınmaz mallar üzerinde tasarrufta bulunmak belediyenin yetki alanındadır. Önemli bir husus olarak, belediye su, toplu taşıma ve katı atık hizmetlerini Danıştay görüşü ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığı kararıyla, süresi kırk dokuz yılı geçmemek üzere imtiyaz yoluyla devredebilir. Toplu taşıma hizmetlerinde ise tekel oluşturmayacak şekilde ruhsat verme veya hat kiralama yöntemlerini kullanabilir. Belediyelerin alacaklarının tahsili ve haczedilemezlik kuralı da sınavda karşımıza çıkabilecek bir diğer önemli başlıktır. Belediyenin proje karşılığı borçlanma yoluyla elde ettiği gelirleri, şartlı bağışları, kamu hizmetinde fiilen kullanılan malları ve vergi, resim, harç gelirleri haczedilemez. İcra işlemleri sırasında belediyeden borca yeter miktarda mal gösterilmesi istenir ve bu süreçte on günlük bir beyan süresi tanınır. Belediyenin karar organı olan belediye meclisinin yapısını ve işleyişini inceleyelim. Belediye meclisi, stratejik planları, bütçeyi ve kesin hesabı kabul etmek, imar planlarını onaylamak ve borçlanmaya karar vermek gibi hayati görevlere sahiptir. Meclis, seçim sonuçlarının ilanını takip eden beşinci gün belediye başkanının başkanlığında kendiliğinden toplanır. İlk iki yıl için görev yapacak olan başkanlık divanı, gizli oyla seçilen birinci ve ikinci başkan vekili ile en az iki katip üyeden oluşur. Meclis toplantıları her ayın ilk haftasında gerçekleştirilir. Bütçe görüşmelerinin yapıldığı toplantıların süresi en çok yirmi gün, diğer aylık toplantıların süresi ise en çok beş gündür. Meclis, üye tam sayısının salt çoğunluğuyla toplanır ve katılanların salt çoğunluğuyla karar verir. Ancak karar yeter sayısının üye tam sayısının dörtte birinden az olamayacağı kuralı unutulmamalıdır. Belediye meclisi kararlarının kesinleşme süreci hukuk denetimi açısından önem arz eder. Belediye başkanı, hukuka aykırı gördüğü kararları beş gün içinde yeniden görüşülmek üzere meclise iade edebilir. Meclis, üye tam sayısının salt çoğunluğuyla kararında ısrar ederse karar kesinleşir. Kesinleşen kararlar yedi gün içinde mülki idare amirine gönderilmelidir; gönderilmeyen kararlar yürürlüğe girmez. Meclis bünyesinde kurulan ihtisas komisyonları ise en az üç, en fazla beş üyeden oluşur. İl ve ilçe belediyeleri ile nüfusu on bin üzerindeki belediyelerde plan ve bütçe ile imar komisyonlarının kurulması zorunludur. Denetim komisyonu ise her yıl ocak ayında kurulur ve çalışmalarını kırk beş iş günü içinde tamamlayarak raporunu mart ayı sonuna kadar sunar. Belediye encümeni, belediyenin yürütme ve danışma organı olarak görev yapar. İl belediyelerinde ve nüfusu yüz bin üzerindeki belediyelerde encümen yedi kişiden, diğer belediyelerde ise beş kişiden oluşur. Encümen üyeleri arasında mali hizmetler birim amiri doğal üye olarak yer alır. Encümenin görevleri arasında kamulaştırma kararlarını almak, bütçe aktarmalarını yapmak ve kanunlarda öngörülen cezaları vermek bulunur. Encümen haftada en az bir kez toplanır ve kararlarını salt çoğunlukla alır. Encümen üyelerine, belediye nüfusuna göre belirlenen gösterge rakamlarının memur maaş katsayısı ile çarpımı sonucu bulunan tutarda aylık brüt ödenek verilir. Bu gösterge rakamları nüfusa göre üç bin beş yüz ile yedi bin beş yüz arasında değişmektedir. Belediye başkanı, belediye idaresinin başı ve tüzel kişiliğin temsilcisidir. Belediye başkanı, stratejik planı seçimlerden itibaren altı ay içinde hazırlayıp meclise sunmakla yükümlüdür. Nüfusu elli bin altındaki belediyelerde stratejik plan yapma zorunluluğu bulunmamaktadır. Belediye başkanının özlük hakları da nüfus kriterine göre belirlenmiş gösterge rakamları üzerinden hesaplanır. Bu rakamlar yetmiş bin ile iki yüz otuz bin arasında kademelendirilmiştir. Belediye başkanlığının boşalması durumunda vali, meclisi on gün içinde toplantıya çağırır. Yeni başkan seçimi gizli oyla yapılır; ilk iki oylamada üçte iki çoğunluk, üçüncü oylamada ise salt çoğunluk aranır. Eğer bu aşamalarda sonuç alınamazsa, dördüncü oylamada en çok oyu alan aday başkan seçilir. Belediye teşkilatı ve personel istihdamı konusuna değinecek olursak, norm kadro ilke ve standartlarının Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ile Devlet Personel Başkanlığı tarafından müştereken belirlendiğini görmekteyiz. Belediyelerde uzmanlık gerektiren alanlarda yıllık sözleşme ile personel çalıştırılabilir. Sözleşmeli personele ödenecek net ücret, ilgili kadro unvanı için belirlenen ödemeler toplamının net tutarının yüzde yirmi beş fazlasını geçemez. Ayrıca, üç yıllık çalışma süresini tamamlayan sözleşmeli personel, talebi halinde memur kadrolarına atanabilir. Bu şekilde atananların bir yıl boyunca başka kurumlara nakli yapılamaz. Belediye teşkilat yapısı içinde yazı işleri, mali hizmetler, fen işleri ve zabıta birimlerinin kurulması zorunludur; diğer birimlerin kurulması ise belediye meclisinin kararına bağlıdır. Son olarak belediye meclisinin bilgi edinme ve denetim yollarını özetlemek gerekirse; meclis bu yetkisini faaliyet raporunu değerlendirme, denetim komisyonu, soru, genel görüşme ve gensoru yöntemleriyle kullanır. Belediye başkanınca sunulan faaliyet raporu, meclis üye tam sayısının dörtte üç çoğunluğuyla yetersiz görülürse, bu durum Danıştay’a bildirilir ve Danıştay kararıyla belediye başkanının başkanlık sıfatı sona erebilir. Gensoru önergesi ise meclis üye tam sayısının en az üçte biri tarafından verilebilir ve salt çoğunlukla gündeme alınır. Bu denetim mekanizmaları, yerel yönetimlerde şeffaflık ve hesap verebilirlik ilkelerinin tesisi açısından sınav müfredatında kritik bir yer tutmaktadır. Belediye meclisi üyelerinin yükümlülükleri ve üyeliklerin sona ermesi hususları da dikkatle incelenmelidir. Meclis üyeleri görevleri süresince ve görevlerinin sona ermesinden itibaren bir yıl süreyle belediye ve bağlı kuruluşlarına karşı doğrudan veya dolaylı olarak taahhüde giremezler. Özürsüz veya izinsiz olarak arka arkaya üç birleşim günü veya bir yıl içindeki toplantıların yarısına katılmayan üyelerin üyeliği, meclis kararıyla düşürülebilir. Belediye meclisinin feshi ise ancak İçişleri Bakanlığının bildirimi üzerine Danıştay kararıyla gerçekleşebilir. Bu durum, meclisin kanunla verilen görevleri ihmal etmesi veya siyasi konularda karar alması hallerinde gündeme gelir. Boşalan bir meclisin görevleri, yeni seçim yapılana kadar belediye encümeninin memur üyeleri tarafından yürütülür. Belediyelerin muafiyetleri konusuna da değinmek gerekir. Belediyenin kamu hizmetine ayrılan veya kamunun yararlanmasına açık olan ve gelir getirmeyen taşınmazları, katma değer vergisi ve özel tüketim vergisi hariç olmak üzere her türlü vergi, resim ve harçtan muaftır. Bu muafiyet, belediyelerin mali yüklerini hafifletmek ve kamu hizmetlerinin sürekliliğini sağlamak amacıyla getirilmiş önemli bir düzenlemedir. Belediye idaresinin işleyişinde, asansörlerin tescili ve periyodik kontrolleri gibi teknik görevler de belediyenin sorumluluğundadır. Bu kontroller yetkilendirilmiş muayene kuruluşları aracılığıyla yaptırılabilir ve ücretleri ilgili bakanlıklar ve meslek odalarının temsilcilerinden oluşan bir komisyon tarafından belirlenir. Elektronik haberleşme istasyonları için yer seçim belgesi verilmesi yetkisi de büyükşehir sınırları içinde büyükşehir belediyelerine, diğer yerlerde ise ilgili belediyelere aittir. Bu belgenin yirmi gün içinde verilmemesi durumunda belgenin verilmiş sayılacağı kuralı, idari süreçlerin hızlandırılması açısından sınavda soru potansiyeli taşımaktadır. Belediye başkanının görevden uzaklaştırılması süreci ise İçişleri Bakanı tarafından yürütülür. Görevle ilgili bir suç nedeniyle hakkında soruşturma açılan belediye organ üyeleri, kesin hükme kadar görevden uzaklaştırılabilir. Bu karar iki ayda bir gözden geçirilmek zorundadır. Görevden uzaklaştırılan belediye başkanına, bu süre zarfında aylık ödeneğinin üçte ikisi ödenmeye devam eder. Bu düzenleme, hem kamu hizmetinin selametini korumayı hem de masumiyet karinesi çerçevesinde ilgili kişinin özlük haklarını gözetmeyi amaçlamaktadır. Belediye teşkilatının norm kadroya uygun olarak yapılandırılması, personel atamalarının belediye başkanı tarafından yapılması ve yönetici atamalarının meclis bilgisine sunulması, belediye içindeki hiyerarşik ve denetim mekanizmalarının temel taşlarını oluşturur. Kısmi zamanlı sözleşmeli personel istihdamı ise avukat, mimar ve mühendis gibi belirli unvanlar için işlerin azlığı durumunda başvurulan bir yöntemdir ve bu sözleşmelerin süresi takvim yılını aşamaz. Belediye idaresinin tüm bu organları, yetkileri ve sorumlulukları, yerel yönetimlerin hukuki çerçevesini oluşturmakta olup, sınavda bu detayların her biri farklı bağlamlarda karşınıza çıkabilir. Özellikle süreler, nitelikli çoğunluk oranları ve bakanlık onayına tabi işlemler arasındaki ayrımları net bir şekilde kavramak, başarı için elzemdir. Belediye meclisinin karar yeter sayıları ile encümenin toplantı usulleri arasındaki farklar, sıklıkla çeldirici olarak kullanılmaktadır. Bu nedenle, meclisin üye tam sayısının salt çoğunluğuyla toplanıp katılanların salt çoğunluğuyla karar aldığı, ancak bu sayının üye tam sayısının dörtte birinden az olamayacağı kuralı ile encümenin üye tam sayısının salt çoğunluğuyla toplanıp katılanların salt çoğunluğuyla karar verdiği kuralını birbirinden ayırmak gerekmektedir. Dersimizin bu bölümünde ele aldığımız tüm bu hususlar, belediye mevzuatının temelini oluşturmaktadır.
Bölüm 20
Belediye teşkilat yapısının idari ve hukuki temellerini inceleyerek dersimize devam ediyoruz. Bir belediye organizasyonu, mevzuatın öngördüğü zorunlu birimler ve ihtiyaca binaen oluşturulan ihtiyari birimlerden meydana gelir. Norm kadro ilke ve standartlarına uygun olarak her belediyede yazı işleri, mali hizmetler, fen işleri ve zabıta birimlerinin kurulması esastır. Bu dört birim, belediyenin temel işleyişini sürdüren çekirdek yapıyı oluşturur. Ancak belediyenin nüfusu, fiziki ve coğrafi yapısı, ekonomik, sosyal ve kültürel özellikleri ile gelişme potansiyeli göz önünde bulundurularak başka birimler de ihdas edilebilir. Bu kapsamda sağlık, itfaiye, imar, insan kaynakları ve hukuk işleri gibi birimler kurulabilir. Bu birimlerin kurulması, kaldırılması veya birleştirilmesi hususunda nihai karar organı belediye meclisidir. Sınav hazırlığı sürecinde, birimlerin oluşturulmasındaki bu meclis kararı zorunluluğunu unutmamanız gerekmektedir. Belediyelerde norm kadro ve personel istihdamı konusu, hem idari işleyiş hem de mali disiplin açısından kritik kurallara bağlanmıştır. Norm kadro ilke ve standartları, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ile Devlet Personel Başkanlığı tarafından müştereken belirlenmektedir. Belediye personeli belediye başkanı tarafından atanır. Ancak üst düzey yönetici atamalarında şeffaflık ve denetim ilkesi gereği, birim müdürlüğü ve üstü yönetici kadrolarına yapılan atamalar ilk toplantıda belediye meclisinin bilgisine sunulmak zorundadır. Belediyeler, uzmanlık gerektiren alanlarda yıllık sözleşme ile personel çalıştırabilmektedir. Çevre, sağlık, veterinerlik, teknik, hukuk, ekonomi, bilişim, planlama, araştırma ve geliştirme gibi alanlarda avukat, mimar, mühendis, şehir plancısı, tabip ve tekniker gibi uzmanlar istihdam edilebilir. Burada dikkat edilmesi gereken husus, sözleşmeli personel eliyle yürütülen hizmetlere ilişkin boş kadrolara ayrıca atama yapılamayacağıdır. Sözleşmeli personelin mali hakları konusunda mevzuat net sınırlar çizmiştir. Bu personele ödenecek net ücret, ilgili kadro unvanı için birinci derecenin birinci kademesi esas alınarak altı yüz elli yedi sayılı Devlet Memurları Kanununa göre tespit edilecek her türlü ödemeler toplamının net tutarının yüzde yirmi beş fazlasını geçemez. Bu oran sınav sorularında sıklıkla karşınıza çıkabilir. Eğer birinci dereceden kadro ihdası mümkün değilse, o unvan için mevcut en yüksek kadro derecesi esas alınır. Ayrıca, on dokuz Ocak iki bin yirmi üç tarihinde yapılan düzenleme ile sözleşmeli personelin memur kadrolarına geçişi konusunda önemli bir kural getirilmiştir. Üç yıllık çalışma süresini tamamlayan sözleşmeli personel, talebi halinde memur kadrolarına atanabilmektedir. Bu şekilde memur olanların, atandıkları tarihten itibaren bir yıl süreyle başka kamu kurumlarına nakli yapılamaz. Bu personelin sözleşmeli dönemdeki hizmet süreleri, kazanılmış hak aylık derece ve kademelerinin tespitinde değerlendirilir. Belediyelerde kısmi zamanlı sözleşmeli personel istihdamı da belirli şartlara tabidir. Avukat, mimar, mühendis ve veteriner kadrosu bulunmayan veya iş yoğunluğu az olan belediyelerde, bu hizmetler haftanın veya ayın belirli günlerinde kısmi zamanlı olarak yürütülebilir. Ancak her unvan için birden fazla kısmi zamanlı personel çalıştırılamaz ve sözleşme süresi takvim yılını aşamaz. Bu kişilere ödenecek net ücret, ilgili kadronun birinci derecesinin birinci kademesi için yapılan ödemelerin net tutarının yarısını, yani yüzde elli sınırını geçemez. Bu personel için iş sonu tazminatı ödenmez ve işsizlik sigortası primi yatırılmaz. Ayrıca aynı kişinin birden fazla belediyede çalışması yasaklanmıştır. Bu kural, kamu kaynaklarının verimli kullanımı ve etik ilkeler açısından önem arz etmektedir. Belediyelerde geçici görevlendirme ve siyasi kadroların yönetimi de düzenlenmiştir. Kamu kurumlarındaki memurlar, belediye başkanının talebi ve kurumlarının muvafakatiyle birim müdürü ve üstü kadrolarda geçici görevlendirilebilir. Bu personel kurumundan izinli sayılır ve mali hakları belediye tarafından karşılanır. Diğer taraftan, belediye meclis üyeleri arasından belediye başkan yardımcısı görevlendirilmesi nüfus kriterine bağlanmıştır. Nüfusu elli bin'e kadar olan belediyelerde bir, elli bin bir ile iki yüz bin arasında olanlarda iki, iki yüz bin bir ile beş yüz bin arasında olanlarda üç, beş yüz bin ve üzerinde olanlarda ise dört meclis üyesi başkan yardımcısı olarak görevlendirilebilir. Bu üyelere, belediye başkanına verilen ödeneğin üçte ikisini aşmamak üzere meclis tarafından belirlenen bir ödenek verilir. Bu görevlendirme, meclisin görev süresini aşamaz ve ilgili kişiye memuriyete geçiş hakkı tanımaz. Belediyelerin personel giderleri üzerindeki mali sınır, sınavlar açısından en hayati konulardan biridir. Belediyenin yıllık toplam personel giderleri, gerçekleşen en son yıl bütçe gelirlerinin yeniden değerleme katsayısı ile çarpımı sonucu bulunacak miktarın yüzde otuz'unu aşamaz. Nüfusu on bin'in altında olan belediyelerde bu oran yüzde kırk olarak uygulanmaktadır. Eğer bu oranlar aşılırsa, personel giderleri yasal sınırın altına ininceye kadar yeni personel alımı yapılamaz. Bu kuralın ihlali durumunda oluşacak kamu zararı, kanuni faiziyle birlikte belediye başkanından tahsil edilir. Bu durum, belediye başkanının mali sorumluluğunun en somut örneklerinden biridir. Ayrıca memurlara, encümen kararıyla yılda en fazla iki kez ikramiye ödenebilir. Bu ikramiye, toplam memur sayısının yüzde onunu ve yirmi bin gösterge rakamının memur aylık katsayısı ile çarpımı sonucu bulunacak tutarı geçemez. Belediye zabıtası ve itfaiye teşkilatlarının işleyişi, hizmetin kesintisizliği esasına dayanır. Zabıta, beldede esenlik, huzur ve sağlığın korunmasıyla görevli bir kolluk birimidir. Zabıtaya karşı gelenler, genel kolluk kuvvetlerine karşı gelenler gibi cezalandırılır. İtfaiye ve zabıta personelinin çalışma saatleri altı yüz elli yedi sayılı Kanundaki genel sürelere bağlı kalmaksızın, hizmetin gereğine göre düzenlenir. Bu personellere, bütçe kanununda belirlenen üst sınırı aşmamak kaydıyla belediye meclisi kararıyla maktu fazla mesai ücreti ödenir. Ayrıca belediyeler, yangın ve doğal afetlere karşı acil durum planları yapmak, ekip ve donanımı hazırlamakla yükümlüdür. Belediye sınırları dışındaki afetlere de yardım gönderme yetkisine sahiptir. Belediyelerin denetimi, hukuka uygunluk, mali denetim ve performans denetimi olmak üzere üç ana eksende yürütülür. İç ve dış denetim beş bin on sekiz sayılı Kamu Mali Yönetimi ve Kontrol Kanunu hükümlerine göre gerçekleştirilir. Mali işlemler dışındaki idari işlemler ise İçişleri Bakanlığı tarafından denetlenir. Belediye başkanı, her yıl nisan ayı toplantısında stratejik plan ve performans programına göre hazırlanan faaliyet raporunu meclise sunar. Bu raporun bir örneği Çevre ve Şehircilik Bakanlığına gönderilir ve kamuoyuna açıklanır. Hizmetlerin ciddi biçimde aksaması ve halkın sağlığının tehlikeye düşmesi durumunda, İçişleri Bakanlığının talebi ve sulh hukuk hakiminin kararıyla valilik devreye girebilir. Eğer aksaklık terör veya şiddet olaylarıyla ilgiliyse, vali doğrudan Yatırım İzleme ve Koordinasyon Başkanlığı veya diğer kamu kurumları aracılığıyla hizmetin yürütülmesini sağlar. Bu durumda yapılan harcamalar, belediyenin genel bütçe vergi gelirleri payından kesilir. Belediye gelirleri ve giderleri, yerel hizmetlerin finansman temelini oluşturur. Gelirler arasında kanunla belirlenen vergi, resim, harçlar, genel bütçe vergi gelirlerinden ayrılan paylar, taşınmaz kira ve satış gelirleri, hizmet karşılığı ücretler ve bağışlar yer alır. Büyükşehirlerde emlak vergisi tutarının tamamı ilgili ilçe belediyesi tarafından alınır. Giderler ise personel maaşlarından altyapı yatırımlarına, sosyal yardımlardan dava takip giderlerine kadar geniş bir yelpazeyi kapsar. Belediye bütçesi, stratejik plana uygun olarak mali yıl ve izleyen iki yıl için hazırlanır. Bütçe yılı devlet mali yılı ile aynıdır. Belediye başkanı bütçe tasarısını eylül ayının birinci gününden önce encümene sunar. Encümen incelemesinden sonra tasarı kasım ayının birinci gününden önce meclise gelir. Meclis bütçeyi yılbaşından önce kabul etmelidir ancak bütçe denkliğini bozacak, gider artırıcı veya gelir azaltıcı değişiklikler yapamaz. Belediyelerin borçlanma yetkisi ve sınırları, mali sürdürülebilirlik açısından sıkı kurallara bağlanmıştır. Dış borçlanma sadece yatırım programındaki projeler için ve dört bin yedi yüz kırk dokuz sayılı Kanun çerçevesinde yapılabilir. İç borçlanmada ise belediye ve bağlı kuruluşlarının faiz dahil toplam borç stoku, en son kesinleşmiş bütçe gelirlerinin yeniden değerleme oranıyla artırılmış tutarını aşamaz. Bu sınır büyükşehir belediyeleri için bir buçuk kat olarak uygulanır. Belediye, bütçe gelirlerinin yeniden değerleme oranıyla artırılmış miktarının yıl içindeki yüzde onunu geçmeyen iç borçlanmayı meclis kararıyla yapabilir. Eğer borçlanma yüzde on sınırını aşarsa, meclis üye tam sayısının salt çoğunluğunun kararı ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığının onayı şarttır. Ancak Avrupa Birliği destekli projeler, SUKAP kapsamındaki işler ve belirli kalkınma bankalarından yapılan borçlanmalar bu limitlerin hesabında dikkate alınmaz. Belediyelerin kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilan etme yetkisi, kentin tarihi dokusunu korumak veya deprem riskine karşı önlem almak amacıyla kullanılır. Bir alanın kentsel dönüşüm alanı ilan edilebilmesi için büyüklüğünün en az beş hektar, en fazla beş yüz hektar olması gerekir. Bu alanların belirlenmesi münhasıran belediye meclisinin yetkisindedir. Büyükşehirlerde bu yetki büyükşehir belediyesine aittir ancak ilçe belediyeleri de büyükşehir meclisinin onayıyla proje uygulayabilir. Kentsel dönüşüm süreçlerinde mülk sahipleriyle anlaşma yolu esastır. Anlaşma sağlanamayan durumlarda kamulaştırma yoluna gidilir. Kamuya ait gayrimenkuller, eğitim ve sağlık alanları hariç olmak üzere, harca esas değer üzerinden belediyeye devredilir. Kentsel dönüşüm alanlarında yapılacak altyapı harcamaları proje ortak gideri sayılır ve mülk sahipleri bu giderlere inşaat metrekareleri oranında katılmak zorundadır. Belediyelerin diğer kuruluşlarla ilişkileri ve sosyal sorumluluk projeleri de mevzuatta geniş yer bulur. Belediyeler, meclis kararıyla uluslararası organizasyonlara üye olabilir ve kardeş kent ilişkileri kurabilirler. Ancak bu faaliyetler için Çevre ve Şehircilik Bakanlığından izin alınması ve dış politikaya uygunluk şarttır. Belediye, kamu yararına çalışan dernekler, vergi muafiyeti tanınmış vakıflar ve meslek odaları ile ortak hizmet projeleri gerçekleştirebilir. Diğer vakıf ve derneklerle yapılacak projeler için ise mahallin en büyük mülki idare amirinin izni gereklidir. Ayrıca belediyeler, mülkiyetindeki taşınmazları asli görevlerde kullanılmak üzere diğer kamu kurumlarına yirmi beş yılı geçmemek üzere tahsis edebilir. Ancak bu taşınmazlar asla kamu konutu veya sosyal tesis olarak kullanılamaz. Kent konseyleri, yerel demokrasinin ve katılımın en önemli mekanizmalarından biridir. Kent vizyonunun geliştirilmesi, çevreye duyarlılık ve hesap verebilirlik ilkelerini hayata geçirmek amacıyla kurulur. Meslek kuruluşları, sendikalar, noterler, üniversiteler ve sivil toplum örgütlerinin temsilcilerinden oluşur. Kent konseyinde oluşan görüşler, belediye meclisinin ilk toplantısında gündeme alınarak değerlendirilmek zorundadır. Belediyeler ayrıca sağlık, eğitim, spor ve sosyal hizmetler gibi alanlarda gönüllü katılım programları uygulayabilir. Bu gönüllülerin nitelikleri ve çalışma esasları yönetmelikle belirlenir. Son olarak belediyelerin tasarruf yetkisi ve ad verme usullerine değinelim. Mezarlıklar, sahipsiz araziler, meydanlar ve çöp döküm sahaları belediyenin tasarrufundadır. Deniz veya akarsu doldurularak kazanılan alanlar ise Kıyı Kanununa uygun olarak Hazine tarafından belediyelerin kullanımına bırakılabilir. Cadde, sokak veya parklara ad verilmesi veya tanıtıcı amblem belirlenmesi için belediye meclisinin üye tam sayısının salt çoğunluğu gereklidir. Eğer mevcut bir isim değiştirilecekse, bu durumda meclis üye tam sayısının üçte iki çoğunluğu aranır. Bu kararlar mülki idare amirinin onayı ile kesinleşir. Belediye lehine sonuçlanan davalarda tahsil edilen vekalet ücretleri ise avukatlara ve hukuk servisi çalışanlarına ilgili mevzuat çerçevesinde dağıtılır. Bu detaylı yapı, belediyelerin hem idari hem de mali özerkliğini korurken, merkezi yönetimin denetim ve gözetim yetkisini de muhafaza etmektedir.
Bölüm 21
Belediye bünyesinde görev yapan hukuk birimlerinin mali haklarına ilişkin düzenlemelerle dersimize başlıyoruz. Karşı taraftan tahsil edilen vekalet ücretlerinin dağıtımı hususunda seksen ikinci madde uyarınca belirli bir usul takip edilmektedir. Bu kapsamda avukatlara ve hukuk servisinde fiilen görev yapan memurlara yapılacak dağıtımda bin üç yüz seksen dokuz sayılı Devlet Davalarını İntaç Eden Avukat ve saireye Verilecek Ücreti Vekalet Hakkında Kanun hükümleri kıyas yoluyla uygulanmaktadır. Ancak burada önemli bir hukuki güncellemeye dikkat çekmek gerekir. yirmi altı Eylül iki bin on bir tarihli ve altı yüz elli dokuz sayılı Genel Bütçe Kapsamındaki Kamu İdareleri ve Özel Bütçeli İdarelerde Hukuk Hizmetlerinin Yürütülmesine İlişkin Kanun Hükmünde Kararname ile söz konusu kanun yürürlükten kaldırılmış olup, yapılan atıflar artık bu yeni kararnameye yapılmış sayılmaktadır. Bu teknik ayrıntı, belediye hukuk hizmetlerinin mali yönetimini anlamak açısından temel teşkil etmektedir. Büyükşehir belediyesi yönetimi konusuna giriş yaparken Türkiye'deki idari yapının geçirdiği dönüşümü iyi analiz etmemiz gerekmektedir. iki bin on dört yılına girilirken Türkiye'de on altı olan büyükşehir belediyesi sayısı, altı bin üç yüz altmış sayılı Yasa ile yirmi dokuz'a yükseltilmiş, ardından Ordu ilinin de eklenmesiyle bu sayı otuz'a ulaşmıştır. Bu yasal düzenleme ile birlikte daha önce sadece İstanbul ve Kocaeli illerinde uygulanan büyükşehir belediyesi sınırının il mülki sınırı olması kuralı, tüm büyükşehir belediyeleri için genel bir kural haline getirilmiştir. Bu değişim sadece sayısal bir artış değil, aynı zamanda idari bir devrim niteliğindedir. Çünkü bu illerde özel idareler, beldeler ve köyler kaldırılarak tüm yetkiler büyükşehir belediyelerine devredilmiş, köyler ve beldeler ise mahalle statüsüne dönüştürülmüştür. Yerel yönetimlerin anayasal temellerini incelediğimizde, Anayasa'nın yüz yirmi yedinci maddesinin yerel yönetimleri il, belediye veya köy halkının mahalli müşterek ihtiyaçlarını karşılamak üzere kurulan kamu tüzel kişileri olarak tanımladığını görmekteyiz. Bu birimlerin karar organları seçmenler tarafından seçilerek oluşturulur ve kuruluş esasları kanunla belirlenir. Yerinden yönetim ilkesi, yürütme erkinin merkezi yönetim ile yerel birimler arasında bölüşülmesini ve halkın kendi yöneticilerini seçerek yönetime katılımını esas alır. Anayasa Mahkemesi'nin yerel yönetimlere bakış açısı da bu özerk yapıyı destekler niteliktedir. Mahkemeye göre yerel yönetimler, o bölgede yaşayanların ortak ihtiyaçlarını karşılamak üzere kendi seçtikleri organlarca yönetilen kamu tüzel kişileridir. Büyükşehir belediyesi modelinin hukuki niteliği üzerinde durmak gerekirse, Anayasa'nın yüz yirmi yedinci maddesinin üçüncü fıkrasının son cümlesi büyük yerleşim merkezleri için özel yönetim biçimleri getirilmesine imkan tanımaktadır. Bu hüküm doğrultusunda büyükşehir belediyeleri kurulmuş ve yerel yönetim sisteminde ikili bir yapı ortaya çıkmıştır. İlçe belediyelerinin özerkliğinin zedelendiği yönündeki tartışmalara Anayasa Mahkemesi net bir cevap vermiştir. Mahkeme, büyükşehir belediyesi içindeki ilçe belediyelerinin tüzel kişiliğinin devam ettiğini, ancak mahalli müşterek ihtiyacın boyutu ve önemi gereği imar, altyapı ve ulaşım gibi temel sorunların bir merkezden çözülmesinin özerkliğin kaybı anlamına gelmediğini belirtmiştir. Bu durum, büyükşehir belediyesi kurulmasındaki temel amaçla doğrudan bağlantılıdır. Türkiye'deki yerel yönetim sisteminde oluşan bu ikili yapı, seksen bir ilin otuz'unda büyükşehir modelinin, geri kalan elli bir ilde ise klasik il ve belediye yönetim sisteminin uygulanmasına yol açmıştır. Bu durum, aynı ülkede iki farklı yönetim yapısının varlığını göstermektedir. Büyükşehir belediyesi sınırları içindeki bir belediye ile bu sınırlar dışındaki bir belediye aynı hukuki statüde değerlendirilmemektedir. Trafik, hava kirliliği ve çevre düzeni gibi sorunlar büyükşehirlerde tüm şehri ilgilendirdiği için yetki paylaşımı farklılaşmaktadır. Bu noktada yetki genişliği ilkesinin büyükşehirlerdeki durumuna da değinmek gerekir. Anayasa'nın yüz yirmi altıncı maddesinde düzenlenen yetki genişliği ilkesi sadece il idaresinde uygulanmakta ve valiye merkezi idare adına karar alma yetkisi vermektedir. Ancak büyükşehirlerde il özel idarelerinin kaldırılması, bu ilkenin uygulama alanını daraltmış ve farklı bir idari denge oluşturmuştur. beş bin iki yüz on altı sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu'nun amacını ve kapsamını incelediğimizde, hizmetlerin planlı, programlı, etkin ve verimli bir şekilde yürütülmesinin hedeflendiğini görmekteyiz. Kanun kapsamında büyükşehir belediyesi, sınırları il mülki sınırı olan, ilçe belediyeleri arasında koordinasyonu sağlayan, idari ve mali özerkliğe sahip bir kamu tüzel kişisi olarak tanımlanır. Büyükşehir belediyesinin organları ise belediye meclisi, belediye encümeni ve belediye başkanından oluşmaktadır. Bir il belediyesinin büyükşehir belediyesine dönüştürülebilmesi için toplam nüfusunun yedi yüz elli bin kişiden fazla olması şartı aranmaktadır. Bu nüfus kriteri sınavlar açısından kritik bir sayısal değerdir ve mutlaka akılda tutulmalıdır. Kuruluş süreci kanunla gerçekleşir ve sınırlar il mülki sınırları ile örtüşür. Büyükşehir belediyesinin görev ve sorumlulukları oldukça geniş bir yelpazeye yayılmaktadır. İlk olarak, ilçe belediyelerinin görüşlerini alarak stratejik plan, yıllık hedefler ve yatırım programlarını hazırlamakla yükümlüdürler. İmar planlaması konusunda ise bir/beş bin ile bir/yirmi beş bin arasındaki her ölçekte nazım imar planını yapmak, yaptırmak ve onaylamak yetkisine sahiptirler. İlçe belediyelerinin hazırladığı uygulama imar planlarını nazım plana uygunluk açısından denetleme ve onaylama yetkisi de büyükşehir belediyesindedir. Eğer ilçe belediyesi bir yıl içinde uygulama imar planını yapmazsa, büyükşehir belediyesi bu planı bizzat yapma yetkisini haizdir. Ayrıca Gecekondu Kanunu ile verilen yetkilerin kullanılması ve büyükşehir ulaşım ana planının yapılması da temel görevler arasındadır. Ulaşım ve trafik hizmetleri büyükşehir belediyesinin en stratejik görev alanlarından biridir. Toplu taşıma hizmetlerini planlamak, kara, deniz ve demiryolu üzerindeki araç sayılarını, bilet tarifelerini ve güzergahlarını belirlemek büyükşehir belediyesinin yetkisindedir. Durak yerlerinin tespiti, araç park yerlerinin işletilmesi ve trafik düzenlemesi bu kapsamda değerlendirilir. Ayrıca büyükşehir belediyesi, yetki alanındaki mahalleleri ilçe merkezine bağlayan ana yolları, bulvarları ve meydanları yapmak, bunların bakım ve temizliğini yürütmekle görevlidir. Coğrafi ve kent bilgi sistemlerinin kurulması, çevrenin ve tarım alanlarının korunması, katı atık yönetim planının hazırlanması gibi çevresel görevler de büyükşehir belediyesinin sorumluluk alanındadır. Sosyal ve kültürel hizmetler noktasında büyükşehir belediyesi, bölge parkları, hayvanat bahçeleri, kütüphaneler, müzeler ve spor tesisleri inşa edebilir. Amatör spor kulüplerine nakdi yardım yapma ve başarılı sporcuları ödüllendirme yetkisi meclis kararıyla mümkündür. Ayrıca mabetler, sağlık, eğitim ve kültür hizmetleri için bina yapımı ve bakımı da görevleri arasındadır. Kültür ve tabiat varlıklarının korunması, tarihi dokunun ihyası ve mezarlık alanlarının tesisi gibi hizmetler de büyükşehir belediyesi tarafından yürütülür. İtfaiye ve acil yardım hizmetleri ile doğal afetlere hazırlık çalışmaları da il düzeyinde büyükşehir ölçeğinde planlanmaktadır. Sağlık merkezleri, hastaneler ve dezavantajlı gruplara yönelik sosyal tesislerin kurulması da bu kapsamlı görev listesinde yer almaktadır. Altyapı hizmetlerinin koordinasyonu için büyükşehir belediyelerinde Altyapı Koordinasyon Merkezi, kısa adıyla AYKOME kurulur. Belediye başkanının başkanlığında toplanan bu merkezde ilgili kamu kurum ve kuruluşlarının temsilcileri yer alır. AYKOME, büyükşehir içindeki altyapı yatırımlarını birleştirerek kesin program haline getirir. Ortak programa alınan hizmetler için kurum bütçelerine konulan ödenekler, altyapı yatırım hesabına aktarılır. Bir kurum bu hesaba borcunu ödemeden büyükşehir sınırları içinde yeni bir yatırım yapamaz. Benzer bir yapı ulaşım hizmetleri için de geçerlidir. Ulaşım Koordinasyon Merkezi yani UKOME, ulaşım hizmetlerinin eşgüdüm içinde yürütülmesini sağlar. UKOME kararları belediye başkanının onayı ile yürürlüğe girer ve tüm kurumlar için bağlayıcıdır. İmar denetim yetkisi büyükşehir belediyesine ilçe belediyeleri üzerinde önemli bir hiyerarşik denetim imkanı sunar. Büyükşehir belediyesi, ilçe belediyelerinin imar uygulamalarını denetleyebilir ve tespit edilen eksikliklerin giderilmesi için üç ayı geçmemek üzere süre verebilir. Bu süre sonunda aykırılıklar giderilmezse büyükşehir belediyesi bizzat müdahale etme yetkisine sahiptir. Ruhsatsız yapılar konusunda da ilçe belediyesine bildirim yapılır ve üç ay içinde işlem tesis edilmezse büyükşehir belediyesi İmar Kanunu'nun otuz iki. ve kırk ikinci maddelerindeki yetkilerini kullanabilir. Ancak aynı fiil nedeniyle iki kez ceza verilemeyeceği kuralı burada da geçerlidir. Büyükşehir belediyesinin karar organı olan belediye meclisi, seçilen üyelerden ve ilçe belediye başkanlarından oluşur. Meclis her ayın ikinci haftası toplanır. Bütçe görüşmelerinde toplantı süresi en çok yirmi gün, diğer aylarda ise en çok beş gündür. Belediye başkanı meclis kararlarını yedi gün içinde gerekçesini belirterek iade edebilir. Meclis üye tam sayısının salt çoğunluğuyla kararında ısrar ederse karar kesinleşir. Kesinleşen kararlar yedi gün içinde mülki idare amirine gönderilmelidir, aksi halde yürürlüğe girmez. Meclis bünyesinde imar, çevre, plan bütçe, eğitim ve ulaşım komisyonlarının kurulması zorunludur. Bu komisyonlar üye sayısına göre beş ile dokuz kişi arasında teşekkül eder. Belediye encümeni ise belediye başkanının başkanlığında, meclis üyeleri arasından seçilen beş üye ile genel sekreter ve mali hizmetler birim amiri dahil başkanın seçtiği beş birim amirinden oluşur. Encümen toplantılarına başkan katılamadığında genel sekreter başkanlık eder. Belediye başkanı ise büyükşehir belediyesi idaresinin başı ve tüzel kişiliğinin temsilcisidir. Doğrudan seçmenler tarafından seçilir. Belediye başkanı ve ilçe belediye başkanları görevleri süresince siyasi partilerin yönetim organlarında bulunamaz ve profesyonel spor kulübü başkanlığı yapamazlar. Başkanın görevleri arasında belediyeyi stratejik plana uygun yönetmek, bütçeyi hazırlamak, personeli atamak ve belediyeyi mahkemelerde temsil etmek yer alır. Büyükşehir belediyesi teşkilatı norm kadro esaslarına göre genel sekreterlik, daire başkanlıkları ve müdürlüklerden oluşur. Büyükşehir belediyesinde başkan yardımcısı bulunmaz, bunun yerine genel sekreter ve yardımcıları görev yapar. Genel sekreter, belediye başkanının teklifi üzerine Çevre ve Şehircilik Bakanı tarafından atanır. Personel istihdamı konusunda belediye başkanı yetkilidir ancak müdür ve üstü atamalar meclisin bilgisine sunulur. Memurlara başarı durumlarına göre, toplam memur sayısının yüzde on'unu geçmemek üzere yılda en fazla iki kez ikramiye ödenebilir. Bu ikramiyenin üst sınırı otuz bin gösterge rakamının memur aylık katsayısı ile çarpımı sonucu bulunan tutardır. Mali yapıya baktığımızda büyükşehir belediyesinin gelirleri arasında eğlence vergisinin belirli bir payı, ilan ve reklam vergileri, park yeri gelirlerinin yüzde elli'si, kira, faiz ve ceza gelirleri ile iktisadi teşebbüslerden alınan hasılat hisseleri yer alır. Giderler ise hizmet binalarının bakımı, personel maaşları, altyapı yatırımları, sosyal yardımlar ve borç ödemeleri gibi kalemlerden oluşur. Büyükşehir ve ilçe belediye bütçeleri büyükşehir meclisinde birlikte görüşülerek tek bütçe halinde bastırılır. Meclis, ilçe bütçelerindeki hukuka aykırı maddeleri değiştirme veya kesinleşmiş borçlar için ödenek ekleme yetkisine sahiptir. Bu değişikliklere karşı on gün içinde Danıştay'a itiraz edilebilir ve Danıştay otuz gün içinde kararını verir. Büyükşehir belediyesi, görev alanındaki hizmetleri yürütmek için sermaye şirketleri kurabilir. Toplu ulaşım, sosyal tesisler, otopark ve hafriyat sahaları gibi yerlerin işletilmesini, sermayesinin yüzde elli'sinden fazlasına sahip olduğu şirketlere ihalesiz olarak devredebilir. Ancak bu şirketlerin söz konusu yerleri üçüncü kişilere devretmesi Devlet İhale Kanunu hükümlerine tabidir. Belediyeler arası koordinasyon büyükşehir belediyesi tarafından sağlanır. İlçe belediyeleri ile çıkan ihtilaflarda büyükşehir belediye meclisi yönlendirici kararlar almaya yetkilidir. Ayrıca büyükşehir belediyesi, bütçe gelirlerinin yüzde on'unu aşmamak kaydıyla ilçe belediyelerinin projelerine mali yardımda bulunabilir. Belediyeler ve bağlı kuruluşlar arasındaki nakit ihtiyaçları faizsiz ödünç verme yoluyla karşılanabilir. Otopark gelirlerinin ise sadece bölge otoparkları ve kamulaştırma işlemleri için kullanılması yasal bir zorunluluktur. Bu kurallar bütünü, büyükşehir yönetiminin karmaşık ama sistematik yapısını ortaya koymaktadır.
Bölüm 22
Belediye idarelerinin mülkiyetinde bulunan veya tasarrufu altındaki yerlerin işletilmesi ve devri hususunda uygulanacak hukuki rejim belirli kurallara bağlanmıştır. Belediye meclisi, belediye veya bağlı kuruluşlarının yüzde elli’sinden fazlasına ortak olduğu şirketler ile bu şirketlerin yine yüzde elli’sinden fazlasına ortak olduğu alt şirketlere, iki bin sekiz yüz seksen altı sayılı Devlet İhale Kanunu hükümlerine tabi olmaksızın işletme devri yapabilmektedir. Bu devir işlemlerinde süre ve bedel belediye meclisi tarafından belirlenir. Ancak burada sınav açısından kritik bir istisna mevcuttur. Söz konusu belediye şirketlerinin bu yerleri üçüncü kişilere devretmesi durumu iki bin sekiz yüz seksen altı sayılı Devlet İhale Kanunu hükümlerine tabidir. Bu ayrım, kamu kaynaklarının yönetimi ve ihale mevzuatı açısından büyük önem taşımaktadır. Büyükşehir belediyeleri kapsamındaki belediyeler arası hizmet ilişkileri ve koordinasyon süreçleri de mevzuatta detaylıca düzenlenmiştir. Büyükşehir kapsamındaki belediyeler arasında hizmetlerin yerine getirilmesi bakımından uyum ve koordinasyonun sağlanması görevi doğrudan büyükşehir belediyesine verilmiştir. Büyükşehir belediyesi ile ilçe belediyeleri arasında veya ilçe belediyelerinin kendi aralarında hizmetlerin yürütülmesine ilişkin bir ihtilaf çıkması durumunda, büyükşehir belediye meclisi yönlendirici ve düzenleyici kararlar almaya yetkili kılınmıştır. Meydan, bulvar, cadde, yol, sokak, park, spor ve kültürel tesislerin büyükşehir ile ilçe belediyeleri arasındaki dağılım esasları büyükşehir belediye meclisi tarafından belirlenir. Ayrıca büyükşehir belediyesi mücavir alanlarının ilçe belediyeleri arasındaki bölüşümü de yine büyükşehir belediye meclisinin yetkisindedir. Hizmetlerin dengeli dağılımı ilkesi gereğince, büyükşehir belediyesi mali ve teknik imkanları çerçevesinde, nüfus ve hizmet alanlarını dikkate alarak hizmetleri tüm belediyeler arasında dengeli yürütmekle yükümlüdür. İlçe belediyelerine ait bazı görevlerin büyükşehir belediyesi tarafından yapılması da mümkündür. Bunun için ilçe belediyesinin istekte bulunması, bedelin ilçe belediyesi tarafından karşılanması ve büyükşehir belediye meclisinin karar alması şarttır. Büyükşehir belediyesi, ilçe belediyeleri ile ortak projeler geliştirebilir ve yatırım yapabilir. Mali yardım hususunda ise belirli bir sınır öngörülmüştür. Büyükşehir belediyesi, kesinleşmiş en son yıl bütçe gelirinin yüzde on’unu aşmamak ve bütçede ödeneği ayrılmış olmak şartıyla, ilçe belediyelerinin yatırım programındaki projeler için mali ve ayni yardım yapabilir. Bu yardım için büyükşehir belediye başkanının teklifi ve meclis kararı gereklidir. Belediyeler ve bağlı kuruluşlar arasındaki finansal dayanışma kapsamında, belediye başkanının onayı ile kurumlar birbirlerinin nakit ihtiyacını karşılayabilirler. Bu tür ödünç verme işlemlerinde faiz uygulanmaması esastır. Eğer bir yatırım birden fazla kuruluşu ilgilendiriyorsa ve tek elden yapılmasının maliyetleri düşüreceği anlaşılıyorsa, büyükşehir belediye meclisi yatırımı kuruluşlardan birinin yapmasına karar verebilir. Bu durumda harcama tutarları ilgili kurumlar arasında borç ve alacak olarak kaydedilir. İmar mevzuatı uyarınca belediyelerin otopark gelirlerine ilişkin de özel bir kısıtlama mevcuttur. Otoparkla ilgili elde edilen gelirler, beş yıllık imar programına göre hazırlanan kamulaştırma projeleri karşılığında bölge otoparkı için gerekli arsa alımları ve inşasında kullanılmak zorundadır. Bu gelirlerin belirtilen amaç dışında kullanılması kanunen yasaklanmıştır. Büyükşehir belediyesi hudutları içerisinde hizmet alanlarının belirlenmesi konusunda çıkan uyuşmazlıklarda karar alma yetkisi büyükşehir belediye meclisindedir. İçişleri Bakanlığı’nın görüşlerine göre, hangi cadde veya sokağın hangi belediyenin hizmet alanında kaldığına dair büyükşehir belediye meclisince alınan kararlar hem büyükşehir hem de ilçe belediyeleri için bağlayıcı nitelik taşımaktadır. Belediye Kanunu ve diğer ilgili kanunların bu kanuna aykırı olmayan hükümleri, ilgisine göre büyükşehir ve ilçe belediyeleri hakkında da uygulanmaya devam eder. Bu genel çerçeve, yerel yönetimlerin işleyişi ve mülkiyet yönetimi açısından temel teşkil etmektedir. Gayrimenkul mevzuatının en kapsamlı konularından biri olan kamulaştırma süreçlerine geçiş yapalım. İdareler, yasalarla kendilerine verilen görevleri yerine getirirken kamu hizmetleri için gerekli olan tapuda kayıtlı taşınmaz malları, kaynakları ve irtifak haklarını kamulaştırma yetkisine sahiptir. Kamulaştırma işlemi, bedelin nakden ve peşin olarak ödenmesi esasına dayanır. Ancak Anayasa’nın kırk altıncı maddesi ve Kamulaştırma Yasası’nın üçüncü maddesinde belirtilen özel durumlarda ödemeler eşit taksitlerle de yapılabilmektedir. Türkiye’de kamulaştırma mevzuatı tarihsel süreçte farklı kanunlarla düzenlenmiştir. otuz bir Ağustos bin dokuz yüz elli altı ile sekiz Kasım bin dokuz yüz seksen üç tarihleri arasında altı bin sekiz yüz otuz sayılı İstimlak Kanunu uygulanmıştır. sekiz Kasım bin dokuz yüz seksen üç’ten on bir Mayıs iki bin bir’e kadar iki bin dokuz yüz kırk iki sayılı Kamulaştırma Kanunu yürürlükte kalmıştır. beş Kasım iki bin bir tarihinden itibaren ise iki bin dokuz yüz kırk iki sayılı yasada önemli değişiklikler yapan dört bin altı yüz elli sayılı yasa hükümleri uygulanmaktadır. Değerleme uzmanları için tapu kütüğündeki belirtmeler ve şerhler büyük önem arz eder. Tapu kütüğünün beyanlar hanesinde iki bin dokuz yüz kırk iki sayılı Kamulaştırma Yasası’nın yedinci maddesine göre konulan bir kamulaştırma belirtmesi veya otuz birinci maddenin birinci fıkrasının b bendine göre konulan otuz bir taksim b şerhi ya da otuzuncu maddeye göre yapılan belirtmeler dikkatle incelenmelidir. Bu şerhlerin varlığı, taşınmazın kısmen veya tamamen yol, park, yeşil alan gibi genel hizmet alanlarına veya sağlık ve eğitim gibi kamu tesislerine isabet ettiğini gösterir. Ayrıca taşınmazın üzerinden yüksek gerilim hattı veya altından doğal gaz, su, kanalizasyon hattı geçmesi nedeniyle irtifak kamulaştırması yapıldığı da bu şerhlerden anlaşılabilir. Bu noktada imar planı, kamu yararı kararı ve ilgili kurumun yazışmaları incelenerek detaylı bilgi edinilmelidir. iki bin dokuz yüz kırk iki sayılı Kamulaştırma Kanunu kapsamında idarelerin taşınmaz ediniminde kullandıkları yöntemler çeşitlilik göstermektedir. Bunlar arasında satın alma usulü, tam kamulaştırma, kısmen kamulaştırma, irtifak hakkı tesisi, trampa yoluyla kamulaştırma ve acele kamulaştırma yöntemleri bulunmaktadır. Ayrıca iki kamu idaresi arasında taşınmaz devri de otuzuncu madde kapsamında düzenlenmiştir. Kamulaştırma Kanunu’nun temel amacı, kamu yararının gerektirdiği hallerde gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetindeki taşınmazların devlet ve kamu tüzel kişilerince edinilmesini düzenlemektir. Bu süreçte bedel hesaplanması, tescil işlemleri, kullanılmayan taşınmazın geri alınması ve uyuşmazlıkların çözümü gibi konular kanunla belirlenmiştir. Kamulaştırma yetkisi yalnızca devlet ve kamu tüzel kişilerine tanınmış bir haktır. Kanundaki idare tanımı, yararına kamulaştırma yetkisi tanınan kamu tüzel kişilerini, kurumları ve bazı durumlarda gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerini de kapsamaktadır. Taşınmaz malın bulunduğu yer ifadesi ise taşınmazın tapuda kayıtlı olduğu veya kayıtlı olması gereken il veya ilçeyi ifade eder. Kamulaştırma bedelinin ödenmesi şartları incelendiğinde, idarelerin kamu hizmetlerini yürütmek için gerekli taşınmazları nakden ve peşin ödeme yaparak kamulaştırabileceği görülmektedir. Ancak büyük enerji, sulama ve iskan projeleri, yeni orman yetiştirilmesi, kıyıların korunması ve turizm amaçlı kamulaştırmalarda bedel eşit taksitlerle ödenebilir. Taksitle ödeme durumunda dikkat edilmesi gereken sayısal sınırlar sınavda sıklıkla sorulmaktadır. Bir gerçek veya tüzel kişiye ödenecek kamulaştırma bedelinin o yılki Genel Bütçe Kanununda gösterilen miktarı peşin ödenir. Bu peşin ödeme miktarı, toplam kamulaştırma bedelinin altıda birinden az olamaz. Geriye kalan miktar, peşin ödeme tutarından az olmamak ve en fazla beş yıl içinde faiziyle birlikte ödenmek üzere eşit taksitlere bağlanır. Taksitlere uygulanacak faiz oranı, devlet borçları için öngörülen en yüksek faiz haddidir. Ancak küçük çiftçilere ait toprakların kamulaştırılmasında bedel her durumda peşin ödenmek zorundadır. Ayrıca idarelerin yeterli ödenek temin etmeden kamulaştırma işlemlerine başlaması kanunen mümkün değildir. Mülkiyetin tamamen kamulaştırılması yerine, amaç için yeterli ise taşınmazın belirli bir kesimi, yüksekliği veya derinliği üzerinde irtifak hakkı kurulması yoluna gidilebilir. Kamu yararına dayalı olarak taşınmazların üstünden teleferik, köprü veya altından metro, tünel gibi yapılar inşa edilebilir. Eğer bu yapılar mülkiyet hakkının kullanımını engellemiyorsa herhangi bir kamulaştırma yapılmaz ve taşınmaz maliklerinden değer artış bedeli talep edilemez. Bu durum mülkiyet hakkı ile kamu hizmeti arasındaki dengeyi korumayı amaçlamaktadır. Kamulaştırma sürecinin en kritik aşamalarından biri kamu yararı kararının alınması ve onaylanmasıdır. Kamu yararı kararı verecek merciler kamulaştırmanın amacına göre değişmektedir. Köy yararına kamulaştırmalarda köy ihtiyar kurulu, belediye yararına belediye encümeni, il özel idaresi yararına il daimi encümeni, devlet yararına ise il idare kurulu yetkilidir. Yükseköğretim Kurulu, üniversiteler ve TRT gibi kurumlar için kendi yönetim kurulları karar verir. Birden fazla ili veya kamu tüzel kişisini ilgilendiren durumlarda ise karar mercii Cumhurbaşkanıdır. Bu kararların onaylanması süreci de hiyerarşik bir yapıya tabidir. Örneğin köy ihtiyar kurulu ve belediye encümeni kararları ilçelerde kaymakam, il merkezlerinde vali tarafından onaylanır. Üniversite yönetim kurulu kararları rektör, YÖK kararları ise kurul başkanı tarafından onaylanmak zorundadır. Sınav hazırlığı açısından şu husus unutulmamalıdır: Cumhurbaşkanı veya bakanlıklar tarafından verilen kamu yararı kararlarının ayrıca onaylanması gerekmez. Ayrıca onaylı imar planına veya ilgili bakanlıklarca onaylı özel plan ve projesine göre yapılacak hizmetler için de ayrıca kamu yararı kararı alınmasına gerek yoktur. Bu durumlarda yetkili icra organının kamulaştırma işlemine başlandığını gösteren bir karar alması yeterlidir. Bu muafiyetler kamulaştırma sürecini hızlandırmak amacıyla getirilmiştir. Kamulaştırma işlemine başlanmadan önce idarenin yapması gereken teknik hazırlıklar mevcuttur. İdare, kamulaştırılacak taşınmazın sınırını, yüzölçümünü ve cinsini gösterir ölçekli planını hazırlar. Taşınmaz sahiplerini, tapu kayıtlarını ve adreslerini tespit eder. Vergi dairesi, idarenin talebi üzerine taşınmazın vergi değerini bir ay içinde bildirmekle yükümlüdür. Kamulaştırma planları, kadastro haritaları ve tapu kütüğü bilgilerine dayanarak hazırlanır ve kadastro müdürlüklerince kontrol edilir. Bu planlar tescilden sonra Türk Medeni Kanunu ve Tapu Sicil Tüzüğü hükümlerine göre geçerli plan yerine geçer. İdare, kamulaştırma kararı verdikten sonra durumu ilgili tapu idaresine bildirerek tapu kütüğüne şerh verilmesini sağlar. Bu şerh tarihinden itibaren mülkiyette meydana gelen değişiklikler tapu idaresi tarafından kamulaştırmayı yapan idareye bildirilir. Burada çok önemli bir altı aylık süre kuralı mevcuttur. İdare, şerh tarihinden itibaren altı ay içinde mahkemeden kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili davası açtığına dair belgeyi tapu idaresine ibraz etmezse, bu şerh tapu idaresince resen silinir. Değerleme raporlarında, yıllar önce konulmuş ancak silinmemiş kamulaştırma belirtmelerine rastlandığında, bu altı aylık sürenin geçip geçmediği ve davanın akıbeti mutlaka kontrol edilmelidir. Satın alma yöntemi, kamulaştırma sürecinde öncelikle uygulanması gereken esastır. İdare, kamulaştırma kararından sonra kendi bünyesinde en az üç kişiden oluşan bir kıymet takdir komisyonu ve bir uzlaşma komisyonu kurar. Kıymet takdir komisyonu, uzman raporlarından ve piyasa verilerinden yararlanarak tahmini bedeli belirler. İdare, malike resmi taahhütlü bir yazı göndererek taşınmazı pazarlıkla satın almak veya trampa etmek istediğini bildirir. Malik on beş gün içinde başvurursa pazarlık görüşmeleri yapılır. Eğer anlaşma sağlanırsa bir tutanak düzenlenir. Bu tutanak malikin ferağ beyanı yerine geçer. İdare, kırk beş gün içinde bedeli hazır ederek taşınmazı adına tescil ettirir. Bu yöntemle yapılan kamulaştırmalara veya bedeline karşı sonradan itiraz davası açılamaz. Eğer satın alma usulü ile anlaşma sağlanamazsa, idare asliye hukuk mahkemesine başvurarak kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili davası açar. Mahkeme, otuz gün sonrası için bir duruşma günü belirler ve ilgililere tebligat yapar. Tebligatta taşınmazın bilgileri, idari yargıda iptal davası açma hakları ve mahkemece belirlenecek bedelin yatırılacağı banka gibi hususlar yer alır. Mahkeme sürecinde hakim tarafları önce anlaşmaya davet eder. Anlaşma olmazsa, bilirkişiler marifetiyle keşif yapılarak taşınmazın değeri tespit edilir. Bilirkişi raporu taraflara tebliğ edilir ve itirazlar değerlendirilir. Gerekirse yeni bir bilirkişi kurulu oluşturulabilir. Mahkemece tespit edilen bedel, idare tarafından on beş gün içinde bankaya yatırılırsa taşınmazın idare adına tesciline karar verilir. Kamulaştırma bedelinin tespiti esasları, değerleme uzmanlarının en çok dikkat etmesi gereken teknik bölümdür. Bilirkişi kurulu taşınmazın cinsini, yüzölçümünü, kıymetini etkileyen tüm unsurları, vergi beyanını ve resmi makamların kıymet takdirlerini dikkate alır. Arazilerde net gelir yöntemi, arsalarda ise emsal karşılaştırma yöntemi esas alınır. Yapılarda ise resmi birim fiyatları, yapı maliyet hesapları ve yıpranma payı kullanılır. Değerleme yapılırken kamulaştırmayı gerektiren projenin sebep olacağı değer artışları veya gelecekteki kar beklentileri dikkate alınmaz. Bilirkişiler değer tespitinde, idare tarafından belgelerin mahkemeye verildiği günü esas tutarlar. Taşınmazın arsa mı yoksa arazi mi olduğu ayrımı bedel tespiti için hayati önemdedir. Emlak Vergisi Yasası’na göre belediye sınırları içinde parsellenmiş araziler arsa sayılır. Ancak parselasyon yapılmamış olsa bile, bir taksim bin ölçekli uygulama imar planı içinde kalan taşınmazlar arsa niteliğindedir. Yargıtay içtihatlarına göre, bir taksim beş bin ölçekli nazım imar planı içinde olan bir yerin arsa sayılabilmesi için belediye hizmetlerinden yararlanması, yerleşim alanının devamında olması ve ulaşım, altyapı gibi imkanlara sahip olması gerekir. Eğer bir taşınmaz bu şartları taşımıyorsa, tapuda ne yazarsa yazsın arazi olarak değerlendirilir ve gelir yöntemine göre değer takdir edilir. Değerlemeyi etkileyen diğer unsurlar arasında kent merkezine uzaklık, cephe durumu, teknik altyapı, verim, eğim ve pazar durumu gibi faktörler yer alır. Taşınmazın sit alanında kalması, askeri yasak bölgede bulunması veya imar planında kısıtlı bir alana isabet etmesi değer üzerinde olumsuz etki yaratabilir. Yargıtay’ın görüşüne göre bu tür kısıtlamalar, emsal taşınmazlarla karşılaştırma yapıldığında belirli bir indirim yapılmasını gerektirebilir. Ayrıca taşınmazın vergi bildirimi tek başına bir ölçüt olmasa da, takdir edilen bedelin tutarlılığını kontrol etmek açısından bir veri olarak değerlendirilir. Resmi makamlarca belirlenen asgari metrekare birim değerleri de bu süreçte göz önünde bulundurulması gereken objektif ölçüler arasındadır.
Bölüm 23
Gayrimenkul mevzuatı çerçevesinde kamulaştırma bedelinin tespitinde dikkate alınacak unsurları incelemeye devam ediyoruz. Taşınmazın değerini etkileyebilecek niteliklerin ve unsurların her birinin ayrı ayrı raporda belirtilmesi yasal bir zorunluluktur. Bu kapsamda taşınmazın kent merkezine olan uzaklığı, cephe aldığı yolun durumu ve eğer taşınmaz bir arsa ise teknik altyapı tesislerinin varlığı temel değerlendirme kriterleri arasındadır. Arazi niteliğindeki taşınmazlarda ise verim, eğim, arazinin kuru veya sulu olması gibi faktörler ön plana çıkmaktadır. Ayrıca taşınmazın turizm, ticaret veya toplu konut alanlarıyla olan ilişkisi, pazar durumu, kira ve gelir getirisi, deniz, göl, nehir veya baraj gibi su kaynaklarıyla olan bağlantısı ve ulaşım sistemlerine olan erişimi değerlemede belirleyici rol oynamaktadır. Sınav hazırlık sürecinde özellikle dikkat edilmesi gereken husus, taşınmaz üzerindeki kısıtlamaların değer üzerindeki etkisidir. Taşınmazın sit alanında kalması, askeri yasak bölge içinde bulunması veya imar planında yeşil alan olarak ayrılması gibi durumlar tapu kütüğünün beyanlar hanesinde yer alsa dahi, Yargıtay içtihatlarına göre bu kısıtlamalar değerlemede dikkate alınmalıdır. Yargıtay, bu tür kısıtlamalara tabi olan taşınmaz ile bu kısıtlamaların bulunmadığı emsal taşınmaz karşılaştırıldığında, kısıtlama oranına denk gelecek belirli bir indirimin yapılması gerektiği görüşündedir. Sit alanları konusundaki teknik detaylar değerleme raporlarının sıhhati açısından kritiktir. Bir taşınmazın sadece sit alanında olduğunun belirtilmesi yeterli görülmemekte, sit türünün ve derecesinin de netleştirilmesi gerekmektedir. Doğal, arkeolojik, kentsel ve tarihi olmak üzere dört ana sit türü mevcuttur. Bunlardan doğal ve arkeolojik sitler kendi içlerinde üç farklı dereceye ayrılmaktadır. Benzer şekilde, bir taşınmazın içme suyu havzaları kapsamında mutlak, kısa, orta veya uzak mesafeli koruma alanlarından hangisinde kaldığı, mülkiyet ve imar hakları bakımından farklı sonuçlar doğurmaktadır. Sağlık ve güvenlik kısıtlamaları da bu kapsamda değerlendirilir. Örneğin, heyelan bölgesinde kalan bir taşınmazın değeri olumsuz etkilenirken, kıyı kenar çizgisinden deniz yönünde kalan bir taşınmazın hiçbir imar hakkının bulunmaması, kara yönünde kalan taşınmazlarla arasında mülkiyet ve kullanım bakımından büyük farklar yaratmaktadır. Bu ayrımlar değerleme uzmanları tarafından titizlikle analiz edilmelidir. Kamulaştırma bedelinin belirlenmesinde bir diğer ölçüt taşınmazın varsa vergi bildirimidir. Kamulaştırma Yasası uyarınca vergi bildirimi tek başına bir ölçüt değil, diğer unsurlarla birlikte değerlendirilmesi gereken bir veridir. Yasada yer alan varsa ifadesi, vergi bildirimi bulunmasa dahi değerlemenin diğer unsurlar üzerinden yapılabileceğini göstermektedir. Değerleme tarihinde bildirilen emlak vergisine esas metrekare birim değeri bedel tespiti için tek başına yeterli olmasa da, bildirilen miktar ile takdir edilen miktarın karşılaştırılması ve emsal oranlarının analizi açısından önem taşımaktadır. Ayrıca kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış değerlemeler de dikkate alınır. Emlak Vergisi Yasası nın otuz ikinci maddesi ve yirminci maddesi uyarınca yapılan değerlemeler ile arsalar için belirlenen asgari ölçüde birim değer saptamaları bu resmi veriler arasında yer almaktadır. Kamulaştırma bedelinin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüler konusu, on dokuz Nisan iki bin on sekiz tarihli ve yedi bin yüz otuz dokuz sayılı yasa ile yapılan değişiklikle yeni bir boyut kazanmıştır. Kamulaştırma Yasası nın on birinci maddesinin i bendi uyarınca, tespit edilen arazi bedelinin yarısını yani yüzde elli sini geçmemek ve her bir ölçünün etkisi ayrı ayrı açıklanmak kaydıyla, bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüler de dikkate alınabilmektedir. Bu hüküm bilirkişi kurullarına, taşınmazın değerini artıracak veya azaltacak özel durumları inceleme konusunda geniş bir yetki tanımaktadır. Sınav sorularında bu yüzde elli lik sınırın ve objektif ölçülerin gerekçelendirilmesi zorunluluğunun sıklıkla sorulduğunu hatırlatmakta fayda vardır. Arazilerin değerlemesi konusuna geçtiğimizde, günümüzde tarım arazileriyle ilgili uygulamaları düzenleyen iki temel yasa karşımıza çıkmaktadır. Bunlar beş bin dört yüz üç sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Yasası ile üç bin seksen üç sayılı Sulama Alanlarında Arazi Düzenlenmesine Dair Tarım Reformu Yasası dır. Bu yasalar tarım arazileri üzerinde önemli kısıtlamalar getirmekte ve bu kısıtlamaların değerlemede ihmal edilmesi hatalı sonuçlara yol açmaktadır. Tarım arazilerinin değerlemesinde temel yöntem bilimsel net gelir yöntemidir. Kamulaştırma Yasası nın on birinci maddesinin f bendi uyarınca, arazinin kamulaştırma tarihindeki konumu, koşulları ve olduğu gibi kullanılması durumunda ekilecek ürünler ile bu ürünlerin ekim nöbeti yani münavebe planı dikkate alınır. Net gelirin hesaplanmasında ürünlerin verim miktarları, toptan satış fiyatları ve üretim için yapılan harcamalar esas alınır. Bu hesaplamalar yapılırken taşınmazın ortalama değerlerini yansıtan veriler kullanılmalı, taşınmazın ayırıcı özellikleri varsa bunlar resmi verilerle harmanlanarak somutlaştırılmalıdır. Arazilerin değerlemesinde davanın açıldığı tarih, değerleme tarihi olarak kabul edilir ve bu tarihten sonra arazide meydana gelen değişiklikler değerlemede dikkate alınmaz. Taşınmazın yerleşim yerlerine uzaklığı, pazar durumu, ulaşım olanakları ve sulama imkanları gibi unsurlar raporun hazırlık aşamasında incelenmelidir. Arazinin kamulaştırma tarihindeki fiili kullanım durumu esastır. Gelecekte ekilebilecek daha değerli ürünlere dayalı varsayımlar değerlemede yer alamaz. Ürünlere ilişkin resmi veriler ise il veya ilçe gıda tarım ve hayvancılık müdürlüklerinden, üniversitelerin ziraat fakültelerinden, ticaret borsalarından veya ilgili uzman kuruluşlardan temin edilmelidir. Bu kuruluşlardan alınan ekim nöbeti cetvelleri, dekar başına verim miktarları ve üretim giderleri net gelir hesabının temelini oluşturur. Sulu ve kuru arazi ayrımı, arazi değerlemesinde en kritik teknik konulardan biridir. Bir arazinin sulu olarak kabul edilebilmesi için suyun bir kaynaktan yeterli miktarda ve kontrollü bir şekilde karşılanması gerekir. Şehir şebeke suyu veya tankerle yapılan sulamalar yasal anlamda sulu arazi niteliği kazandırmaz. üç bin seksen üç sayılı yasa uyarınca devlet eliyle sulanan araziler sulu arazi sayılır. Kadastro Yasası nın on dördüncü maddesi ile Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Yasası hükümleri bu ayrımda referans alınır. Yargıtay uygulamalarında sulu arazi değerinin kuru arazi değerine oranı genellikle yüz bölü kırk yani yüzde iki yüz elli olarak kabul edilmektedir. Bu oran sınav sorularında hesaplama yaparken karşınıza çıkabilecek önemli bir teknik katsayıdır. Kapama arazi kavramı, taşınmazın tamamının meyve ağaçlarıyla kaplı olduğu durumları ifade eder. Elma, zeytin, fındık veya narenciye gibi ürünlerin baskın olduğu bu taşınmazlarda değerleme kapama meyve bahçesi niteliği üzerinden yapılır. Bu yöntemde net gelir hesaplanırken kapitalizasyon faizi uygulanır. Yargıtay son yıllardaki kararlarında kapama meyve bahçeleri için kapitalizasyon faizini genellikle yüzde dört oranında kabul etmektedir. Eğer taşınmaz üzerinde farklı türde ağaçlar varsa, bunlar karışık kapama meyve bahçesi olarak değerlendirilir ve baskın olan meyve türü üzerinden hesaplama yapılır. Önemli bir sınav notu olarak belirtmek gerekir ki, gelir yöntemine göre değer biçilen bir kapama bahçede ağaçlar için ayrıca bir bedel takdir edilemez; zira bulunan değer zaten ağaçların verimini de kapsamaktadır. Aynı şekilde, bahçe içindeki kuyu ve havuz gibi yapılar da değerlemenin bir parçası kabul edildiğinden bunlar için ek bir bedel belirlenmez. Kapitalizasyon faizi, arazinin net geliri ile satış değeri arasındaki oranı ifade eder ve arazi değerlemesinin en hassas noktasıdır. Bu oran bölgedeki benzer arazilerin satış bedelleri ile net gelirlerinin oranlanmasıyla bulunur. Türkiye genelinde yerleşmiş uygulamalara göre kapitalizasyon faiz oranı iklim, toprak yapısı ve verimlilik gibi unsurlara bağlı olarak yüzde üç ile yüzde on beş arasında değişebilmektedir. Kapitalizasyon faiz oranı ile arazinin değeri arasında ters bir ilişki vardır; yani faiz oranı düştükçe arazinin değeri artar. Bilimsel yöntemle belirlenen bu faiz oranı içinde zaten taşınmazın konumu ve verimi gibi unsurlar dikkate alındığından, bu unsurlar ayrıca objektif değer artırıcı faktör olarak tekrar hesaba katılamaz. Bu durum mükerrer değerlemeye yol açacağı için hukuken geçersiz sayılmaktadır. Arsaların değerlemesi konusuna geçtiğimizde, temel yöntemin emsal karşılaştırması olduğunu görüyoruz. Kamulaştırma Yasası uyarınca arsalarda değerleme, kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre yapılır. Buradaki kamulaştırma günü ifadesi, idarenin bedel tespiti ve tescili için mahkemeye başvurduğu dava tarihini işaret eder. Emsal alınacak satışların mutlaka tapu müdürlüğünde gerçekleşmiş resmi satışlar olması zorunludur. Bağışlama, trampa, miras, ölünceye kadar bakma sözleşmesi veya cebri icra satışları emsal olarak kabul edilemez. Ayrıca emsalin değerleme konusu taşınmazla benzer konumda, benzer imar haklarına sahip ve yakın yüzölçümünde olması gerekir. Ticari işletme niteliğindeki taşınmazlar veya üzerinde akaryakıt istasyonu, otel gibi özel tesisler bulunan taşınmazlar, içerdikleri ticari değerin objektif olarak ayrıştırılması zor olduğu için uygun emsal olarak görülmezler. Özel amaçlı satışlar da emsal karşılaştırmasında devre dışı bırakılır. Tarafların özgür iradesiyle oluşmayan, ekonomik zorunluluklar veya ticari rekabet etkisiyle gerçekleşen satışlar bu kapsama girer. Örneğin, bir anonim şirketin stratejik bir yatırım için piyasa değerinin çok üzerinde bir bedelle yaptığı alım veya yakın akrabalar arasındaki danışıklı satışlar emsal alınamaz. Benzer şekilde, kamulaştırma gününden sonraki satışlar da yasak kapsamındadır. Değerleme tarihinden sonraki bir satış bedelinin endeksleme yoluyla geriye taşınması hukuken geçerli bir yöntem değildir. Arsalarda emsal karşılaştırması yapılırken taşınmazların ulaşım imkanları, altyapı hizmetleri, zemin etüdü, manzara durumu ve imar planındaki yapılaşma hakları gibi detaylar titizlikle karşılaştırılmalı ve aradaki farklar raporda gerekçelendirilmelidir. Yapıların değerlemesi sürecinde ise resmi birim fiyatlar ve yıpranma payı esas alınır. Kamulaştırma Yasası ndaki kamulaştırma tarihindeki resmi birim fiyatlar ibaresi Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilmiştir. Bu iptal kararı uyarınca, gerçek karşılık ilkesi gereği yapı değerlerinin dava tarihindeki güncel maliyetler üzerinden hesaplanması gerekmektedir. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından her yıl yayınlanan Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ bu hesaplamaların temel kaynağıdır. Yapının sınıfı ve grubu belirlendikten sonra, bu maliyet bedelinden Emlak Vergisine Matrah Olacak Vergi Değerlerinin Takdirine İlişkin Tüzük te yer alan oranlarda yıpranma payı düşülür. Yapıların ek özellikleri, örneğin antika değeri, özel işçilik veya lüks donanımlar raporda ayrıca belirtilmelidir. Kural olarak kamulaştırma bedelinden enkaz bedeli düşülmez, ancak malik enkazı kendisi almak isterse bu bedel düşülebilir. Son olarak, değerlemede dikkate alınmayacak hususlara değinmek gerekir. Kamulaştırma Yasası nın on birinci maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca, kamulaştırmayı gerektiren imar ve hizmet girişiminin neden olacağı değer artışları bedel tespitinde dikkate alınmaz. Yani bir bölgeye baraj yapılacağı için arazilerin değerinin artması veya yeni açılacak bir yol nedeniyle taşınmazın prim yapması kamulaştırma bedeline yansıtılamaz. Ayrıca taşınmazın ileride alabileceği haller veya gelecekteki kullanım şekillerine göre getireceği muhtemel karlar da değerleme dışı bırakılır. Değerleme, davanın açıldığı tarihteki mevcut durum ve nitelikler üzerinden yapılmalıdır. Bu temel prensipler, kamulaştırma hukukunun ve değerleme standartlarının sınavda en çok sorgulanan teknik ayrıntılarını oluşturmaktadır.
Bölüm 24
Yapı yaklaşık birim maliyetleri konusunu ele alarak dersimize devam edelim. Yapılarda mimarlık ve mühendislik hizmet bedellerinin hesaplanmasında esas alınan bu maliyetler, yapının mimarlık hizmetlerine temel olan sınıfı dikkate alınarak belirlenir. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından her yıl yayınlanan tebliğler, inşaat genel giderleri ve yüklenici karını da içerecek şekilde birim metrekare bedellerini ortaya koyar. Kamulaştırma davalarında, dava tarihindeki resmi birim fiyatların esas alınması yasal bir zorunluluktur. Bu noktada yıpranma payının hesaplanması ve maliyetten düşülmesi gerektiğini unutmamak gerekir. Yargıtay kararları ışığında, eğer birim maliyetler önceden açıklanmışsa, bu değerlerin dava tarihine kadar güncellenmesi enflasyon farkının korunması açısından şarttır. Sınav hazırlığı sürecinde yapı yaklaşık birim maliyetlerinin güncellenmesi gerekliliği ve yıpranma payının düşülmesi kuralı sıklıkla karşımıza çıkan önemli bir ayrıntıdır. Yıpranma paylarının düşülmesi sürecinde, eski binaların yeniden yapılması durumuna göre hesaplanan inşaat maliyet bedelinden belirli oranlarda indirim yapılır. Bu oranlar Emlak Vergisine Matrah Olacak Vergi Değerlerinin Takdirine İlişkin Tüzüğün yirmi üçüncü maddesinde yer alan tabloda açıkça belirtilmiştir. Değerleme raporlarında binaların nitelikleri ve yüzölçümleri kesin olarak belirtilmeli, sadece sınıf yazılarak değer saptanmasından kaçınılmalıdır. Önemli bir hukuki kısıt olarak, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından belirlenen yapı yaklaşık birim maliyetlerinin gerçeği yansıtmadığı iddiasıyla piyasadaki serbest alım satım değerlerine başvurulamaz. Eğer kamulaştırılan taşınmaz üzerindeki yapıların aidiyeti net ise her yapı değeri kendi malikine ödenir. Paylı taşınmazlarda ise paydaşlardan biri yapının kendisine ait olduğunu ispatlamadığı sürece yapı değerinin tamamını tek başına alamaz. Yapı değerlemesinde enkaz bedeli meselesi de teknik bir detaydır. Kamulaştırmasız el atma ve bedel tespiti davalarında kural olarak enkaz bedeli düşülmez. Ancak yapı sahibi yapının enkazını kendisi götürmek isterse bu durumda enkaz bedeli toplam bedelden düşülür. Yapıların özelliklerine uygun sınıflarına göre değer biçilmesi esastır ve yaşa bağlı yıpranma payı mutlaka hesaba katılmalıdır. Yapının standart sınıf özellikleri dışında lambri, antika nitelikler, şömine veya özel parke gibi ek özellikleri mevcutsa, bu unsurların raporda ayrıntılı olarak açıklanması gerekir. Bu ek özellikler yapının nihai değerini doğrudan etkileyen unsurlardır. Değerlemede dikkate alınmayacak hususlar Kamulaştırma Yasasının on birinci maddesinin üçüncü fıkrasında açıkça düzenlenmiştir. Taşınmaz malın değerinin belirlenmesinde, kamulaştırmayı gerektiren imar ve hizmet girişiminin neden olacağı değer artışları kesinlikle hesaba katılmaz. Aynı şekilde, ilerisi için düşünülen kullanma şekillerine göre getireceği muhtemel karlar da değerleme dışı bırakılır. Kamulaştırma bedelinin hesaplanmasında esas alınan tarih, idarenin belgeleri mahkemeye sunduğu davanın açıldığı tarihtir. Bu tarihten sonra taşınmazın durumunda meydana gelen değişiklikler, örneğin çevredeki yeni yapılaşmalar nedeniyle gelen belediye hizmetleri, bedel artışına gerekçe gösterilemez. Bir arazinin yol veya sulama amacıyla kamulaştırılmasının taşınmazın birim değerine etkisi yoktur. İmar planındaki değişiklikler veya kamulaştırma projesi nedeniyle oluşan değer artışları, taşınmazın kamulaştırma tarihindeki mevcut kullanım amacını değiştirmeyeceği için bedel tespitinde yok sayılır. Emsal karşılaştırma yönteminde en iyi emsalin ne olduğu konusu sınav sorularında belirleyici bir rol oynar. Hukuki açıdan en iyi emsal, taşınmazın kendisinin yakın tarihteki satışına ilişkin olanıdır. Bunun dışında özel kişiler arasında piyasa koşullarına uygun serbest alım satımlar, ihale yöntemiyle yapılan alımlar ve taşınmazın yakın tarihli kendi iktisap bedeli en güvenilir emsaller olarak kabul edilir. Emsal seçiminde benzer yüzölçümüne sahip, yakın bölgede bulunan ve değerlendirme tarihine en yakın zaman diliminde gerçekleşmiş işlemler tercih edilmelidir. Bu kriterler değerleme raporunun bilimsel ve hukuki geçerliliğini sağlar. Düzenleme ortaklık payı, yani kısa adıyla DOP, arazi ve arsa düzenlemeleri sırasında taşınmazın yüzölçümünden yapılan bir indirimdir. İmar Yasasının on sekizinci maddesi uyarınca bu pay, düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışı karşılığında alınır ve taşınmazın düzenlemeden önceki yüzölçümünün yüzde kırk oranını geçemez. Kamulaştırma değerlemesinde taşınmaz ile emsalin imar durumları farklıysa, aradaki uyumu sağlamak için DOP oranı kadar ekleme veya çıkarma yapılması gerekir. Eğer hem taşınmaz hem de emsal kadastral parsel ise herhangi bir indirim yapılmaz. Taşınmaz kadastral, emsal ise imar parseli olduğunda, taşınmazın bedelinden DOP oranı kadar indirim yapılır. Her ikisi de imar parseli ise yine indirim yapılmaz. Ancak taşınmaz imar parseli, emsal ise kadastral parsel ise emsalin değerine DOP oranı kadar ekleme yapılarak emsal imar parseli statüsüne getirilir. Kısmen kamulaştırma konusu, Kamulaştırma Yasasının on ikinci maddesinde üç temel senaryo üzerinden işlenir. İlk senaryoda, kamulaştırılmayan kısmın değerinde bir değişiklik olmazsa sadece kamulaştırılan kısmın bedeli ödenir. İkinci senaryoda, kamulaştırma dışında kalan kısmın değerinde bir eksilme meydana gelirse, bu değer düşüklüğü belirlenerek kamulaştırma bedeline eklenir. Üçüncü senaryoda ise kamulaştırma nedeniyle kalan kısmın değerinde bir artış olursa, bu artış miktarı kamulaştırma bedelinden düşülür. Ancak burada kritik bir sınır vardır; yapılacak indirim miktarı kamulaştırma bedelinin yüzde elli oranından fazla olamaz. Bu sınırlama mülkiyet hakkının korunması açısından büyük önem taşır ve sınavlarda sıklıkla sorulur. Ayrıca kesilen bina, duvar veya tesisat gibi unsurların eski niteliğinde kullanılabilmesi için gereken onarım giderleri de kamulaştırma bedeline eklenmelidir. Kısmen kamulaştırmada artan kısmın yararlanmaya elverişli olmaması durumu özel bir prosedüre tabidir. Eğer artan kısım kullanılamayacak durumdaysa, mal sahibi kamulaştırma kararının bildirilmesinden itibaren otuz gün içinde yazılı başvuruda bulunarak bu kısmın da kamulaştırılmasını isteyebilir. Baraj inşaatları gibi büyük projelerde ise mücavir taşınmazların durumu valilik bünyesindeki komisyonlarca incelenir. Sosyal veya ekonomik yönden yararlanmanın mümkün olmadığına karar verilirse bu taşınmazlar da kamulaştırmaya dahil edilir. Paylı mülkiyetlerde ise eğer taşınmaz fiilen bölünmüşse, kamulaştırma sadece ilgili paydaş üzerinden yürütülür ve bedel ona ödenir. Bu durumda paydaşın kamulaştırılmayan kısım üzerinde hakkı kalmaz. Kamulaştırma işlemine karşı açılacak davalarda süreler ve görevli mahkemeler net bir şekilde ayrılmıştır. Mahkemece yapılan tebligattan veya ilan tarihinden itibaren otuz gün içinde idari yargıda iptal davası, adli yargıda ise maddi hatalara karşı düzeltim davası açılabilir. İdari yargıdaki davalar öncelikle görülür. İdare de belgelerin mahkemeye verildiği günden itibaren otuz gün içinde maddi hatalar için dava açma hakkına sahiptir. Dava sırasında taşınmazın gerçek malikinin farklı olduğu anlaşılırsa, dava gerçek malike veya mirasçılarına yönlendirilir. Bilirkişi kurulu oluşturulurken en az üç kişinin görevlendirilmesi zorunludur. Bu kurulda mutlaka taşınmaz geliştirme uzmanı veya Sermaye Piyasası Kanununa göre yetkilendirilmiş bir gayrimenkul değerleme uzmanı bulunmalıdır. Gayrimenkul değerleme uzmanları için temel eğitim ve beş yıl görev yapma şartı aranmazken, diğer uzmanlar için uzmanlık alanına göre bu şartlar geçerlidir. Mülkiyeti çekişmeli olan taşınmazlarda idare, tapu ve kadastro kayıtlarını araştırarak ihtilafı tespit eder. Eğer mülkiyet üzerinde bir dava varsa, kamulaştırma bedeli mahkemece belirlenen bir bankada üçer aylık vadeli hesaba yatırılır. Tescil işlemi idare adına yapılırken, bedel mülkiyet davasının sonucuna göre hak sahibine ödenir. Tapuda kayıtlı olmayan taşınmazlarda ise zilyetlik hakları devreye girer. İdare, taşınmazın kamu malı olup olmadığını araştırdıktan sonra zilyetlik şartlarının oluşup oluşmadığını yerinde tespit eder. Mahkeme süreci başladığında yerel ve ulusal gazetelerde ilanlar yapılır. İlan tarihinden itibaren on gün içinde delillerin sunulması, son ilandan itibaren otuz gün içinde ise itirazların yapılması gerekir. İtiraz olmazsa bedel zilyede ödenir ve taşınmaz idare adına tescil edilir. Kamulaştırılan taşınmazın boşaltılması süreci icra memurları aracılığıyla yürütülür. Tebligattan itibaren on beş gün içinde taşınmazın boşaltılması gerekir. İtiraz veya şikayetler boşaltma işlemini durdurmaz ve bu konuda ihtiyati tedbir kararı verilemez. Ekili arazilerde ise boşaltma işlemi kural olarak hasat sonuna bırakılır. Ancak acil durumlarda ekin bedeli ödenerek boşaltma talep edilebilir. İdarenin kamulaştırmadan tek taraflı vazgeçme hakkı her aşamada mevcuttur. Kamulaştırmanın kesinleşmesinden sonra taşınmazın ihtiyaca tahsis edilmemesi durumunda, idare bu durumu malike bildirir. Malik, aldığı bedeli kanuni faiziyle birlikte üç ay içinde geri ödeyerek taşınmazı iade alabilir. Eğer iade işlemi bir yıl içinde gerçekleşirse faiz alınmaz. Bu geri alma hakkı kamulaştırmanın kesinleşmesinden itibaren beş yıl geçtikten sonra kullanılamaz. Mal sahibinin geri alma hakkı, kamulaştırma bedelinin kesinleşmesinden itibaren beş yıl içinde taşınmazın amacına uygun kullanılmaması durumunda doğar. Bu hak, doğduğu tarihten itibaren bir yıl içinde kullanılmalıdır, aksi halde düşer. Birden fazla taşınmaz birlikte kamulaştırılmışsa, durum bir bütün olarak değerlendirilir. Vazgeçilen veya geri alınan taşınmaz üzerindeki yapılar zarar görmüşse, malik bu hasar bedelinin geri ödeyeceği tutardan düşülmesini isteyebilir. Mülkiyetin idareye geçmesi mahkemenin tescil kararı ile gerçekleşir. Bu karardan sonra malikin taşınmaz üzerinde yeni inşaat veya ekim yapma hakkı sona erer. Büyük projelerde kamu yararı kararı muhtarlıklarda on beş gün süreyle ilan edilir ve bu ilandan sonra yapılan tesislerin bedeli kamulaştırma hesabında dikkate alınmaz. Trampa yoluyla kamulaştırma, mal sahibinin rızasıyla bedel yerine idareye ait başka bir taşınmazın verilmesidir. Verilecek taşınmazın değeri kamulaştırma bedelinin yüzde yüz yirmi oranını aşamaz. Aradaki değer farkı nakit olarak kapatılır. Acele kamulaştırma ise yurt savunması veya Cumhurbaşkanınca belirlenen olağanüstü durumlarda uygulanan bir yöntemdir. Mahkeme yedi gün içinde taşınmazın değerini tespit eder ve bu bedel bankaya yatırıldıktan sonra taşınmaza el konulur. Kıymet takdiri dışındaki işlemler daha sonra tamamlanır. Bir kamu kurumuna ait taşınmazın diğerine devri sürecinde ise kamulaştırma yapılamaz, devir prosedürü uygulanır. Bedelde anlaşılamazsa Danıştay veya mahkeme kararıyla süreç sonuçlandırılır. Kamulaştırma sürecinde yasaklanan fiiller arasında bilirkişilerin çıkar sağlaması, tebligattan sonra taşınmazın başkasına devredilmesi ve avukatların dava giderlerini üstlenmesi gibi eylemler yer alır. Bu yasaklara aykırı olarak sağlanan yararlar bir yıl içinde geri istenebilir. İmar mevzuatı uyarınca DOP olarak alınan yerler için mülkiyet iddiasında bulunulamaz. Kamulaştırma bedeli ile emlak vergisi değeri arasındaki fark üzerinden cezalı vergi tarhiyatı yapılması da mali bir yükümlülüktür. Son olarak, imar planlarıyla tasarrufu kısıtlanan taşınmazlar için beş yıllık bir süre öngörülmüştür. Bu süre içinde kamulaştırma yapılmazsa maliklerin adli yargıda dava açma hakkı doğar. Kamulaştırmasız el atma ise idarenin usulüne uygun işlem yapmadan taşınmaza fiilen veya hukuken el koymasıdır ve bu durum haksız fiil olarak nitelendirilir. Bu davalarda zamanaşımı süresi işlemez, malik her zaman bedel talebinde bulunabilir.
Bölüm 25
Gayrimenkul mevzuatı ve kamulaştırma hukukuna ilişkin teknik detayları inceleyeceğimiz bu derste, öncelikle idari süreçlerdeki geçici maddeler ve kamulaştırmasız el atma kavramı üzerinde duracağız. Kamulaştırma Kanunu kapsamında, özellikle sekiz Aralık iki bin dört tarihinden önce gerçekleştirilen kamulaştırma ve avans karşılığı kamulaştırma işlemlerine dair Toplu Konut İdaresi Başkanlığı lehine veya aleyhine açılmış olan davaların sonuçlandırılmasında belirli usuller öngörülmüştür. Bu bağlamda, idare tarafından borçluya tebliğ edilmiş veya icra takibine başlanmış alacaklar için, ilgili maddenin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren üç ay içerisinde ödeme yapılması şartıyla faiz tahsilinden vazgeçilmesi esastır. Bu haktan yararlanan şahısların dava açma haklarının bulunmadığını ve başlatılmış icra takiplerinin ödeme süresince durdurulacağını bilmek sınav açısından önem arz etmektedir. Ayrıca, mülga altı bin sekiz yüz otuz sayılı Kanun uyarınca kesinleşmiş mahkeme kararlarına istinaden idareler adına tescil edilen ancak bedeli hak sahiplerine ödenmeyen taşınmazlara ilişkin davaların da sonuçlandırılması yasal bir zorunluluktur. Kamulaştırmasız el atma ve tazminat ödemesi konusuna geçtiğimizde, Türk hukuk sisteminde bu kavramın dokuz Ekim bin dokuz yüz elli altı tarihinden sonra şekillendiğini görmekteyiz. İmar planlarında yol, park, yeşil alan veya sağlık tesisi gibi kamu hizmetlerine tahsis edilen özel mülkiyetteki taşınmazlara, idare tarafından usulüne uygun bir kamulaştırma yapılmaksızın fiilen el konulması durumu kamulaştırmasız el atma olarak tanımlanır. Bu noktada tarihsel bir ayrım mevcuttur. dokuz Ekim bin dokuz yüz elli altı tarihinden önceki el koymalar, iki yüz yirmi bir sayılı Yasa ile kamulaştırılmış sayılmıştır. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararları, bu tür el koymaların bir haksız fiil olduğunu ve mal sahibinin el atmanın önlenmesi davası açabileceği gibi taşınmazın değer karşılığını da talep edebileceğini hüküm altına almıştır. Özellikle on altı Mayıs bin dokuz yüz elli altı tarihli kararlar, bu davaların zamanaşımına tabi olmadığını vurgulaması bakımından hukuk pratiğinde kritik bir yere sahiptir. Hukuki el atma kavramı ise fiili el atmadan farklı bir boyutu temsil eder. İmar planında kamu hizmetine ayrılmış olmasına rağmen üzerinde henüz fiziksel bir tesis yapılmayan taşınmazlarda, malikin mülkiyet hakkının kısıtlandığı kabul edilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun iki bin beş ve iki bin on yıllarında verdiği kararlar ile bu durum hukuki el koyma olarak nitelendirilmiş ve tazminat davasına konu edilmiştir. Yargı yetkisi bakımından önemli bir güncel gelişmeye dikkat çekmek gerekir. yedi bin dört yüz yirmi bir sayılı Kanun ile yapılan düzenleme uyarınca, mülkiyet hakkından kaynaklı bedel davalarının adli yargıda, yani asliye hukuk mahkemelerinde görülmesi öngörülmüştü. Ancak Anayasa Mahkemesi'nin on altı Ocak iki bin yirmi beş tarihli kararı ile bu hüküm iptal edilmiştir. Bu iptal kararı otuz Ocak iki bin yirmi altı tarihinde yürürlüğe girecektir. Dolayısıyla, otuz Ocak iki bin yirmi altı tarihinden itibaren bu tür davalarda idari yargı yetkili olacaktır. Bu tarihsel geçiş ve yetki değişikliği sınav sorularında yanıltıcı bir unsur olarak kullanılabilir. Kamulaştırmasız el atma nedeniyle idareden bedel talep edilebilmesi için öncelikle uzlaşma usulünün uygulanması bir dava şartıdır. iki bin dokuz yüz kırk iki sayılı Kanun'un Geçici altıncı maddesi, dokuz Ekim bin dokuz yüz elli altı ile dört Kasım bin dokuz yüz seksen üç tarihleri arasında fiilen kamu hizmetine ayrılan taşınmazlar için bu süreci düzenler. Uzlaşma süreci, idarenin daveti veya malikin müracaatı ile başlar. Taşınmazın değeri, kıymet takdir komisyonu tarafından el koyma tarihindeki nitelikleri esas alınarak, ancak müracaat tarihindeki tahmini değerler üzerinden hesaplanır. Uzlaşma komisyonu, müracaat tarihinden itibaren en geç altı ay içinde maliki görüşmeye davet eder. Uzlaşma; nakdi ödeme, taşınmaz trampası, sınırlı ayni hak tesisi veya imar hakkı kullandırılması şeklinde gerçekleşebilir. Eğer uzlaşma sağlanırsa, üzerinde anlaşılan bedel bütçe imkanları dahilinde taksitli olarak ödenebilir ve bu süreçte üç bin doksan beş sayılı Kanun uyarınca kanuni faiz işletilir. Uzlaşma sağlanamadığı durumlarda, uzlaşmazlık tutanağının düzenlendiği tarihten itibaren üç ay içinde bedel tespiti davası açılabilir. Bu davalarda mahkemece belirlenen bedel, idare tarafından ödenir. İdarelerin bu ödemeler için bütçelerinden pay ayırma zorunluluğu bulunmaktadır. Merkezi yönetim bütçesine dahil idarelerde sermaye giderleri ödeneklerinin yüzde iki oranı, belediye ve il özel idarelerinde ise en son kesinleşmiş bütçe gelirleri toplamının en az yüzde iki oranı bu amaçla tahsis edilir. Kesinleşen alacakların ayrılan ödeneği aşması durumunda ödemeler sonraki yıllara sari olarak taksitlendirilir. Bu madde kapsamında ödenecek bedellerin tahsili amacıyla idarelerin mal, hak ve alacaklarının haczedilemeyeceği kuralı, kamu hizmetinin sürekliliği ilkesinin bir yansımasıdır. Tapu Kanunu ve ilgili mevzuat hükümlerine geçtiğimizde, günümüzde bu kanunun bazı hükümlerinin Türk Medeni Kanunu ve Tapu Sicili Tüzüğü karşısında ikincil konuma düştüğünü görmekteyiz. Ancak kamu kurumlarının yetkileri, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri ve yabancılara taşınmaz satışı gibi konularda Tapu Kanunu halen temel belirleyicidir. Tapu işlemlerinde temsil yetkisi, taşınmazın aidiyetine göre farklılık gösterir. Devlet taşınmazlarında en büyük mal memuru, il özel idarelerinde vali, vakıflarda vakıf müdürü, belediyelerde belediye başkanı ve köylerde muhtar yetkili kılınmıştır. Tüzel kişilerin tapu işlemlerinde, taşınmaz tasarrufuna izinli olduklarını ve temsilcilerinin yetkilerini gösteren belgeleri ibraz etmeleri zorunludur. Ticaret şirketleri bu yetki belgesini ticaret sicil memurluğundan temin ederler ve bu belgelerin geçerlilik süresi genel olarak bir yıldır. Tapu sicilinde hak sahibinin belirlenmesi süreci, müdürlüklerin en hassas görevlerinden biridir. Gerçek kişilerde Türkiye Cumhuriyeti kimlik numaralı nüfus cüzdanı üzerinden kimlik doğrulaması yapılır. İşlemin vekaleten yürütülmesi durumunda, Noterlik Kanunu'na uygun düzenlenmiş ve ilgili işlemi yapmaya açıkça yetki veren bir vekaletname aranır. Vekaletnamede vekalet verenin imzasının bulunması zorunludur. Tasarruf yetkisinin belirlenmesinde ise fiil ehliyeti esastır. Tapu müdürlüğü, ilgilinin ayırt etme gücüne sahip olup olmadığı konusunda şüpheye düşerse, sağlık kuruluşundan fotoğraflı sağlık raporu talep edebilir. Taşınmaz üzerinde tasarrufta bulunabilmek için kişinin on dokuz yaşından gün almış olması ve sezgin görünmesi şarttır. Bu değerlendirme sırasında müdürlük görevlileri tarafından yöneltilen basit sorulara verilen yanıtlar, kişinin akli melekelerinin yerinde olup olmadığını belirlemede kullanılır. Resmi senet düzenlenmesini gerektirmeyen işlemler, Tapu Sicili Tüzüğü'nün yirminci maddesinde detaylandırılmıştır. Mirasçılık belgesine dayalı intikal işlemleri, kesinleşmiş mahkeme kararları, imar parselasyon planları, cebri icra yoluyla yapılan satışlar ve kooperatiflerin ferdileşme işlemleri bu kapsamdadır. Bu işlemlerde resmi senet yerine tescil istem belgesi düzenlenir. Teknik nitelikli işlemler olarak adlandırılan ayırma, birleştirme, yola terk ve cins değişikliği gibi durumlarda da benzer bir usul izlenir. Özellikle tüzel kişilerin yetki belgeleri incelenirken, belgenin ilgili makam tarafından verilmiş olması, imza yetkililerinin dereceleri ve belgenin güncelliği titizlikle kontrol edilir. Kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşlarından yetki belgesi istenmemesi, sınavda karşınıza çıkabilecek istisnai bir bilgidir. Deniz alanlarının doldurulması ve bataklıkların kurutulması hususunda, Tapu Kanunu'nun eski hükümlerinin yerini büyük ölçüde üç bin altı yüz yirmi bir sayılı Kıyı Kanunu almıştır. Kamu yararının gerektirdiği hallerde, uygulama imar planı kararı ile deniz, göl ve akarsularda doldurma yoluyla arazi elde edilebilir. Bu araziler devletin hüküm ve tasarrufu altındadır ve asla özel mülkiyete konu edilemezler. Kıyı kenar çizgisinin deniz tarafında kalan alanlarda özel mülkiyet tesisi mümkün değildir; bu alanlarda sadece kullanım izni verilebilir. Danıştay kararları uyarınca, kıyı kenar çizgisinden itibaren kara yönünde yüz metrelik sahil şeridinde de yapılaşmaya izin verilmemesi esastır. Bu kural, kıyıların korunması ve kamu yararına açık tutulması amacını taşır. Yola terk, kapanan yollar ve mezarlıklar konusundaki düzenlemeler de mülkiyet rejimi açısından kritiktir. Köy ve belediye sınırları içinde kapanan yollar ile yol fazlaları, ilgili köy veya belediye adına tescil edilir. Ancak Türk Silahlı Kuvvetleri, Jandarma, Sahil Güvenlik ve Emniyet Genel Müdürlüğü kullanımındaki kadastral yolların Hazine adına tescil edileceği unutulmamalıdır. Mezarlıklar konusunda ise genel kural, umumi mezarlıkların mülkiyetinin belediyelere veya köylere ait olmasıdır. Bu yerler satılamaz ve zamanaşımı yoluyla kazanılamaz. Mezarlık vasfını yitirmiş olsalar dahi, bu alanların başka bir amaçla kullanılması yasaktır ve tapu idaresi bu alanların mülkiyetini değiştiren cins değişikliği taleplerini reddetme yetkisine sahiptir. Gayrimenkul satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, tapu siciline şerh verilebilen kişisel haklar arasında yer alır. Noterler tarafından düzenlenen bu sözleşmeler, taraflardan birinin talebiyle tapu kütüğüne şerh edilebilir. Bu şerh, taşınmazın sonraki maliklerini de bağlar. Ancak şerh tarihinden itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis edilerek tescil gerçekleştirilmezse, bu şerh tapu müdürlüğü tarafından resen terkin edilir. Beş yıllık süre, bu tür sözleşmelerin tapu sicilindeki etkisi bakımından en önemli yasal kısıttır. Ayrıca, bankalar ve kredi kuruluşları lehine yapılacak ipotek işlemlerinde, taraflarca imzalanan kredi sözleşmesine istinaden tapu müdürlüklerinde doğrudan tescil imkanı getirilmiştir. Tasarruf finansman şirketleri de iki bin yirmi bir yılında yapılan düzenleme ile bu kapsama dahil edilmiştir. Tapu sicilinde işlemlerin sonuçlandırılması süreci, yazılı bir istemin varlığına bağlıdır. İstem, tescili bozucu veya hükümsüz kılıcı bir şarta bağlanamaz. Her türlü tapu işlemi için başvuru istem belgesi düzenlenmesi zorunludur. İşlemlerin yevmiye defterine kaydedilmesi, hakların birbirine olan üstünlüğünü belirleyen en temel unsurdur. Kayıtlar, tarih ve sıra numarasına göre yapılır. Yevmiye defteri her iş günü müdür tarafından açılır ve gün sonunda kapatılır. Yevmiye numaraları her takvim yılı başında birden başlar. İşlemlerde tanık bulundurulması gereken haller de mevzuatta açıkça belirtilmiştir. İmza atamayanlar, okuma yazma bilmeyenler, kimliğinde şüphe duyulanlar ve ölünceye kadar bakma sözleşmesi tarafları için iki tanık huzurunda işlem yapılması zorunludur. İşitme veya konuşma engelli bireylerde, yazı ile anlaşma imkanı yoksa işaret dilinden anlayan yeminli bilirkişi bulundurulması şarttır. Türkçe bilmeyen ilgililer için ise yeminli tercüman desteği alınır. Bu yardımcı kişilerin mahkeme huzurunda yaptıkları yemine ilişkin tutanağı müdürlüğe ibraz etmeleri, işlemin sıhhati açısından gereklidir.
Bölüm 26
Tapu sicil işlemlerinin hukuki geçerlilik kazanması ve mülkiyet haklarının korunması noktasında resmî senet ve istem belgesi düzenlenmesi temel usul kurallarını oluşturmaktadır. Sözleşme düzenlenmesi gereken işlemlerde resmî senet düzenlenmesi zorunluluğu bulunmakta olup bu belgelerin tanzimine ilişkin usul ve esaslar ilgili yönetmeliklerle titizlikle belirlenmiştir. Sözleşme gerektirmeyen işlemlerde ise istem sahibinin kimlik bilgileri ile merkezi nüfus idaresi sisteminden alınan yerleşim yeri bilgilerini içeren bir istem belgesi düzenlenir. Bu noktada idari işleyiş açısından kritik bir kural mevcuttur. Müdür veya görevlendireceği tapu görevlisi, istem belgesinin imzalanmasından önce işlemle ilgili tüm belgeleri kontrol etmekle yükümlüdür. Ancak işlemi hazırlama ve kontrol etme görevleri aynı kişide birleşemez. Bu kuralın tek istisnası, personel sayısının yetersiz olduğu ve yalnızca tek bir personelin bulunduğu müdürlüklerdir. İşlemde herhangi bir eksiklik veya yanlışlık bulunmadığı takdirde, kontrol görevini yürüten personel istem belgesinin işlem kontrolü yapıldı sütununa adını ve soyadını yazarak imzalar. Eğer bir eksiklik tespit edilirse, bu durum giderilmeden kesinlikle imza aşamasına geçilmez. İstem sahibi belgeyi okudum ibaresini bizzat yazarak imzalamalıdır. Belge daha sonra müdür veya yetkili görevli ile belgeyi düzenleyen personel tarafından imzalanarak müdürlük mührü ile onanır. İstem belgesi üzerinde silinti, kazıntı veya çıkıntı yapılması kesinlikle yasaktır. Tapu sicili üzerindeki hakların birbirine olan üstünlüğünü belirleyen en temel unsur yevmiye defterine kayıt sırasıdır. Yevmiye defterine, tapu sicili üzerinde işlem yapılmasını gerektiren veya reddedilen tüm istemler kaydedilir. Kayıtlı hakların önceliği, bu deftere yazım tarihi ve sıra numarasına göre tayin edilir. Müdürlüğe gelen istemlerin yevmiye defterine kaydedilme zamanı işlemin türüne göre farklılık gösterir. Sözleşme gerektiren işlemlerde resmî senedin taraflarca imzalanmasından sonra, sözleşme gerektirmeyen işlemlerde istem belgesinin imzalanmasından sonra, resmî kurumlardan gelen yazılarda ise yazının alınmasından sonra kayıt işlemi gerçekleştirilir. Yevmiye defterine işlemin numarası, saat ve dakikası, istemde bulunanın kimlik bilgileri, istemin niteliği, taşınmazın konumu, cilt ve sayfa numaraları ile işlemi hazırlayan, kontrol eden ve onaylayanların bilgileri eksiksiz işlenir. Yevmiye defteri müdür tarafından her iş günü tarih atılarak açılır ve iş günü sonunda kapatılarak imzalanır. İşlem yapılmayan günlerde defterin açılıp kapatılması söz konusu değildir. Her takvim yılı başında yevmiye numaraları birden başlayarak verilir. Müdürün görevinden ayrılması veya izinli olması durumunda yetki verdiği memur deftere kaydedilir ve bu durum imza ile tevsik edilir. Tapu işlemlerinde tarafların irade beyanlarının sağlıklı bir şekilde alınabilmesi için bazı durumlarda tanık, bilirkişi veya tercüman bulundurulması yasal bir zorunluluktur. İstem sahiplerinden birinin imza atamaması, okuma yazma bilmemesi, kimlik bilgilerinde şüphe oluşması veya ölünceye kadar bakma sözleşmesi gibi özel durumlarda iki tanık bulundurulması şarttır. İşitme, konuşma veya görme engelli bireylerin işlemlerinde tanık bulundurulması normal şartlarda isteğe bağlıdır. Ancak engelli birey tanık istemediğini beyan ederse bu durum resmî senette açıkça belirtilmelidir. Eğer ilgili kişinin işitme veya konuşma engeli varsa ve yazı ile iletişim kurulamıyorsa, işaret dilinden anlayan yeminli bir bilirkişinin katılımı zorunludur. Türkçe bilmeyen istem sahipleri için ise yeminli tercüman bulundurulması gerekir. Tercüman ve bilirkişilerin mahkeme huzurunda yaptıkları yemine ilişkin tutanağı müdürlüğe ibraz etmeleri şarttır. Bu kişiler de resmî senedi veya istem belgesini imzalamak zorundadır. Tanık, bilirkişi ve tercümanların okuma yazma bilmesi, fiil ehliyetine sahip olması ve ilgili tapu müdürlüğünde görevli olmaması gerekmektedir. İmza bilmeyen kişilerin işlemlerinde ise sol elin başparmağı, o yoksa sağ elin başparmağı, o da yoksa diğer parmaklardan biri basılır ve hangi parmağın kullanıldığı belgeye yazılır. Mühür kullanılması durumunda dahi parmak izinin basılması zorunluluğu devam etmektedir. Tapu müdürlüklerine yapılan istemlerin mevzuata veya Türk Medeni Kanunu hükümlerine uygun olmaması durumunda ret kararı verilmesi esastır. Eğer istem geçici tescil şerhine de imkan tanımıyorsa, gerekçesi, itiraz yeri ve süresi belirtilerek geciktirilmeksizin reddedilir. Ret kararının varlığı, tarih ve yevmiye numarası ile birlikte kütüğün beyanlar sütununa işlenir. Ret gerekçesi ortadan kaldırılmadan aynı konuda yeni bir işlem yapılamaz. Ret kararı ilgiliye elden veya tebligat kanunu hükümlerine göre tebliğ edilir. Bu noktada sınav açısından kritik olan itiraz sürelerine dikkat edilmelidir. Ret kararına karşı, tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içinde bölge müdürlüğüne itiraz edilebilir. Bölge müdürlüğünün kararına karşı ise yine tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içinde Genel Müdürlüğe itiraz hakkı bulunmaktadır. İstem yevmiye defterine kaydedildikten sonra aynı tarih ve numara ile kütüğe tescil edilir. Tescil işlemleri siyah veya mavi mürekkepli kalemle, kitap harfleriyle ve okunaklı bir şekilde yapılmalıdır. Kütük üzerinde kazıntı veya silinti yapılması kesinlikle yasaktır. Mülkiyet hakkının tescili sürecinde kütük sayfasındaki malik sütununda belirli bir düzen takip edilir. Devreden kişinin bilgileri kırmızı mürekkepli kalemle çizilir ve yine kırmızı kalemle tarih ve yevmiye numarası yazılır. Yeni malikin bilgileri ise ilk beş satıra işlenir. Tüzel kişilerin unvanları tam olarak yazılmalıdır. Paylı mülkiyette pay miktarları kesirli olarak gösterilir. Eğer bir paydaş sonradan yeni bir pay edinirse ve üzerinde kısıtlama yoksa paylar birleştirilerek tescil edilir. Elbirliği mülkiyetinde ise malik isimleri ortak paranteze alınarak mülkiyeti doğuran neden belirtilir. Sosyal tesis, yüzme havuzu veya tenis kortu gibi ortaklaşa kullanılan yerlerin tescilinde malik sütununa yararlanan taşınmazların ada ve parsel numaraları yazılır. Bu yerler, yararlanan tüm maliklerin ortak istemi olmadan paylı mülkiyete dönüştürülemez. Bu teknik ayrıntılar tapu sicilinin güvenilirliği açısından büyük önem taşımaktadır. Taşınmazlar üzerinde tasarruf yetkisi, kural olarak tapu sicilinde adı yazılı olan kişiye aittir. Ancak tasarruf yetkisinin kullanılabilmesi için kişinin ergin olması ve ayırt etme gücüne sahip olması gerekir. Türk hukuk sistemine göre on dokuz yaşından gün almış kişiler reşit kabul edilir. Tapu müdürlüğü, istem sahibinin fiil ehliyetinden şüphe ederse resmî veya özel sağlık kuruluşlarından fotoğraflı sağlık raporu talep edebilir. Bu raporun yeni tarihli olması ve aslıyla birlikte işlem dosyasında saklanması zorunludur. Ergin olmayan küçükler velayet, kısıtlılar ise vesayet altındadır ve tasarruf yetkileri temsilcileri aracılığıyla kullanılır. Vesayet altındaki bir kişinin malı, vasi tarafından ancak sulh yargıcının izni ve ihale yoluyla satılabilir. Pazarlıkla satış için asliye yargıcının kararı gereklidir. Veli veya vasi, temsil ettikleri kişinin malını bağışlayamaz, vakfedemez veya başkasının borcu için kefalet ipoteği tesis edemez. Eğer işlem sırasında temsilci ile temsil edilen arasında bir çıkar çatışması doğarsa, mahkemece atanmış bir kayyımın işleme katılması şarttır. Taşınmaz üzerindeki tasarruf yetkisi şerhler ve beyanlar hanesine yapılan kayıtlarla kısıtlanabilir veya tamamen kaldırılabilir. Tapu kütüğünde mülkiyet, irtifak hakları, rehin hakları, şerhler ve beyanlar olmak üzere beş ana hane bulunur. Şerhler genellikle özel kişilerin haklarını korumak amacıyla konulurken, beyanlar kamu hukuku kısıtlamalarını ve taşınmazın fiili durumunu belirtmek için kullanılır. Şerhler sütununa kişisel haklar, tasarruf hakkını kısıtlayan veya yasaklayan durumlar ile geçici tescil şerhleri yazılır. Kişisel haklar arasında önalım, alım, geri alım, satış vaadi, kat karşılığı inşaat hakkı ve kira sözleşmeleri yer alır. Tasarruf hakkını kısıtlayan şerhler arasında haciz, ihtiyati haciz ve aile yurdu sıklıkla karşımıza çıkmaktadır. Tasarruf hakkını yasaklayan şerhler ise ihtiyati tedbir, iflas, konkordato ve kamu haczi gibi durumlardır. Bu şerhlerin her birinin hukuki etkisi farklıdır; bazıları sadece üçüncü kişilere karşı hak ileri sürme imkanı verirken, bazıları tapu kütüğünü tamamen kilitleyerek işlem yapılmasını engeller. Geçici tescil şerhi, iddia edilen bir ayni hakkın güvence altına alınması veya belgelerdeki noksanlıkların tamamlanması amacıyla kullanılır. Bu şerhin verilebilmesi için tüm ilgililerin rızası veya mahkeme kararı gereklidir. Şerhin süresi ve içeriği mahkeme kararında belirtilir. Beyanlar hanesine yapılan kayıtlar ise taşınmazın hukuki ve eylemi durumunu gösteren açıklayıcı notlardır. Yönetim planı, imar düzenlemesi, sit alanı ilanı, riskli yapı belirtmesi ve 2B arazisi gibi hususlar bu hanede yer alır. Beyanlar hanesindeki kayıtlar bazen tasarruf yetkisini kısıtlayıcı bir etki de gösterebilir; örneğin vesayet altına alınma belirtmesi durumunda malik yerine yasal temsilcinin işlem yapması gerekir. Eklentiler de malikin yazılı istemi üzerine beyanlar hanesine kaydedilir ve bu kayıtta eklentinin cinsi, adedi ve değeri gösterilir. İrtifak hakları ve taşınmaz yükü, kütük sayfasındaki özel sütuna tescil edilir. Kişisel irtifak hakları mükellefiyet anlamına gelen m harfi ile gösterilirken, taşınmaz lehine kurulan haklar h harfi ile belirtilir. Tescil sürecinde alfabenin küçük harfleri sırasıyla kullanılır. Rehin haklarının tescilinde ise büyük harfler kullanılır ve ipotek İ, ipotekli borç senedi İBS, irat senedi ise İS harfleriyle sembolize edilir. Rehin miktarının, faiz oranının, derecenin ve sürenin tescili zorunludur. Birden fazla taşınmazın aynı alacak için rehnedilmesi durumunda müşterek rehin tesisi yapılır ve her bir taşınmazın sayfasında diğer taşınmazlarla olan bağlantı belirtilir. Alacağın devri veya ödeme planındaki değişiklikler düşünceler sütununda gösterilir. Rehinli bir pay devredildiğinde eski malikin adı çizilerek yeni malikin adı ilgili harf kullanılarak yazılır. Tapu sicilindeki kayıtların terkini, tescilin kendisine hak sağladığı kişinin istemi veya mahkeme kararı ile gerçekleştirilir. Belirli bir süreye bağlı haklarda sürenin dolması durumunda malikin istemiyle terkin yapılabilir. Kamu alacaklarına ilişkin hacizler hariç olmak üzere, tapu siciline işlenen haciz şerhleri üzerinden iki yıl geçmesine rağmen yenilendiği bildirilmemişse, taşınmaz malikinin istemi üzerine terkin edilir ve durum icra müdürlüğüne bildirilir. Taşınmazın yüzölçümü ile ilgili uyuşmazlıklarda ise plan ve resmî ölçümlere itibar edilir. Eğer yüzölçümü kayıttan fazla çıkarsa ve bu durumun komşu parsellere tecavüzden kaynaklanmadığı mahkemece tespit edilirse, yeni miktar kütüğe tescil edilir. Mahkeme bu süreçte taşınmaz başında inceleme yapar ve komşu malikleri dinler. Belediye sınırları içindeki ifraz işlemlerinde harita yapılması zorunludur. Yabancı uyruklu gerçek kişilerin ve yabancı ticaret şirketlerinin Türkiye’de taşınmaz edinimi belirli sınırlamalara tabidir. Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşları, kanuni sınırlara uymak kaydıyla taşınmaz edinebilirler. Ancak yabancı gerçek kişilerin edinebileceği toplam alan, özel mülkiyete konu ilçe yüzölçümünün yüzde on'unu ve ülke genelinde kişi başına otuz hektarı geçemez. Cumhurbaşkanı bu miktarı iki katına kadar artırmaya yetkilidir. Yabancı ticaret şirketleri ise ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz edinebilirler. Yabancıların satın aldıkları yapısız taşınmazlar üzerinde geliştirecekleri projeleri iki yıl içinde ilgili bakanlığın onayına sunmaları zorunludur. Onaylanan projenin süresi içinde tamamlanıp tamamlanmadığı bakanlıkça takip edilir ve bu bilgiler tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenir. Askeri yasak bölgeler ve güvenlik bölgelerinde yabancıların taşınmaz edinimi ise yasaktır. Bu düzenlemeler ülke menfaatlerinin korunması amacıyla getirilmiş stratejik kısıtlamalardır. Sınav hazırlığında bu sayısal limitlerin ve sürelerin karıştırılmaması büyük önem arz etmektedir.
Bölüm 27
Taşınmaz mülkiyeti ve tapu sicili hukukunda hacizlerin sicilden silinmesi süreciyle dersimize devam ediyoruz. Yenilendiği bildirilmemiş olan hacizler, taşınmaz malikinin istemi üzerine tapu sicilinden terkin edilir ve bu durum ilgili icra müdürlüğüne bildirilir. Bu noktada tapu sicilindeki plan ve yüz ölçümü verilerinin hukuki değerini ele almak gerekir. Plan veya resmi bir ölçüme dayanmayan gayrimenkullerde, eskiden beri bilinen ve belirli olan sınırlara itibar olunur. Şayet bir gayrimenkulün yüz ölçümü tapu sicilinde yazılı olan miktardan fazla çıkarsa ve bu fazlalığın bitişik araziye el uzatmaktan ileri gelmediği, sınırlarda da bir değişiklik olmadığı mahkemece tespit edilirse, sicil bu karar doğrultusunda düzeltilir. Mahkeme bu incelemeyi taşınmazın başında yapar ve komşu taşınmaz maliklerini dinler. Mahkeme kararına tapu fen memurları veya yetkili mühendisler tarafından hazırlanan harita da eklenmek zorundadır. Bu işlemlere itiraz edilmesi durumunda genel hükümler çerçevesinde dava açılması mümkündür. Planı veya resmi haritası bulunan taşınmazların parçalara ayrılması işleminde harita yapılması zorunludur. Belediye sınırları içinde olup tapu fen memuru bulunan yerlerde de bu zorunluluk devam ederken, belediye sınırları dışındaki parçalanmalarda harita yaptırılması hakimin takdirine bırakılmıştır. Şimdi Türkiye de yabancıların taşınmaz edinimine ilişkin temel kuralları ve Tapu Kanunu nun otuz beşinci maddesi çerçevesindeki düzenlemeleri inceleyelim. Uluslararası ikili ilişkiler ve ülke menfaatleri doğrultusunda, Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı gerçek kişiler Türkiye de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler. Ancak bu edinim belirli yasal sınırlamalara tabidir. Yabancı gerçek kişilerin edindikleri taşınmazların ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün yüzde on unu ve kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemez. Bu otuz hektarlık sınırın sınav sorusu olarak karşınıza çıkma ihtimali oldukça yüksektir. Cumhurbaşkanı, bu miktarı ülke genelinde kişi başına iki katına kadar artırmaya yetkilidir. Yabancı ülkelerde kendi kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri ise ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz edinebilirler. Bu ticaret şirketleri dışındaki yabancı tüzel kişiler Türkiye de taşınmaz edinemez ve lehlerine sınırlı ayni hak tesis edilemez. Ancak yabancı gerçek kişiler ve ticaret şirketleri lehine taşınmaz rehni tesis edilmesinde bu sınırlamalar uygulanmamaktadır. Cumhurbaşkanı, ülke menfaatlerinin gerektirdiği durumlarda yabancıların taşınmaz edinimlerini ülke, kişi, coğrafi bölge, süre, sayı, oran, tür, nitelik ve miktar bazında sınırlayabilir veya tamamen yasaklayabilir. Yabancıların yapısız taşınmaz, yani arsa veya tarla satın almaları durumunda, bu taşınmaz üzerinde geliştirecekleri projeyi iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmaları zorunludur. Onaylanan projenin süresi içinde tamamlanıp tamamlanmadığı ilgili Bakanlıkça takip edilir. Eğer bu projelere ilişkin yükümlülükler yerine getirilmezse veya taşınmaz edinim amacına aykırı kullanılırsa, Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından verilecek bir yılı geçmeyen süre içinde maliki tarafından tasfiye edilmelidir. Aksi takdirde taşınmaz tasfiye edilerek bedeli hak sahibine ödenir. Bu tasfiye süreci ve iki yıllık proje sunma süresi sınav açısından kritik detaylardır. Yabancı sermayeli şirketlerin taşınmaz edinimini düzenleyen otuz altıncı madde hükümlerine geçelim. Türk vatandaşı olmayan gerçek kişilerin, yabancı tüzel kişilerin veya uluslararası kuruluşların yüzde elli veya daha fazla oranda hissesine sahip oldukları Türkiye de kurulu şirketler, ana sözleşmelerindeki faaliyetlerini yürütmek amacıyla taşınmaz edinebilirler. Aynı kural, bu yabancı yatırımcıların yönetim hakkını haiz kişilerin çoğunluğunu atama yetkisine sahip olduğu şirketler için de geçerlidir. Bu şirketlerin askeri yasak bölgeler veya güvenlik bölgelerindeki taşınmaz edinimleri Genelkurmay Başkanlığının veya valiliklerin iznine tabidir. Eğer bir şirket bu yüzde elli hisse eşiğinin altında kalıyorsa, yerli sermayeli şirketlerle aynı hükümlere tabi olarak taşınmaz edinebilir. Bankaların kredi alacaklarını tahsil etmek amacıyla edindikleri taşınmazlar veya organize sanayi bölgeleri gibi özel yatırım bölgelerindeki edinimler bu sınırlamaların istisnasıdır. Yabancıların Türkiye deki taşınmaz edinimlerine dair idari süreçleri ve gerekli belgeleri detaylandıralım. Mevcut düzenlemelere göre yüz seksen dört ülke vatandaşı Türkiye den taşınmaz edinebilmektedir. Yabancı gerçek kişilerin yapısız bir taşınmaz almaları halinde iki yıl içinde proje geliştirme zorunluluğu bulunmaktadır. Tarım arazisi alımlarında Tarım ve Orman Bakanlığı ndan, sit alanlarındaki alımlarda ise Kültür ve Turizm Bakanlığı veya Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ndan uygunluk görüşü alınması şarttır. Yabancı sermayeli şirketlerin edinimlerinde ise valilik sorgulaması esastır. Bu sorgulama tapu müdürlükleri aracılığıyla yapılır ve en geç üç iş günü içinde cevaplandırılır. Şirketlerin başvurularında, işlemin yapıldığı yıla ait ve otuz altıncı madde kapsamındaki durumlarını belirten yetki belgesi sunmaları zorunludur. Tapu işlemlerinde yabancı uyruklu gerçek kişilerin kimlik tespiti için kendi ülkelerinden aldıkları kimlik belgesi veya pasaportu ibraz etmeleri gerekir. Pasaportta uyrukluk bilgisi yoksa ek resmi belge istenmektedir. Süresi geçmiş pasaportlarla işlem yapılamayacağı unutulmamalıdır. Ayrıca yabancıların taraf olduğu tüm satış işlemlerinde, taşınmazın piyasa değerini gösteren ve Sermaye Piyasası Kurulu tarafından yetkilendirilmiş değerleme kuruluşlarınca hazırlanan değerleme raporunun sunulması zorunludur. Bu raporun amacı hem yabancı yatırımcıyı korumak hem de taşınmaz değer haritasına veri sağlamaktır. Satış işlemlerinde binde yirmi oranında tapu harcı hem alıcıdan hem de satıcıdan ayrı ayrı tahsil edilir. Ayrıca döner sermaye ücreti de ödenmektedir. Miras ve mirasçılık belgesi konusuna değinmek gerekirse, yabancıların Türkiye deki taşınmazları üzerindeki miras hakları korunmaktadır. Mirasçılık belgesi sulh hukuk mahkemelerinden veya noterlerden alınabilir. Ölüm tarihinden itibaren iki yıl içinde tapuda intikal işlemi yapılmazsa, tapu müdürlüğü mirasçılık belgesi düzenlenmesi için yargıya başvurabilir ve resen tescil işlemi yapabilir. Mirasçılık belgesi üzerinde tahrifat olmaması, hakimin imzası ve sicil numarasının bulunması gerekir. Belgede tüm mirasçılar ve miras payları açıkça gösterilmelidir. Miras kural olarak elbirliği mülkiyeti, yani iştirak halinde intikal eder; ancak tüm mirasçıların istemiyle paylı mülkiyete geçilmesi mümkündür. Son olarak tapu işlemlerinde devletin sorumluluğu ve hataların düzeltilmesi süreçlerini ele alalım. Tapu sicilinin tutulmasından dolayı doğan zararlardan devlet kusursuz sorumludur. Devlet, ödediği tazminat için ihmali bulunan personele rücu edebilir. Bu rücu istemi, ödeme tarihinden itibaren iki yıl ve her durumda zarara yol açan işlemden itibaren on yıl içinde zamanaşımına uğrar. Tapu kaydındaki hisse hatalarının düzeltilmesinde ise ilgili maliklere tebligat yapılır. Tebliğden itibaren otuz gün içinde muvafakat verilirse düzeltme yapılır. Muvafakat verilmezse tapu müdürlüğü hatayı resen düzeltir ve ilgilisine altmış gün içinde asliye hukuk mahkemesinde dava açabileceğini ihtar eder. Kadastro Kanunu nun temel ilkeleri ve teşkilat yapısıyla devam edelim. üç bin dört yüz iki sayılı Kadastro Kanunu nun amacı, taşınmazların sınırlarını belirleyerek Türk Medeni Kanunu nun öngördüğü tapu sicilini tesis etmek ve mekânsal bilgi sistemini oluşturmaktır. Kadastro çalışmaları Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından yürütülür. Bu kurumun merkez teşkilatının yanı sıra yirmi dört bölge müdürlüğü, seksen bir kadastro müdürlüğü ve dokuz yüz yetmiş üç tapu müdürlüğü bulunmaktadır. Kadastro bölgeleri, her ilin merkez ilçesi ile diğer ilçelerinin idari sınırlarından oluşur. Kadastrosuna başlanacak bölgeler en az bir ay önceden Resmi Gazete, radyo, televizyon ve yerel araçlarla ilan edilmelidir. Kadastro ekibinin oluşumu sınavda sıkça sorulan bir diğer konudur. Bir kadastro ekibi en az iki kadastro teknisyeni, mahalle veya köy muhtarı ile üç bilirkişiden oluşur. Bilirkişilerin belediye meclisi veya köy derneği tarafından on beş gün içinde seçilmesi gerekir. Seçilecek bilirkişilerin kırk yaşını bitirmiş olması, kısıtlı olmaması ve yüz kızartıcı bir suçtan mahkumiyetinin bulunmaması şarttır. Kadastro komisyonu ise kadastro müdürü veya yardımcısının başkanlığında, bir kadastro üyesi ve itirazın niteliğine göre kontrol mühendisi veya tasarruf kontrol memurundan teşekkül eder. Bu komisyon, kadastro işlemlerine yapılan itirazları incelemekle görevlidir. Bilirkişilerin kendilerine veya yakınlarına ait taşınmazların tespitinde görev alamayacakları, tarafsızlık ilkesinin bir gereğidir. Bu kurallar silsilesi, mülkiyet hakkının doğru tespiti ve tapu sicilinin güvenilirliği açısından büyük önem taşımaktadır.
Bölüm 28
Kadastro Kanunu uyarınca kadastro bölgelerinin belirlenmesi ve ilan edilmesi süreci, taşınmaz hukukunun temel yapı taşlarından birini oluşturmaktadır. üç bin dört yüz iki sayılı Kanun'un ikinci maddesine göre, her ilin merkez ilçesi ile diğer ilçelerinin idari sınırları içinde kalan yerler birer kadastro bölgesini teşkil eder. Kadastrosu yapılacak bölgeler, ana plana uygun olarak Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün teklifi ve bağlı bulunduğu Bakanın onayı ile belirlenmektedir. Bu belirleme süreci tamamlandıktan sonra, kadastrosuna başlanacak bölgeler en az bir ay önceden Resmi Gazete, radyo veya televizyonda ilan edilir. Ayrıca bölge merkezi ve bağlı bulunduğu ilde bir yerel gazete ile bir internet haber sitesinde ilan olunması ve alışılmış vasıtalarla duyurulması yasal bir zorunluluktur. Sınav hazırlığı sürecinde bu bir aylık ilan süresinin ve ilan kanallarının çeşitliliğinin bilinmesi önem arz etmektedir. Kadastro çalışmalarının yürütülmesinde görev alan kadastro ekibi ve komisyonunun kuruluşu, teknik ve idari bir titizlikle düzenlenmiştir. Kadastro ekibi; en az iki kadastro teknisyeni, mahalle veya köy muhtarı ile üç bilirkişiden oluşur. Kanun, kadastronun fenni işlerinin ihale yoluyla yaptırılması halinde ekip yapısında esneklik tanımıştır. Bu durumda iki kadastro teknisyeni yerine, temin edilememesi halinde bir kadastro teknisyeni görevlendirilebilir. Ayrıca ekipteki kadastro teknisyeni yerine kontrol memuru da görev alabilmektedir. Muhtarın çalışmalara katılamadığı durumlarda yerine kanuni vekili iştirak eder. Bilirkişi seçimi ise belediyesi olan yerlerde belediye meclisi, köylerde ise köy derneği tarafından en geç on beş gün içinde gerçekleştirilir. Toplamda altı bilirkişi seçilirken, çalışma alanında birden çok ekibin görev yapması halinde her ekibe ilave üç bilirkişi tahsis edilir. Bilirkişi olarak seçilecek kişilerin taşıması gereken nitelikler ve engel haller sınav sorularında sıklıkla karşımıza çıkmaktadır. Seçilen bilirkişilerin kırk yaşını bitirmiş olması, kısıtlı olmaması ve yüz kızartıcı bir suçtan kesinleşmiş mahkumiyetinin bulunmaması şarttır. Eğer bilirkişiler zamanında seçilemezse veya seçilmelerine engel bir durum ortaya çıkarsa, bölgenin mülki amiri tarafından aynı sayıda bilirkişi belirlenir. Bilirkişilerin tarafsızlığını korumak amacıyla, kendilerine, eşlerine, alt ve üst soylarına, kardeşlerine veya eşlerinin alt ve üst soylarına ait taşınmazların tespitinde görev almaları yasaklanmıştır. Bu yasak, kadastro teknisyeni ve muhtar dahil tüm ekip üyeleri için geçerlidir. Kadastro komisyonu ise kadastro müdürü veya yardımcısının başkanlığında, bir kadastro üyesi ve itirazın mahiyetine göre kontrol mühendisi veya tasarruf kontrol memurundan oluşmaktadır. Kadastro ekiplerinde yer alacak bilirkişilerin seçimi ve görevlendirilmesi, Kadastro Bilirkişileri Hakkında Yönetmelik ile detaylandırılmıştır. Kadastro müdürü, çalışma alanının ilan edilmesini takiben belediye başkanlığından veya köy muhtarlığından on beş gün içinde bilirkişi seçilmesini talep eder. Bilirkişiler, belediye meclisi veya köy derneğince salt çoğunlukla seçilir. İlk toplantıda çoğunluk sağlanamazsa, ikinci toplantıda hazır bulunanların çoğunluğu ile seçim tamamlanır. Bilirkişilerde aranan nitelikler arasında Türk vatandaşı olmak, medeni hakları kullanma ehliyetine sahip olmak ve en az on yıldan beri o mahalle veya köyde ikamet etmek yer almaktadır. Ancak mülki amir tarafından belirlenen bilirkişilerde on yıllık ikamet şartı aranmaz. Okuma yazma bilmeyenlerin bilirkişi seçilmesi durumunda, imza yerine parmak izi kullanılması ve bu iznin teknisyenler ile muhtar tarafından tasdik edilmesi gerekmektedir. Bilirkişilerin görevlerine başlamadan önce yemin etmeleri yasal bir zorunluluktur. Kadastro müdürü, seçilen bilirkişileri kadastro mahkemesine, mahkeme kurulmamışsa sulh hukuk mahkemesine göndererek yemin etmelerini sağlar. Bilirkişiler, bilgilerini gerçeğe uygun şekilde bildireceklerine ve tarafsız kalacaklarına dair yemin ederler. Görevini yapmaktan kaçınan veya gerçeğe aykırı beyanda bulunan bilirkişiler hakkında Kadastro Kanunu'nun kırk iki. ve kırk üçüncü maddeleri uyarınca cezai hükümler uygulanır. Bilirkişilere yaptıkları hizmet karşılığında Harcırah Kanunu hükümlerine göre belirlenen bir ücret ödenir. Bu ücretler, çalıştıkları iş günü hesabıyla her ayın sonunda Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından karşılanır. Kadastro çalışma alanı, her bir köy veya mahalle sınırlarını kapsamaktadır. Kadastro müdürü, çalışmalara başlanacağını en az on beş gün önce ilan eder. Eğer çalışma alanında orman bulunuyorsa ve daha önce orman kadastrosu yapılmamışsa, orman sınırlarının tespiti kadastro ekibi tarafından gerçekleştirilir. Bu süreçte ekibe en az bir orman mühendisi ve bir ziraat mühendisinin katılması zorunludur. Orman idaresi tarafından görevlendirilen bu uzmanların yedi gün içinde ekibe iştirak etmesi gerekir. Ormanla ilgili yapılan tespitler otuz günlük kısmi ilana çıkarılır ve bu ilanla birlikte orman kadastrosu kesinleşmiş sayılır. Kadastro teknisyenleri tarafından belirlenen çalışma alanı sınırlarına karşı yedi gün içinde kadastro müdürlüğüne itiraz edilebilir. Müdürün kararına karşı ise yedi gün içinde kadastro mahkemesine başvurulabilir. Kadastro çalışmalarına başlanmadan önce, ilgili alandaki taşınmazlara ait dava listelerinin alınması süreci işletilir. Kadastro müdürü, mahalli hukuk mahkemelerinden o alandaki taşınmazlara ilişkin devam eden veya kesinleşmemiş davaların listesini alır. Bu liste, tapu, vergi ve harita belgeleriyle birlikte kadastro teknisyenlerine teslim edilir. Davalı taşınmazlar için kadastro tutanağı düzenlenirken mülkiyet sütunu boş bırakılır ve tutanaklar bir hafta içinde kadastro mahkemesine gönderilir. Davalı taşınmazların sınırlandırma ve tespiti sırasında davanın mahiyeti büyük önem taşır. Eğer dava sadece mülkiyete yönelikse malik tayin edilmez; ancak dava sadece sınıra yönelikse malik tayin edilerek sınır kurşun kalemle işaretlenir. Bu ayrım, kadastro hukukunda usul ekonomisi açısından kritik bir öneme sahiptir. Kadastro teknisyenleri, çalışmaya başlayacakları mevki veya adaları en az yedi gün önceden ilan ederler. Taşınmazların sınırlandırılması sırasında mal sahipleri, bilirkişiler ve muhtarın beyanları alınır. Teknisyenler, bilirkişi beyanlarıyla kanaate varamazlarsa diğer tanıkları dinleyebilirler ancak bilirkişi beyanına aykırı bir tespit yapılıyorsa bunun gerekçesi tutanakta açıkça belirtilmelidir. Teknisyenler arasında görüş ayrılığı çıkması durumunda dosya kadastro komisyonuna gönderilir. Kadastro müdürü veya kontrol elemanları, düzenlenen tutanakları teknik ve hukuki açıdan denetler. Tespit edilen noksanlıklar ekibe tamamlattırılır. Eğer bu düzeltmeler ilgililerin haklarını etkiliyorsa, dosya yine komisyon incelemesine tabi tutulur. Kadastro tutanaklarına itiraz süreci, ekibin çalışma alanındaki faaliyetleri bitinceye kadar devam eder. İtirazlar kadastro teknisyenliğine veya müdürlüğüne yapılır ve on gün içinde komisyona iletilir. Komisyon, itirazları en geç bir ay içinde veya ekip çalışmaları sona erinceye kadar sonuçlandırmak zorundadır. Komisyon incelemesi sonucunda yeni bir tutanak düzenlenir. Komisyonun kararları askı ilanı ile duyurulur. Kadastro sonuçlarının ilanı ise otuz gün süreli askı cetvelleri ile yapılır. Bu ilanlar müdürlükte ve muhtarlıkta asılı kalır. İlan süresi içinde kadastro mahkemesinde dava açılmayan tutanaklar kesinleşir. Kesinleşen tutanaklar en geç üç ay içinde tapu kütüğüne tescil edilir. Kadastro öncesi nedenlere dayalı dava açma süresi, tutanakların kesinleşmesinden itibaren on yıllık hak düşürücü süreye tabidir. Bu on yıllık süre, sınav sorularında en çok karşılaşılan zaman aşımı sürelerinden biridir. Mülkiyet hakkının tespitinde taşınmazın tapuda kayıtlı olup olmaması farklı prosedürlere tabidir. Tapuda kayıtlı taşınmazlarda, kayıt sahibi veya mirasçıları zilyet ise onlar adına tespit yapılır. Eğer kayıt sahibi dışındaki bir kişi zilyet ise, kayıt sahibinin muvafakati veya zilyedin taşınmazı tapu dışı bir yolla iktisap ettiğini ispatlaması gerekir. Bu durumda en az on yıllık çekişmesiz ve aralıksız zilyetlik şartı aranır. Tapuda kayıtlı olmayan taşınmazlarda ise zilyetlik süresi en az yirmi yıl olarak belirlenmiştir. Ayrıca miktar sınırlaması mevcuttur; bir kişi adına belgesizden sulu toprakta kırk dönüm, kuru toprakta ise yüz dönüme kadar tespit yapılabilir. Bu miktarların üzerindeki yerlerin tespiti için vergi kaydı veya benzeri resmi belgelerin ibrazı zorunludur. Tarım arazilerinin taksimi ve intikali hususunda beş bin dört yüz üç sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu ile getirilen kısıtlamalar kadastro çalışmalarında doğrudan uygulanır. on dokuz Temmuz iki bin beş tarihinden sonra yapılan harici taksimlerde, arazinin bölünmez büyüklüklerin altında kalmaması şartı aranır. Bu sınırlar mutlak tarım arazilerinde iki hektar, dikili tarım arazilerinde sıfır virgül beş hektar ve örtü altı tarım arazilerinde sıfır virgül üç hektar olarak belirlenmiştir. on beş Mayıs iki bin on dört tarihinden sonraki ölümlere dayalı intikallerde ise mirasçıların iştirak halinde mülkiyet şeklinde tescili esastır. Bu tarihler ve sayısal sınırlar, tarım arazilerinin korunması politikası gereği kadastro tespitlerinde titizlikle incelenmektedir. Kamu mallarının kadastrosu, taşınmazın niteliğine göre farklılık gösterir. Hizmet malları, yani okul, cami, hastane gibi yerler ilgili kamu tüzel kişiliği adına tescil edilir. Mera, yaylak, kışlak gibi orta malları ise sınırlandırılır ve özel siciline yazılır ancak bu işlem tescil mahiyetinde değildir ve özel mülkiyete konu olamazlar. Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki kayalar, dağlar ve nehirler gibi tarıma elverişsiz yerler ise tescile tabi değildir. Türk hukuk sisteminde kamu mallarının korunması esas olup, bu yerlerin özel mülkiyet adına tescil edilebilmesi ancak özel kanun hükümleriyle mümkündür. Kadastro çalışmaları sırasında bu ayrımın doğru yapılması, kamu kaynaklarının korunması açısından hayati önem taşımaktadır. Kadastro ilanlarının usulüne uygun yapılması, hak sahiplerinin dava açma haklarını kullanabilmeleri için temel bir şarttır. Askı cetvellerinde taşınmazın tüm teknik detayları, malik bilgileri ve varsa üzerindeki şerhler yer alır. İlanların korunması için mülki idare ve kolluk kuvvetleriyle iş birliği yapılır. İlan süresi sonunda düzenlenen tutanaklar ve dosyalar tapu sicil müdürlüğüne devredilir. Bu devir süreciyle birlikte kadastro müdürlüğünün o çalışma alanındaki yetkisi sona erer ve yetki tapu sicil müdürlüğüne geçer. Kadastro Kanunu'ndaki sürelerin hesaplanmasında Hukuk Muhakemeleri Kanunu hükümleri uygulanır. Bu süreçlerin her bir aşaması, mülkiyet hakkının tescili ve korunması amacına hizmet etmektedir.
Bölüm 29
Türkiye’de kamu mallarının genel ve sistematik bir biçimde düzenlendiği müstakil bir yasa bulunmamaktadır. Türk hukuk sisteminde devlet malları kavramı açıkça tanımlanmamış olmakla birlikte, bu malların içeriğine, yönetimine ve korunmasına yönelik hükümler farklı kanunlarda yer almaktadır. Kamu malları teorisi açısından Fransa’dan etkilenen ülkemizde, bu malların tanımı yerine işlevlerine ve hukuki statülerine odaklanılmıştır. Geçmişte Ebulula Mardin ve Sıddık Sami Onar tarafından hazırlanan bin dokuz yüz kırk dört tarihli kamu malları yasa tasarısı, Kamu İktisadi Teşebbüslerinin mallarının konumu hakkındaki belirsizlikler nedeniyle yasalaşamamıştır. bin dokuz yüz altmış bir Anayasası’nda da kamu mallarına dair özel bir madde konulmaması, bu kavramın reddedildiği anlamına gelmemekte, yalnızca anayasal bir kurala dönüştürülmesinin uygun bulunmadığı şeklinde yorumlanmaktadır. Günümüzde genel ve özel yasal düzenlemeler ile yargısal kararlara rağmen, kamu mallarının içeriği ve ayrımları konusundaki bazı belirsizlikler varlığını sürdürmektedir. Türk Medeni Kanunu ve Kadastro Kanunu gibi temel metinlerde terim birliği ve kesin anlam birliği sağlanamamış olması, kamuya ait alanların özel mülkiyete açılması, imar planı değişiklikleri ve özelleştirme faaliyetleri gibi konularda çeşitli tartışmalara yol açmaktadır. Kamuya ilişkin malların sınıflandırılmasında yerleşmiş olan temel ayrım, kamu malı ve kamunun özel malı şeklindedir. Uygulamada ise kamu malları kendi içinde hizmet malları, orta malları ve sahipsiz mallar olmak üzere üç gruba ayrılmaktadır. Hizmet malları, bir kamu hizmetine tahsis edilmiş olan ve idarenin bu hizmetleri yürütürken bizzat kullandığı taşınmazlardır. Okullar, hastaneler, karakollar, camiler, hükümet konakları, üniversite binaları, stadyumlar, cezaevleri ve askeri tesisler bu gruba girmektedir. Ayrıca elektrik, su, kanalizasyon ve doğalgaz gibi teknik altyapı tesisleri ile lojmanlar da hizmet malı niteliğindedir. Orta malları ise herkesin ortak, genel ve doğrudan yararlanmasına özgülenmiş, kamu yararı ve toplum hayatının vazgeçilmez gerekleri doğrultusunda halkın önceden izin almadan yararlandığı mallardır. Mera, yaylak, kışlak, harman yerleri, pazar ve panayır yerleri, köprüler, mezarlıklar, kuyu ve genel çeşmeler orta malları kategorisinde yer alır. Sahipsiz mallar ise doğal nitelikleri gereği kamunun ortak kullanımına açık olan yerlerdir. Tarıma elverişli olmayan yerler, kayalar, tepeler, dağlar, buzullar, denizler, göller, akarsular ve kıyılar sahipsiz mal olarak kabul edilir. Bu noktada sınav açısından önemli bir ayrıma dikkat etmek gerekir. dört bin yedi yüz yirmi bir sayılı Türk Medeni Kanunu’nun yedi yüz on beşinci maddesine göre, sahipsiz yerler ile yararı kamuya ait mallar devletin hüküm ve tasarrufu altındadır. Sahipsiz mallar, doğal yapıları gereği kamunun kullanımına açık olduklarından, idarenin bir tahsis işlemiyle bile özel mal haline getirilemezler. Kamu malları kuramının temel ilkelerini beş ana başlıkta toplamak mümkündür. Bu ilkeler kamu mallarının devir ve ferağ edilememesi, zamanaşımı ile edinilememesi, özel hukuk işlemlerine konu olamaması, kamulaştırılamaması ve özel olarak korunmasıdır. Bu ilkeler sınavda sıklıkla sorulmaktadır. Özellikle üç bin dört yüz iki sayılı Kadastro Kanunu’nun on sekizinci maddesi uyarınca, orta malları, hizmet malları, ormanlar ve bir kamu hizmetine tahsis edilen yerlerin, tapuda kayıtlı olsun veya olmasın, kazandırıcı zamanaşımı yoluyla iktisap edilmesi mümkün değildir. Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler ifadesi, Türk hukukunda sahipsiz mallar ve orta malları için kullanılmakla birlikte, zaman zaman hizmet malları ve hatta yanlışlıkla kamu iktisadi teşebbüslerinin özel malları için de kullanılabilmektedir. bin dokuz yüz seksen iki Anayasası’na göre kıyılar, tabii servetler, kaynaklar ve ormanlar devletin hüküm ve tasarrufu altındadır. Bu mallar üzerindeki her türlü yönetim, gözetim ve tahsis yetkisi Hazine ve Maliye Bakanlığına aittir. Meralar konusunu daha detaylı incelemek gerekirse, dört bin üç yüz kırk iki sayılı Mera Kanunu uyarınca mera, yaylak, kışlak, çayır ve otlaklar devletin hüküm ve tasarrufu altındadır. Bu taşınmazlar özel mülkiyete konu edilemez ve zilyetlik yoluyla kazanılamazlar. Bir yerin mera olarak kabul edilebilmesi için ya yetkili mercilerce verilmiş bir mera tahsis kararının bulunması ya da o yerin kadimden beri eylemli şekilde mera olarak kullanılması gerekir. Meraların niteliği yetkili mercilerce değiştirilmedikçe mülkiyet konusu yapılamazlar ve imar planı kapsamına alınamazlar. dört bin üç yüz kırk iki sayılı Kanun’un on dördüncü maddesine göre, imar planı hazırlığı için mera alanlarına ihtiyaç duyulması halinde iki temel koşulun yerine getirilmesi zorunludur. İlk olarak ilgili bakanlığın istemi üzerine Hazine ve Maliye Bakanlığı ile valiliğin uygun görüşü alınarak tahsis amacı değiştirilmelidir. İkinci olarak ise bu yerlerin planlama öncesinde Hazine adına tescil edilmesi gerekmektedir. Bu prosedür tamamlanmadan belediyelerin meraları arsa üretimi amacıyla kullanması veya parselasyona tabi tutması hukuken mümkün değildir. Yargı kararları da mera vasfını koruyan alanların mevzi imar planı ile başka amaçlara özgülenemeyeceğini açıkça belirtmektedir. Ormanlar ve orman sınırları dışına çıkarılan yerler konusu, Türkiye’de Anayasa ve altı bin sekiz yüz otuz bir sayılı Orman Kanunu başta olmak üzere çok sayıda yasal düzenleme ile korunmaktadır. Anayasa’nın yüz altmış dokuzuncu maddesi uyarınca devlet ormanlarının mülkiyeti devrolunamaz ve bu yerler zamanaşımı ile mülk edinilemez. Orman kadastrosu sonucunda sınırlandırılan ve tapu kütüğüne tescil edilen yerler kesin olarak orman sayılır. Orman sınırlarının daraltılması ancak Anayasa’nın izin verdiği istisnai durumlarda mümkündür. otuz bir Aralık bin dokuz yüz seksen bir tarihinden önce bilim ve fen bakımından orman niteliğini tam olarak kaybetmiş, tarım alanına dönüşmüş veya yerleşim yeri haline gelmiş araziler, altı bin sekiz yüz otuz bir sayılı Kanun’un ikinci maddesinin B bendi uyarınca orman sınırları dışına çıkarılabilmektedir. Kamuoyunda iki-B olarak bilinen bu araziler, altı bin iki yüz doksan iki sayılı Kanun çerçevesinde değerlendirilmektedir. Ormanlar üzerinde kamu yararı amacıyla irtifak hakkı tesisi veya izin verilmesi ise altı bin sekiz yüz otuz bir sayılı Kanun’un on yedinci maddesine göre yürütülür. Bu izinler ancak kamu yararının bulunduğu ve zorunluluk hallerinde, bedeli karşılığında ve en fazla kırk dokuz yıla kadar verilebilmektedir. Turizm tesisleri, maden ocakları veya teknik altyapı tesisleri gibi yapılar bu kapsamda değerlendirilir. Ancak Danıştay kararlarına göre orman alanları inşaata elverişli imar parseli haline getirilemez ve parselasyon işlemine tabi tutulamaz. Kıyılar, devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerin en hassas grubunu oluşturur. üç bin altı yüz yirmi bir sayılı Kıyı Kanunu’na göre kıyı, kıyı çizgisi ile kıyı kenar çizgisi arasında kalan alandır. Kıyılarda devlet dahil hiçbir gerçek veya tüzel kişinin mülkiyet hakkı bulunamaz. Kıyılar herkesin eşit ve serbest olarak yararlanmasına açıktır ve bu alanlarda kamu yararı esastır. Kıyılarda özel mülkiyete dayalı yapılanmaya gidilemez ve kazanılmış hak iddiasında bulunulamaz. Kıyı alanlarında yapılacak tesisler için irtifak hakkı kurulmaz, bunun yerine kullanım izni verilir. Kıyı kenar çizgisinin deniz tarafında kalan alanlar bedelsiz olarak terk edilmedikçe, taşınmazın geri kalan kısmına imar hakkı tanınmaz. Sahil şeritleri ise kıyı kenar çizgisinden kara tarafına doğru en az yüz metrelik mesafeyi kapsar. Sahil şeritlerinde özel mülkiyet bulunabilir ancak buralardaki yapılaşma şartları Kıyı Kanunu ve ilgili yönetmeliklerle sıkı bir şekilde düzenlenmiştir. Taşınmazların tescili ve kadastro işlemleri sürecinde ihya edilen taşınmaz mallar önemli bir yer tutar. üç bin dört yüz iki sayılı Kadastro Kanunu’nun on yedinci maddesine göre, orman sayılmayan, devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan ve kamu hizmetine tahsis edilmeyen araziler, masraf ve emek sarf edilerek tarıma elverişli hale getirilirse, belirli şartlar dahilinde ihya edenler adına tescil edilebilir. Ancak bu hüküm, il, ilçe ve kasabaların imar planı kapsamındaki alanlarda uygulanmaz. İmar planı içindeki yerlerde zilyetlik veya ihya yoluyla mülkiyet kazanılması mümkün değildir. Kadastro çalışmaları sırasında tescile tabi olan ancak mülkiyeti belgelenemeyen veya tarım alanına dönüştürülmesi mümkün olan yerler Hazine adına tespit edilir. Tapuda kayıtlı bir taşınmazın zilyet lehine tespitinde ise mevcut tüm takyidatlar ve sınırlı ayni haklar saklı tutulur. Eğer taşınmaz üzerinde malikten başkasına ait bir yapı veya ağaç gibi muhdesat varsa, bu durum tutanağın beyanlar hanesinde gösterilir. Kadastro kayıtlarının kapsamını belirlemede belirli öncelik sıraları mevcuttur. Eğer kayıtlar harita, plan veya krokiye dayanıyorsa ve bunlar yere uygulanabiliyorsa, bu sınırlara itibar edilir. Haritaya dayanmayan kayıtlarda ise belirtilen sınırlar mahalline uygulanabiliyor ve hak sahibi tarafından kullanılıyorsa bu sınırlar esas alınır. Ancak sınırlar değişebilir ve genişletilmeye elverişli nitelikteyse, kayıtta yazılı miktara bakılır. Hazine tarafından özel kanunlar uyarınca satılan veya dağıtılan taşınmazlarda, üzerinden on yıl geçmişse miktar fazlalığı kayıt sahibi adına tescil edilebilir. Miktar fazlasının ifrazı gerektiğinde, zilyedin tercih hakkı esastır; zilyet hazır değilse onun yararına olan taraftan ifraz yapılır. Son olarak, daha önce kadastrosu yapılmış yerlerin yeniden kadastroya tabi tutulması kesinlikle yasaktır. İkinci kez yapılan kadastro işlemleri bütün sonuçlarıyla hükümsüz sayılır. Bu kural, tapu sicilinin güvenilirliği ve sürekliliği açısından hayati önem taşımaktadır ve sınavda sıklıkla karşımıza çıkan temel bir prensiptir. Kamu kurumlarına ait yerlerin tescili ise Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü ile Milli Emlak Genel Müdürlüğü tarafından yayımlanan genelge ve tebliğler çerçevesinde idari yoldan gerçekleştirilmektedir. Kadastro Kanunu kapsamındaki taşınmaz tespit süreçlerinde hazine adına yapılacak işlemler ve zilyetlik hususlarına dair düzenlemeleri inceleyerek dersimize devam edelim.
Bölüm 30
Kadastro Kanunu kapsamındaki taşınmaz tespit süreçlerinde hazine adına yapılacak işlemler ve zilyetlik hususlarına dair düzenlemeleri inceleyerek dersimize devam edelim. İlgili kanunun on yedinci maddesi uyarınca, imar planı kapsamı dışında kalan ve tescile tabi olan taşınmazların zilyetleri veya onların halefleri adına tespit edilmesi esastır. Ancak bu durumun gerçekleşmemesi halinde taşınmazın hazine adına tescili yoluna gidilir. Burada kritik bir istisna mevcuttur. İl, ilçe ve kasabaların imar planının kapsadığı alanlarda kalan taşınmaz mallarda bu hüküm uygulanmamaktadır. Bu ayrım sınav sorularında sıklıkla karşımıza çıkmaktadır. İmar planı içindeki ve dışındaki taşınmazların tescil rejimleri arasındaki bu farkı bilmek hukuki süreçlerin yönetimi açısından zaruridir. Hazine adına yapılacak tespitlerin kapsamı on sekizinci maddede daha detaylı bir şekilde ele alınmıştır. Kanun hükümlerine göre, tescile tabi olup da özel mülkiyete konu edilemeyen taşınmazlar ile tarım alanına dönüştürülmesi veya ekonomik yarar sağlanması mümkün olan yerler doğrudan hazine adına tespit olunur. Bu noktada kamu mallarının hukuki statüsüne dikkat çekmek gerekir. Orta malları, hizmet malları, ormanlar ve devletin hüküm ve tasarrufu altında olup da bir kamu hizmetine tahsis edilen yerler ile kanunları uyarınca devlete kalan taşınmaz mallar, tapuda kayıtlı olsun veya olmasın, kazandırıcı zamanaşımı yolu ile iktisap edilemezler. Bu kural mutlak bir nitelik taşır ve kamu yararının korunması amacına hizmet eder. Taşınmazlar üzerindeki takyitler, sınırlı ayni haklar ve muhdesatın kadastro sürecindeki durumu on dokuzuncu maddede düzenlenmiştir. Tapuda kayıtlı bir taşınmaz malın zilyet lehine tespit edilmesi durumunda, mevcut olan her türlü takyit ve sınırlı ayni hak saklı tutulur. Eski tapu kayıtlarında yer alan bu tür hak ve mükellefiyetler, kadastro tutanağında açıkça belirtilerek yeni kütüklere aynen aktarılır. Taşınmaz üzerinde malikinden başka bir kimseye veya paydaşlardan birine ait bir yapı, ağaç veya benzeri bir tesis, yani hukuk dilindeki ifadesiyle muhdesat bulunuyorsa, bunun sahibi, cinsi, ihdas tarihi ve iktisap sebebi belirtilerek tutanağın ve kütüğün beyanlar hanesinde gösterilmesi zorunludur. Eğer taraflar arasında bir muvafakat sağlanırsa, kadastro teknisyenleri veya kadastro komisyonu bu ikili kullanım yapısını anlaşma çerçevesinde tek mülkiyete dönüştürebilir. Bu uygulama, mülkiyet yapısının sadeleştirilmesi açısından önemli bir imkan sunmaktadır. Kayıt ve belgelerin kapsamının tayin edilmesi süreci, kadastro çalışmalarının en teknik kısımlarından biridir ve yirminci maddede dört ana başlık altında toplanmıştır. İlk olarak, eğer kayıt ve belgeler harita, plan veya krokiye dayanıyorsa ve bunların zemine uygulanması mümkünse, harita ve plandaki sınırlar esas alınır. İkinci durumda, harita veya plana dayanmayan ancak sınırları mahalle uygulanabilen belgelerde, bu sınırlar içinde kalan yer hak sahibi tarafından kullanılıyorsa, belgedeki sınırlar esas alınarak tespit yapılır. Üçüncü durum ise sınırların değişebilir ve genişletilmeye elverişli nitelikte olması halidir. Bu durumda belgede gösterilen miktara itibar edilir. Ancak taşınmazın fiziksel yapısı ve konumu itibarıyla belirli bir yeri kapsadığı anlaşılıyorsa, miktar yerine o sınır esas alınır. Son olarak, hazine tarafından özel kanunlar uyarınca miktar üzerinden satılan veya dağıtılan taşınmazlarda bir fazlalık çıkarsa ve satış tarihinden itibaren on yıl geçmişse, bu fazlalık miktarına bakılmaksızın kayıt sahibi adına tespit edilir. Bu on yıllık süre, hak düşürücü bir süre niteliğinde olup sınavda soru olarak sorulma ihtimali yüksektir. Miktar fazlasının ifrazı konusu yirmi birinci maddede düzenlenmiştir. Kayıt ve belgelerdeki miktara itibar edilmesi gereken durumlarda, eğer sınırlar genişletilmeye elverişli ise miktar fazlası o taraftan ayrılır. Değişmeyen sınırlara sahip belgelerde ise miktar fazlası zilyedin göstereceği taraftan ifraz edilir. Zilyet bu tercihi yapmazsa veya hazır bulunmazsa, ifraz işlemi zilyedin yararına en uygun düşen taraftan gerçekleştirilir. Bu düzenleme, mülkiyet hakkı ile kayıtlı miktar arasındaki dengenin nasıl kurulacağını göstermektedir. Kadastro hukukunun en temel prensiplerinden biri olan ikinci kadastro yasağı yirmi ikinci maddede yer almaktadır. Daha önce kadastrosu veya tapulaması yapılmış yerlerin yeniden kadastrosu yapılamaz. Eğer böyle bir işlem yapılmışsa, ikinci kadastro bütün sonuçlarıyla hükümsüz sayılır. Bu durumda Türk Medeni Kanununun bin yirmi altıncı maddesi hükümleri uygulanır ve süresinde dava açılmadığı takdirde ikinci kadastro tapu müdürlüğünce resen iptal edilir. Ancak bu kuralın önemli istisnaları vardır. Teknik nedenlerle yetersiz kalan, uygulama niteliğini kaybeden veya hatalı olduğu tespit edilen kadastro haritalarının yeniden düzenlenmesi amacıyla yapılan çalışmalar ikinci kadastro sayılmaz. Bu tür yenileme çalışmaları Tapu ve Kadastro Genel Müdürünün onayı ile başlar ve en az on beş gün önce çeşitli vasıtalarla ilan edilir. Bu yenileme sürecinde üç bin dört yüz iki sayılı Kanunun bazı maddelerinin uygulanmayacağı, özellikle zilyetlikle iktisap hükümlerinin devre dışı bırakıldığı unutulmamalıdır. Orman sınırları dışına çıkarılan yerlerin, yani kamuoyunda iki-B arazileri olarak bilinen yerlerin kadastrosu ve tescili ek dördüncü maddede özel olarak düzenlenmiştir. Bu maddeye göre yapılacak çalışmalar ikinci kadastro sayılmaz. Orman kadastro komisyonlarınca hazine adına orman sınırı dışına çıkarılan yerler, fiili kullanım durumları dikkate alınarak ve üzerindeki muhdesat bilgileri beyanlar hanesinde gösterilerek hazine adına tescil edilir. Bu süreçte orman işletme müdürlüğünden uzmanların katılımıyla teknik bir ekip oluşturulur. Eğer haritalarda bir uyumsuzluk tespit edilirse, bu ekip tarafından teknik mevzuata uygun hale getirilir. Hazine adına tescil edilen bu yerlerin ifraz ve tevhit işlemleri, Hazine ve Maliye Bakanlığının talebi üzerine Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce gerçekleştirilir. Kadastro çalışmaları başlamadan önce ilgili kurumlara on beş günlük bir süre verilerek özel kanunlara tabi alanların olup olmadığı sorulur; cevap verilmezse bu alanların bulunmadığı varsayılır. Kadastro hukukunda uyuşmazlıkların çözümü için özel yetkili kadastro mahkemeleri kurulmuştur. yirmi dördüncü madde uyarınca her kadastro bölgesinde tek hakimli ve asliye mahkemesi sıfatına sahip yeterli sayıda kadastro mahkemesi tesis edilir. Bu mahkemeler taşınmaz mülkiyetine, sınırlı ayni haklara, tapu sicilini ilgilendiren her türlü şerh ve beyana ilişkin davalara bakmakla yetkilidir. Ayrıca kadastro mahkemeleri veraset uyuşmazlıklarını çözebilir ve talep üzerine veraset belgesi verebilir. Mahkemenin özel yetkileri arasında küçüklere kayyım tayin etmek, adli yardım taleplerini incelemek ve ihtiyati tedbir kararı vermek de bulunmaktadır. Kadastro mahkemesinin yetkisi, taşınmaz hakkında kadastro tutanağının düzenlendiği gün başlar. Bu mahkemelerde basit yargılama usulü uygulanır ve mahkemeler adli tatile tabi değildir. Adli tatile tabi olmama hususu, kadastro işlemlerinin hızlıca sonuçlandırılması amacı taşır ve sınavlar açısından kritik bir bilgidir. Kadastro çalışmaları devam ederken taşınmazlar üzerinde yapılacak akit ve tescil işlemleri kırkıncı maddede açıklanmıştır. Çalışma alanlarında kadastro başladıktan sonra yapılacak her türlü işlem için kadastro müdürlüğünden bilgi alınması şarttır. Eğer tespit kayıt sahibi dışında biri adına yapılmışsa ve henüz kesinleşmemişse, ilgililere kadastro sonucunu beklemeleri tebliğ edilir. Ancak ilgililer kesin durumu kabul edeceklerini noter huzurunda veya tapu müdürü önünde beyan ederlerse işlem yapılabilir. İhtiyati tedbir ve haciz gibi kararlar da derhal tapu siciline işlenir ve kadastro tutanağına geçirilmek üzere ilgili birimlere bildirilir. Kadastro sürecindeki hataların düzeltilmesi mekanizması kırk birinci maddede düzenlenmiştir. Ölçü, sınırlandırma, tersimat ve hesaplamadan doğan hatalar, ilgilinin müracaatı üzerine veya kadastro müdürlüğünce resen düzeltilebilir. Bu düzeltme işlemi hak sahiplerine tebliğ edilir ve tebliğden itibaren otuz gün içinde sulh hukuk mahkemesinde dava açılmazsa düzeltme kesinleşir. Bu madde kapsamında yapılan düzeltmelerde on ikinci maddede yer alan on yıllık hak düşürücü süre aranmaz. Teknik hataların düzeltilmesine ilişkin yönetmelik, bu sürecin nasıl yürütüleceğini detaylandırmıştır. Hataların belirlenmesi için en az üç kişilik bir teknik ekip kurulur ve bir rapor düzenlenir. Tapu sicilinin beyanlar hanesine taşınmazın düzeltmeye tabi olduğuna dair bir belirtme yapılır. Sınırlandırma hatalarının düzeltilmesinde yeni bir parsel oluşturulamaz; sadece mevcut hatalar giderilir. Eğer düzeltme sonucunda yüzölçümü yanılma sınırı içinde kalıyorsa, bu durum resen düzeltilerek tapu siciline işlenir. Kadastro haritalarının sayısallaştırılması süreci ek birinci madde ile hükme bağlanmıştır. Sayısal nitelikte olmayan haritalar arazi kontrolü yapılarak sayısal hale getirilir ve sonuçlar on birinci maddeye göre ilan edilir. İlan süresinde dava açılmayan taşınmazların kayıtları düzeltilir. Ayrıca orman sınırları dışına çıkarılan yerlerin kadastrosuna ilişkin ek yedinci madde, iki bin yirmi üç yılında yapılan bir düzenleme ile netleştirilmiştir. Buna göre, orman sınırları dışına çıkarılacak yerler eş zamanlı olarak hazine adına tescil edilir. Bu çalışmalara orman ve ziraat mühendislerinin katılımı zorunludur. Bu işlemlere karşı açılacak davalarda hasım olarak hazine ve orman genel müdürlüğü gösterilir. Kesinleşme tarihinden itibaren on yıl geçtikten sonra kadastrodan önceki nedenlere dayanarak dava açılması mümkün değildir. Şimdi yapı denetimi konusuna, yani dört bin yedi yüz sekiz sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun ve ilgili mevzuata geçelim. Bu kanunun temel amacı, can ve mal güvenliğini temin etmek üzere imar planına, fen, sanat ve sağlık kurallarına uygun kaliteli yapı üretimini sağlamaktır. Kanunun kapsamı oldukça geniştir ancak bazı istisnalar mevcuttur. Kamuya ait yapılar, ruhsata tabi olmayan yapılar, bodrum kat hariç en çok iki katlı ve toplam iki yüz metrekareyi geçmeyen müstakil yapılar, entegre tesis niteliğinde olmayan tarım ve hayvancılık yapıları ile güneş ve rüzgar enerjisi santralleri bu kanun kapsamı dışındadır. Ayrıca nüfusu beş bin’in altında olan belediyelerde, belirli şartları taşıyan beş yüz metrekareyi geçmeyen konut yapıları da kapsam dışı tutulmuştur. Bu metrekare sınırları ve nüfus kriteri sınavda doğrudan soru olarak karşınıza çıkabilir. Kanunda yer alan tanımlar, uygulamanın sınırlarını belirler. Yapı denetim kuruluşu, bakanlıktan izin belgesi alan ve ortaklarının tamamı mimar ve mühendislerden oluşan tüzel kişidir. Taşıyıcı sistem; temel, betonarme, çelik karkas gibi yük taşıyan bölümleri ifade eder. Yapı hasarı ise kullanım hataları hariç, fen ve sanat kurallarına aykırılık nedeniyle oluşan değer kaybı veya kullanım engelidir. Yapı denetim kuruluşlarının görevleri arasında projeleri incelemek, ilgili idareye taahhütname vermek, yapının ruhsata uygunluğunu denetlemek, malzeme deneylerini yaptırmak ve iş sağlığı güvenliği kurallarını kontrol etmek yer alır. Yapı denetim kuruluşu, ruhsata aykırı bir durum tespit ettiğinde bunu üç iş günü içinde ilgili idareye bildirmekle yükümlüdür. Sorumluluklar noktasında, yapı denetim kuruluşları ilgili idareye karşı fenni mesuliyeti üstlenirler. Yapı hasarından dolayı sorumluluk süreleri kritiktir: Taşıyıcı sistemdeki kusurlar için yapı kullanma izni tarihinden itibaren on beş yıl, taşıyıcı olmayan kısımlar için ise iki yıldır. Bu süreler hak düşürücü niteliktedir. Yapı denetim kuruluşlarının yöneticileri ve ortakları, denetim faaliyeti dışında başka bir ticari faaliyette bulunamazlar. Bu yasak, denetimin tarafsızlığını sağlamaya yöneliktir. Yapı denetim hizmet sözleşmeleri elektronik ortamda bakanlıkça belirlenen usullere göre akdedilir. Hizmet bedelleri yapının inşaat alanına göre kademelendirilmiştir. bin metrekareye kadar olan yapılarda yaklaşık maliyetin yüzde bir virgül yetmiş beş’i, bin bir ile elli bin metrekare arasındakilerde yüzde bir virgül beş’i, daha büyük yapılarda ise yüzde bir virgül yirmi beş’i oranında bedel ödenir. Organize sanayi bölgeleri gibi alanlarda bu bedellerde yüzde elli’ye kadar indirim uygulanabilir. Yapı denetim kuruluşlarına uygulanacak idari müeyyideler, ihlalin niteliğine göre değişmektedir. Denetim personelinin görev başında olmaması veya evrak eksikliği gibi durumlarda hizmet sözleşmesi bedelinin yüzde on’u kadar para cezası verilir. Proje kontrolü veya uygulama denetimindeki daha ağır kusurlarda bu oran yüzde yirmi veya yüzde otuz’a çıkar. Uygulanacak idari para cezası hiçbir durumda elli bin Türk lirasından az olamaz. Eğer bir kuruluş son on yıl içinde üç defa yeni iş almaktan men cezası alırsa veya yapının taşıyıcı sisteminde on beş yıl içinde ağır hasar oluşmasına sebebiyet verirse izin belgesi iptal edilir. Yeni iş almaktan men cezası alan kuruluşun ortakları ceza süresince, belgesi iptal edilenlerin ortakları ise üç yıl süreyle başka bir denetim kuruluşunda görev alamazlar. Bu ağır yaptırımlar, yapı denetim sisteminin ciddiyetini ve kamu güvenliği açısından önemini ortaya koymaktadır. Hataların düzeltilmesi ve idari yaptırımlar süreçlerinde savunma hakkı esastır. İdari para cezalarına karşı on beş gün içinde idare mahkemesine itiraz edilebilir. Yapı denetim kuruluşunun görevden ayrılması durumunda bu durum altı iş günü içinde bakanlığa bildirilmelidir. Yeni bir denetim kuruluşu görevlendirilmeden yapının devamına izin verilmez. Bu düzenlemeler, yapı üretim sürecinin her aşamasının kesintisiz bir denetim altında tutulmasını amaçlamaktadır. Sınav hazırlığında özellikle süreler, metrekare sınırları ve ceza oranları üzerindeki teknik detaylara hakim olmak başarı için anahtar rol oynamaktadır. Gayrimenkul mevzuatı dersimizin bu bölümünde yapı denetimi sürecinde uygulanan idari müeyyideler, ceza hükümleri ve ilgili tarafların görev ve sorumluluklarını ayrıntılı bir şekilde ele alacağız.
Bölüm 31
Gayrimenkul mevzuatı dersimizin bu bölümünde yapı denetimi sürecinde uygulanan idari müeyyideler, ceza hükümleri ve ilgili tarafların görev ve sorumluluklarını ayrıntılı bir şekilde ele alacağız. Yapı denetim sisteminin sağlıklı işleyişi için öngörülen bu yaptırımlar, sınav müfredatında oldukça kritik bir yer tutmaktadır. Özellikle süreler, para cezası tutarları ve hak mahrumiyetlerine ilişkin sayısal verilerin doğruluğu sınav başarınız açısından belirleyicidir. Yapı denetim kuruluşlarına yönelik yeni iş almaktan men cezası gerektiren hallerle anlatıma başlayalım. Mevzuat uyarınca, belirli görevlerin yerine getirilmediğinin tespiti durumunda İl Yapı Denetim Komisyonunun teklifi ve Bakanlığın onayı ile kuruluşa bir yıl süreyle yeni iş almaktan men cezası verilir. Bu cezayı gerektiren durumlar arasında, denetim görevlerinin ruhsat eki onaylı statik projeye aykırı şekilde yürütülmesi veya ilgili kanun maddelerinde belirtilen denetim yükümlülüklerinin ihlal edilmesi yer almaktadır. Bu noktada sınav açısından dikkat edilmesi gereken husus, cezanın süresinin bir yıl olarak belirlenmiş olmasıdır. Daha ağır bir yaptırım olan izin belgesinin iptali ve faaliyetine son verme durumlarını inceleyelim. Eğer bir yapı denetim kuruluşu, son on takvim yılı içerisinde yeni iş almaktan men yönünde verilen ve ilan edilen iki cezadan sonra, üçüncü kez aynı cezayı gerektiren bir fiil işlerse, izin belgesi iptal edilir. Ayrıca, denetim sorumluluğunu üstlendiği bir yapının taşıyıcı sisteminde, yapı kullanma izin belgesi alındıktan sonraki on beş yıl içinde veya yapım aşamasında, çevresindeki binaların taşıyıcı sisteminde onarılamaz düzeyde yapısal bir hasar oluşması durumunda da faaliyetine son verilir. Bu on beş yıllık süre, yapısal güvenliğin takibi açısından yasal bir sorumluluk eşiğidir ve sınav sorularında sıklıkla karşımıza çıkmaktadır. Faaliyetine son verilen kuruluşun teminatı ise irat kaydedilir. Yapı denetim kuruluşunun ortakları, denetçi mimar ve mühendisleri ile diğer teknik elemanlarına yönelik kısıtlamalar da mevzuatta net bir şekilde tanımlanmıştır. Kuruluşta görevliyken başka mesleki veya inşaat işleriyle ilgili ticari faaliyette bulunan ya da laboratuvarlarda ortaklığı tespit edilen kişilere on bin Türk lirası idari para cezası uygulanır. Bu ceza, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğünce verilir. İdari para cezalarına karşı tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içinde yetkili idare mahkemesine itiraz edilebilir. Bu sürenin geçirilmesi durumunda ceza kesinleşir. Mahkemeye yapılan itirazlar, zorunlu haller dışında evrak üzerinden incelenerek hızlıca karara bağlanır. Yeni iş almaktan men veya faaliyetine son verme cezalarının sonuçları sadece kuruluşla sınırlı kalmamaktadır. Yeni iş almaktan men cezası alan kuruluşun ortakları ceza süresince, faaliyetine son verme cezası alan kuruluşun ortakları ise üç yıl süreyle başka bir yapı denetim veya laboratuvar kuruluşunda teknik görev alamaz ve ortak olamazlar. Benzer şekilde, son beş takvim yılı içinde üç ayrı teknik inceleme raporu kapsamında üç adet idari müeyyideye sebebiyet veren denetçi mimar ve mühendisler de üç yıl süreyle sektörden men edilirler. Bu üç yıllık süre ve beş yıllık takip dönemi, sınavda karıştırılmaması gereken önemli bir ayrımdır. Laboratuvar kuruluşlarına yönelik yaptırımlar konusuna geçelim. Laboratuvarların personel, tesis veya kalite kontrol sistemlerinde olumsuz değişiklikler olması ya da deneylerin teknik kriterlere aykırı yapılması durumunda kademeli bir ceza sistemi uygulanır. İlk aşamada kalite sistemine ilişkin aykırılıklar için uyarma cezası verilir. Üçüncü kez uyarma cezası alınması durumunda beş bin Türk lirası idari para cezası uygulanır. Ancak daha spesifik ihlaller için doğrudan on dokuz bin otuz Türk lirası idari para cezası öngörülmüştür. Bu ihlaller arasında alet kalibrasyonlarının yapılmaması, numune alma ve deney süreçlerinde standartlara uyulmaması, karot alımı sırasında denetçinin bulunmaması ve Bakanlık logosunun usulsüz kullanımı gibi maddeler yer alır. Özellikle on dokuz bin otuz Türk lirası tutarındaki bu güncel ceza miktarı, laboratuvar denetimi konusundaki en önemli sayısal verilerden biridir. Laboratuvar kuruluşları için de bir yıl yeni iş almaktan men cezası söz konusudur. Eğer bir laboratuvar, yapı malzemesi üreten veya pazarlayan firmalar adına hizmet verirse, yani tarafsızlığını yitirirse bu ceza uygulanır. Eğer bu fiil tekrarlanırsa veya laboratuvarın gerçeğe aykırı rapor düzenlediği tespit edilirse, izin belgesi iptal edilir, faaliyeti durdurulur ve teminatı irat kaydedilir. Gerçeğe aykırı belge düzenlenmesi, sadece idari değil, aynı zamanda adli bir suç unsuru taşımaktadır. Elektronik ortamda yapılan görevlendirmelerle ilgili düzenlemelere de değinmek gerekir. Bakanlıkça elektronik ortamda görevlendirilen bir yapıda, yapı denetim kuruluşunun denetim personelini süresinde görevlendirmemesi, sözleşmeyi imzalamaması veya sözleşmeyi haksız yere feshetmesi durumunda, kuruluş yüz yirmi güne kadar elektronik sıralamadan çıkarılır. Bu süre zarfında kuruluşun yeni bir iş almasına izin verilmez. Bu yaptırım, sistemin adil işleyişini korumayı amaçlamaktadır. Şimdi, bitmiş yapıların periyodik denetimine ilişkin ek düzenlemeleri inceleyelim. Bina kimlik sertifikası alan yapılar, sertifikanın asılmasını takiben beşer yıllık periyotlarla yapı denetim kuruluşlarınca denetlenir. Bu denetimler Bakanlıkça elektronik ortamda belirlenen kuruluşlarca yapılır. Denetim sırasında binaya veya bağımsız bölüme girilmesinin engellenmesi durumunda, ilgililere bin beş yüz Türk lirası idari para cezası uygulanır. Girişin engellenmeye devam edilmesi halinde, mülki idare amirinin onayı ile kolluk kuvvetleri yardımıyla denetim gerçekleştirilir. Beş yıllık periyot ve bin beş yüz Türk lirası tutarındaki ceza, bu bölümün sınav odaklı bilgileridir. Yapı Denetimi Uygulama Yönetmeliği kapsamındaki tanımlar, mevzuatın dilini anlamak için temel teşkil eder. Denetçi mimar ve mühendis, meslek odası üyeliği devam eden ve Bakanlıkça belge verilmiş kişidir. İlgili idare kavramı, belediye sınırları içinde belediyeleri, dışında ise valilikleri ifade eder. İş bitirme tutanağı, inşaatın fen ve sanat kurallarına uygun tamamlandığını gösteren ve idarece tasdik edilen belgedir. İşyeri teslim tutanağı ise inşaatın fiilen başladığını belgeler. Yapı hasarı tanımı, kullanımdan kaynaklananlar hariç, hatalı yapım nedeniyle oluşan değer kaybını veya kullanım engelini kapsar. Yapı inşaat alanı hesaplanırken ışıklıklar hariç tutulur, ancak bodrum, asma kat ve ortak alanlar dahil edilir. İlgili idarenin görevlerine bakıldığında, yapı ruhsatı ve kullanma izni düzenleme yetkisi öne çıkar. İdare, yapı denetim kuruluşunun talebi üzerine eksiklikler giderilene kadar inşaatı durdurmakla yükümlüdür. İş bitirme tutanağını on beş iş günü içinde inceleyip onaylamalı veya eksiklikleri bildirmelidir. Eksiklikler giderildikten sonra onay süresi iki iş gününe iner. Bu on beş ve iki günlük süreler, idari işlemlerin hızı açısından sınavda soru potansiyeli taşır. Yapı denetim kuruluşunun yapım safhasındaki görevleri oldukça kapsamlıdır. İşyeri teslim tutanağını üç iş günü içinde idareye sunar. Beton dökümü öncesinde kalıp ve demir kontrolü yaparak form altı tutanağını düzenler. Beton dökümü mutlaka denetçi mühendis veya yardımcı kontrol elemanı nezaretinde yapılmalıdır. Numuneler döküm yerinde alınır ve laboratuvara gönderilir. Deney sonuçları standartlara aykırı çıkarsa, üç iş günü içinde idareye bildirilerek inşaatın durdurulması sağlanır. Ayrıca kuruluş, her yılın sonunda yapının fiziki durumunu belirleyen seviye tespit tutanağını tanzim etmek zorundadır. Proje müellifleri, hazırladıkları projelerin mevzuata uygunluğundan sorumludur. Ruhsat eki projelerin birbiriyle uyumlu olması şarttır. Uyumsuz projelerden doğan sorumlulukta öncelik proje müellifine aittir; ancak yapı denetim kuruluşu, denetçiler ve ilgili idare de bu sorumluluğa zincirleme olarak dahildir. Yapı sahibi ise hizmet sözleşmesini imzalamak ve ödemeleri zamanında yapmakla yükümlüdür. Yapı sahibi, ruhsata bağlanmamış hiçbir ilave imalatı müteahhitten veya denetim kuruluşundan talep edemez. Yapı müteahhidi ve şantiye şefinin sorumlulukları da müteselsildir. Müteahhit, inşaata başlamadan en az bir gün önce yapı denetim kuruluşuna haber vermelidir. Şantiye şefi, yapı denetleme defterini şantiyede muhafaza etmek ve denetim sırasında hazır bulunmak zorundadır. Şantiye şefinin görevden ayrılması durumunda müteahhit bunu üç iş günü içinde bildirmeli ve yeni şef atanana kadar inşaat durdurulmalıdır. Yapı denetim kuruluşlarının çalışma usullerine dair ortaklık şartları da sınavda sorulabilmektedir. Bir kuruluşa ortak olabilmek için mimar, inşaat mühendisi, makine mühendisi veya elektrik mühendisi olma şartı aranır. Ortaklık yapısındaki değişiklikler bir ay içinde Bakanlığa bildirilmelidir. Son olarak, bir yapı denetim kuruluşunun denetleyebileceği toplam yapı inşaat alanı sınırı üç yüz altmış bin metrekaredir. Bu sınır, kuruluşun kapasitesini ve denetim kalitesini korumak amacıyla getirilmiş bir üst limittir. Ancak mevcut işlerin toplamı bu sınırı aşmamışsa, inşaat alanı beş yüz metrekareye kadar olan yeni işlerin üstlenilmesine dair istisnai durumlar da mevzuatta yer bulabilmektedir. Bu sayısal sınırların her biri, yapı denetim sisteminin disiplin altına alınması için hayati öneme sahiptir. Gayrimenkul mevzuatı çerçevesinde yapı denetim süreçlerinin operasyonel ve idari detaylarını incelemeye devam ediyoruz. Bu aşamada yapı müteahhidi ile şantiye şefi arasındaki hukuki ve teknik ilişkinin esaslarını ele almak yerinde olacaktır.
Bölüm 32
Gayrimenkul mevzuatı çerçevesinde yapı denetim süreçlerinin operasyonel ve idari detaylarını incelemeye devam ediyoruz. Bu aşamada yapı müteahhidi ile şantiye şefi arasındaki hukuki ve teknik ilişkinin esaslarını ele almak yerinde olacaktır. Yapı müteahhidi, inşaat sürecinde görevlendireceği şantiye şefi ile asgari hüküm ve şartları ilgili yönetmelik eklerinde yer alan form on ile belirlenmiş olan bir sözleşme imzalamakla yükümlüdür. Bu sözleşmenin bir suretinin yapı denetim kuruluşuna verilmesi zorunludur. Şayet şantiye şefi aynı zamanda yapının müteahhidi ise bu durumda ayrıca bir şantiye şefliği sözleşmesi akdedilmesi şartı aranmamaktadır. Ancak bu hususun yapı sahibi ile yapılan ana sözleşmede açıkça belirtilmesi gerekmektedir. Şantiye şefinin görev ve sorumlulukları sınav sorularında sıklıkla karşımıza çıkabilecek detaylar barındırmaktadır. Şantiye şefi, yapıyı ilgili mevzuat hükümlerine, ruhsata ve eki projelere, denetçi mimar ve mühendis ile yardımcı kontrol elemanlarının talimatlarına uygun olarak inşa ettirmekle görevlidir. Ayrıca yapı denetimi sırasında bizzat hazır bulunarak denetimin uygun şartlar altında yapılmasını sağlamak, form sekiz e uygun yapı denetleme defterini şantiyede muhafaza etmek ve bu defterin ilgili bölümleri ile diğer tutanakları imzalamak şantiye şefinin temel yükümlülükleri arasındadır. Şantiye şefinin görevinden ayrılması durumunda izlenecek prosedür süreler açısından büyük önem taşımaktadır. Şantiye şefinin herhangi bir sebeple yapı ile ilişiğinin kesilmesi halinde, bu durum yapı müteahhidi tarafından en geç üç iş günü içinde yapı denetim kuruluşuna bildirilmelidir. Bu bildirimin ardından yapı denetim kuruluşu ve yapı müteahhidi tarafından bir seviye tespit tutanağı düzenlenerek ilgili idareye sunulur. Kritik bir nokta olarak, yeni bir şantiye şefi görevlendirilinceye kadar yapı müteahhidi tarafından tüm inşai faaliyetlerin durdurulması yasal bir zorunluluktur. Sorumluluk hukuku açısından yapı müteahhidi ve onu temsilen görevlendirilen şantiye şefi, yapım işlerindeki kusurlardan dolayı müteselsilen, yani zincirleme olarak sorumludur. Ayrıca yapı müteahhidi veya şantiye şefi, inşaatta herhangi bir imalata başlamadan en az bir gün önce yapılacak imalatı yapı denetim kuruluşuna haber vermek zorundadır. Bu haber verme yükümlülüğü, yapı denetim kuruluşunun işin denetimsiz ilerlemesinden doğabilecek sorumluluğunu ortadan kaldırmamaktadır. Yapı denetim kuruluşlarının çalışma usul ve esasları kapsamında ortaklık yapısına dair düzenlemeleri inceleyelim. Bir yapı denetim kuruluşuna ortak olabilmek için mimarlık, inşaat mühendisliği, makine mühendisliği veya elektrik mühendisliği diplomasına sahip olma şartı aranmaktadır. Kuruluşun hisse devri, yetkili değişimi, tebligat adresi gibi bilgilerinde bir değişiklik olması durumunda, bu değişikliklerin en geç bir ay içerisinde yazılı olarak Merkez Yapı Denetim Komisyonuna bildirilmesi gerekmektedir. Bu bildirimin yapılmaması durumunda, kuruluşun denetim sorumluluğu altındaki yapılara ilişkin bilgi formları üzerinde işlem yapması engellenir ve yeni iş üstlenmesine izin verilmez. Ortaklar arasında vefat dışındaki bir sebeple hisse devri yapıldığında, ayrılan ortağın kuruluşla ilişiği kesilir ancak yeni ortağın gerekli şartları taşıdığı belgelenmeden kuruluşun faaliyetine devam etmesine izin verilmez. Vefat durumunda ise hisse kanuni varislere intikal eder. Varisler mimar veya mühendis değilse kuruluşta yönetici olamazlar ve hisselerini şartları taşımayan kişilere devredemezler. Bu durumdaki varisler, kendilerini temsil etmek üzere şartları taşıyan bir mimar veya mühendis ile sözleşme imzalayarak durumu komisyona bildirmek zorundadır. Yapı denetim kuruluşlarının yetki sınırları sayısal veriler açısından sınavda belirleyici bir konudur. Bir yapı denetim kuruluşunun denetleyebileceği toplam yapı inşaat alanı üç yüz altmış bin metrekareyi geçemez. Ancak belirli istisnalar mevcuttur. Eğer kuruluşun üzerindeki işlerin toplamı bu sınırı aşmamışsa, hizmet sözleşmesi bedeline esas inşaat alanı beş yüz metrekareye kadar olan işlerde son bir yapı ile veya Bakanlıkça belirlenen son iş ile bu sınırın aşılmasına imkan tanınmıştır. Fakat bu sınır aşıldıktan sonra, toplam alan yetki sınırının altına düşene kadar kuruluşun yeni bir denetim işi üstlenmesi mümkün değildir. İzin belgesi alma sürecinde ise kuruluşun ödenmiş sermayesinin tamamının nama yazılı hisselerden oluşması ve bu hisselerin mimar veya mühendislere ait olması şarttır. Ayrıca faaliyet konusunun sadece yapı denetimi olması ve ticaret veya sanayi odasına kayıtlı olunması gerekmektedir. Yapı denetim kuruluşlarına verilen izin belgelerinin geçerlilik süresi üç yıldır. Bu sürenin sonunda vize edilmeyen belgelerin kullanımına izin verilmez. Vize süresi dolduktan sonra doksan takvim günü içerisinde vize işlemini tamamlamayan kuruluşun belgesi Bakanlıkça geçici olarak geri alınır. Bir ilde faaliyet gösterebilecek yapı denetim kuruluşu sayısının hesaplanması da teknik bir detaydır. Bu sayı, o ildeki toplam denetlenen inşaat alanının kuruluş yetki sınırı olan üç yüz altmış bin metrekareye bölünmesi ve sonucun yuzde on oranında artırılmasıyla bulunur. Elde edilen küsuratlar bir üst tam sayıya tamamlanır ve bir ildeki kuruluş sayısı beş ten az olamaz. Kuruluşun faaliyet göstereceği ilde en az yüz metrekare alana sahip tam donanımlı bir ofisi bulunmalıdır. Bu ofiste en az beş adet bilgisayar, iki adet yazıcı, bir adet fotokopi makinesi ve kuruluş adına kayıtlı üç adet otomobil bulunması zorunludur. Ofis şartlarının uygunluğu bir heyet tarafından raporlanır ve aynı ofiste başka bir ticari faaliyet yürütülmesine izin verilmez. Teknik personelin nitelikleri ve denetim yetkileri konusuna geçelim. Yapı denetim kuruluşları görevlerini denetçi mimar ve mühendisler aracılığıyla yürütür. Denetçi belgesi alabilmek için Türkiye Cumhuriyeti vatandaşı olmak, ilgili meslek odasına kayıtlı olmak ve mesleğinde fiilen en az beş yıl çalışmış olmak gerekmektedir. Proje ve uygulama denetçisi inşaat mühendisleri için bu beş yıllık sürenin en az üç yılında proje hazırlama veya inceleme konularında çalışmış olma şartı aranır. Denetçi adaylarının yetmiş beş yaşını doldurmamış olması ve şantiyelerde görev yapabileceğine dair sağlık raporu sunması gerekmektedir. yetmiş beş yaşını dolduranlar sadece proje denetçisi olabilirler ancak şantiye mahallinde görev yapamazlar. Denetçi belgeleri beş yıl için geçerlidir ve bu sürenin sonunda vize edilmesi zorunludur. Denetim yetki sınırları unvanlara göre farklılık göstermektedir ve bu rakamlar sınavda sıkça sorulmaktadır. Proje ve uygulama denetçisi mimar ile proje ve uygulama denetçisi inşaat mühendisinin denetim yetki sınırı üç yüz altmış bin metrekaredir. Uygulama denetçisi inşaat mühendisi için bu sınır yüz yirmi bin metrekare iken, makine ve elektrik mühendisleri için yüz seksen bin metrekaredir. Yardımcı kontrol elemanlarının yetki sınırları ise daha düşüktür. Yardımcı kontrol elemanı mimar ve mühendisler için otuz bin metrekare, makine mühendisleri için altmış bin metrekare ve elektrik mühendisleri için yüz yirmi bin metrekare sınır belirlenmiştir. Teknik öğretmenler için on üç bin beş yüz metrekare, teknikerler için sekiz bin beş yüz metrekare ve teknisyenler için üç bin beş yüz metrekare yetki sınırı mevcuttur. Yardımcı kontrol elemanları, denetçi mimar ve mühendislerin sevk ve idaresi altında çalışır ve onlarla birlikte müteselsilen sorumludur. Yapı denetim kuruluşlarının istihdam etmek zorunda olduğu çekirdek personel listesi operasyonel devamlılık için kritiktir. Bir kuruluş faaliyetine devam edebilmek için en az birer adet proje ve uygulama denetçisi mimar, proje ve uygulama denetçisi inşaat mühendisi, uygulama denetçisi inşaat mühendisi, proje ve uygulama denetçisi makine mühendisi ve proje ve uygulama denetçisi elektrik mühendisini sürekli olarak istihdam etmelidir. Bu personelden herhangi birinin eksikliği durumunda kuruluşun yeni iş alması ve mevcut işlerinde işlem yapması engellenir. Eksiklik doksan takvim günü içinde giderilmezse kuruluşun izin belgesi geçici olarak geri alınır. Personel ayrılmalarında altı iş günü içinde geçici, otuz gün içinde ise kalıcı görevlendirme yapılması şarttır. Aksi takdirde ilgili idarece yapı tatil tutanağı düzenlenerek inşaat durdurulur. Yapı denetim komisyonlarının yapısını incelediğimizde, Merkez Yapı Denetim Komisyonunun Bakanlıkça görevlendirilen yedi üyeden oluştuğunu görüyoruz. İl Yapı Denetim Komisyonları ise beş üyeden teşkil edilir ve başkanlığını il müdür yardımcısı yürütür. Komisyon üyeleri, görevleri sona erdikten sonraki iki yıl boyunca herhangi bir yapı denetim veya laboratuvar kuruluşuna ortak olamazlar. Bu kural, tarafsızlığın korunması açısından sınavda vurgulanabilecek bir etik kuraldır. Komisyonlar, yapı denetim kuruluşlarının faaliyetlerini denetlemek, izin belgelerini düzenlemek ve mevzuata aykırı durumlarda yeni iş almaktan men cezası teklif etmekle görevlidir. Yapı denetimi hizmet sözleşmelerinin fesih esasları da oldukça detaylıdır. Sözleşmeler; tarafların hükümlere uymaması, mülkiyet değişikliği, ruhsat alınamaması, mevzuata aykırılığın devam etmesi, inşaatın üç ay süreyle durması veya denetim personelinin eksik tutulması gibi durumlarda feshedilebilir. Ayrıca kuruluşun izin belgesinin iptali veya vize süresinin dolması da fesih gerekçesidir. Fesih işlemi noter ihbarnamesi ile gerçekleştirilir ve ardından seviye tespit tutanağı düzenlenir. Yeni bir kuruluş görevlendirilmeden yapının devamına izin verilmez. Yeni görevlendirilen kuruluş, kendisinden önce yapılan işlerin denetiminden de eski kuruluşla birlikte müteselsilen sorumlu tutulmaktadır. Bu durum, denetim zincirinde kopukluk olmamasını sağlamaya yöneliktir. Hizmet bedellerinin tespiti ve ödenmesi süreci mali bir disiplin gerektirir. Yapı denetim hizmet bedelleri, Bakanlıkça açılan emanet hesaplara yatırılır. Bu bedelin yuzde üç ü ilgili idareye, yuzde üç ü ise Bakanlık döner sermaye işletmesine aktarılır. Yapı denetimi hizmet bedeli, yapı yaklaşık maliyeti ile hizmet bedeli oranının çarpılmasıyla hesaplanır. iki bin yirmi beş yılı düzenlemelerine göre yapı grupları için belirlenen birim maliyetler şöyledir. Birinci grup yapılar için beş bin Türk Lirası bölü metrekare, ikinci grup yapılar için on beş bin Türk Lirası bölü metrekare ve üçüncü grup yapılar için yirmi beş bin Türk Lirası bölü metrekare birim maliyet esas alınır. Bu rakamlar iki bin yirmi altı yılından itibaren üretici ve tüketici fiyat endekslerinin ortalamasına göre güncellenecektir. Hizmet bedeli oranları ise yapının inşaat alanına ve öngörülen bitirme süresine göre değişmektedir. Örneğin, bin metrekareye kadar olan yapılarda bir yıl için oran yuzde bir virgül yetmiş beş iken, beş yıl için bu oran yuzde iki virgül on üç e çıkmaktadır. elli bin metrekareden büyük yapılarda ise oranlar daha düşüktür; bir yıl için yuzde bir virgül yirmi beş ve beş yıl için yuzde bir virgül elli iki olarak uygulanır. beş yüz metrekareye kadar olan küçük yapılarda hizmet bedeli oranı yuzde üç virgül beş a kadar artırılabilmektedir. Ayrıca endüstri bölgelerinde yuzde yirmi, teknoloji geliştirme bölgeleri ve organize sanayi bölgelerinde ise yuzde otuz beş oranında indirim uygulanması teşvik edici bir düzenlemedir. Güçlendirme işlerinde ise hizmet bedeli, yapının tamamı için hesaplanacak bedelin yuzde yirmi beş inden az olamaz. Son olarak ödeme takvimine değinmek gerekirse, toplam inşaat alanı üç bin metrekareye kadar olan yapıların denetim bedeli defaten, yani tek seferde yatırılır. üç bin metrekarenin üzerindeki yapılarda ise taksitlendirme imkanı mevcuttur. Bu mali ve teknik düzenlemelerin tamamı, yapı güvenliğinin sağlanması ve denetim faaliyetlerinin sürdürülebilir bir zemine oturtulması amacını taşımaktadır. Sınav hazırlığında özellikle süreler, metrekare sınırları ve birim maliyet rakamları üzerindeki güncel değişikliklere dikkat edilmesi başarınız için belirleyici olacaktır. Bir sonraki bölümde hizmet bedeli taksitlerinin detaylarını ve hakediş süreçlerini inceleyerek konuyu derinleştireceğiz. Yapı denetimi sürecinde hizmet bedellerinin hesaplanması ve ödenmesi aşaması, hem mali hem de hukuki açıdan titizlikle takip edilmesi gereken bir süreçtir.
Bölüm 33
Yapı denetimi sürecinde hizmet bedellerinin hesaplanması ve ödenmesi aşaması, hem mali hem de hukuki açıdan titizlikle takip edilmesi gereken bir süreçtir. Bir sonraki yıla devreden işlerin yapı denetimi hizmet bedeli, uygulama yılının birim maliyeti üzerinden yeniden değerlendirilir. Bu süreçte yapı denetim kuruluşu, yapı sahibi ve yapı müteahhidi veya müteahhit adına şantiye şefi tarafından yıl sonu itibarıyla ek yirmi üç içerisinde yer alan form yirmi bir e uygun bir seviye tespit tutanağı tanzim edilmesi zorunludur. Bu tutanak ile yapının o anki kısmi oranı belirlenir ve ilgili idarenin onayına sunulur. Şayet bu oranın belirlenmesi aşamasında taraflar arasında bir ihtilaf doğarsa, ilgili idareye müracaat edilerek resmi bir seviye tespiti yapılması talep edilir. Belirlenen bu oran üzerinden yapı denetim kuruluşuna ödeme yapılarak yıl sonu itibarıyla hesap kesilir. Bu noktada ortaya çıkabilecek bedel farkları yapı sahibi tarafından yapı denetimi hesabına yatırılmalıdır. Sınav açısından kritik bir detay olarak belirtmek gerekir ki, yıl sonu itibarıyla hesap kesimi yapılmayan işler için bir sonraki yıla ait herhangi bir ödeme yapılamaz ve bu yapıların devamına yapı denetim kuruluşunun önerisi üzerine ilgili idarece izin verilmez. Hizmet bedeli oranlarının belirlenmesinde yapının inşaat alanı ve öngörülen bitirme süresi temel kriterlerdir. Yapı denetim hizmet sözleşmesinde yer alan hizmet bedeli oranları belirli bir cetvele göre düzenlenmiştir. Bu cetvele göre, yapı inşaat alanı bin metrekare ve altında olan yapılar için hizmet bedeli oranları bir yıl için yüzde bir virgül yetmiş beş, iki yıl için yüzde bir virgül seksen dört, üç yıl için yüzde bir virgül doksan üç, dört yıl için yüzde iki virgül üç ve beş yıl için yüzde iki virgül on üç olarak uygulanır. İnşaat alanı bin metrekare ile elli bin metrekare arasında olan yapılarda ise bu oranlar bir yıl için yüzde bir virgül elli, iki yıl için yüzde bir virgül elli sekiz, üç yıl için yüzde bir virgül altmış beş, dördüncü yıl için yüzde bir virgül yetmiş dört ve beşinci yıl için yüzde bir virgül seksen iki şeklinde kademelendirilmiştir. Alanın elli bin metrekareden büyük olduğu durumlarda ise oranlar daha düşük tutularak bir yıl için yüzde bir virgül yirmi beş, iki yıl için yüzde bir virgül otuz bir, üç yıl için yüzde bir virgül otuz sekiz, dört yıl için yüzde bir virgül kırk beş ve beş yıl için yüzde bir virgül elli iki olarak belirlenmiştir. Ayrıca on iki Haziran iki bin yirmi beş tarihli düzenleme ile getirilen önemli bir istisnaya göre, inşaat alanı beş yüz metrekareye kadar olan yapılarda hizmet bedeli oranı yüzde üç virgül beş a kadar artırılabilmektedir. Bu sayısal veriler ve alan eşikleri sınav sorularında doğrudan karşınıza çıkabileceği için dikkatle not edilmelidir. Yapı denetimi hizmet sözleşmesinde belirtilen yapının bitirilme süresinin herhangi bir sebeple uzaması durumunda, uzayan sürenin her yılı için belirlenen hizmet bedeli oranlarına göre işin kalan kısmını kapsayacak şekilde ilave bir hizmet bedeli ödenmesi gerekmektedir. Bazı özel bölgelerde ise hizmet bedellerinde indirim uygulanması söz konusudur. Endüstri bölgeleri onaylı sınırı içerisinde yer alan tüm yapılar için yapı denetim hizmet bedeli yüzde yirmi indirimli olarak uygulanırken; teknoloji geliştirme bölgeleri, organize sanayi bölgeleri, serbest bölgeler ve sanayi siteleri onaylı sınırı içerisindeki yapılar için bu indirim oranı yüzde otuz beş olarak belirlenmiştir. Yapı ruhsatı alındıktan sonra inşaat alanındaki bir değişim nedeniyle tadilata gidilmesi durumunda, yeni hizmet bedeli oranı sadece yapının geriye kalan kısmına uygulanır. Güçlendirme işlerinde ise özel bir alt sınır mevcuttur; bu işlerin yapı denetim hizmet bedeli, yapının tamamı için belirlenecek denetim hizmet bedelinin yüzde yirmi beş inden az olamaz. Hizmet bedeli taksitlerinin ödenme usulü, yapının toplam inşaat alanına göre farklılık göstermektedir. Toplam inşaat alanı üç bin metrekare ve altında olan yapılarda denetim hizmet bedelinin yapı sahibi tarafından yapı denetim hesabına defaten, yani tek seferde yatırılması esastır. Ancak alanı üç bin metrekarenin üzerinde olan yapılarda yapı sahibine bir tercih hakkı sunulur; bedel ya defaten ya da belirli taksitler halinde yatırılabilir. Taksitli ödeme planı altı aşamadan oluşur. İlk aşamada ruhsat alınması aşamasında proje inceleme bedeli olarak toplam bedelin yüzde on u ödenir. İkinci aşama kazı ve temel üst kotuna kadar olan kısmı kapsar ve yine yüzde on luk bir ödeme yapılır. Üçüncü ve en büyük paya sahip aşama taşıyıcı sistem bölümüdür ki bu aşamada ödeme oranı yüzde kırk tır. Dördüncü aşamada çatı örtüsü, dolgu duvarlar, kapı ve pencere kasaları ile tesisat altyapısı dahil yapının sıvaya kadar hazır duruma getirilmesi karşılığında yüzde yirmi ödeme yapılır. Beşinci aşama mekanik ve elektrik tesisatı ile kalan yapı bölümlerini kapsar ve yüzde on beş lik bir ödeme gerektirir. Son aşama olan altıncı taksit ise iş bitirme tutanağının ilgili idare tarafından onaylanmasıyla birlikte kalan yüzde beş lik kısmın ödenmesidir. Hizmet bedeli ödemelerinin aksatılması durumunda uygulanacak yaptırımlar oldukça nettir. Müteakip bölümün hizmet bedeli yatırılmadığı takdirde, yapı denetim kuruluşu bir yapı faaliyet durdurma tutanağı ile seviye tespit tutanağı tanzim eder ve bu durumu üç iş günü içinde ilgili idareye bildirir. İlgili idare derhal yapı tatil tutanağı düzenleyerek yapının devamına izin vermez. Bu kurallara aykırı hareket edenler hakkında kanunun cezai hükümleri işletilir. Yapı denetim kuruluşu, her yapı bölümü tamamlandığında ek yirmi dört teki form yirmi iki ye uygun hakediş raporunu hazırlar. Bu raporun, ilgili gerçekleşme seviyesinin geçildiği tarihten itibaren bir ay içinde hazırlanarak idareye sunulması şarttır. Hakediş raporuna, o bölümde görev alan teknik personelin form yirmi üç e uygun personel bildirgesi de eklenmelidir. Laboratuvar hizmet bedellerinin ödenmesinde ise ilgili özel mevzuat hükümleri geçerlidir. Yapı denetim kuruluşunun yeni iş almaktan men cezası alması, izin belgesinin iptal edilmesi veya sözleşmenin feshedilmesi durumunda hizmet bedellerinin tasfiyesi belirli bir prosedüre tabidir. Yeni iş almaktan men cezasına yol açan işlerde, denetimsizliğin başladığı seviye tespit edilir ve bu seviyeden sonraki hizmet bedelleri kesinlikle ödenmez. İlişiği kesilen işler için en geç on beş iş günü içinde bir seviye tespit tutanağı tanzim edilerek idarenin onayına sunulmalıdır. Seviye tespiti sırasında ruhsat ve eklerine aykırılıklar tespit edilirse, yine denetimsizliğin başladığı noktadan itibaren ödemeler durdurulur ve durum Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğüne rapor edilir. Bu tür idari süreçler ve süre kısıtları sınavda muhakeme soruları olarak karşınıza çıkabilir. Yapıların tamamlanma aşamasında bina kimlik sertifikası alınması zorunluluğu bulunmaktadır. Bakanlıkça belirlenen yapılarda müteahhit, form yirmi altı ya uygun bu sertifikayı yapının kolayca görünen bir yerine asmakla yükümlüdür. Sertifika bedelleri her yıl bir Mart tarihinden itibaren geçerli olmak üzere Bakanlıkça ilan edilir ve döner sermaye hesabına yatırılır. Yapı denetim kuruluşlarının faaliyetlerine başlayabilmeleri için sunmaları gereken teminatlar da kanunla düzenlenmiştir. Güncel düzenlemeye göre yapı denetim kuruluşlarından üç yüz seksen beş bin yetmiş dokuz virgül on Türk Lirası tutarında teminat alınmaktadır. Teminat olarak tedavüldeki Türk parası, süresiz teminat mektupları veya Devlet iç borçlanma senetleri kabul edilmektedir. Teminat tutarları iki bin yirmi altı yılına kadar yurt içi üretici fiyat endeksine göre, iki bin yirmi altı yılından itibaren ise üretici ve tüketici fiyat endekslerinin ortalaması esas alınarak her yıl bir Şubat tarihinde güncellenmektedir. Alınan bu teminatların hiçbir suretle haczedilemeyeceği ve üzerine ihtiyati tedbir konulamayacağı hususu hukuki bir koruma olarak kanunda yer almaktadır. Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, yani kamuoyunda bilinen adıyla altı bin üç yüz altı sayılı kanun, Türkiye deki kentsel dönüşüm uygulamalarının en temel dayanağını oluşturur. Bu kanun; riskli alanlar, rezerv yapı alanları ve riskli yapıların bulunduğu yerlerde fen ve sanat normlarına uygun, güvenli yaşam alanları oluşturmayı amaçlar. Kanun kapsamında Bakanlık ifadesi Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığını; Başkanlık ifadesi ise yeni kurulan Kentsel Dönüşüm Başkanlığını temsil eder. İdare ise belediye sınırları içinde belediyeleri, dışında ise il özel idarelerini ifade eder. Riskli yapı, ekonomik ömrünü tamamlamış veya yıkılma riski taşıdığı teknik verilerle tespit edilmiş yapıdır. Rezerv yapı alanı ise yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere belirlenen alanları kapsar. Riskli yapıların tespiti süreci, yedi bin dört yüz yetmiş bir sayılı kanun ile yapılan son değişikliklerle daha etkin bir hale getirilmiştir. Tespit işlemleri öncelikle malikler veya kanuni temsilcileri tarafından masrafları kendilerine ait olmak üzere lisanslı kuruluşlara yaptırılır. Eğer malikler bu tespiti yapmazsa, Başkanlık veya İdare resen tespit yapabilir. Tespitin engellenmesi durumunda mülki idare amirinin yazılı izniyle kolluk kuvveti marifetiyle kapalı kapılar açılarak tespit gerçekleştirilir. Bu, mülkiyet hakkına yönelik olağanüstü bir yetki kullanımıdır. Riskli yapı tespitine karşı maliklerin on beş gün içinde itiraz etme hakkı vardır. Bu itirazlar, üniversitelerden dört ve Bakanlıktan üç kişinin katılımıyla oluşan yedi kişilik teknik heyet tarafından incelenir. Riskli yapı tespiti kesinleştiğinde, durum on iş günü içinde tapu müdürlüğüne bildirilir ve tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenir. Tebligat süreci de hızlandırılmıştır; tutanağın yapıya asılması, e Devlet üzerinden bildirim ve muhtarlıkta on beş gün ilan edilmesi tebliğ yerine geçer. Riskli yapıların yıktırılması aşamasında maliklere doksan günden fazla olmamak üzere bir süre verilir. Bu süre içinde yıkım gerçekleşmezse, idari makamlarca tahliye ve yıkım işlemleri gerçekleştirilir. Yıkım masrafları hisseleri oranında maliklerden genel hükümlere göre tahsil edilir. Üzerindeki bina yıkılan taşınmazlarda kat irtifakı veya kat mülkiyeti, maliklerin muvafakati aranmaksızın Başkanlığın talebiyle resen terkin edilir ve taşınmaz arsa vasfıyla malikleri adına payları oranında tescil edilir. Bu aşamadan sonra yapılacak uygulamalarda, paydaşların salt çoğunluğu ile karar alınması esastır. Eski düzenlemedeki üçte iki çoğunluk şartının salt çoğunluğa, yani yüzde elli artı bir oranına indirilmiş olması sınavda en çok sorulan güncel değişikliklerden biridir. Salt çoğunluk ile alınan karara katılmayan maliklerin arsa payları, Başkanlıkça belirlenen rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Eğer paydaşlara satış yapılamazsa, bu paylar Bakanlık, İdare veya TOKİ tarafından satın alınır. Satış sürecindeki tebligatlar da yine e Devlet ve muhtarlık ilanı yoluyla gerçekleştirilir. Yargı kararı ile satış bedelinin eksik hesaplandığı tespit edilirse, bu farkın hisseyi satın alan tarafından eski malike ödenmesi gerekir. Ayrıca, yoksul veya dar gelirli olarak kabul edilen hak sahiplerine, dönüşüm sonrası verilecek konutlarda paylı mülkiyet esaslarına göre oturma hakkı tanınabilmektedir. Başkanlık, kentsel dönüşüm sürecini hızlandırmak adına geniş yetkilere sahiptir. Riskli ve rezerv alanlarda her türlü harita, plan ve proje yapma, taşınmazları satın alma, trampa etme veya imar haklarını başka bir alana aktarma yetkisi Başkanlığa aittir. Ayrıca bu alanlardaki taşınmazların satışı veya kiralanması Devlet İhale Kanunu hükümlerinden istisnadır. Başkanlık, rezerv yapı alanı ilan edilecek özel mülkiyetteki taşınmazlar için, taşınmazın yüzölçümünün yüzde otuzunun devredilmesini veya bu orandaki değerin dönüşüm projeleri özel hesabına yatırılmasını şart koşabilir. Bu düzenlemeler, kentsel dönüşümün finansmanı ve alan yönetimini sağlamak amacıyla getirilmiş güçlü enstrümanlardır. Son olarak, riskli yapı tespiti yapan lisanslı kuruluşların denetimi ve cezai sorumluluklarına değinmek gerekir. Mevzuata aykırı işlem yapan kuruluşlara yazılı uyarı, on beş bin Türk Lirası idari para cezası veya lisans iptali cezaları verilebilir. Örneğin, teknik inceleme yapmadan rapor hazırlamak veya mevcut olmayan bir yapı için rapor düzenlemek ağır yaptırımlara tabidir. İdari para cezaları her yıl yeniden değerleme oranında artırılır. Lisansı iptal edilen kuruluşların ortakları beş yıl süreyle başka bir lisanslı kuruluşa ortak olamazlar. Bu disiplin hükümleri, sistemin güvenilirliğini korumak amacıyla ihdas edilmiştir. Sınava hazırlık sürecinde bu idari yaptırım türlerini ve sürelerini birbirine karıştırmamak büyük önem arz etmektedir. Kentsel Dönüşüm Başkanlığının yetki ve görev alanlarını inceleyerek dersimize başlayalım.
Bölüm 34
Kentsel Dönüşüm Başkanlığının yetki ve görev alanlarını inceleyerek dersimize başlayalım. Başkanlık, kentsel dönüşüm uygulamalarının yürütüldüğü alanlarda harita, plan, proje, arazi ve arsa düzenleme işlemleri ile toplulaştırma yapmaya yetkili kılınmıştır. Bu yetki çerçevesinde, söz konusu alanlarda bulunan taşınmazları satın alabilir, ön alım hakkını kullanabilir ve bağımsız bölümler de dahil olmak üzere taşınmazları trampa edebilir. Ayrıca taşınmaz mülkiyetini veya imar haklarını başka bir alana aktarma yetkisi de Başkanlığın tasarrufundadır. Bu noktada sınav açısından önem arz eden bir diğer husus, taşınmaz mülkiyetinin anlaşma sağlanmak kaydı ile menkul değere dönüştürülebilmesidir. Kamu ve özel sektör iş birliğine dayanan usullerin uygulanması, kat veya hasılat karşılığı inşaat yapılması veya yaptırılması, arsa paylarının belirlenmesi de yine bu yetkiler dahilindedir. Başkanlık, yirmi üç Haziran bin dokuz yüz altmış beş tarihli ve altı yüz otuz dört sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundaki esaslara göre paylaştırma, payları ayırma veya birleştirme işlemlerini yürütebilir. yirmi iki Kasım iki bin bir tarihli ve dört bin yedi yüz yirmi bir sayılı Türk Medeni Kanunu uyarınca sınırlı ayni hak tesis etme yetkisi de mevcuttur. Hazine mülkiyetinde olup bu Kanun kapsamında Başkanlığa devredilen taşınmazlar ile kamulaştırılan taşınmazların, dönüşüm projeleri özel hesabına gelir elde etmek amacıyla kiralanması ve satılması mümkündür. Rezerv yapı alanlarında gelir ve hasılat getirecek her türlü uygulama yapma yetkisi Başkanlığa verilmiştir. Ayrıca parselasyon planlarında gerekli görülmesi halinde, ilk uygulamadaki düzenleme ortaklık payı oranını tamamlamak üzere düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılabilir. Bu uygulamalar, Bakanlığın bağlı ve ilgili kurumları, iştirakleri, dört bin yedi yüz otuz dört sayılı Kamu İhale Kanununa tabi idareler veya özel hukuk tüzel kişileri ile iş birliği içinde gerçekleştirilebilir. Taşınmazların kiralanması ve satışı konusundaki usullere bakıldığında, Başkanlığın tasarrufuna geçen ve hak sahiplerine verilecek olanlar dışındaki taşınmazların işlemleri sekiz Eylül bin dokuz yüz seksen üç tarihli ve iki bin sekiz yüz seksen altı sayılı Devlet İhale Kanunu hükümlerinden istisnadır. Bu istisna durumu sınavda idari muafiyetler kapsamında sorulabilmektedir. Başkanlığa devredilen Hazine taşınmazları; belediyelere, kamu kurumlarına, meslek kuruluşlarına ve otuz Mart iki bin on dört tarihinden önce üzerinde yapılanma olan taşınmazların sahiplerine rayiç bedel üzerinden doğrudan satılabilir veya kiralanabilir. Küçük sanayi sitesi yapılmak üzere kurulan kooperatiflere ve belediyelere ise rayiç bedelin yüzde elli'sinden az olmaması kaydıyla belirlenecek bedel üzerinden satış veya kiralama yapılabilir. Satın alma ve trampa teklifinin malikçe kabul edilmesi durumunda bir tutanak düzenlenir. Bu tutanak, malikin ferağ beyanı ve tapuda tescilin hukuki sebebi sayılır; tescil işlemi tapu müdürlüğünce resen gerçekleştirilir. Başkanlığın ön alım hakkı konusu, mülkiyet hukuku açısından kritik detaylar içermektedir. Başkanlığın veya Hazinenin taşınmazda paydaş olup olmadığına, taşınmazın paylı veya müstakil mülkiyet olup olmadığına bakılmaksızın, taşınmazın tamamen veya kısmen üçüncü kişilere satışı durumunda ön alım hakkı kullanılabilir. Bu hak, kentsel dönüşüm alanlarındaki mülkiyet yapısının kontrol altında tutulmasını amaçlar. Planlama süreçlerine gelindiğinde, Bakanlık her tür ve ölçekteki planlama işlemlerine esas teşkil edecek standartları belirlemeye ve kentsel tasarım projelerini onaylamaya yetkilidir. Onaylanan imar ve parselasyon planları, ilgili Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğünde on beş gün süreyle ilan edilir. Bu süre sınav sorularında sıklıkla karşımıza çıkmaktadır. Planlara itirazlar ilan süresi içinde yapılır ve Bakanlıkça beş gün içerisinde değerlendirilir. İtirazların reddi halinde planlar kesinleşmiş sayılır. Değerleme işlemleri, dönüşüm sürecinin mali temelini oluşturur. Dönüştürmeye tabi tutulan taşınmazların ve üzerindeki muhdesatın değer tespiti ile yeni oluşacak taşınmazların değerlemeleri Başkanlık, TOKİ veya İdarece yapılır. Riskli alan ve rezerv yapı alanı dışında kalan ancak güçlendirilebileceği teknik olarak tespit edilen yapılar için Başkanlıkça dönüşüm projeleri özel hesabından güçlendirme kredisi verilebilir. İdari yargı denetimi açısından, bu Kanun uyarınca tesis edilen işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde dava açılabilir. Bu süre, iki bin beş yüz yetmiş yedi sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu çerçevesinde değerlendirilmelidir. Müteahhitlerle olan ilişkiler ve mülkiyetin korunması hususunda önemli bir koruma mekanizması mevcuttur. Taşınmazlar, yapım işini üstlenen müteahhide devredilmiş olsa dahi, malikler adına kat irtifakı kuruluncaya kadar müteahhidin üçüncü kişilere olan borçlarından dolayı bu taşınmazlar hakkında haciz ve tedbir uygulanamaz. Ancak yapım işine başlanmasından itibaren altı ay içerisinde kat irtifakı kurulmazsa bu koruma kalkar ve haciz işlemleri uygulanabilir. Müteahhitlerin kendi paylarına düşen bağımsız birimleri satabilmeleri için inşaatın ilerleme seviyesine göre İdareden izin almaları gerekir. İdare, inşaatın tamamlanma oranını belirler ve bu oranın yüzde on altındaki bir oranda satış yapılabileceğini tapu müdürlüğüne bildirir. Tamamlanma oranında veya üzerinde bir satış yapılabilmesi için tüm maliklerin muvafakati şarttır. Sözleşmelerin feshi süreci, projelerin aksamaması için düzenlenmiştir. Müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde yapım işine başlanmamışsa veya yapım işi durdurulmuş ve en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede faaliyet devam etmiyorsa, maliklerin salt çoğunluğu ile sözleşmenin feshi kararı alınabilir. Başkanlık, müteahhide otuz gün süre vererek ihtar çeker. Bu süre sonunda işe başlanmazsa sözleşmeler resen feshedilmiş sayılır. Fesih tarihine kadar müteahhit tarafından yapılan kira yardımları geri talep edilemez. Ayrıca, kentsel dönüşüm uygulamaları kapsamında Başkanlıkça lisanslandırılacak kuruluşların faaliyet göstermesi öngörülmüştür. Bu kuruluşlarda inşaat mühendisi, harita mühendisi, mimar, şehir plancısı, değerleme uzmanı ve hukukçu istihdam edilmesi zorunludur. Uygulamaların resen yapılması durumu, can ve mal güvenliğinin tehdit altında olduğu hallerde devreye girer. Yıkılacak derecede riskli olan veya afetler sebebiyle ağır hasar gören yapılarda maliklerin muvafakati aranmaksızın Başkanlıkça resen işlem yapılabilir. Riskli yapı tespiti, kapalı kapıların kolluk kuvveti marifetiyle açılması suretiyle dahi gerçekleştirilebilir. Riskli yapıların listesi kapıya asılır ve muhtarlıkta iki gün süreyle ilan edilir. Bu ilan tebliğ yerine geçer. Malikler bu tespite karşı iki gün içinde itiraz edebilir ve itirazlar teknik heyetler tarafından üç gün içinde karara bağlanır. Tahliye ve yıkım işlemleri için verilen süreye uyulması mecburidir; aksi halde tahliye işlemleri kolluk kuvveti yardımıyla resen yapılır. Dönüşüm projelerinin finansmanı için oluşturulan Dönüşüm Projeleri Özel Hesabı, çeşitli gelir kalemlerinden beslenmektedir. Bu gelirler arasında Çevre Kanunu uyarınca tahsil edilen idari para cezalarının yüzde elli'si, Orman Kanunu kapsamında Hazine adına orman dışına çıkarılan yerlerin satış gelirlerinden belirlenen oranlar, İller Bankası Anonim Şirketinin kârının yüzde elli'si, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Döner Sermaye İşletmesi gelirinin yüzde on'u ve Bakanlık Döner Sermaye İşletmesi gelirinin yüzde otuz'unu aşmamak üzere belirlenecek miktar yer almaktadır. Bu kaynaklar sadece Kanun amaçları doğrultusunda kullanılabilir. Ayrıca hak sahiplerine bankalardan kullanacakları krediler için faiz desteği verilebilir. Bu krediler, altı bin üç yüz altmış iki sayılı Sermaye Piyasası Kanunu ve altı bin beş yüz iki sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun kapsamında konut finansmanı amaçlı kredilerden sayılır. Vergi ve harç istisnaları, kentsel dönüşüm sürecini teşvik eden en önemli unsurlardan biridir. Dönüşüm kapsamındaki taşınmazların ilk satışı, devri, tescili ve ipotek işlemleri; noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan ücret ve harçlar, veraset ve intikal vergisi ile damga vergisinden muaftır. Ayrıca, riskli alanlarda ve rezerv yapı alanlarında gerçek ve tüzel kişilerce yapılan uygulamalarda, mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar olan yeni inşaat alanı için belediyelerce harç ve ücret alınmaz. Bu muafiyetler, Bakanlık, Başkanlık, TOKİ ve bunların sermayesinin yarısından fazlasına sahip olduğu şirketler tarafından yürütülen işlemlerde de geçerlidir. Kanun kapsamındaki işlere tahsis edilen taşınır ve taşınmazlar ile hak ve alacaklar kamu yararına tahsis edilmiş sayılır ve bunlar üzerine haciz veya tedbir konulamaz. Riskli yapıların tespiti, tahliyesi ve yıkımını engelleyenler hakkında Türk Ceza Kanunu uyarınca suç duyurusunda bulunulur. Görevini yerine getirmeyen kamu görevlileri hakkında ise disiplin hükümleri uygulanır. Teknik heyetlerde görev alan üniversite temsilcilerine, fiilen görev yaptıkları her gün için dört bin gösterge rakamının memur aylık katsayısı ile çarpımı tutarında huzur hakkı ödenir. Bu ödeme ayda beş günü geçemez. Toplumsal bilinçlendirme amacıyla, Türkiye Radyo Televizyon Kurumu ve özel yayın kuruluşları ayda en az doksan dakika afet ve kentsel dönüşüm konularında yayın yapmak zorundadır. Bu yayınların en az otuz dakikası on yedi:sıfır ile yirmi iki:sıfır saatleri arasında gerçekleştirilmelidir. Riskli alan kararları, Cumhurbaşkanınca verilir. Bir alanın riskli alan ilan edilebilmesi için üzerindeki yapı sayısının en az yüzde altmış beş'inin imar mevzuatına aykırı olması veya ruhsatsız olması kriteri aranabilir. Riskli alan kararına karşı Resmi Gazetede yayımı tarihinden itibaren dava açılabilir; ancak uygulama işlemleri başladıktan sonra sadece riskli alan kararına karşı dava açılması mümkün değildir. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından yapılacak yapılarda, mimari ve teknik sorumluluğun Başkanlıkça üstlenilmesi kaydıyla, müracaat tarihinden itibaren otuz gün içinde yapı ruhsatı ve tamamlanmasını müteakip otuz gün içinde yapı kullanma izni verilir. Dönüşüm Projeleri Özel Hesabı, otuz bir Aralık iki bin yirmi yedi tarihi itibarıyla kapatılacaktır. Bu tarihten sonra özel hesaba ilişkin tüm hak ve yükümlülükler Başkanlığa devredilecek ve gelirler Başkanlık bütçesine kaydedilecektir. Başkanlık, otuz bir Aralık iki bin yirmi yedi tarihine kadar kaynak temini amacıyla kamu bankalarından iç borçlanma yapma yetkisine de sahiptir. Borçlanma miktarı, taksitli toplam alacak miktarının yüzde yirmi beş'ini aşamaz. Son olarak, rezerv yapı alanlarının belirlenmesi sürecinde, gerçek veya tüzel kişilerin mülkiyetindeki taşınmazların rezerv yapı alanı ilan edilebilmesi için, yapılaşmaya esas arsa metrekaresinin yüzde otuz'unun mülkiyetinin Başkanlığa devredilmesi veya bu miktarın değerinin özel hesaba gelir olarak kaydedilmesi şartı getirilmiştir. Bu teknik detaylar ve sayısal sınırlar, kentsel dönüşüm mevzuatının temel taşlarını oluşturmaktadır ve sınav hazırlığında titizlikle üzerinde durulmalıdır. Riskli alanların belirlenmesi ve bu alanlardaki yapıların tespitine ilişkin idari süreçlerin işleyişini inceleyerek dersimize devam edelim.
Bölüm 35
Riskli alanların belirlenmesi ve bu alanlardaki yapıların tespitine ilişkin idari süreçlerin işleyişini inceleyerek dersimize devam edelim. İlgili idare, bir bölgenin riskli alan olarak belirlenmesine yönelik gerekli tüm bilgi ve belgeleri içeren bir dosya hazırlayarak Başkanlıktan bu yönde bir talepte bulunma yetkisine sahiptir. Başkanlık tarafından yapılan inceleme neticesinde uygun görülen talepler, nihai karar merci olan Cumhurbaşkanına sunulmaktadır. Bu noktada sadece kamu kurumlarının değil, aynı zamanda taşınmaz maliki olan gerçek kişilerin veya özel hukuk tüzel kişilerinin de riskli alan tespiti için başvuruda bulunabileceğini belirtmek gerekir. Bu kişiler, gerekli teknik bilgi ve belgeleri içeren dosyalarıyla birlikte Başkanlığa veya ilgili idareye müracaat edebilirler. İdareye yapılan başvurular, değerlendirilmek üzere Başkanlığa iletilir ve uygun bulunması durumunda yine Cumhurbaşkanının onayına sunulur. Bu süreç, kentsel dönüşüm uygulamalarının başlangıç noktasını teşkil etmesi bakımından sınav sorularında karşınıza çıkabilecek temel bir prosedürdür. Riskli yapıların tespiti, itiraz süreçleri ve yıkım işlemlerine dair teknik detaylara geçecek olursak, bu görevlerin belirli kurum ve kuruluşlar eliyle yürütüldüğünü görmekteyiz. Riskli yapıların tespiti doğrudan Başkanlık veya İdare tarafından yapılabileceği gibi, Başkanlıkça lisanslandırılmış belirli kuruluşlar tarafından da gerçekleştirilebilir. Bu lisanslı kuruluşlar arasında kamu kurum ve kuruluşları, üniversiteler ve sermayesinin en az yüzde kırkı kamuya ait olan şirketler yer almaktadır. Ayrıca depremden korunma ve deprem mühendisliğinin geliştirilmesi gibi alanlarda faaliyet gösteren sivil toplum kuruluşları ile Bakanlıktan izin belgesi almış yapı denetim ve laboratuvar kuruluşları da bu kapsamdadır. Türk Mühendis ve Mimar Odaları Birliği Kanunu uyarınca ilgili odalara büro tescilini yaptırmış kurum ve kuruluşlar da riskli yapı tespiti yapma yetkisine sahiptir. Önemli bir ayrıntı olarak, bu lisanslı kurumların herhangi bir bölge sınırlaması olmaksızın ülke genelinde faaliyet gösterebildiklerini vurgulamak gerekir. Bu kuruluşlarda görev alacak mühendislerin nitelikleri, denetim faaliyetlerinin kalitesi açısından sıkı şartlara bağlanmıştır. Riskli yapı tespitinde görev alacak mühendislerin ilgili meslek odalarına üyeliklerinin devam etmesi ve mesleklerinde fiilen en az beş yıl çalışmış olmaları zorunludur. Ayrıca bu personelin Başkanlıkça düzenlenen eğitim programlarına katılması ve eğitim sonunda yapılan yazılı sınavdan yüz üzerinden en az yetmiş puan alarak başarı belgesi alması şarttır. Üniversiteler adına görev yapacak öğretim üyeleri için bu deneyim ve sınav şartları aranmamaktadır. Her lisanslı kuruluşta en az bir inşaat mühendisinin görevlendirilmesi mecburidir; ihtiyaca göre bu sayı artırılabilir veya kadroya jeoloji veya jeofizik mühendisleri dahil edilebilir. Ancak bu mühendislerin aynı anda birden fazla lisanslı kuruluşta görev alması veya ortak olması yasaklanmıştır. Bu kural, çıkar çatışmalarının önlenmesi ve denetim bağımsızlığının sağlanması amacı taşımaktadır. Lisanslandırma süreci için gerekli olan belgeler de oldukça kapsamlıdır. Başvuru sırasında lisanslandırma talebini içeren bir dilekçe ile birlikte, ilgili meslek odasından alınmış güncel işyeri tescil belgesi veya yapı denetim izin belgesi sunulmalıdır. Kuruluşun ortak ve yöneticilerinin bilgilerini içeren ticaret sicil belgeleri, Ulusal Elektronik Tebligat Sistemi yani UETS kayıtları ve yöneticilerin elektronik imza beyanları dosyada yer almalıdır. Görev alacak mühendislerin beş yıllık deneyimlerini ve sınav başarılarını kanıtlayan belgeler ile elektronik imza beyanları da zorunlu evraklar arasındadır. Tüm bu belgelerle birlikte lisans ücretinin yatırıldığına dair dekontun Başkanlığa sunulması gerekir. Başvurusu uygun bulunan kuruluşlara B-dört formatında, birinci sınıf hamur kağıt üzerine basılmış resmi bir lisans belgesi düzenlenir. Mühendislerin mesleki deneyimleri, kamu çalışanları için kurumlarından alacakları belgelerle, özel sektör çalışanları için ise sigorta sicil numarası içeren ve ilgili meslek odasınca onaylanmış belgelerle tevsik edilmelidir. Lisanslı kuruluşların faaliyetleri sırasında meydana gelen değişiklikleri bildirme yükümlülüğü bulunmaktadır. Ortaklık yapısı, isim veya adres değişiklikleri ticaret sicil gazetesinde yayımlandığı tarihten itibaren, mühendis değişiklikleri ise en geç otuz gün içinde Başkanlığa yazılı olarak bildirilmelidir. Başkanlık, bu kuruluşların tüm faaliyetlerini denetleme yetkisine sahiptir. Belirli ihlaller durumunda kuruluşların yeni riskli yapı tespiti yapma yetkileri askıya alınabilir. Örneğin, bünyesinde inşaat mühendisi kalmaması, değişikliklerin süresinde bildirilmemesi, yapı denetim mevzuatı kapsamında yeni iş almaktan men cezası alınması veya mühendislerin meslek odasından ceza alması gibi durumlarda sistem üzerinden işlem yapılmasına izin verilmez. Ayrıca mevzuatta yapılan değişiklikler sonrası altı ay içinde gerekli tamamlama eğitimlerine katılmayan mühendislerin görev yapması da engellenmektedir. Görevini kötüye kullanan veya gerçeğe aykırı rapor düzenleyen kuruluşlar hakkında idari para cezaları uygulanır ve bu cezaların bir ay içinde ödenmesi gerekir. Mevcut olmayan bir yapı için rapor düzenlenmesi gibi ağır kusurlarda ise Türk Ceza Kanunu uyarınca suç duyurusunda bulunulması esastır. Riskli yapıların tespiti ve itiraz süreçlerine dair güncel düzenlemeleri ele alacak olursak, bu işlemlerin Başkanlıkça belirlenen elektronik yazılım programı üzerinden yürütüldüğünü görmekteyiz. Riskli yapı tespiti, insanların ikametine, çalışmasına veya ibadetine tahsis edilmiş, üstü örtülü ve kendi başına kullanılabilen yapılar için yapılır. Ancak inşaat halinde olan ve henüz ikamet edilmeyen yapılar ile statik bütünlüğü tamamen bozulmuş metruk yapılar bu tespitin kapsamı dışındadır. Tespit işlemleri öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, masrafları kendilerine ait olmak üzere yaptırılır. Kat mülkiyeti kurulmamış arsa paylı tapularda, yapının sahibi olan arsa payı sahibi bu işlemi yürütür. Eğer malikler bu tespiti yaptırmazlarsa, Başkanlık veya İdare tarafından resen tespit yapılabilir veya maliklere süre verilebilir. İdarece yapılan tespitlerin masrafları maliklerden hisseleri oranında tahsil edilir ve bir ay içinde ödenmeyen tutarlar Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümlerine göre vergi dairesince takip edilir. Tespit sürecinin engellenmesi durumunda, yani yapıya girilmesine izin verilmemesi veya görevlilerin tehdit edilmesi gibi hallerde, mülki idare amirinden yazılı izin alınarak kolluk kuvveti marifetiyle yapıya girilmesi mümkündür. Her yapı için kural olarak sadece bir adet riskli yapı tespit raporu düzenlenebilir; ancak yargı kararı veya raporun gerçeğe aykırı olduğunun tespiti gibi istisnai durumlarda yeniden rapor tanzim edilebilir. Hazırlanan raporlar elektronik sistem üzerinden ilgili Müdürlüğe veya yetkili İdareye gönderilir. Eksiklik bulunmayan raporlar en geç on iş günü içinde tapu müdürlüğüne bildirilir ve tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenir. Bu aşamadan sonra riskli yapı kararı yapıya asılır, e-Devlet üzerinden maliklere bildirilir ve muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilir. Muhtarlıktaki ilanın son günü, tüm hak sahiplerine tebligat yapılmış sayılır. Bu on beş günlük süre, aynı zamanda itiraz süresidir. Malikler veya kanuni temsilcileri bu süre içinde dilekçe ile itiraz edebilirler. İtirazları değerlendirmek üzere Başkanlıkça teknik heyetler teşkil edilir. Bu heyetler yedi üyeden oluşur; üyelerin dördü üniversiteler tarafından bildirilen ve en az doktor öğretim üyesi unvanına sahip akademisyenlerden, üçü ise Bakanlık veya Başkanlık teşkilatında görevli, ikisi inşaat biri jeoloji veya jeofizik mühendisi olan personelden seçilir. Teknik heyet üyeleri iki yılda bir yenilenir. Heyet, ayda en az bir kez toplanır ve en az beş üyenin katılımıyla karar alır. Oyların eşitliği halinde başkanın tarafı çoğunluk sayılır. Teknik heyet, itiraz dilekçesindeki sebeplerle bağlı kalmaksızın raporu teknik yönden tüm unsurlarıyla inceler. Eğer raporda eksiklik varsa düzeltilmesi için ilgili kuruluşa gönderir ve eksiklikler giderildikten sonra nihai kararını verir. Heyetin kararı sonucunda yapının risklilik durumu değişirse bu durum tapu müdürlüğüne bildirilir. Kültür ve tabiat varlığı niteliğindeki yapılar için ise riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra ilgili koruma bölge kurulunun kararına göre işlem tesis edilir. Yıkım sürecine gelince, riskli yapı tespiti kesinleştiğinde İdare tarafından maliklere doksan günden fazla olmamak üzere bir süre verilir. Bu süre içinde yapının tahliye edilmesi ve yıktırılması istenir. Eğer malikler bu yükümlülüğü yerine getirmezse, yapının idari makamlarca yıkılacağı ihtar edilir. Yıkım ruhsatı, maliklerin muvafakati aranmaksızın, elektrik, su ve doğalgaz hizmetlerinin kesildiğine dair belgelerin sunulmasıyla altı iş günü içinde düzenlenir. Yüksekliği yirmi bir virgül elli metreden fazla olan binalarda yıkım sorumlusu olarak bir statik fenni mesulün belirlenmesi zorunludur. Maliklerce yıktırılmayan yapılar için ilgili kurumlardan hizmetlerin durdurulması istenir ve yıkım işlemi mülki amir tarafından sağlanan kolluk desteğiyle gerçekleştirilir. Yıkım masrafları maliklerden hisseleri oranında tahsil edilir. Eğer malikler yıkım yerine güçlendirme yapmak isterlerse, verilen süre içinde güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunu kanıtlamalı, Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca gerekli kararı almalı ve ruhsat sürecini tamamlamalıdırlar. Uygulama alanındaki taşınmazların değer tespiti süreci de sınav açısından kritik bir konudur. Kıymet takdir komisyonları veya hizmet satın alma yoluyla yapılan bu tespitlerde, taşınmaz değerleme uzmanlarından ve emlak bürolarından bilgi alınır. Değerleme işlemleri Kamulaştırma Kanunu esaslarına veya Sermaye Piyasası Kurulu tarafından kabul edilen değerleme standartlarına uygun olarak gerçekleştirilir. Hak sahipliği çalışmalarında, maliklere öncelikle uygulama alanında yapılacak yeni konut veya iş yerlerinden verilmesi esastır. Mevcut taşınmazın değeri, yeni yapılacak birimin maliyet bedelinden veya rayiç değerinden düşülür. Eğer malikin alacağı oluşursa bu tutar nakden veya başka bir taşınmazla ödenebilir; borcu oluşursa taksitlendirme imkanı sunulur. Yapım maliyet bedeli hesaplanırken ihale bedeli, arsa edinim giderleri, proje, yıkım, nakliye, zemin iyileştirme ve müşavirlik gibi tüm giderler dikkate alınır. Kentsel dönüşüm projelerinde müteahhitlerin ve uygulayıcıların belirli teminatlar vermesi zorunluluğu getirilmiştir. Riskli alanlarda özel hukuk tüzel kişilerince yapılacak uygulamalarda, yapı inşaat alanı elli bin metrekareye kadar olan yerlerde yapı yaklaşık maliyet bedelinin yüzde on u oranında teminat alınır. Elli bin metrekareden büyük alanlarda ise kademeli bir oran uygulanır; ilk elli bin metrekare için yüzde on, elli bin ile yetmiş beş bin metrekare arası için yüzde sekiz, yetmiş beş bin ile yüz bin metrekare arası için yüzde altı ve yüz bin metrekarenin üzerindeki kısım için yüzde dört teminat hesaplanır. Riskli yapı parsellerinde ise müteahhitlerin yapı ruhsatı almadan önce yaklaşık maliyet bedelinin yüzde altı sı kadar teminat vermesi gerekir. Ancak malik kendi yapısını inşa ediyorsa ve inşaat bitmeden satış yapmayacağına dair tapuya şerh koydurursa, beş yüz metrekareyi geçmeyen ve iki katlı olan yapılar için bu teminat şartı aranmaz. Bina tamamlama sigortası yaptırılması durumunda ise bu teminat şartları devre dışı kalmaktadır. Müteahhitlerin payına düşen bağımsız bölümlerin satışı, inşaatın ilerleme seviyesine göre İdarenin izniyle yapılabilir. İdare, inşaatın tamamlanma oranını belirler ve bu oranın yüzde on altındaki bir seviyede satışa izin verebilir. Örneğin inşaat yüzde seksen seviyesindeyse, müteahhit payının yüzde yetmişine kadar olan kısmın satışına izin verilebilir. İnşaatın tamamlanma oranının üzerinde bir satış yapılabilmesi için tüm maliklerin muvafakati şarttır. Ayrıca hak sahipleri, belirli şartlar oluştuğunda müteahhit ile olan sözleşmelerini feshetme hakkına sahiptir. Eğer müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde işe başlanılmamışsa veya yapım işi en az altı aydır durmuşsa, maliklerin hisse bazında salt çoğunluğu ile fesih kararı alınabilir. Bu durumda İdare, müteahhide on beş gün savunma süresi verir ve ardından otuz günlük bir ihtarname gönderir. Bu süre sonunda da işe başlanmazsa sözleşmeler resen feshedilmiş sayılır. Fesih tarihine kadar yapılan kira yardımları geri talep edilemez ve sonraki sürece yine salt çoğunlukla karar verilir. Bu detaylı prosedürler, mülkiyet hakkının korunması ile kentsel dönüşümün sürekliliği arasındaki hassas dengeyi kurmayı amaçlamaktadır. Gayrimenkul mevzuatı ve kentsel dönüşüm hukuku çerçevesinde, inşaat sözleşmelerinin feshi ve sonrasındaki yasal süreçleri ele alarak dersimize devam ediyoruz.
Bölüm 36
Gayrimenkul mevzuatı ve kentsel dönüşüm hukuku çerçevesinde, inşaat sözleşmelerinin feshi ve sonrasındaki yasal süreçleri ele alarak dersimize devam ediyoruz. Kentsel dönüşüm projelerinde müteahhit ile hak sahipleri arasında imzalanan sözleşmelerin feshi, belirli usul ve esaslara bağlanmıştır. Fesih müracaatı, gerekli bilgi ve belgelerle birlikte yazılı olarak Müdürlüğe veya yetki devri yapılmış ise ilgili İdareye iletilmelidir. Bu noktada idari mekanizma devreye girer ve müracaatı incelemek üzere uzman personel görevlendirir veya bir komisyon teşkil eder. İnceleme sürecinde öncelikle müracaatın usulüne uygun yapılıp yapılmadığı kontrol edilir. Eğer müracaat uygun bulunursa, fesih gerekçesine bağlı olarak müteahhitten savunma niteliğinde bilgi ve belgeler talep edilir. Bu aşamada müteahhide, yeni yapının yapım işine neden başlanmadığı veya projenin bitirilmesini sağlayacak yeterlilikteki ekip ve ekipmanla neden devam edilmediği hususunda açıklama yapması için on beş günlük bir süre tanınır. Belirtilen bu on beş günlük sürenin sonunda, fesih şartlarının oluşup oluşmadığını tespit etmek amacıyla yapı mahallinde fiili incelemeler yapılır. Ayrıca belediye ve sosyal güvenlik kurumları gibi ilgili mercilerle yazışmalar yapılarak sürecin hukuki ve teknik boyutu araştırılır. Yapılan bu kapsamlı incelemeler neticesinde eğer fesih şartlarının gerçekleşmediği kanaatine varılırsa, durum müracaat sahibi maliklere bildirilir. Ancak fesih şartlarının gerçekleştiği tespit edilirse, müteahhide son bir ihtarname gönderilir. Bu ihtarnamede müteahhide otuz günlük bir süre verilir. Bu süre zarfında müteahhidin yapım işine başlaması veya projenin tamamlanmasını sağlayacak kapasitedeki ekip ve ekipmanla işe devam etmesi istenir. Aksi takdirde, otuz günlük sürenin bitimi itibarıyla sözleşmelerin resen feshedileceği açıkça ihtar edilir. Burada dikkat edilmesi gereken husus, yapım işinin yeterli ekip ve ekipmanla devam edip etmediğine dair takdir yetkisinin tamamen incelemeyi yapan Müdürlük veya İdareye ait olmasıdır. Kendisine yapılan bu resmi ihtara rağmen müteahhit işe başlamaz veya yeterli kapasiteyle çalışmaya devam etmezse, otuz günlük sürenin dolduğu tarih itibarıyla hak sahipleri ile müteahhit arasındaki inşaat yapım sözleşmeleri, tarafların ayrıca bir muvafakati aranmaksızın resen feshedilmiş sayılır. Bu durum hem maliklere hem de müteahhide resmi kanallar aracılığıyla bildirilir. Fesih işleminin tamamlanmasının ardından, maliklerin veya ilgili idari birimlerin talebi üzerine, taşınmazların tapu kaydına şerh edilmiş olan inşaat yapım sözleşmeleri ilgili tapu müdürlükleri tarafından terkin edilir. Fesih tarihine kadar geçen süreçte yapılmış olan işler, devredilen hisseler ve yapılan ödemeler konusunda genel hukuk hükümleri uygulanır. Ancak mevzuat burada hak sahiplerini koruyan özel bir hüküm getirmiştir. Fesih tarihine kadar müteahhit tarafından hak sahiplerine yapılmış olan kira yardımı ödemeleri, müteahhit tarafından hak sahiplerinden geri talep edilemez. Fesih işleminden sonraki süreçte yapılacak uygulamalara ise paydaşların hisseleri oranındaki salt çoğunluğu ile karar verilir. Bu salt çoğunluk kararına katılmayan paydaşların hisseleri, altı bin üç yüz altı sayılı Kanunun altıncı maddesinin birinci fıkrası kapsamında anlaşma sağlayan diğer paydaşlara veya üçüncü şahıslara açık artırma usulü ile satılır. Üçüncü şahıslara yapılacak satışlarda, alıcının mevcut anlaşma şartlarını kabul etmesi zorunludur. Uygulama alanındaki taşınmazlar üzerinde Başkanlığın ön alım hakkı bulunmaktadır. Riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında, Başkanlığın talebi üzerine tapu kütüğüne ön alım hakkına ilişkin şerh düşülür. Bu taşınmazların tamamen veya kısmen üçüncü kişilere satılması durumunda tapu müdürlüğü durumu Başkanlığa bildirmekle yükümlüdür. Başkanlığın ön alım hakkı, taşınmazda paydaş olup olmadığına veya mülkiyetin paylı ya da müstakil olmasına bakılmaksızın kullanılabilir. Bu hakkın kullanımında dört bin yedi yüz yirmi bir sayılı Türk Medeni Kanunu'nun yedi yüz otuz üç. ve yedi yüz otuz dördüncü maddeleri hükümleri esas alınır. Sınav hazırlığı sürecinde bu maddelerin ön alım hakkının kullanılmasına ilişkin prosedürleri düzenlediğini bilmek önem arz etmektedir. Kentsel dönüşüm sürecinde sosyal adaleti sağlamaya yönelik olarak yoksul veya dar gelirli vatandaşlar için oturma hakkı düzenlemesi getirilmiştir. yedi yüz yetmiş beş sayılı Gecekondu Kanunu kapsamında yoksul veya dar gelirli kabul edilen hak sahiplerinin, yeni projede kendilerine düşen borçlanma bedelini ödeyemeyeceklerini beyan etmeleri durumunda, kendilerine ve varsa eşlerine ilgili bağımsız bölüm üzerinde oturma hakkı tanınır. Bu hakkın tesisi için belirli şartların bir arada bulunması gerekir. İlk olarak, hak sahibinin arsa payı ile yeni projede verilecek konutun güncel değerleri, Sermaye Piyasası Kurulu tarafından yetkilendirilen gayrimenkul değerleme kuruluşlarına tespit ettirilir. Bu değerleme neticesinde konut, tapuda paylı mülkiyet esaslarına göre hak sahibi ve Başkanlık adına tescil edilir. Hak sahibinin eski taşınmazı üzerindeki ipotek, haciz veya intifa hakkı gibi şerhler, yeni tapuda sadece hak sahibinin hissesi üzerine taşınır. İkinci şart ise hak sahibinin üzerine kayıtlı ikamet edebileceği başka bir konutun bulunmamasıdır. Oturma hakkı süresince binanın bakım, onarım ve aidat gibi giderleri hak sahibi tarafından karşılanır. Oturma hakkı sahipleri veya eşleri, ilerleyen süreçte talep ederlerse Başkanlık hissesini devralabilirler. Bu durumda borçlanma bedeli, Türkiye İstatistik Kurumu tarafından yayımlanan yıllık Tüketici ve Üretici Fiyat Endeksleri oranlarının ortalaması alınarak güncellenir. Borçlanma bedelinin tamamı ödenmeden tapuda ferağ verilmez. Hak sahibi ve eşinin vefatı durumunda ise mirasçıların üç ay içinde başvuru yaparak güncel bedeli peşin ödemeleri halinde taşınmaz mirasçılar adına tescil edilir. Eğer mirasçılar bu ödemeyi yapmazlarsa, hak sahibinin dönüşüm öncesi taşınmaz değeri güncellenerek mirasçılar adına bir banka hesabına yatırılır ve taşınmaz tamamen Başkanlık adına tescil edilir. Bu süreçlerin tamamı, Sermaye Piyasası Kurulu yetkili değerleme kuruluşlarının raporları ve taraflar arasında imzalanan resmi sözleşmelerle yürütülür. Tebligat süreçleri kentsel dönüşümün en kritik aşamalarından biridir. Riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında yürütülen uygulamalarda tebligatlar, tapuda elektronik tebligat adresi bulunanlara bu adres üzerinden, bulunmayanlara ise e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilir. Ayrıca ilgili muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilir. Elektronik tebligat, muhatabın adresine ulaştığı tarihi izleyen beşinci günün sonunda yapılmış sayılır. Muhtarlıkta yapılan ilanlar ise on beş günlük sürenin son gününde tebliğ edilmiş kabul edilir. Bu süreler hak düşürücü nitelikte olduğu için sınavda sıklıkla sorulmaktadır. Kentsel dönüşüm projelerinde konut ve işyeri tahsisi öncelikle maliklere yapılır. Ancak maliklerin hakları karşılandıktan sonra arta kalan bağımsız bölümler bulunursa, bu yapılar üzerinde en az bir yıldır kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak ikamet edenlere veya işyeri işletenlere satış yapılabilir. Ayrıca taşınmazı kamulaştırılanlar da bu kapsamda değerlendirilir. Eğer talep edilen bağımsız bölüm sayısı mevcut stoktan fazla ise, hak sahipleri noter huzurunda yapılacak kura işlemi ile belirlenir. Riskli yapıların bulunduğu parsellerde ve rezerv yapı alanlarında temel ilke, uygulamanın öncelikle maliklerce yapılmasıdır. İlgili kurumlar bu süreçte maliklere yardımcı olmakla yükümlüdür. Malikler, yapıların yıkılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazda ortaklığın giderilmesi davası açabilirler. Ancak bu davanın açılmış olması, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar alınmasına ve bu kararın uygulanmasına engel teşkil etmez. Paydaşların salt çoğunluğu; tevhit, ifraz, terk, tescil, yeniden bina yaptırılması, payların satışı veya kat karşılığı inşaat gibi konularda karar alma yetkisine sahiptir. Alınan bu kararlar ve anlaşma şartlarını içeren teklifler, karara katılmayanlara elektronik ortamda, noter vasıtasıyla veya muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilmek suretiyle bildirilir. Karara katılmayan maliklere, bildirimin yapıldığı tarihten itibaren on beş gün süre verilir. Bu süre içinde teklifi kabul etmeyenlerin arsa payları, rayiç değerinden az olmamak üzere açık artırma usulü ile satılır. Açık artırma süreci Müdürlük veya İdare bünyesinde kurulan Bedel Tespiti Komisyonu ve Satış Komisyonu tarafından yönetilir. Komisyon en az üç kişiden oluşur ve bir başkan ile iki üyeden teşekkül eder. Rayiç değer belirlenirken Sermaye Piyasası Kurulu yetkili değerleme kuruluşlarının raporları da dikkate alınır. Satışın yapılacağı yer ve zaman, paydaşlara ve müteahhide elektronik ortamda veya e-Devlet üzerinden bildirilir ve muhtarlıkta on beş gün ilan edilir. Satışa konu pay üzerinde ipotek veya haciz bulunması satışa engel değildir; bu haklar satış bedeli üzerine taşınır ve bedel üzerine bloke konularak ilgili mercilere bilgi verilir. İlk satışa sadece salt çoğunluk ile anlaşan paydaşlar katılabilir. Eğer ilk satışta alıcı çıkmazsa, sonraki satışlara üçüncü şahıslar da katılabilir. Üçüncü şahısların katılımı için rayiç değerin yüzde on'u oranında nakit teminat yatırmaları ve mevcut anlaşma şartlarını kabul ettiklerine dair yazılı beyan vermeleri şarttır. Satış ihalesi üzerinde kalan kişi, satış bedelini yedi gün içinde bankaya yatırmak ve sözleşmeleri imzalamak zorundadır. Kentsel dönüşüm sürecinde profesyonel destek sağlamak amacıyla kentsel dönüşüm danışmanlık ve müzakere kuruluşları ihdas edilmiştir. Bu kuruluşlar Başkanlık tarafından lisanslandırılan ticaret şirketleridir. Bu şirketlerde inşaat mühendisi, harita mühendisi, mimar, şehir plancısı, değerleme uzmanı ve hukukçu istihdam edilmesi zorunludur. Çalışanların mesleklerinde en az beş yıl fiili tecrübeye sahip olmaları ve gerekli eğitim programlarını tamamlamış olmaları gerekir. Ayrıca şirket ortaklarının da bu meslek gruplarından birine mensup ve en az beş yıl kıdemli olmaları şarttır. Bu kuruluşlar Başkanlıktan aldıkları ve üç yıl geçerliliği olan izin belgesi ile ülke genelinde faaliyet gösterebilirler. Lisans alabilmek için altı yüz bin Türk Lirası nakdi teminat veya teminat mektubu verilmesi zorunludur. Bu teminat tutarı her yıl yeniden değerleme oranında artırılır. Kuruluşlar, danışmanlık ve uyuşmazlık çözümü dışında başka bir ticari faaliyette bulunamazlar. Hazırladıkları raporları ve görüşleri beş yıl süreyle muhafaza etmek ve Başkanlık sistemine yüklemekle yükümlüdürler. Mevzuatın bir diğer önemli başlığı ise kira yardımları ve diğer mali yardımlardır. Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine, tahliye veya yıkım tarihinden itibaren aylık kira yardımı yapılabilir. Bu yardımın süresi riskli alan dışındaki riskli yapılarda on sekiz aydır. Riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında ise bu süre ilgili kurumca belirlenir ancak kırk sekiz ayı geçemez. Kira yardımı yerine geçici konut veya işyeri tahsisi de mümkündür. Gecekondu sahiplerine yapılacak yardımlar ise belirli limitlere tabidir; riskli yapılarda kira bedelinin iki katı, riskli alanlarda ise hak sahipleri için belirlenen sürenin üçte ikisini geçmeyecek şekilde ödeme yapılır. Sınırlı ayni hak sahiplerine veya kapıcı dairesinde ikamet edenlere aylık kira bedelinin beş katı, kiracılara ise iki katı tutarında defaten ödeme yapılabilir. Kira yardımı başvurularının tahliye veya yıkım tarihinden itibaren bir yıl içinde yapılması gerekir. Finansal destekler kapsamında faiz desteği de önemli bir yer tutar. Hak sahipleri bankalardan kullanacakları krediler için Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından karşılanmak üzere faiz desteği alabilirler. Ancak kritik bir kural olarak, aynı kişi hem kira yardımından hem de faiz desteğinden aynı anda faydalanamaz. Faiz desteği için tahliye veya yıkım tarihinden itibaren en geç üç yıl içinde bankaya başvurulması gerekmektedir. Ayrıca kentsel dönüşüm projelerinde geniş kapsamlı vergi ve harç muafiyetleri uygulanmaktadır. Noter harçları, tapu ve kadastro harçları, belediyelerce alınan harçlar, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi ile banka ve sigorta muameleleri vergisi bu muafiyet kapsamındadır. Ayrıca kurumlarca alınan döner sermaye ücretleri de ödenmez. Bu muafiyetler, mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar olan yeni inşaat alanları için geçerlidir. Son olarak tahliye ve yıkım süreçlerine değinmek gerekir. Riskli alan ve rezerv yapı alanlarında, ilgili kurumun belirlediği takvime göre on beş gün içinde veya maliklerin kendi aralarındaki anlaşmada belirlenen sürede yapıların boşaltılması gerekir. Eğer anlaşmada bir süre belirtilmemişse, maliklere otuz günden az olmamak üzere süre verilir. Bu süreler içinde tahliye gerçekleşmezse, idari makamlarca zorla tahliye yoluna gidilir. Tahliye edilmeyen yapıların elektrik, su ve doğalgaz hizmetleri ilgili kurumlarca durdurulur. Tahliyesi gerçekleştirilen yapıların yıkımı için, maliklerin salt çoğunluğu ile yapılan anlaşma çerçevesinde İdare tarafından yıkım ruhsatı düzenlenir. Planlama aşamasında ise Bakanlık, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında her tür ve ölçekteki planı resen yapma, yaptırma ve onaylama yetkisine sahiptir. Bu yetki, afet risklerinin azaltılması ve yaşam kalitesinin artırılması hedefleri doğrultusunda kullanılır. Tüm bu süreçler, kentsel dönüşümün hukuki altyapısını oluşturmakta ve mülkiyet hakkı ile kamu yararı arasındaki dengeyi gözetmektedir. Riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında yürütülen kentsel dönüşüm uygulamalarında tahliye ve yıkım süreçleri, mevzuatın en kritik aşamalarından birini oluşturmaktadır.
Bölüm 37
Riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında yürütülen kentsel dönüşüm uygulamalarında tahliye ve yıkım süreçleri, mevzuatın en kritik aşamalarından birini oluşturmaktadır. Bu süreçte ilgili kurum veya maliklerce yürütülen uygulamalarda, belirlenen takvime titizlikle uyulması esastır. İlgili kurumca belirlenecek takvime göre on beş gün içinde veya maliklerin salt çoğunluğu ile sağlanan anlaşmalarda belirlenen süre zarfında, taşınmaza ait su, elektrik, telefon ve doğalgaz gibi hizmet borçlarının yanı sıra emlak vergisi gibi yükümlülüklerin ödenmesi gerekmektedir. Yapının boş olarak ilgili kuruma veya yükleniciye teslim edilmesi, yıkım işlemlerinin başlatılabilmesi için ön koşuldur. Tahliye sürecine ilişkin bildirimler, noter vasıtasıyla yapılabileceği gibi ilgili muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilmek suretiyle de gerçekleştirilebilir. Eğer malikler arasında yapılan anlaşmada tahliye için özel bir süre öngörülmemişse, bu durumda maliklere otuz günden az olmamak üzere bir süre tanınması yasal bir zorunluluktur. Belirlenen süreler içerisinde tahliyenin gerçekleşmemesi durumunda, idari makamlarca zorla tahliye yoluna gidileceği tebliğ edilir ve bu aşamada ilgililere yine otuz günden az olmamak üzere ek bir süre verilir. Bu süre sonunda da tahliye sağlanmazsa, ilgili yapıların elektrik, su ve doğalgaz hizmetleri durdurulur ve tahliye işlemleri idarece resen gerçekleştirilir. Sınav hazırlığı açısından, tahliye süreçlerindeki bu on beş ve otuz günlük sürelerin hangi durumlarda geçerli olduğunu ayırt etmek büyük önem arz etmektedir. Yıkım ruhsatı aşamasına gelindiğinde, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarındaki etap veya adalarda, maliklerin tamamının anlaşma sağlayıp sağlamadığına bakılmaksızın işlem tesis edilebilir. Hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu ile yapılan anlaşmada belirlenen şartlar dahilinde, yüklenicinin veya maliklerden birinin müracaatı üzerine idare tarafından yıkım ruhsatı düzenlenir. Bu noktada planlama sürecinin esaslarına da değinmek gerekir. Uygulama alanlarına yönelik hazırlanacak planlarda afet risklerinin azaltılması, fiziksel çevrenin iyileştirilmesi ve enerji verimliliği gibi temel amaçlar gözetilir. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında her tür ve ölçekteki planı resen yapmaya, yaptırmaya ve onaylamaya yetkilidir. Ayrıca Bakanlık, parselasyon planlarında gerekli gördüğü takdirde düzenleme ortaklık payı kesintisi yapma yetkisine de sahiptir. Planlama sürecinde büyükşehir belediyesi sınırları içindeki ilçe belediyelerinin teklifleri hakkında büyükşehir belediyesinin görüşü alınır; ancak büyükşehir belediyesi on beş gün içinde görüş bildirmezse, teklif uygun görülmüş sayılır. Bu on beş günlük zımni kabul süresi, sınav sorularında sıklıkla karşımıza çıkan teknik bir detaydır. Eğer planlama alanı içerisinde Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu kapsamında kalan alanlar bulunuyorsa, Kültür ve Turizm Bakanlığının görüşünün alınması ve bu görüşün otuz gün içinde bildirilmesi gerekmektedir. Gayrimenkul mevzuatının bir diğer önemli sütununu Türk Borçlar Kanunu kapsamında düzenlenen kira sözleşmeleri oluşturmaktadır. altı bin doksan sekiz sayılı Türk Borçlar Kanunu, kira sözleşmelerini genel hükümler, konut ve çatılı işyeri kiraları ve ürün kirası olmak üzere üç ana başlıkta ele almaktadır. Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği bir sözleşme türüdür. Bu sözleşmeler belirli veya belirli olmayan bir süre için yapılabilir. Belirli süreli sözleşmeler, kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın kendiliğinden sona erer. Kiraya verenin en temel borcu, kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmaktır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu hükmün kiracı aleyhine değiştirilmesi mümkün değildir. Ayrıca, aksine bir sözleşme yoksa, kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülükler kiraya verene aittir. Kiraya veren, kiralananın kullanımıyla ilgili yan giderlere de katlanmakla yükümlüdür. Kiralananın ayıplı olması durumunda kiraya verenin sorumluluğu, teslim anındaki ayıplar ve sonradan ortaya çıkan ayıplar olarak ikiye ayrılır. Önemli ayıplarla teslimat durumunda kiracı, sözleşmeyi feshetme veya ayıbın giderilmesini isteme haklarına sahiptir. Önemli olmayan ayıplarda ise kiracı, kira bedelinden indirim talep edebilir. Eğer kiralanan sonradan ayıplı hale gelirse, kiracı ayıbın giderilmesini, kira bedelinden indirim yapılmasını veya zararının tazmin edilmesini isteyebilir. Ayıbın giderilmesi için verilen uygun sürede işlem yapılmazsa, kiracı ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir ve bu bedeli kira bedelinden mahsup edebilir. Bu hakların kullanımı sınav sorularında senaryo bazlı olarak sorulabilmektedir. Üçüncü kişilerin kiralanan üzerinde hak ileri sürmesi durumunda, yani zapt hali söz konusu olduğunda, kiraya veren davayı üstlenmek ve kiracının zararını gidermekle yükümlüdür. Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralananın el değiştirmesi durumunda ise yeni malik, kira sözleşmesinin kendiliğinden tarafı olur. Bu kural, kiracının korunması ilkesinin bir yansımasıdır. Kiracının borçları incelendiğinde, en birincil borcun kira bedelini ödemek olduğu görülür. Kira bedeli, aksine bir adet veya sözleşme yoksa her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödenmelidir. Kiracının temerrüdü, yani ödemeyi geciktirmesi durumunda, kiraya veren kiracıya yazılı bir süre vererek sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Bu süre genel kira sözleşmelerinde en az on gün iken, konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gündür. Bu otuz günlük süre, sınavda en çok sorulan sürelerden biridir. Kiracı ayrıca kiralananı özenle kullanmak ve komşulara saygı göstermekle yükümlüdür. Bu yükümlülüğe aykırılık durumunda da yine otuz günlük bir ihtar süresi söz konusudur; ancak kiralanana kasten ağır bir zarar verilmesi gibi durumlarda sözleşme hemen feshedilebilir. Kiracı, kiralananda yapacağı yenilik ve değişiklikler için kiraya verenin yazılı rızasını almalıdır. Yazılı rıza olmaksızın yapılan değişikliklerde kiraya veren, yerin eski haline getirilmesini isteyebilir. Ayrıca, aksine yazılı bir anlaşma yoksa kiracı, yaptığı değişiklikler sebebiyle oluşan değer artışını talep edemez. Alt kira ve kullanım hakkının devri hususunda, kiracının kiraya verene zarar vermeyecek şekilde hareket etmesi gerekir. Ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kiracı, kiralananı başkasına kiralayamaz veya kullanım hakkını devredemez. İşyeri kiralarında ise kiraya veren, haklı bir sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz. Kira ilişkisinin devri durumunda, devreden kiracı işyeri kiralarında sözleşme bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu kalmaya devam eder. Bu iki yıllık müteselsil sorumluluk süresi, hukuki sorumluluğun sınırlarını belirlemesi açısından sınavda dikkat edilmesi gereken bir rakamdır. Sözleşmenin sona ermesi aşamasında, belirli süreli sözleşmeler sürenin bitimiyle sona ererken, tarafların sessiz kalması durumunda sözleşme belirsiz süreli hale dönüşür. Belirsiz süreli taşınmaz kiralarında taraflar, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak sözleşmeyi feshedebilirler. Olağanüstü fesih durumlarında ise önemli sebeplerin varlığı veya kiracının iflası gibi haller sözleşmenin feshine imkan tanır. Kiracının iflası halinde kiraya veren, işleyecek kira bedelleri için güvence verilmesini isteyebilir; uygun sürede güvence verilmezse sözleşmeyi hemen feshedebilir. Kiraya verenin hapis hakkı, taşınmaz kiralarına özgü bir güvence mekanizmasıdır. Kiraya veren, işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira bedelinin güvencesi olarak, kiralananda bulunan ve kiralananın döşenmesine veya kullanılmasına yarayan taşınırlar üzerinde hapis hakkına sahiptir. Bu hak, kiracının haczedilemeyen malları üzerinde kullanılamaz. Eğer kiracı eşyaları gizlice veya zorla götürürse, on gün içinde kolluk gücü yardımıyla bu eşyalar geri getirilebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarına özgü düzenlemelerde ise, kiracının güvence yani depozito verme borcu üç aylık kira bedelini aşamaz. Bu güvence para ise vadeli bir tasarruf hesabına yatırılmalı, kıymetli evrak ise bir bankaya depo edilmelidir. Banka bu güvenceyi ancak iki tarafın rızasıyla veya kesinleşmiş bir mahkeme kararıyla iade edebilir. Kira bedelinin belirlenmesinde ise tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı üst sınır olarak kabul edilir. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde kira bedeli, hakim tarafından emsal bedeller ve hakkaniyet çerçevesinde yeniden belirlenir. Döviz cinsinden veya dövize endeksli kira sözleşmelerine yönelik iki bin on sekiz yılında getirilen düzenlemeler, Türkiye'de yerleşik kişilerin kendi aralarındaki gayrimenkul kiralama sözleşmelerinde döviz kullanımını yasaklamıştır. Ancak bu yasağın bazı istisnaları mevcuttur. Türkiye Cumhuriyeti vatandaşı olmayan kişilerin taraf olduğu sözleşmeler, Kültür ve Turizm Bakanlığından belgeli konaklama tesislerinin işletilmesi amacıyla yapılan kiralamalar ve gümrüksüz satış mağazalarının kiralanması gibi durumlar bu yasağın dışındadır. Yasağa tabi olan ve daha önce dövizle yapılmış sözleşmelerin Türk parasına çevrilmesinde, taraflar mutabakata varamazlarsa iki Ocak iki bin on sekiz tarihindeki Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası efektif satış kuru esas alınır. Bu bedel, belirlenen tarihten itibaren tüketici fiyat endeksindeki aylık değişim oranları kullanılarak güncellenir. Bu hesaplama yöntemi ve iki Ocak iki bin on sekiz referans tarihi, mevzuatın güncel uygulamaları açısından sınavda karşımıza çıkabilecek spesifik bir bilgidir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin bildirim yoluyla sona erdirilmesi sürecinde kiracı, belirli süreli sözleşmelerin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Eğer kiracı bu bildirimi yapmazsa, sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzatılmış sayılır. Kiraya veren ise sadece süre bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, herhangi bir sebep göstermeksizin, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshedebilir. Bu on yıllık uzama süresi, kiraya verene tanınan istisnai bir fesih hakkıdır ve sınavda sıklıkla sorgulanır. Aile konutu olarak kullanılan taşınmazlarda ise kiracı, eşinin açık rızası olmadan kira sözleşmesini feshedemez. Eğer kiracı olmayan eş, kiraya verene bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı sıfatını kazanmışsa, kiraya veren tüm bildirimleri her iki eşe de ayrı ayrı yapmak zorundadır. Son olarak, dava yoluyla tahliye nedenleri arasında kiraya verenin kendisi veya yakınları için konut gereksinimi, taşınmazın yeniden inşası veya imarı gibi sebepler yer almaktadır. Bu nedenlerle açılacak davaların süreleri ve şartları, mülkiyet hakkı ile kiracı hakları arasındaki dengeyi korumayı amaçlamaktadır. Doviz veya dovize endeksli olarak belirlenen kira bedellerinin Turk parasına donusturulmesi surecine dair yasal duzenlemeleri inceleyerek dersimize baslayalım.
Bölüm 38
Doviz veya dovize endeksli olarak belirlenen kira bedellerinin Turk parasına donusturulmesi surecine dair yasal duzenlemeleri inceleyerek dersimize baslayalım. Taraflar arasında mutabakata varılamadıgı durumlarda, akdedilen sozlesmelerde doviz cinsinden belirlenen bedellerin hesaplanmasında belirli bir yontem izlenir. Bu kapsamda, soz konusu bedellerin iki Ocak iki bin on sekiz tarihinde belirlenen gosterge niteligindeki Turkiye Cumhuriyet Merkez Bankası efektif satıs kuru kullanılarak Turk parası cinsinden karsılıgı hesaplanır. Elde edilen bu tutar, iki Ocak iki bin on sekiz tarihinden bedellerin yeniden belirlendigi tarihe kadar Turkiye Istatistik Kurumunun her ay icin belirledigi tuketici fiyat endeksi yani TUFE aylık degisim oranları esas alınarak artırılır. otuz iki sayılı Kararın Gecici sekizinci maddesinin yururluge girdigi tarihten once akdedilen konut ve catılı is yeri kira sozlesmelerinde doviz veya dovize endeksli bedeller, bu yontemle iki yıllık sure icin Turk parası olarak belirlenir. Turk parası olarak belirlemenin yapıldıgı kira yılının sonundan itibaren bir yıl gecerli olmak uzere, eger taraflar kira bedelinde mutabakata varamazlarsa, belirleme tarihinden kira yılının sonuna kadar TUFE aylık degisim oranları esas alınarak artıs yapılır. Bir sonraki kira yılındaki Turk parası cinsinden kira bedeli ise, yine mutabakat saglanamaması durumunda, onceki kira yılında gecerli olan bedelin TUFE oranları esas alınarak artırılmasıyla saptanır ve bu bedel iki yıllık surenin sonuna kadar gecerli olur. Bu duzenlemenin istisnaları da mevcuttur. Sozlesme bedelinin doviz cinsinden kararlastırılmasının mumkun olmadıgı durumlarda, tahsili yapılmıs veya gecikmis alacaklar, gayrimenkul kira sozlesmeleri kapsamında verilen depozitolar ve dolasıma girmis kıymetli evraklar icin bu fıkra hukumleri uygulanmaz. Konut ve catılı is yeri kiralarında sozlesmenin sona ermesi konusunu bildirim yoluyla ve dava yoluyla olmak uzere iki ana baslıkta ele almamız gerekir. Bildirim yoluyla sona erme durumunda, kiracı belirli sureli sozlesmelerin suresinin bitiminden en az on beş gun once bildirimde bulunmadıgı takdirde sozlesme aynı kosullarla bir yıl uzatılmıs sayılır. Burada dikkat edilmesi gereken husus, kiraya verenin sadece sozlesme suresinin bitimine dayanarak sozlesmeyi sona erdiremeyecegidir. Ancak on yıllık uzama suresi sonunda kiraya veren, bu sureyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az uc ay once bildirimde bulunmak kosuluyla herhangi bir sebep gostermeksizin sozlesmeye son verebilir. Belirsiz sureli kira sozlesmelerinde ise kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın baslangıcından on yıl gectikten sonra genel hukumler cercevesinde fesih bildirimiyle sozlesmeyi sona erdirebilir. Fesih bildiriminin gecerli olabilmesi icin yazılı sekilde yapılması zorunludur. Ayrıca aile konutu olarak kullanılan tasınmazlarda kiracı, esinin acık rızası olmadıkca kira sozlesmesini feshedemez. Eger kiracı olmayan es, kiraya verene bildirimde bulunarak sozlesmenin tarafı sıfatını kazanmıssa, kiraya veren fesih bildirimini ve odeme suresi ihtarını her iki ese de ayrı ayrı bildirmekle yukumludur. Bu ayrıntılar sınav sorularında sıklıkla karsımıza cıkmaktadır. Dava yoluyla sona erme nedenlerini ise kiraya verenden ve kiracıdan kaynaklanan sebepler olarak ikiye ayırabiliriz. Kiraya verenden kaynaklanan sebeplerin basında gereksinim, yeniden insa ve imar gelmektedir. Kiraya veren, kiralananı kendisi, esi, altsoyu, ustsoyu veya kanun geregi bakmakla yukumlu oldugu diger kisiler icin konut ya da is yeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunlulugu icindeyse dava acabilir. Ayrıca tasınmazın yeniden insası veya imarı amacıyla esaslı onarımı gerekiyorsa ve bu sırada kullanım imkansızsa, belirli sureli sozlesmelerde surenin sonunda, belirsiz sureli sozlesmelerde ise fesih donemine uyularak bir ay icinde acılacak dava ile sozlesme sona erdirilebilir. Bu noktada miras hukukundaki altsoy ve ustsoy kavramlarını acıklamak faydalı olacaktır. Altsoy, kisinin cocukları, torunları ve onların cocuklarını kapsayan birinci zumre mirascılardır. Ustsoy ise anne, baba, buyukanne ve buyukbabaları ifade eder. Ikinci zumre mirascılar anne, baba ve kardeslerden olusurken, ucuncu zumre mirascılar buyukanne, buyukbaba, amca, hala, teyze ve dayıları kapsar. Mevzuat geregi yakın zumre, uzaktaki zumreyi miras dısı bırakır. Yeni malikin gereksinimi durumu da dava yoluyla fesih nedenleri arasındadır. Tasınmazı sonradan edinen kisi, kendisi veya yakınlarının gereksinimi icin edinme tarihinden itibaren bir ay icinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmak kaydıyla, altı ay sonra acacagı dava ile sozlesmeyi sona erdirebilir. Kiracıdan kaynaklanan sebeplerde ise tahliye taahhudunun varlıgı onemlidir. Kiracı, kiralananı belli bir tarihte bosaltmayı yazılı olarak ustlenmesine ragmen bosaltmamıssa, kiraya veren bir ay icinde icraya basvurabilir veya dava acabilir. Bir diger sebep ise kira bedelinin odenmemesidir. Bir yıldan kısa sureli sozlesmelerde kira suresi icinde, bir yıl ve daha uzun sureli sozlesmelerde ise bir kira yılı icinde iki haklı ihtarda bulunulması durumunda, kiraya veren kira yılının bitiminden itibaren bir ay icinde dava acabilir. Ayrıca kiracının veya esinin aynı ilce veya belde belediye sınırları icinde oturmaya elverisli bir konutu varsa ve kiraya veren sozlesme kurulurken bunu bilmiyorsa, sozlesme bitiminden itibaren bir ay icinde dava acma hakkına sahiptir. Dava acma suresinin uzaması hususunda ise su kural gecerlidir: Kiraya veren, en gec dava acma suresi icinde dava acacagını kiracıya yazılı olarak bildirmisse, dava acma suresi bir kira yılı icin uzamıs sayılır. Yeniden kiralama yasagı da onemli bir konudur. Gereksinim sebebiyle bosaltılan tasınmaz, haklı sebep olmaksızın uc yıl gecmedikce eski kiracıdan baskasına kiralanamaz. Bu kurala aykırı davranan kiraya veren, eski kiracısına son kira yılında odenmis olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak uzere tazminat odemekle yukumludur. Kiracının olumu halinde ise ortakları veya aynı meslegi yurutun mirascıları ile birlikte yasayanlar sozlesmeyi surdurebilirler. Kamu tasınmazlarının kiralanmasına iliskin genel hukumleri inceledigimizde, Hazinenin ozel mulkiyetindeki tasınmazlar ile Devletin hukum ve tasarrufu altındaki yerlerin kiraya verilmesi yetkisinin Hazine ve Maliye Bakanlıgına ait oldugunu gormekteyiz. Bu islemler iki bin sekiz yüz seksen altı sayılı Devlet Ihale Kanunu ve ilgili yonetmelikler cercevesinde yurutulur. Ancak her tasınmazın kiraya verilmesi mumkun degildir. Kamu hizmetlerine tahsisli tasınmazlar, Kıyı Kanunu kapsamındaki bazı alanlar, kultur ve tabiat varlıkları, milli parklar, askeri yasak bolgeler, orman alanları ve ibadet yerleri gibi yerler kiraya verilemez. Hazinenin tasınmazlarının kiralanmasında ihale usulleri uygulanır. Tahmin edilen yıllık kira bedeli, merkezi yonetim butce kanunuyla belirlenen parasal sınıra kadar olan ihalelerde acık teklif usulu, bu sınırı asanlarda ise kapalı teklif usulu uygulanır. Bazı ozel durumlarda ise pazarlık usulu ile kiralama yapılabilir. Tarım arazilerinin kiralanması, gecici is ve hizmetler icin kullanılacak yerler, bankamatik yerleri, baz istasyonları, agaclandırma amaclı kiralamalar ve kamu yararına calısan derneklere yapılan kiralamalar pazarlık usulunun uygulanabilecegi alanlara ornektir. Kira sozlesme sureleri genel olarak on yılı gecemez. Ancak turistik tesisler ve enerji tesisleri gibi ozel nitelikli yapılar icin on yıldan fazla sureyle kiralama yapılması mumkundur. Uc yıldan fazla sureli kiralamalarda ise Bakanlıktan onceden izin alınması sarttır. Imar planı bulunmayan veya imar planında tarımsal amaca ayrılan Hazineye ait tarım arazilerinin kiralanması ve satısı hususunda yedi bin yüz kırk üç sayılı Kanun ile onemli duzenlemeler getirilmistir. Bu arazileri otuz bir Aralık iki bin on dokuz tarihinden once en az uc yıldan beri tarımsal amacla kullanan ve kullanımı devam eden kisilere, cari yıl ecrimisil bedelinin yarısı uzerinden on yıla kadar dogrudan kiralama yapılabilir. On yıllık kullanım suresi sonunda yukumluluklerini yerine getiren kiracılara bu arazilerin dogrudan satısı da mumkundur. Satıs islemlerinde belediye ve mucavir alan sınırları icinde veya dısında olma durumuna gore farklı kanun hukumleri kıyasen uygulanır. Emlak Vergisi Kanunu kapsamındaki duzenlemelere gectigimizde, bu verginin bir Ocak bin dokuz yüz seksen altı tarihinden itibaren belediyeler tarafından tarh, tahakkuk ve tahsil edildigini gormekteyiz. Emlak vergisi, bina vergisi ve arazi vergisi olmak uzere iki ana bolumden olusur. Bina vergisi, Turkiye sınırları icindeki tum binaları kapsar. Bina deyimi, yapıldıgı madde ne olursa olsun karada veya su uzerindeki sabit insaatların tamamını ifade eder. Yuzer havuzlar, cadırlar ve seyyar evler bina sayılmaz. Verginin yukumlusu tasınmazın maliki, varsa intifa hakkı sahibi, her ikisi de yoksa tasınmazı malik gibi tasarruf eden kimsedir. Paylı mulkiyette paydaslar hisseleri oranında, elbirligi mulkiyetinde ise zincirleme olarak sorumludurlar. Emlak vergisinde matrah, binanın vergi degeridir. Vergi oranları ise tasınmazın turune ve bulundugu yere gore degisiklik gosterir. Meskenlerde vergi oranı binde bir, diger binalarda binde iki, arsalarda binde üç ve arazilerde binde bir olarak uygulanır. Ancak bu oranlar beş bin iki yüz on altı sayılı Kanun kapsamındaki buyuksehir belediye sınırları ve mucavir alanlar icinde yuzde yüz artırımlı olarak, yani meskenlerde binde iki, diger binalarda binde dört, arsalarda binde altı ve arazilerde binde iki seklinde uygulanır. Cumhurbaşkanı bu oranları indirmeye veya artırmaya yetkilidir. Ozellikle geliri olmayanların, emeklilerin, gazilerin, engellilerin ve sehit yakınlarının brut iki yüz metrekareyi gecmeyen tek meskenleri icin vergi oranını sıfıra kadar indirme yetkisi bulunmaktadır. Bina vergisinde muafiyetler daimi ve gecici olmak uzere ikiye ayrılır. Devlet binaları, belediye binaları, ibadethaneler, askeri tesisler, kamu yararına calısan derneklere ait binalar ve organize sanayi bolgelerindeki binalar belirli sartlarla daimi muafiyet kapsamındadır. Gecici muafiyetlerde ise mesken olarak kullanılan binaların vergi degerinin dortte biri, insaatın bittigi yılı izleyen bütçe yılından itibaren beş yıl sureyle vergiden muaftır. Ancak bu tutar iki bin beş yüz Turk Lirasından az olamaz. Turizm isletme belgesi alan binalar beş yıl, afetler nedeniyle insa edilen binalar on yıl, yatırım tesvik belgesi kapsamında insa edilen binalar ise beş yıl sureyle gecici muafiyetten yararlanır. Muafiyetten yararlanmak icin bütçe yılı icinde ilgili vergi dairesine bildirimde bulunulması sarttır. Bina vergisi yukumlulugu, vergi degerini degistiren sebeplerin dogdugu veya dort yılda bir yapılan takdir islemlerinin yapıldıgı yılı izleyen bütçe yılından itibaren baslar. Tasınmazın yanması, yıkılması veya muafiyet kazanması durumunda ise yukumluluk bu olayların meydana geldigi tarihi izleyen taksitten itibaren sona erer. Verginin tarh ve tahakkuku belediyelerce yapılır ve odemeler genellikle Mart ile Mayıs ve Kasım aylarında olmak uzere iki taksitte gerceklestirilir. Emlak vergisinde vergi degerini belirleyen asgari olcu birim degerleri takdir komisyonları tarafından dort yılda bir belirlenir. Bina metrekare normal insaat maliyet bedelleri ise Hazine ve Maliye Bakanlıgı ile Cevre ve Sehircilik Bakanlıgı tarafından ortaklasa saptanır. Bu degerler her yıl yeniden degerleme oranının yarısı nispetinde artırılır. Cumhurbaşkanı bu artıs oranını degistirme yetkisine sahiptir. Vergi dairesi ifadesi emlak vergisi uygulamasında belediyeleri temsil eder. Eger bir tasınmaz belediye sınırları dısında kalıyorsa, hangi belediyenin yetkili olacagı valilikler tarafından belirlenir. Emlak vergisi islemlerinde Vergi Usul Kanunu ve Amme Alacaklarının Tahsil Usulu Hakkında Kanun hukumleri uygulanır. Bu yasal cerceve, tasınmaz mulkiyetinin vergilendirilmesinde seffaflık ve sureklilik saglamayı amaclamaktadır. Sınav hazırlık surecinizde bu sayısal oranlar, bildirim sureleri ve muafiyet sartları uzerinde titizlikle durmanız basarınız acısından kritik onem tasımaktadır. Özellikle buyuksehirlerdeki artırımlı oranlar ve gecici muafiyet sureleri sıkca sorulan konular arasındadır. Bina vergisinin oranları ve bu oranların uygulanmasına ilişkin yasal çerçeveyi inceleyerek dersimize devam edelim. Bina vergisi oranları taşınmazın niteliğine göre farklılık göstermektedir.
Bölüm 39
Bina vergisinin oranları ve bu oranların uygulanmasına ilişkin yasal çerçeveyi inceleyerek dersimize devam edelim. Bina vergisi oranları taşınmazın niteliğine göre farklılık göstermektedir. Mesken olarak kullanılan binalarda vergi oranı binde bir olarak belirlenmişken, mesken dışındaki diğer binalarda bu oran binde iki olarak uygulanmaktadır. Ancak bu noktada çok önemli bir coğrafi ayrım mevcuttur. beş bin iki yüz on altı sayılı Kanun kapsamındaki büyükşehir belediye sınırları ve mücavir alanlar içinde bu oranlar yüzde yüz artırımlı olarak tatbik edilir. Dolayısıyla büyükşehirlerde meskenler için oran binde iki, diğer binalar için ise binde dört olarak dikkate alınmalıdır. Sınav sorularında taşınmazın bir büyükşehir sınırları içerisinde olup olmadığına mutlaka dikkat edilmelidir. Vergi oranları üzerindeki yetki paylaşımına bakıldığında Cumhurbaşkanının geniş yetkilere sahip olduğu görülmektedir. Cumhurbaşkanı, vergi oranlarını yarısına kadar indirmeye veya üç katına kadar artırmaya yetkilidir. Ayrıca sosyal politika amaçlı olarak bazı gruplar için özel bir düzenleme öngörülmüştür. Kendisine bakmakla mükellef kimsesi olup on sekiz yaşını doldurmamış olanlar hariç olmak üzere, hiçbir geliri olmadığını belgeleyenlerin, gelirleri sadece sosyal güvenlik kurumlarından aldıkları aylıktan ibaret olanların, gazilerin, engellilerin, şehitlerin dul ve yetimlerinin Türkiye sınırları içinde brüt iki yüz metrekareyi geçmeyen tek meskeni olması durumunda, Cumhurbaşkanı bu meskenlere ait vergi oranlarını sıfıra kadar indirmeye yetkilidir. Bu yetki intifa hakkına sahip olunması durumunda da geçerlidir. Eğer bu kişiler tek bir meskene hisse ile sahipseler, indirimli oran sadece kendi hisselerine düşen kısım için uygulanır. Ancak belirli zamanlarda dinlenme amacıyla kullanılan yazlık gibi meskenler bu sıfır oranlı uygulama kapsamı dışında tutulmuştur. Geliri olmadığını belgelemenin usul ve esaslarını belirleme yetkisi ise Hazine ve Maliye Bakanlığına verilmiştir. Yeni inşa edilen binalarla ilgili olarak vergi güvenliğini sağlamaya yönelik bir alt sınır kuralı mevcuttur. Yeni inşa edilen binaların vergisi, binanın üzerinde bulunduğu arsanın veya arsa payının vergisinden az olamaz. Bu kısıtlayıcı hüküm, binanın inşasının sona erdiği yılı takip eden bütçe yılından itibaren dört yıl boyunca uygulanmaktadır. Emlak vergisi oranlarını genel bir çerçevede özetlemek gerekirse, konutlar için normal yörelerde binde bir, büyükşehirlerde binde iki; işyerleri için normal yörelerde binde iki, büyükşehirlerde binde dört; arsalar için normal yörelerde binde üç, büyükşehirlerde binde altı; araziler için ise normal yörelerde binde bir, büyükşehirlerde binde iki oranı geçerlidir. Bu oranlar sınavda doğrudan hesaplama sorularında karşınıza çıkabileceği için ezberlenmesi gereken temel verilerdir. Bina vergisinde yükümlülüğün başlaması ve sona ermesi hususları belirli takvimsel kurallara bağlanmıştır. Vergi mükellefiyeti, vergi değerini değiştiren sebeplerin doğması halinde bu değişikliklerin vuku bulduğu tarihi, dört yılda bir yapılan takdir işlemlerinde takdirin yapıldığı tarihi veya muafiyetin sona erdiği tarihi izleyen bütçe yılından itibaren başlar. Yükümlülüğün sona ermesi ise daha farklı bir takvime tabidir. Yanan, yıkılan, tamamen kullanılmaz hale gelen veya vergiye tabi iken muafiyet şartlarını kazanan binalarda mükellefiyet, bu olayların meydana geldiği tarihi izleyen taksitten itibaren sona erer. Eğer bir binanın oturulması ve kullanılması kanunların verdiği yetkiye dayanılarak yasaklanmışsa, bu durumun vergi dairesine bildirilmesi veya re'sen tespit edilmesi üzerine, yasaklama tarihinden sonra gelen taksitlerden itibaren vergi alınmaz. Bu durum yasaklama hali devam ettiği sürece geçerliliğini korur. Bina vergisinin tarh ve tahakkuk işlemleri ilgili belediyeler tarafından yürütülür. Tarh işlemi dört yılda bir defa olmak üzere takdir işlemlerinin yapıldığı yılı takip eden bütçe yılının Ocak ve Şubat aylarında gerçekleştirilir. Vergi değerini tadil eden sebeplerle bildirim verilmesi gereken durumlarda ise tarh işlemi, bu sebeplerin meydana geldiği bütçe yılını takip eden yılın Ocak ayı içinde yapılır. Eğer vergi değerini değiştiren sebep yılın son üç ayı içinde gerçekleşmişse ve bildirim bir sonraki yıl verilmişse, tarh işlemi bildirimin verildiği tarihte yapılır. Posta ile gönderilen bildirimlerde vergi, bildirim süresinin son gününü takip eden yedi gün içinde tarh olunur. Tarh edilen vergiler, tarh tarihinde tahakkuk etmiş sayılır ve mükellefe yazı ile bildirilir. Takip eden yıllarda ise vergi değeri üzerinden hesaplanan vergi, her bütçe yılının başından itibaren o yıl için tahakkuk etmiş kabul edilir. Bir il veya ilçe sınırı içinde birden fazla belediye bulunması durumunda, belediye sınırları dışındaki binalar için yetkili belediyeyi valiler belirler. Şimdi arazi vergisinin kapsamı ve yükümlüleri konusuna geçelim. Türkiye sınırları içinde bulunan tüm arazi ve arsalar arazi vergisine tabidir. Burada arsa ve arazi ayrımı hukuki bir öneme sahiptir. Belediye sınırları içinde belediyece parsellenmiş olan araziler doğrudan arsa sayılır. Belediye sınırları içinde veya dışında bulunan ancak parsellenmemiş olan arazilerden hangilerinin arsa sayılacağı ise Cumhurbaşkanı kararı ile belirlenir. Kanunda aksi belirtilmedikçe arazi tabiri arsaları da kapsamaktadır. Arazi vergisinin mükellefi arazinin maliki, varsa intifa hakkı sahibi, her ikisi de yoksa araziye malik gibi tasarruf eden kimsedir. Paylı mülkiyette paydaşlar hisseleri oranında, elbirliği mülkiyette ise malikler müteselsilen yani zincirleme olarak sorumludur. Mülkiyeti ihtilaflı olan arazilerde vergi ödenmişse ve ihtilaf ödeyenin aleyhine sonuçlanırsa, karar tarihinden itibaren bir yıl içinde başvurulması şartıyla ödenen vergiler iade edilir. Arazi vergisinde muafiyetler daimi ve geçici olmak üzere iki ana gruba ayrılır. Daimi muafiyetler için temel şart arazinin kiraya verilmemesidir. Ancak devlet, il özel idareleri, belediyeler, köyler ve üniversitelere ait arazilerde kiraya verilmeme şartı aranmaz. Ayrıca su, elektrik, mezbaha gibi işletmelere ait araziler, kamu yararına yararlı derneklere ait araziler, karşılıklı olmak şartıyla yabancı devlet elçilik ve konsolosluk arazileri, mezarlıklar ve Türk Silahlı Kuvvetlerini güçlendirmek amacıyla kurulmuş vakıflara ait araziler daimi muaftır. Toplu Konut İdaresi Başkanlığına ait araziler ile Tasarruf Mevduatı Sigorta Fonuna intikal eden bankalara ait araziler de bu kapsamdadır. Belediye ve mücavir alan sınırları dışındaki araziler de genel olarak muaftır; ancak ticari, sınai veya turistik faaliyetlerde kullanılan araziler bu muafiyetin dışındadır. Geçici muafiyetlerde ise süreler sınav açısından kritik önemdedir. Devlet ormanları dışında insan emeğiyle yeniden orman haline getirilen araziler elli yıl boyunca vergiden muaftır. Bataklık, taşlık veya çorak arazilerin ıslah edilerek tarıma kazandırılması durumunda muafiyet süresi on yıldır. Yeni fidan dikimi veya aşılama yoluyla meydana getirilen ağaçlık, bağ ve bahçelerde ise muafiyet süresi asgari iki yıl, azami on beş yıl olarak uygulanır. Organize sanayi bölgeleri ve serbest bölgeler için tahsis edilen araziler de tapuda tescil yapılana kadar geçici muafiyetten yararlanır. Yatırım teşvik belgesi kapsamındaki yatırımlar için ise belge süresince muafiyet tanınır. Bu muafiyetlerden yararlanmak için bütçe yılı içinde vergi dairesine bildirimde bulunulması şarttır. Bildirim yapılmazsa muafiyet ancak bildirimin yapıldığı yılı takip eden yıldan itibaren başlar ve geçmiş yıllara ait haklar kaybedilir. Arazi vergisinde bir de istisna uygulaması mevcuttur. Mükelleflerin bir belediye ve mücavir alan sınırları içindeki arazilerinin toplam vergi değerinin on bin Türk Lirası vergiden müstesnadır. Cumhurbaşkanı bu miktarı üç katına kadar artırmaya yetkilidir. Bu istisna uygulanırken mükellef, eşi ve velayeti altındaki çocuklara ait arazi değerleri toplu olarak dikkate alınır. Hisseli arazilerde ise her bir hissedarın payı ayrı ayrı değerlendirilir. Arazi vergisinin matrahı, kanun hükümlerine göre tespit edilen vergi değeridir. Vergi oranı arazilerde binde bir, arsalarda ise binde üç'tür. Büyükşehir belediye sınırları içinde bu oranlar yüzde yüz artırımlı uygulanır. Cumhurbaşkanı bu oranları yarıya indirmeye veya üç katına çıkarmaya yetkilidir. Arazi vergisinde mükellefiyetin başlaması ve bitmesi bina vergisiyle benzerlik gösterir. Tadil edici sebeplerin doğduğu veya takdir işlemlerinin yapıldığı tarihi takip eden bütçe yılından itibaren mükellefiyet başlar. Muafiyet şartlarının kazanılması durumunda ise olayı takip eden taksitten itibaren mükellefiyet sona erer. Önemli bir detay olarak, üzerine bina yapılan arsanın arazi vergisi mükellefiyeti, inşaatın bittiği yılı takip eden bütçe yılından itibaren sona erer. Ayrıca deprem, su basması veya yangın gibi afetler nedeniyle binaları yıkılan arsalar için bu olayları takip eden bütçe yılından itibaren iki yıl süreyle vergi alınmaz. Arazi vergisinin tarh ve tahakkuku da bina vergisindeki usullerle, Ocak ve Şubat aylarında yıllık olarak gerçekleştirilir. Emlak vergisinin genel hükümlerine baktığımızda, bildirim verme süreleri ve usulleri sınavda sıkça sorulan konulardır. Vergi değerini değiştiren bir neden ortaya çıktığında emlak vergisi bildirimi verilmesi zorunludur. Yeni inşa edilen binalarda bildirim, inşaatın sona erdiği veya kısmen kullanılmaya başlandığı bütçe yılı içinde verilmelidir. Diğer tadil edici sebeplerde de değişikliğin olduğu bütçe yılı içinde bildirim yapılır. Ancak bu olaylar bütçe yılının son üç ayı içinde gerçekleşmişse, bildirim olay tarihinden itibaren üç ay içinde verilmelidir. Elbirliği mülkiyetinde müşterek veya münferid bildirim verilebilirken, paylı mülkiyette bildirimlerin münferiden verilmesi esastır. Vergi değerinin hesaplanması sürecinde arsa ve araziler için takdir komisyonlarınca belirlenen asgari ölçüde birim değerler esas alınır. Binalar için ise Hazine ve Maliye Bakanlığı ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca ortaklaşa ilan edilen bina metrekare normal inşaat maliyetleri ile arsa payı değeri toplanarak hesaplama yapılır. Vergi değeri, her yıl bir önceki yıl değerinin yeniden değerleme oranında artırılmasıyla bulunur. Cumhurbaşkanı bu artış oranını sıfıra kadar indirmeye yetkilidir. Hesaplamalarda vergi değerinde bin liraya, vergi tutarında ise bir liraya kadar olan kesirler dikkate alınmaz. Ödeme sürelerine gelince, emlak vergisi iki eşit taksitte ödenir. Birinci taksit Mart, Nisan ve Mayıs aylarında; ikinci taksit ise Kasım ayı içinde ödenmelidir. Hazine ve Maliye Bakanlığı bu ayları bölge özelliklerine göre değiştirme yetkisine sahiptir. Kanunlarla tasarrufu kısıtlanan taşınmazlarda vergi, kısıtlama süresince onda bir oranında tahsil edilir. Kısıtlama kaldırıldığında ise takip eden yıldan itibaren tam vergi ödenir. Taşınmazın devri söz konusu olduğunda tapu müdürlükleri emlak vergisi borcunu sorgulamak zorundadır. Miras, mahkeme kararı veya cebri icra gibi istisnalar hariç, vergi borcu bulunan taşınmazların devir ve ferağı yapılamaz. Vergi değerini tadil eden sebepler, yani bildirimi zorunlu kılan durumlar kanunda sekiz madde halinde sayılmıştır. Bunlar arasında yeni bina inşası, binaya asansör veya kalorifer tesisi eklenmesi, binanın yanması veya yıkılması, kullanış tarzının tamamen değiştirilmesi, arazinin fidanlandırılması veya tarla haline getirilmesi, arazinin parsellenerek arsa yapılması, malikin değişmesi ve bir bölgedeki değerlerin yüzde yirmi beş'ten fazla artması veya eksilmesi yer almaktadır. Bu sebeplerden birinin varlığı halinde mükellefin bildirim yükümlülüğü doğar. Bildirimin süresinde verilmemesi durumunda vergi idarece tarh edilir. Bildirim dışı kalan taşınmazlarda zamanaşımı, durumun idarece öğrenildiği tarihi takip eden yılın başından itibaren işlemeye başlar. iki bin yirmi beş yılında yapılacak takdir işlemleri için geçici bir düzenleme öngörülmüştür. iki bin yirmi altı yılı için hesaplanan bina ve arazi vergi değerleri, iki bin yirmi beş yılına ait değerlerin iki kat fazlasını geçemez. Bu sınırlama, vergi yükünde ani ve aşırı artışları önlemeyi amaçlamaktadır. Takip eden iki bin yirmi yedi, iki bin yirmi sekiz ve iki bin yirmi dokuz yıllarında ise matrahlar bu sınırlı değerler üzerinden hesaplanmaya devam edecektir. Emlak vergisi matrahı olan vergi değeri, aslında taşınmazın rayiç bedelidir. Rayiç bedel, beyan tarihindeki normal alım satım bedelini ifade eder. İnceleme memurları vergi değerini takdir ederken taşınmazı gezip görebilirler ancak çalışma saatleri dışında veya tatil günlerinde ilgililerin rızası olmadan bu işlemi yapamazlar. Binaların vergi değeri takdir edilirken kullanış tarzı, inşaatın türü ve sınıfı gibi temel kriterlerin yanı sıra; ulaşım durumu, belediye hizmetlerinden yararlanma, kat sayısı, manzara ve asansör gibi ek özellikler de dikkate alınır. Ancak binadaki mobilyalar veya sabit üretim tesisleri vergi değerine dahil edilmez. Binalar inşaat türüne göre çelik karkas, betonarme karkas, yığma kagir, ahşap ve kerpiç gibi sınıflara ayrılır. İnşaat kalitesine göre ise lüks, birinci sınıf, ikinci sınıf, üçüncü sınıf ve basit inşaat ayrımı yapılır. Vergi değeri hesaplanırken binanın dıştan dışa yüzölçümü ile metrekare normal inşaat maliyet bedeli çarpılır. Eğer binada kalorifer veya klima varsa yüzde sekiz, asansör varsa yüzde altı oranında bir artış uygulanır. Çok katlı binalarda katın konumuna göre indirimler veya ilaveler söz konusudur. Örneğin bodrum katlar için derinliğe göre yüzde on ile on beş arasında indirim yapılırken, ön cephedeki binalar için yüzde beş ile on arasında ilave yapılır. Ticari amaçlı kullanılan binaların zemin katlarında ise yüzde on beş ile yirmi beş arasında bir değer artışı öngörülür. Eski binalarda yıpranma payı, yani aşınma payı indirimi uygulanır. Bu oranlar binanın yaşına ve inşaat türüne göre değişir. Örneğin betonarme bir binada sıfır ile üç yaş arası aşınma payı yüzde dört iken, yetmiş altı yaş ve üzerindeki binalarda bu oran yüzde altmış'a kadar çıkar. Kerpiç binalarda ise aşınma payı çok daha yüksektir ve yetmiş altı yaş üzerinde yüzde doksan beş'e ulaşır. Sınavda bir binanın vergi değeri sorulduğunda, önce maliyet bedelinin hesaplanması, ardından varsa aşınma payının düşülmesi ve en son arsa payı değerinin eklenmesi gerektiğini unutmamalısınız. Arsaların vergi değeri belirlenirken de benzer kriterler uygulanır. İşyerlerine uzaklık, imar planındaki durum, topoğrafik yapı ve belediye hizmetleri değerlemeyi etkileyen unsurlardır. Eğer emsal bir arsa bedeli tespit edilemiyorsa, o arsa üzerindeki binanın vergi değerinden hareketle arsa payı hesaplanır. Arazilerde ise sulaklık derecesine göre kıraç, taban ve sulak ayrımı yapılır. Ayrıca verim gücüne göre iyi, orta ve zayıf olmak üzere sınıflara ayrılır. Bu teknik detaylar, emlak vergisi matrahının ne kadar hassas bir şekilde belirlendiğini göstermektedir. Sınav hazırlığınızda özellikle büyükşehir ayrımına, Cumhurbaşkanının yetki sınırlarına ve muafiyet sürelerine odaklanmanız başarı şansınızı artıracaktır. Gayrimenkul mevzuatı ve vergilendirme esasları dersimizin bu bölümünde, taşınmazların vergi değerlerinin takdiri ve bu süreçteki yasal prosedürleri detaylı bir şekilde ele alacağız.
Bölüm 40
Gayrimenkul mevzuatı ve vergilendirme esasları dersimizin bu bölümünde, taşınmazların vergi değerlerinin takdiri ve bu süreçteki yasal prosedürleri detaylı bir şekilde ele alacağız. Arsa vergi değerinin takdir edilmesi süreciyle konumuza giriş yapalım. Arsanın normal alım satım bedeli, öncelikle emsal arsanın alım satım bedeline göre belirlenir. Şayet emsal bir bedel tespiti mümkün olmuyorsa, emsal olabilecek bir arsa üzerine inşa edilmiş binanın vergi değeri üzerinden bir hesaplama yoluna gidilir. Bu noktada sınav açısından kritik bir hesaplama yöntemi mevcuttur. Arsa vergi değerinin bina değeri yoluyla bulunması durumunda, bina için takdir olunan toplam vergi değerinden binanın inşaat maliyet bedeli ile yüzde yirmi oranındaki satış karı tutarı düşülür. Bu işlemden sonra kalan miktar arsa bedeli olarak kabul edilir. Arsa payı için hesaplanan bu değerin metrekareye isabet eden miktarı ile değer takdir edilecek arsanın toplam yüzölçümü çarpılarak o arsanın normal alım satım bedeline ulaşılır. Bu hesaplama yöntemi ve yüzde yirmi kar oranı sınav sorularında karşınıza çıkabilecek teknik bir detaydır. Vergi değerinin emsal arsa bedeline göre takdirinde ise aynı vasıftaki arsaların normal alım satım bedelleri esas alınır. Eğer aynı vasıfta bir arsa bulunamazsa, benzer vasıftaki arsaların bedelleri üzerinden gerekli ilave ve indirimler yapılarak bir sonuca varılır. Burada dikkat edilmesi gereken husus, beyan tarihi ile emsal alınan satış tarihi arasındaki zaman farkından kaynaklanan değer değişikliklerinin mutlaka hesaba katılmasıdır. Bedel tespiti metrekare bazında yapılır ve kadastro veya imar haritalarından yararlanılır. Vergi daireleri, görev alanlarındaki arsalar için belediye ve köy bazında normal alım satım bedel cetvelleri düzenlemekle yükümlüdür. Bu cetvellerde meydan, sahil, cadde ve sokak bazında metrekare fiyatları gösterilir. Mükelleflerin beyanları da eğer gerçekçi bulunursa bu cetvellere işlenmektedir. Arazilerin emlak vergi değerlerinin belirlenmesi konusuna geçtiğimizde, arazinin cinsi, sınıfı ve kullanma durumunun temel kriterler olduğunu görmekteyiz. Takdir işlemi sırasında arazi üzerindeki tarımsal tesisler, dikili ağaçlar, kaynaklar ve gölcükler de dikkate alınır. Arazi cinsleri sulaklık derecesine göre kıraç, taban ve sulak olmak üzere üç ana gruba ayrılır. Her cins arazi ise verim gücüne göre iyi, orta, zayıf ve kültür bitkisi yetiştirilemeyecek durumda olanlar şeklinde dört sınıfa ayrılmaktadır. Bu sınıflandırmalar Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından ilgili kuruluşlardan alınan bilgiler ışığında tespit edilir. Tespit sırasında arazinin kuru veya sulu ziraat yapılmasına uygunluğu, yağış miktarı, yetiştirilen kültür bitkilerinin türü ve bölgesel ürün münavebesi gibi teknik detaylar göz önünde bulundurulur. Arazi değerlemesinde toplu ve ayrı değerlendirme kuralı da önem arz etmektedir. Bir malike ait olan, aynı köy veya semtte bulunan, cins ve sınıfı aynı olan araziler toplu olarak takdir edilir. Ancak farklı yerlerde bulunan veya vasıfları farklı olan arazi parçaları için ayrı ayrı takdir yapılması esastır. Arazilerde vergi değeri dönüm itibarıyla hesaplanır ve mevzuat uyarınca bir dönüm bin metrekare olarak kabul edilir. Müşterek mülkiyet durumunda takdir arazinin tamamı üzerinden yapılır ve hissedarların paylarına bölünür. İştirak halinde mülkiyette ise yine tamamı üzerinden takdir yapılır ancak mükellefler ayrı beyanda bulunmuşsa hissedar sayısına göre hesaplama gerçekleştirilir. Arazinin normal alım satım bedeli emsal bedellere göre, bu mümkün değilse yıllık istihsal değerine göre bulunur. Yıllık istihsal değeri, bir tarım biriminden bir yılda elde edilecek mahsul değerinin toplam birim sayısıyla çarpılmasıdır. Bu hesaplamada Vergi Usul Kanunu’ndaki zirai kazanç ölçüleri esas alınır. Sınavda sıklıkla sorulan bir diğer önemli kural şudur: Yıllık istihsal değerinin beş katı, arazinin normal alım satım bedeli olarak kabul edilmektedir. Verim gücü kavramı ise arazinin normal bir bakımla verebileceği yıllık üretim kapasitesini ifade eder. Eğer bir bölgede arazi azlığı nedeniyle piyasa bedeli, istihsal değerine göre hesaplanan bedelden yüzde yirmi beş’ten fazla sapma gösteriyorsa, değerleme yıllık istihsal değerine göre yapılmalıdır. Şimdi, emlak vergisi değerinin belirlenmesinde görev alan takdir komisyonlarını inceleyelim. Arsa ve arazilerin asgari birim değerlerini belirlemek üzere üç farklı komisyon yapısı öngörülmüştür. Arsalara ait asgari ölçüde birim değer tespit komisyonu; belediye başkanı, belediyeden yetkili bir memur, defterdarlık veya vergi dairesi başkanlığınca görevlendirilen iki memur, tapu müdürü, ticaret odası temsilcisi ve ilgili muhtardan oluşur. Araziye ait takdir komisyonu ise vali başkanlığında, defterdar, tarım ve orman il müdürü, ticaret odası ve ziraat odası temsilcilerinden teşekkül eder. Büyükşehir belediyesi bulunan illerde ise bu kararları inceleyecek bir merkez komisyonu kurulur. Bu merkez komisyonu vali veya vekili başkanlığında; defterdar, tapu müdürü, ticaret odası, serbest muhasebeci mali müşavirler odası ve esnaf odaları birliği temsilcilerinden oluşmaktadır. Bu komisyonların yapıları ve üye dağılımları mevzuat sınavlarında detay olarak karşımıza çıkabilmektedir. Güncel bir vergi türü olan değerli konut vergisi konusuna geçiş yapalım. Türkiye sınırları içinde bulunan ve mesken nitelikli taşınmazlardan bina vergi değeri on yedi milyon yedi yüz on bir bin Türk Lirasının üzerinde olanlar bu vergiye tabidir. Verginin matrahı, bina vergi değerinin bu eşik tutarı aşan kısmıdır. Vergi oranları kademeli olarak belirlenmiştir. Değeri on yedi milyon yedi yüz on bir bin Türk Lirası ile yirmi altı milyon beş yüz altmış yedi bin Türk Lirası arasında olan meskenlerde, on yedi milyon yedi yüz on bir bin Türk Lirasını aşan kısım için binde üç oranında vergi uygulanır. Değeri otuz beş milyon dört yüz yirmi beş bin Türk Lirasına kadar olanlarda, yirmi altı milyon beş yüz altmış yedi bin Türk Lirası için yirmi altı bin beş yüz altmış sekiz Türk Lirası sabit vergi alınırken, bu tutarı aşan kısım için binde altı oranında vergilendirme yapılır. Değeri otuz beş milyon dört yüz yirmi beş bin Türk Lirasından fazla olan konutlarda ise ilk otuz beş milyon dört yüz yirmi beş bin Türk Lirası için yetmiş dokuz bin yedi yüz on altı Türk Lirası vergi alınır ve aşan kısım için binde on oranı uygulanır. Bu tutarlar her yıl yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde artırılmaktadır. Değerli konut vergisinde mükellefiyet, taşınmazın maliki, varsa intifa hakkı sahibi veya malik gibi tasarruf edenler üzerindedir. Paylı mülkiyette hisse oranında, elbirliği mülkiyette ise müteselsilen sorumluluk söz konusudur. Mükellefiyet, değerin eşik tutarı aştığı yılı takip eden yıldan itibaren başlar. Bazı kurum ve kişiler bu vergiden muaftır. Genel ve özel bütçeli idareler, belediyeler, üniversiteler ve TOKİ’nin sahip olduğu taşınmazlar muaftır. Ayrıca Türkiye sınırları içinde tek meskeni olanlar ile birden fazla meskeni olup en düşük değerli tek meskeni olanlar da bu vergiden muaf tutulmuştur. Müteahhitlerin ellerinde bulunan ve henüz ilk satışa konu edilmemiş yeni inşa edilen konutlar da kiraya verilmemek kaydıyla muafiyet kapsamındadır. Beyanname, değerin eşik tutarı aştığı yılı takip eden yılın şubat ayının yirmi nci günü sonuna kadar verilmeli ve vergi şubat ile ağustos aylarında iki eşit taksitte ödenmelidir. Gayrimenkullerin alım, satım ve inşa kazançlarının vergilendirilmesi konusunu ele aldığımızda, temel düzenlemelerin Gelir Vergisi Kanunu, Kurumlar Vergisi Kanunu ve Katma Değer Vergisi Kanunu’nda yer aldığını görüyoruz. Gelir Vergisi Kanunu uyarınca gerçek kişilerin bir takvim yılı içinde elde ettiği kazanç ve iratların safi tutarı vergiye tabidir. Gelirin unsurları arasında ticari kazançlar ve gayrimenkul sermaye iratları konumuzla doğrudan ilgilidir. Tam mükellefiyet esasında Türkiye’de yerleşmiş olanlar, yani ikametgahı Türkiye’de bulunanlar veya bir takvim yılında devamlı olarak altı aydan fazla Türkiye’de oturanlar, dünya genelindeki tüm kazançları üzerinden vergilendirilirler. Dar mükellefler ise sadece Türkiye’de elde ettikleri kazançlar üzerinden vergi öderler. Gayrimenkul sermaye iratlarında kazancın Türkiye’de elde edilmiş sayılması için gayrimenkulün Türkiye’de bulunması ve hakların Türkiye’de kullanılması şarttır. Ticari kazanç kapsamında gayrimenkul işlemleri incelendiğinde, gayrimenkullerin alım, satım ve inşa işleriyle devamlı olarak uğraşanların bu işlerden sağladıkları kazançlar ticari kazanç sayılır. Burada devamlılık kriteri, bir takvim yılında birden fazla satış yapılması veya birbirini izleyen yıllarda satış yapılması şeklinde somutlaşmaktadır. Ayrıca satın alınan bir arazinin iktisap tarihinden itibaren beş yıl içinde parsellenerek satılmasından elde edilen kazançlar da ticari kazanç hükmündedir. Eğer parselleme işlemi beş yıldan sonra yapılmışsa, bu kazanç değer artış kazancı olarak değerlendirilir. Miras veya bağış yoluyla yani ivazsız olarak iktisap edilen gayrimenkullerin satışı ise değer artış kazancının konusuna girmemektedir. Gayrimenkullerde iktisap tarihi, kural olarak tapuya tescil tarihidir. Ancak bazı özel durumlarda fiilen kullanıma bırakılma tarihi esas alınır. Örneğin kooperatiflerde veya TOKİ konutlarında, tapu tescilinden önce konutun teslim edildiği ve su, elektrik gibi aboneliklerle fiilen kullanıldığı kanıtlanırsa, beş yıllık sürenin hesabında bu tarih başlangıç kabul edilir. Kat karşılığı inşaat işlerinde, müteahhitten alınan dairelerin iktisap tarihi olarak tapuya tescil edildikleri tarih esas alınır. Cins tashihi yapılan taşınmazlarda, örneğin bir arazinin arsa vasfına dönüştürülmesi durumunda, iktisap tarihi olarak cins tashihinin yapıldığı tarih dikkate alınmalıdır. Ticari kazancın tespitinde indirilebilecek giderler arasında genel giderler, işçilerin iaşe ve ibate giderleri, işle ilgili tazminatlar, seyahat giderleri, taşıt giderleri, bina ve arazi vergileri ile amortismanlar yer alır. Buna karşılık teşebbüs sahibinin veya ailesinin işletmeden çektiği değerler, ödenen aylıklar, sermaye faizleri ve her türlü para ile vergi cezaları gider olarak kabul edilmez. Birden fazla takvim yılına sirayet eden inşaat ve onarma işlerinde ise kar veya zarar işin bittiği yıl kesin olarak tespit edilir. İşin bitimi, geçici kabul tutanağının onaylandığı tarih veya işin fiilen tamamlandığı tarihtir. Bu tür işlerde müşterek genel giderler ve amortismanlar, harcamaların birbirine olan nispeti veya makine ve teçhizatın kullanıldığı gün sayısına göre dağıtılır. Son olarak gayrimenkul sermaye iradı, yani kira gelirleri konusuna değinelim. Arazi, bina, haklar, gemiler ve motorlu araçların kiraya verilmesinden elde edilen gelirler bu kapsamdadır. Eğer bu mal ve haklar ticari bir işletmeye dahilse, elde edilen gelir ticari kazanç hükümlerine göre vergilendirilir. Gayrimenkul sermaye iradında safi irat, gayrisafi hasılattan iradın sağlanması ve idamesi için yapılan giderlerin düşülmesiyle bulunur. Bu giderler arasında kiraya veren tarafından ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri, idare giderleri, sigorta giderleri ve borç faizleri gibi kalemler yer almaktadır. Bu ders içeriği, gayrimenkul mevzuatının vergilendirme ve değerleme boyutlarını kapsamlı bir şekilde ele alarak sınav hazırlık sürecinizde temel teşkil etmektedir. İnşaat ve onarma işlerinde amortisman uygulamaları ile bu işlerin bitim tarihine ilişkin esasların belirlenmesi, vergilendirme dönemlerinin tespiti açısından kritik bir öneme sahiptir.
Bölüm 41
İnşaat ve onarma işlerinde amortisman uygulamaları ile bu işlerin bitim tarihine ilişkin esasların belirlenmesi, vergilendirme dönemlerinin tespiti açısından kritik bir öneme sahiptir. Bir makine, tesisat veya taşıtın yıl içinde kullanılmadığı günlere ait amortismanlarının öncelikle genel giderlere kaydedilmesi ve daha sonra dağıtıma tabi tutulması gerekmektedir. Ancak bu noktada dikkat edilmesi gereken temel kural, dağıtılacak amortismanlardan pay alacak işlerin, söz konusu amortismana tabi iktisadi kıymetin fiilen kullanılabileceği nitelikteki işler olmasıdır. Büro makineleri, mobilya ve mefruşat gibi iktisadi kıymetlerin amortismanları ise doğrudan genel giderlere aktarılarak dağıtımları bu kalem üzerinden gerçekleştirilmelidir. Yıl içinde veya yıl sonunda iktisap edilen kıymetlerin, iktisap edilmeden önceki döneme isabet eden amortisman kısımları da genel giderlere dahil edilerek dağıtılmalıdır. Bu dağıtım sürecinde de sadece ilgili sabit kıymetlerin kullanılabileceği işlerin dikkate alınması yasal bir zorunluluktur. İnşaat ve onarma işlerinde işin bitim tarihi, vergi matrahının hesaplanacağı dönemi belirlediği için sınav sorularında sıklıkla karşımıza çıkmaktadır. Geçici ve kesin kabul usulüne tabi olan işlerde, geçici kabulün yapıldığını gösteren tutanağın idarece onaylandığı tarih işin bitim tarihi olarak kabul edilir. Bu usule tabi olmayan diğer hallerde ise işin fiilen tamamlandığı veya fiilen bırakıldığı tarih bitim tarihi olarak esas alınır. İşin bitim tarihinden sonra bu işlerle ilgili olarak ortaya çıkan giderler ve her ne ad altında olursa olsun elde edilen hasılat, bu giderlerin yapıldığı veya hasılatın elde edildiği yılın kar veya zararının tespitinde dikkate alınmalıdır. Bu ayrım, yıllara sari inşaat işlerinde kazancın hangi yıl beyan edileceğinin tespiti bakımından belirleyicidir. Gayrimenkul sermaye iradı kavramı, belirli mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyedleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen gelirleri kapsamaktadır. Kanunun yetmişinci maddesinde bu mal ve haklar sekiz ana grup altında toplanmıştır. İlk grupta arazi, bina, maden suları, menba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ile teferruatı yer almaktadır. Döşeli olarak kiraya verilen binalarda döşeme için alınan kira bedelleri de bu kapsamda değerlendirilir. İkinci grupta voli mahalleri ve dalyanlar, üçüncü grupta ise gayrimenkullerin ayrı olarak kiraya verilen mütemmim cüzileri, teferruatı, tesisatı, demirbaş eşyası ve döşemeleri bulunmaktadır. Dördüncü grupta gayrimenkul olarak tescil edilen haklar, beşinci grupta ise arama, işletme ve imtiyaz hakları, ruhsatlar, ihtira beratı, marka, ticaret unvanı ve her türlü teknik resim, model gibi haklar sayılmıştır. Altıncı grupta telif hakları, yedinci grupta gemi ve gemi payları ile tahmil ve tahliye vasıtaları, sekizinci grupta ise motorlu nakil ve cer vasıtaları ile her türlü makine ve tesisat yer almaktadır. Söz konusu mal ve haklar ticari veya zirai bir işletmeye dahil olduğu takdirde, bunlardan elde edilen iratlar gayrimenkul sermaye iradı olarak değil, ticari veya zirai kazanç hükümlerine göre vergilendirilir. Tüccarlara ait olsa dahi işletmeye dahil olmayan gayrimenkuller ve haklar için gayrimenkul sermaye iradı hükümleri uygulanmaya devam eder. Ayrıca vakıf gelirlerinden hizmet karşılığı olmaksızın alınan hisseler ile zirai faaliyete iştirak etmeksizin sadece üründen pay alan arazi sahiplerinin gelirleri de bu kapsamda kabul edilir. Gayrimenkul sermaye iradında safi irat, gayrisafi hasılattan iradın sağlanması ve idamesi için yapılan giderlerin indirilmesiyle bulunan müspet farktır. Bu noktada giderlerin indirilmesinde gerçek gider yöntemi veya götürü gider yöntemi seçilebilmektedir. Gelir Vergisi Kanunu'nun sekseninci maddesi uyarınca, diğer gelir unsurlarına girmeyen kazanç ve iratlar değer artışı kazançları ve arızi kazançlar olarak ikiye ayrılır. Diğer kazanç ve iratlar, belirli bir kaynağa bağlı olmayan, periyodik süreklilik arz etmeyen ve genellikle bir teşebbüs sonucu olmaksızın mal varlığında meydana gelen artışları ifade eder. Gayrimenkul alım satım işlerinde elde edilen gelirin ticari kazanç mı yoksa değer artışı kazancı mı olduğunun belirlenmesinde üç temel kriter esas alınır. İlk kriter faaliyetteki devamlılıktır; eğer alım satım işi bir meslek halinde ve devamlı olarak sürdürülüyorsa kazanç ticaridir. Devamlılık unsuru, işlemlerin aynı takvim yılında birden fazla veya takip eden yıllarda art arda yapılmasıyla tespit edilir. İkinci kriter satışın amacıdır; eğer işlem kazanç elde etme amacıyla yapılıyorsa ticari kazanç, şahsi ihtiyacın karşılanması veya servetin korunması amacıyla yapılıyorsa değer artışı kazancı olarak nitelendirilir. Üçüncü kriter ise ticari bir organizasyonun varlığıdır. Organizasyonun açıkça belli olmadığı durumlarda devamlılık ve amaç kriterlerine bakılır. Değer artışı kazançları kapsamında vergilendirilecek işlemler kanunda sınırlı olarak sayılmıştır. Menkul kıymetlerin ve diğer sermaye piyasası araçlarının elden çıkarılmasından sağlanan kazançlar bu kapsamdadır; ancak ivazsız olarak iktisap edilenler ile tam mükellef kurumlara ait olup iki yıldan fazla süreyle elde tutulan hisse senetleri bu kuralın istisnasıdır. Ayrıca hakların, telif haklarının ve ihtira beratlarının müellifleri veya mucitleri dışındaki kişilerce elden çıkarılması, ortaklık haklarının satışı ve faaliyeti durdurulan bir işletmenin elden çıkarılması da değer artışı kazancı doğurur. Gayrimenkullerin iktisap tarihinden itibaren beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar da bu gruptadır. Elden çıkarma deyimi; satış, ivaz karşılığı devir, trampa, takas, kamulaştırma, devletleştirme ve ticaret şirketlerine sermaye olarak konulma işlemlerini kapsar. Sayısal sınırlar ve istisnalar sınav başarısı için hayati önem taşımaktadır. Bir takvim yılında elde edilen değer artışı kazancının, menkul kıymetler hariç olmak üzere, iki bin yirmi altı takvim yılı için yüz elli bin Türk Lirası'si gelir vergisinden müstesnadır. Bu tutar iki bin yirmi beş yılı için yüz yirmi bin Türk Lirası, iki bin yirmi dört yılı için seksen yedi bin Türk Lirası ve iki bin yirmi üç yılı için elli beş bin Türk Lirası olarak uygulanmıştır. Beş yıllık sürenin hesabında takvim günü esas alınır. Örneğin dört Kasım iki bin on dört tarihinde alınan bir gayrimenkul beş Kasım iki bin on dokuz tarihinde satılırsa beş yıllık süre dolmuş sayılır ve vergilendirme yapılmaz. Ancak en önemli istisna, mal ve hakların ivazsız, yani bedelsiz olarak iktisap edilmesidir. Miras yoluyla intikal eden bir gayrimenkulün satışından doğan kazanç, iktisap tarihinden itibaren kaç yıl geçerse geçsin değer artışı kazancı olarak vergilendirilmez. Bazı durumlarda değer artışı kazancı hesaplanmaz ve vergilendirilmez. Ferdi bir işletme sahibinin ölümü halinde, kanuni mirasçıların işletmeyi kayıtlı değerleriyle devralarak faaliyete devam etmeleri bu durumlardan biridir. Ayrıca bilanço esasına göre defter tutan ferdi bir işletmenin, aktif ve pasifiyle bir sermaye şirketine devredilmesi ve karşılığında nama yazılı hisse senedi alınması durumunda da vergilendirme yapılmaz. Kollektif ve adi komandit şirketlerin de benzer şartlarla sermaye şirketine dönüşmesi halinde değer artışı kazancı doğmaz. Safi değer artışının hesaplanmasında, elden çıkarma bedelinden maliyet bedeli ve yapılan giderler indirilir. Maliyet bedeli, elden çıkarılan ay hariç olmak üzere Türkiye İstatistik Kurumu tarafından belirlenen toptan eşya fiyat endeksindeki artış oranında endekslenerek güncellenir. Bu endekslemenin yapılabilmesi için artış oranının en az yuzde on olması şarttır. Gelir vergisinde tarh işlemi kural olarak mükellefin beyanı üzerine yapılır. Beyannameler yıllık, muhtasar ve münferit olmak üzere üç çeşittir. Yıllık beyanname, bir takvim yılındaki tüm kazançların toplanması için kullanılır. Tacirler, çiftçiler ve serbest meslek erbabı, zarar etseler dahi yıllık beyanname vermek zorundadırlar. Ancak bazı durumlarda toplama yapılmaz ve beyanname verilmez. Tam mükellefiyette, tek işverenden alınan ve tevkif suretiyle vergilendirilmiş ücretler için beyanname verilmez. Ayrıca iki bin yirmi altı yılı için toplamı yirmi iki bin Türk Lirası'yi aşmayan, tevkifata ve istisnaya konu olmayan menkul ve gayrimenkul sermaye iratları için de beyanname verilmesi gerekmez. Bu sınır iki bin yirmi beş yılı için on sekiz bin Türk Lirası, iki bin yirmi dört yılı için on üç bin Türk Lirası olarak belirlenmiştir. Yıllık beyannamenin verilme zamanı, izleyen yılın Mart ayının başından yirmibeşinci günü akşamına kadardır. Sadece basit usulde tespit edilen ticari kazançlar için ise Şubat ayının başından yirmibeşinci günü akşamına kadar beyanname verilmelidir. Memleketi terk edenler ayrılmadan önceki on beş gün içinde, ölüm halinde ise mirasçılar dört ay içinde beyanname vermelidir. Münferit beyanname ise dar mükelleflerin yıllık beyannameye dahil etmedikleri kazançları için kullanılır ve kazancın iktisap tarihinden itibaren on beş gün içinde verilmesi gerekir. iki bin yirmi altı yılı gelir vergisi tarifesine göre; yüz doksan bin Türk Lirası'ye kadar yuzde on beş, dört yüz bin Türk Lirası'nin yüz doksan bin Türk Lirası'si için yirmi sekiz bin beş yüz Türk Lirası fazlası yuzde yirmi, bir milyon Türk Lirası'nin dört yüz bin Türk Lirası'si için yetmiş bin beş yüz Türk Lirası fazlası yuzde yirmi yedi oranında vergi uygulanır. Daha yüksek dilimlerde beş milyon üç yüz bin Türk Lirası'ye kadar yuzde otuz beş, bu tutarı aşan kısımlar için ise yuzde kırk oranı geçerlidir. Ücret gelirlerinde yuzde yirmi yedi'lik dilime geçiş eşiği bir milyon beş yüz bin Türk Lirası olarak uygulanmaktadır. Kurumlar Vergisi Kanunu uyarınca sermaye şirketleri, kooperatifler, iktisadi kamu kuruluşları, dernek veya vakıflara ait iktisadi işletmeler ve iş ortaklıklarının kazançları vergiye tabidir. Sermaye şirketleri kapsamına anonim, limited ve sermayesi paylara bölünmüş komandit şirketler ile Sermaye Piyasası Kurulu denetimine tabi fonlar girmektedir. Tam mükellef kurumlar, hem Türkiye içinde hem de dışında elde ettikleri kazançların tamamı üzerinden vergilendirilirken; dar mükellef kurumlar sadece Türkiye'de elde ettikleri kazançlar üzerinden vergilendirilirler. Bir kurumun kanuni merkezinin veya iş merkezinin Türkiye'de bulunması tam mükellefiyet için yeterlidir. Kanuni merkez, ana sözleşmede gösterilen merkezdir; iş merkezi ise iş işlemlerinin fiilen toplandığı ve yönetildiği yerdir. Kurumlar vergisinden muaf olan kuruluşlar kanunda detaylıca sayılmıştır. Kamu idareleri tarafından işletilen okullar, hastaneler, sosyal yardım kurumları, sergi ve fuarlar bu kapsamdadır. Ayrıca genel yönetim kapsamındaki kamu idarelerine ait kreş ve konukevleri, emekli sandıkları, sosyal güvenlik kurumları ve Darphane gibi kuruluşlar da muaftır. Kooperatiflerde muafiyet şartları daha katıdır; sermaye üzerinden kazanç dağıtılmaması, yönetim kuruluna pay verilmemesi ve sadece ortaklarla iş görülmesi gerekmektedir. Yapı kooperatiflerinde ise arsa tapusunun kooperatif adına tescil edilmiş olması ve inşaatın bitimine kadar yönetimde inşaatı üstlenen kişilere yer verilmemesi şartı aranır. Kooperatiflerin ortak dışı işlemleri, muafiyeti tamamen kaldırmaz ancak bu işlemler için ayrı bir iktisadi işletme oluşmuş sayılır ve o kısım vergilendirilir. Kurumlar vergisinde istisnalar, vergi yükünü doğrudan etkileyen unsurlardır. İştirak kazançları istisnası uyarınca, kurumların tam mükellef başka bir kurumun sermayesine katılmalarından elde ettikleri kazançlar vergiden müstesnadır. Yurt dışı iştirak kazançları için ise en az yuzde on iştirak payı, bir yıl elde tutma süresi ve en az yuzde on beş vergi yükü taşıma şartları aranır. Eğer yurt dışı iştirakin ana faaliyeti finansman temini veya sigorta ise vergi yükünün en az Türkiye'deki kurumlar vergisi oranında olması gerekir. iki bin yirmi üç yılı sonunda yapılan düzenleme ile yurt dışı iştirak kazançlarında, iştirak payının en az yuzde elli olması ve kazancın beyanname tarihine kadar Türkiye'ye transfer edilmesi şartıyla istisna oranı yuzde elli olarak uygulanabilmektedir. Yatırım fonları ve ortaklıklarının kazançları da belirli şartlar altında istisna kapsamındadır. Menkul kıymet, girişim sermayesi, gayrimenkul, emeklilik, konut finansmanı ve varlık finansmanı fonlarının portföy işletmeciliğinden doğan kazançları kurumlar vergisinden müstesnadır. Ancak gayrimenkul yatırım fon ve ortaklıklarının bu istisnadan yararlanabilmesi için taşınmazlardan elde ettikleri kazançların en az yuzde elli'sini, beyanname verme ayını izleyen ikinci ayın sonuna kadar kar payı olarak dağıtmaları şarttır. Bu dağıtımın yapılmaması durumunda istisna hakkı kaybedilir ve vergi ziyaı oluşmuş sayılır. Ayrıca kurumların en az iki tam yıl süreyle aktiflerinde yer alan iştirak hisselerinin satışından doğan kazançların yuzde yetmiş beş'lik kısmı istisnadır. Bu kazancın pasifte özel bir fon hesabında beş yıl süreyle tutulması ve satış bedelinin iki yıl içinde tahsil edilmesi yasal bir zorunluluktur. İstisna edilen bu kazanç, beş yıl içinde sermayeye ilave dışında herhangi bir şekilde başka bir hesaba aktarılırsa veya işletmeden çekilirse, zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergiler ceza ve faiziyle birlikte tahsil edilir. Sınav hazırlık sürecinde bu sayısal verilerin ve sürelerin güncelliği büyük önem taşımaktadır. Özellikle gayrimenkul satışlarındaki beş yıllık süre, değer artışı kazancı istisna tutarları ve gelir vergisi tarifesindeki dilimler her yıl güncellendiği için güncel mevzuat verileri esas alınmalıdır. iki bin yirmi altı yılı için belirlenen yüz elli bin Türk Lirası'lik değer artışı kazancı istisnası ve yirmi iki bin Türk Lirası'lik beyanname verme sınırı bu dönemin en kritik rakamlarıdır. Kurumlar vergisi tarafında ise fonların kar dağıtım zorunluluğu ve yurt dışı iştiraklerdeki yuzde elli'lik yeni istisna kuralı, sınavda seçici soru olarak karşınıza çıkabilecek niteliktedir. Vergilendirme döneminin takvim yılı olduğu, ancak mükellefiyetin yıl içinde kalkması durumunda kısıt dönem uygulandığı unutulmamalıdır. Yıllık beyanname üzerinden hesaplanan vergiler Mart ve Temmuz aylarında iki eşit taksitte ödenirken, münferit beyannamelerde ödeme süresi beyanname verme süresi ile aynıdır. Kurumlar vergisi kanunu çerçevesinde yurt dışı iştirak kazançları istisnasının kapsamı ve uygulama şartları üzerinde durulması gereken teknik bir konudur. yirmi yedi Aralık iki bin yirmi üç tarihli düzenleme ile getirilen ek fıkra uyarınca,
Bölüm 42
Kurumlar vergisi kanunu çerçevesinde yurt dışı iştirak kazançları istisnasının kapsamı ve uygulama şartları üzerinde durulması gereken teknik bir konudur. yirmi yedi Aralık iki bin yirmi üç tarihli düzenleme ile getirilen ek fıkra uyarınca, kanuni ve iş merkezi Türkiye’de bulunmayan anonim ve limited şirket niteliğindeki yabancı kurumların sermayesine iştirak eden kurumların elde ettikleri kazançlar belirli şartlar dahilinde istisnaya konu edilir. Bu noktada istisna oranının yüzde elli olarak uygulanabilmesi için iki temel şartın bir arada gerçekleşmesi aranmaktadır. İlk olarak, iştirak payını elinde tutan şirketin, yurt dışındaki iştirakin ödenmiş sermayesinin en az yüzde elli’sine sahip olması gerekmektedir. İkinci olarak ise elde edilen kazancın, ilgili hesap dönemine ilişkin kurumlar vergisi beyannamesinin verilmesi gereken tarihe kadar Türkiye’ye transfer edilmiş olması şarttır. Bu iki şartın sağlanması durumunda, bentte belirtilen diğer genel şartlar aranmaksızın yüzde elli oranındaki istisnadan yararlanılması mümkündür. Vergi yükünün tespiti ise kanuni veya iş merkezinin bulunduğu ülkede tahakkuk eden ve kar payı dağıtımına kaynak olan kazançlar üzerinden ödenen vergilerin, toplam dağıtılabilir kurum kazancı ile tahakkuk eden vergiler toplamına oranlanması suretiyle gerçekleştirilir. Bu hesaplama yöntemi sınavda teknik bir soru olarak karşınıza çıkabilir. Bir diğer önemli istisna konusu, yurt dışı iştirak hisselerinin elden çıkarılmasından doğan kazançlarla ilgilidir. Kazancın elde edildiği tarih itibarıyla aralıksız en az bir yıl süreyle nakit varlıklar dışında kalan aktif toplamının yüzde yetmiş beş veya daha fazlası, yurt dışındaki anonim veya limited şirketlerin her birinin sermayesine en az yüzde on oranında iştirakten oluşan tam mükellef anonim şirketler için özel bir düzenleme mevcuttur. Bu şirketlerin, en az iki tam yıl süreyle aktiflerinde yer alan yurt dışı iştirak hisselerini elden çıkarmaları durumunda doğan kurum kazançları istisna kapsamına alınmıştır. Ayrıca anonim şirketlerin kuruluşlarında veya sermayelerini artırdıkları sırada çıkardıkları payların bedelinin itibari değeri aşan kısmı, yani emisyon primleri de kurumlar vergisinden istisnadır. Bu husus sermaye piyasası araçlarının vergilendirilmesi açısından kritik bir öneme sahiptir. Yatırım fonları ve ortaklıklarının kazançlarına yönelik istisnalar, gayrimenkul mevzuatı ve vergi hukuku açısından detaylıca incelenmelidir. Türkiye’de kurulu menkul kıymetler yatırım fonları veya ortaklıklarının portföy işletmeciliğinden doğan kazançları ile portföyü Türkiye’de kurulu borsalarda işlem gören altın ve kıymetli madenlere dayalı yatırım fonları veya ortaklıklarının kazançları istisna kapsamındadır. Benzer şekilde girişim sermayesi yatırım fonları veya ortaklıkları ile gayrimenkul yatırım fonları veya ortaklıklarının kazançları da bu istisnadan yararlanır. Ancak gayrimenkul yatırım fon ve ortaklıkları için önemli bir kısıtlama mevcuttur. Esas faaliyet konusu itibarıyla gayrimenkul, gayrimenkul projeleri ve gayrimenkule dayalı haklardan oluşan portföyü işletmek amacıyla kurulanlar dışında kalanların kazançları bu kapsamın dışındadır. Emeklilik yatırım fonları, konut finansmanı fonları ve varlık finansmanı fonlarının kazançları da istisna edilen diğer unsurlar arasındadır. Bu noktada sınavda sıklıkla sorulan ve dikkat edilmesi gereken bir dağıtım şartı bulunmaktadır. Emeklilik yatırım fonları hariç olmak üzere, bu fon ve ortaklıkların sahip oldukları taşınmazlardan elde ettikleri kazançların en az yüzde elli’sinin, kurumlar vergisi beyannamesinin verilmesi gereken ayı izleyen ikinci ayın sonuna kadar kar payı olarak dağıtılması zorunludur. Eğer bu süre zarfında belirtilen oranda kar dağıtımı yapılmazsa, istisnadan yararlanılması nedeniyle zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergiler ziyaa uğramış sayılır. Bu durum vergi cezaları ve gecikme faizi riskini beraberinde getirir. Dolayısıyla gayrimenkul yatırım ortaklıklarının kar dağıtım politikaları ile vergi istisnaları arasındaki bu doğrudan bağın bilinmesi sınav başarısı için elzemdir. Kurumların aktifinde yer alan kıymetlerin satışına ilişkin istisnalar da geniş bir uygulama alanına sahiptir. Kurumların en az iki tam yıl süreyle aktiflerinde yer alan iştirak hisseleri, kurucu senetleri, intifa senetleri ve rüçhan haklarının satışından doğan kazançların yüzde yetmiş beş’lik kısmı istisnadır. Bu istisnanın uygulanabilmesi için satış kazancının istisnadan yararlanan kısmının, satışın yapıldığı yılı izleyen beşinci yılın sonuna kadar pasifte özel bir fon hesabında tutulması şarttır. Ayrıca satış bedelinin, satışın yapıldığı yılı izleyen ikinci takvim yılının sonuna kadar nakden tahsil edilmesi gerekmektedir. Eğer bu süre içinde tahsilat yapılmazsa veya beş yıl içinde fon hesabındaki tutar sermayeye ilave dışında başka bir hesaba nakledilirse, istisna iptal edilir ve vergi ziyaı hükümleri uygulanır. Menkul kıymet ticaretiyle uğraşan kurumların bu amaçla ellerinde bulundurdukları değerlerin satışından elde ettikleri kazançların bu istisna kapsamı dışında tutulduğu unutulmamalıdır. Borçların tasfiyesi amacıyla yapılan devirlerde de önemli vergi avantajları sağlanmaktadır. Bankalara, finansal kiralama şirketlerine veya finansman şirketlerine borçlu olan kurumların, bu borçlarına karşılık taşınmazlarını veya iştirak hisselerini bu kurumlara devretmelerinden sağlanan kazançların tamamı istisnadır. Bankalar veya finansal kiralama şirketlerinin bu şekilde elde ettikleri taşınmazların satışından doğan kazançların yüzde elli’si, diğer kıymetlerin satışından doğan kazançların ise yüzde yetmiş beş’i istisna kapsamına alınmıştır. Bu düzenleme finansal sistemin tıkanıklıklarının giderilmesi ve borç yapılandırma süreçlerinin kolaylaştırılması amacını taşımaktadır. Yurt dışı faaliyetlerden elde edilen kazançların vergilendirilmesinde de belirli kriterler mevcuttur. Kurumların yurt dışındaki iş yerleri aracılığıyla elde ettikleri kazançların istisna edilebilmesi için bu kazançların doğduğu ülkede en az yüzde on beş oranında vergi yükü taşıması ve yıllık beyanname verme süresine kadar Türkiye’ye transfer edilmiş olması gerekir. Eğer yurt dışındaki kurumun ana faaliyeti finansman temini, sigorta veya menkul kıymet yatırımı ise vergi yükünün en az Türkiye’deki kurumlar vergisi oranında olması şartı aranır. Bununla birlikte, yurt dışında yapılan inşaat, onarım, montaj işleri ve teknik hizmetlerden sağlanan kazançlar, herhangi bir vergi yükü şartı aranmaksızın Türkiye’de genel sonuç hesaplarına intikal ettirildiği takdirde istisnadan yararlanır. Eğitim ve sağlık alanındaki faaliyetlerin teşvik edilmesi amacıyla özel okullar, kreşler ve rehabilitasyon merkezlerinin işletilmesinden elde edilen kazançlar, faaliyete geçilen dönemden itibaren beş hesap dönemi boyunca kurumlar vergisinden istisna edilmiştir. Bu istisna Cumhurbaşkanınca vergi muafiyeti tanınan vakıflara veya kamu yararına çalışan derneklere bağlı merkezler için de geçerlidir. Kooperatiflerde ise ortakların yönetim gideri karşılığı ödedikleri paralardan iade edilen kısımlar ile risturnlar istisna kapsamındadır. Risturnların nakden veya mal olarak ödenmesi istisnayı bozmaz; ancak ortak dışı işlemlerden doğan kazançlar bu kapsamda değerlendirilmez. Finansal kiralama ve varlık kiralama işlemleri, yani sat geri kirala ve kira sertifikası ihraçları için de özel istisna hükümleri getirilmiştir. Her türlü taşınır ve taşınmaz malların geri kiralama amacıyla finansal kiralama şirketlerine veya katılım bankalarına satışından doğan kazançlar istisnadır. Bu kazancın kiracı tarafından pasifte özel bir fon hesabında tutulması ve sadece bu varlıklar için ayrılacak amortismanların itfasında kullanılması zorunludur. Benzer bir yapı kira sertifikası ihraçları için de geçerlidir. Kaynak kuruluşun varlık kiralama şirketine yaptığı satıştan doğan kazançlar istisna edilirken, bu varlıkların sözleşme sonunda geri alınması şartı aranır. Eğer bu varlıklar üçüncü kişilere satılırsa, satış kazancı üzerinden vergilendirme yapılır ve istisna edilen tutarlar gecikme faiziyle birlikte geri alınır. Kurumlar vergisi matrahının tespitinde giderlerin ve zararların mahsubu da belirli kurallara bağlanmıştır. Genel kural olarak, kurumlar vergisinden istisna edilen kazançlara ilişkin giderlerin veya bu faaliyetlerden doğan zararların, istisna dışı kurum kazancından indirilmesi kabul edilmez. Ancak iştirak hisseleri alımıyla ilgili finansman giderleri bu kuralın istisnasıdır ve kurum kazancından indirilebilir. Safi kurum kazancı tespit edilirken Gelir Vergisi Kanunu’nun ticari kazanç hükümleri uygulanır. Ayrıca menkul kıymet ihraç giderleri, kuruluş ve örgütlenme giderleri, genel kurul toplantı giderleri ile birleşme ve devir giderleri hasılattan indirilebilecek diğer kalemler arasında yer alır. Zarar mahsubu işlemlerinde beş yıllık bir süre sınırı bulunmaktadır. Geçmiş yılların beyannamelerinde yer alan zararlar, beş yıldan fazla nakledilmemek şartıyla indirim konusu yapılabilir. Devir ve bölünme işlemlerinde devralınan kurumun zararlarının mahsup edilebilmesi için devralınan kurumun öz sermaye tutarının aşılmaması, beyannamelerin süresinde verilmiş olması ve faaliyetin en az beş yıl süreyle devam ettirilmesi şarttır. Yurt dışı faaliyetlerden doğan zararların mahsubu için ise ilgili ülke mevzuatına göre denetim raporlarının ibraz edilmesi ve bu raporların yetkili makamlarca onaylanması zorunluluğu vardır. Kurumlar vergisi beyannamesi üzerinde ayrıca gösterilmek şartıyla yapılabilecek diğer indirimler arasında sponsorluk harcamaları önemli bir yer tutar. Amatör spor dalları için yapılan harcamaların tamamı, profesyonel spor dalları için ise yüzde elli’si kurum kazancından indirilebilir. Kamu kurumlarına, belediyelere ve vergi muafiyeti tanınan vakıflara yapılan bağışlarda ise kurum kazancının yüzde beş’ine kadar bir sınır uygulanır. Ancak okul, sağlık tesisi, öğrenci yurdu ve ibadethane inşası için yapılan bağış ve yardımların tamamı herhangi bir sınıra tabi olmaksızın indirilebilir. Ayrıca Cumhurbaşkanınca başlatılan yardım kampanyalarına ve Kızılay ile Yeşilay’a yapılan nakdi bağışların tamamı indirim kapsamındadır. Hizmet ihracatını teşvik etmek amacıyla, yurt dışındaki müşteriler için Türkiye’de verilen mimarlık, mühendislik, yazılım, tıbbi raporlama ve çağrı merkezi gibi hizmetlerden elde edilen kazançların yüzde seksen’i, kazancın Türkiye’ye transfer edilmesi şartıyla indirilebilir. Engelli istihdamını artırmak için korumalı işyerlerinde çalışan zihinsel veya ruhsal engelli işçilerin ücretlerinin yüzde yüz’ü oranında bir indirim hakkı tanınmıştır. Bu indirim her bir engelli çalışan için azami beş yıl süreyle uygulanır ve yıllık tutar asgari ücretin yıllık brüt tutarının yüzde yüz elli’sini aşamaz. Sermaye şirketlerinin nakdi sermaye artışlarını teşvik etmek amacıyla, ödenmiş veya çıkarılmış sermaye tutarlarındaki nakdi artışlar üzerinden Merkez Bankası tarafından açıklanan ticari krediler faiz oranı dikkate alınarak bir indirim hesaplanır. Bu indirim oranı genel olarak yüzde elli iken, yurt dışından getirilen nakitle karşılanan kısım için yüzde yetmiş beş olarak uygulanır. Bu indirimden sermaye artırımının tescil edildiği hesap dönemi dahil olmak üzere toplam beş hesap dönemi boyunca yararlanılabilir. Finans, bankacılık ve sigortacılık sektöründe faaliyet gösteren kurumlar ile kamu iktisadi teşebbüsleri bu indirimden yararlanamazlar. İstanbul Finans Merkezi Bölgesinde faaliyette bulunan ve katılımcı belgesi alan kurumların, yurt dışından satın alınan malları Türkiye’ye getirmeksizin yurt dışında satmalarından elde ettikleri kazancın yüzde elli’si de indirim kapsamındadır. Bu indirimden yararlanabilmek için kazancın beyanname verme süresine kadar Türkiye’ye transfer edilmesi ve alıcı ile satıcının her ikisinin de Türkiye’de bulunmaması şarttır. Kurum kazancının tespitinde kabul edilmeyen indirimler, yani kanunen kabul edilmeyen giderler sınavda sıklıkla karşımıza çıkan bir diğer başlık tır. Öz sermaye üzerinden ödenen faizler, örtülü sermaye üzerinden ödenen faiz ve kur farkları, transfer fiyatlandırması yoluyla örtülü dağıtılan kazançlar ve her ne adla olursa olsun ayrılan yedek akçeler gider olarak yazılamaz. Ayrıca kurumlar vergisi, vergi cezaları, gecikme zamları ve faizleri de matrahtan indirilemez. İşletmenin esas faaliyeti ile ilgili olmayan yat, tekne, uçak gibi hava ve deniz taşıtlarının giderleri ve amortismanları ile alkol ve tütün mamullerine ait ilan ve reklam giderlerinin yüzde elli’si de kabul edilmeyen indirimler arasındadır. Finansman gider kısıtlaması uyarınca, yabancı kaynakları öz kaynaklarını aşan işletmelerde, aşan kısma münhasır olmak üzere faiz ve komisyon gibi giderlerin yüzde on’u kurum kazancından indirilemez. Kurumlar vergisi beyan esasına dayanır ve her mükellef vergiye tabi kazancının tamamı için tek bir beyanname verir. Beyanname, hesap döneminin kapandığı ayı izleyen dördüncü ayın birinci gününden yirmi beşinci günü akşamına kadar verilir. Özel hesap dönemi tayin edilenlerde de bu süreler geçerlidir. Beyannamenin verileceği yer kurumun kanuni veya iş merkezinin bulunduğu yer vergi dairesidir. Vergi kesintisi uygulaması ise kurumlar vergisinde önemli bir tahsilat yöntemidir. Kamu idareleri, ticaret şirketleri ve yatırım fonu yönetenler gibi sorumlular, yaptıkları belirli ödemeler üzerinden yüzde on beş oranında kesinti yapmakla yükümlüdürler. Bu ödemeler arasında yıllara yaygın inşaat işleri hak edişleri, kooperatif kira ödemeleri, mevduat faizleri ve katılım bankası kar payları yer alır. Kesilen bu vergiler muhtasar beyanname ile vergilendirme dönemini izleyen ayın yirminci günü akşamına kadar bildirilmelidir. Kurumlar vergisinde vergilendirme dönemi normal şartlarda hesap dönemidir. Verginin tarhı, beyannamenin verildiği vergi dairesince gerçekleştirilir. Tüzel kişiliği olanlarda tüzel kişilik adına, fonlarda fon kurucusu adına, iş ortaklıklarında ise yönetici ortak adına tarhiyat yapılır. Beyanname posta ile gönderilmişse, vergi dairesine ulaştığı tarihi izleyen üç gün içinde tarh işlemi tamamlanır. Vergi hukukunda tarh, verginin hesaplanması; matrah, vergiye esas değer; tahakkuk, verginin kesinleşmesi; tebliğ ise verginin mükellefe bildirilmesi aşamalarını ifade eder. Tasfiye, birleşme, devir ve bölünme gibi kurumun yapısını değiştiren işlemler vergilendirme açısından özel hükümlere tabidir. Tasfiye haline giren kurumlarda hesap dönemi yerine tasfiye dönemi esas alınır. Tasfiye, genel kurul kararının tescili ile başlar ve tescil ile sona erer. Tasfiye karı, tasfiye döneminin sonundaki öz sermaye ile başındaki öz sermaye arasındaki farktır. Tasfiye beyannameleri tasfiye döneminin kapanmasını izleyen dördüncü ayın yirmi beşine kadar, tasfiyenin sona erdiği döneme ilişkin beyanname ise otuz gün içinde verilir. Birleşme işlemleri infisah eden kurum açısından tasfiye hükmündedir ancak burada matrah birleşme karıdır. Devir işleminin gerçekleşmesi için birleşen kurumların merkezlerinin Türkiye’de bulunması ve münfesih kurumun bilançosunun bir bütün olarak devralınması şarttır. Bu şartlar altında gerçekleşen tür değişiklikleri de devir hükmündedir. Tam bölünmede kurumun tüm varlık ve borçları kayıtlı değerleri üzerinden başka kurumlara devredilir ve ortaklara iştirak hissesi verilir. Kısmi bölünmede ise en az iki tam yıl süreyle elde tutulan iştirak hisseleri veya üretim tesisleri ayni sermaye olarak devredilir. Devir ve bölünme işlemlerinde, kanuni şartlara uyulması kaydıyla, bu işlemlerden doğan karlar hesaplanmaz ve vergilendirilmez. Beyannameler, devir veya bölünme tarihinden itibaren otuz gün içinde müştereken imzalanarak vergi dairesine sunulur. Son olarak verginin ödenmesi ve dar mükellefiyete ilişkin esaslara değinmek gerekir. Kurumlar vergisi beyannamenin verildiği ayın sonuna kadar ödenir. Tasfiye ve birleşme halinde ise vergi, beyanname verme süresi içinde ödenmelidir. Dar mükellef kurumlarda, yani merkezi yurt dışında olanlarda, kazanç tespiti yapılırken tam mükellefler için geçerli hükümler uygulanır. Ancak ana merkezle yapılan işlemlerden doğan faiz ve komisyonlar ile emsallere uygun olmayan genel yönetim gideri payları indirim olarak kabul edilmez. Dar mükelleflerin Türkiye’deki iş yerleri aracılığıyla elde ettikleri kazançlar beyan üzerine tarh olunur ve şubeler için ayrı beyanname verilmez. Bu kapsamlı düzenlemeler, kurumların ticari faaliyetlerini yürütürken karşılaştıkları vergi yükümlülüklerini ve yararlanabilecekleri teşvikleri belirleyen temel çerçeveyi oluşturmaktadır. Kurumlar vergisinin ödenme süreleri ve tasfiye ile birleşme gibi özel durumlarda verginin ne şekilde tahakkuk ettirileceği konusunu ele alarak dersimize başlıyoruz. Kurumlar vergisi kural olarak beyannamenin verildiği ayın sonuna kadar ödenmelidir.
Bölüm 43
Kurumlar vergisinin ödenme süreleri ve tasfiye ile birleşme gibi özel durumlarda verginin ne şekilde tahakkuk ettirileceği konusunu ele alarak dersimize başlıyoruz. Kurumlar vergisi kural olarak beyannamenin verildiği ayın sonuna kadar ödenmelidir. Ancak tasfiye ve birleşme hallerinde, tasfiye edilen veya birleşen kurumlar adına bu işlemlerden doğan kârlar üzerinden tarh olunan vergilerin ödeme süresi farklılık gösterir. Bu durumlarda vergiler, münfesih kuruma ait kurumlar vergisi beyannamesinin verilme süresi içinde ödenmek zorundadır. Ayrıca tasfiye edilen veya birleşen kurumların henüz vadesi gelmemiş vergileri de yine aynı süre içinde ödenmelidir. Devir ve bölünme işlemlerinde ise münfesih veya bölünen kurum adına tahakkuk eden vergilerin ödenmesi, devralan veya birleşilen kurumun devir veya bölünmenin gerçekleştiği hesap dönemine ilişkin beyannamesinin verildiği ayın sonuna kadar gerçekleştirilir. Diğer hallerde ise ödeme beyanname verme süresi içerisinde tamamlanmalıdır. Muhtasar beyanname ile bildirilen vergilerin ödeme süresi ise beyannamenin verildiği ayın yirmialtıncı günü akşamına kadardır. Dar mükellef kurumların safî kurum kazancının tespitine ilişkin esaslar, sınav müfredatında teknik ayrıntılarıyla yer alan bir diğer önemli başlıktır. Dar mükellef kurumların Türkiye’deki iş yeri veya daimî temsilcisi vasıtasıyla elde ettikleri kazançların tespitinde, aksine bir hüküm bulunmadığı sürece tam mükellef kurumlar için geçerli olan hükümler uygulanır. Ticari veya zirai kazançlar dışında kalan kazanç ve iratlar hakkında ise Gelir Vergisi Kanunu’nun ilgili hükümleri esas alınır. Ancak bu kazançların Türkiye’de yürütülen ticari veya zirai faaliyet kapsamında elde edilmesi durumunda yine kurum kazancı tespit usulleri geçerli olur. Dar mükellefiyette kurum kazancı tespit edilirken bazı indirimlerin yapılması kanunen yasaklanmıştır. Bu kapsamda, dar mükellef kurumların ana merkeze veya Türkiye dışındaki şubelere yaptıkları alım satımlar için verdikleri faizler, komisyonlar ve benzeri ödemeler indirim konusu yapılamaz. Ayrıca emsallere uygunluk ilkesine göre belirlenen dağıtım anahtarları uyarınca ayrılan paylar ve Türkiye’deki kurumun denetimi için yurt dışından gönderilen yetkililerin seyahat giderleri hariç olmak üzere, ana merkezin genel yönetim giderlerine veya zararlarına katılım payları da indirim olarak kabul edilmez. Dar mükellef kurumların borçlanma süreçlerinde ortakla ilişkili kişinin tespiti aşamasında, sermaye veya oy hakkı şartının aranmadığını belirtmek gerekir. Bu husus dar mükellef kurumlar için getirilen özel bir düzenlemedir. Tasfiye hükümleri ve devir bölünme kuralları da belirli şartlar altında dar mükellef kurumlar için uygulanabilir. Burada kritik bir detay mevcuttur. Devralan kurum tarafından devralınan değerlere karşılık verilen iştirak hisselerinin, Türkiye’deki iş yeri veya daimî temsilcinin aktifine kaydedilmesi zorunludur. Bu zorunluluk, vergilendirme yetkisinin Türkiye sınırları içinde kalmasını sağlayan bir güvenlik mekanizmasıdır. Kurumlar vergisinde beyan esası ve vergilendirme dönemi konularına geçelim. Kurumlar vergisi, mükellefin veya vergi sorumlusunun beyanı üzerine tarh olunur ve beyanname ilgili hesap döneminin sonuçlarını kapsar. Her mükellef vergiye tabi kazancının tamamı için tek bir beyanname verir. Mükelleflerin şubeleri, ajansları, mağazaları veya imalathaneleri için, bunların bağımsız muhasebeleri veya ayrılmış sermayeleri olsa dahi ayrı beyanname verilmesi mümkün değildir. Vergilendirme dönemi normal şartlarda hesap dönemidir. Kendilerine özel hesap dönemi tayin edilenler için ise bu özel dönem esas alınır. Kesinti suretiyle ödenen vergilerde, yıllık veya özel beyanname verilmeyen hallerde vergi kesintisinin ilgili olduğu dönemler vergilendirme dönemi sayılır. Bazı özel durumlarda ise vergilendirme dönemi yerine kazancın elde edilme tarihi esas alınmaktadır. Yıllık kurumlar vergisi beyannamesinin verileceği yer ve zaman konusu sınav sorularında sıklıkla karşımıza çıkmaktadır. Beyanname, kurumun Türkiye’deki iş yerinin veya daimî temsilcisinin bulunduğu yerin vergi dairesine verilir. Eğer bunlar yoksa, yabancı kuruma kazanç sağlayanların bağlı olduğu yerin vergi dairesi yetkilidir. Beyanname verme süresi, hesap döneminin kapandığı ayı izleyen dördüncü ayın birinci gününden yirmibeşinci günü akşamına kadardır. Ancak mükellefin Türkiye’yi terk etmesi durumunda, bu süre ülkeyi terk etmesinden önceki onbeş gün olarak belirlenmiştir. Dar mükellefiyete tabi yabancı kurumların telif, imtiyaz ve marka gibi gayrimaddi hak satışları dışındaki diğer kazanç ve iratları için özel bir beyan süresi öngörülmüştür. Bu kazançların elde edilme tarihinden itibaren onbeş gün içinde beyan edilmesi zorunludur. Özel beyan zamanı tayin olunan gelirlerde beyannamenin verileceği yer, gelirin niteliğine göre değişmektedir. Taşınmazların elden çıkarılmasında taşınmazın bulunduğu yer, taşınır ve haklarda mal ve hakların Türkiye’de elden çıkarıldığı yer, ticari faaliyetin durdurulmasında işletmenin bulunduğu yer, arızi taşımacılık faaliyetlerinde ise yolcu veya yükün taşıta alındığı yerin vergi dairesi yetkilidir. Dar mükellef yabancı kurumlarda tarhiyatın muhatabı Türkiye’deki müdür veya temsilcilerdir. Eğer bunlar mevcut değilse, kazancı sağlayanlar adına tarhiyat yapılır. Kurumlar vergisi, beyannamenin verildiği günde, posta ile gönderilmişse vergi dairesine ulaştığı tarihi izleyen üç gün içinde tarh edilir. Dar mükellefiyette vergi kesintisi konusu, oranlar ve kapsam açısından büyük önem arz eder. Dar mükellefiyete tabi kurumların belirli kazançları üzerinden, ödemeyi yapanlar tarafından yüzde on beş oranında kurumlar vergisi kesintisi yapılması esastır. Bu kesinti kapsamına giren kazançlar arasında yıllara yaygın inşaat ve onarım işleri hakedişleri, serbest meslek kazançları, gayrimenkul sermaye iratları ve belirli menkul sermaye iratları yer almaktadır. Ayrıca Cumhurbaşkanı bu vergi kesintisi oranlarını gelir unsurları veya faaliyet konuları itibarıyla sıfıra kadar indirmeye veya bir katına kadar artırmaya yetkilidir. Bu yetki, ekonomik konjonktüre göre vergi yükünün ayarlanmasına olanak tanır. Kesinti yapmak zorunda olanlar, bu vergileri muhtasar beyanname ile bildirmekle yükümlüdürler. Kurumlar vergisi oranları ve geçici vergi uygulamalarına dair güncel düzenlemeleri inceleyelim. Genel kurumlar vergisi oranı kurum kazancı üzerinden yüzde yirmi beş olarak uygulanmaktadır. Ancak finans sektörü ve belirli projeler için bu oran yüzde otuz olarak belirlenmiştir. Bu kapsamda bankalar, finansal kiralama şirketleri, faktoring şirketleri, finansman şirketleri, ödeme ve elektronik para kuruluşları, yetkili döviz müesseseleri, varlık yönetim şirketleri, sermaye piyasası kurumları ile sigorta ve reasürans şirketlerinin kazançları yüzde otuz oranında vergilendirilir. Ayrıca yap işlet devret modeli ve kamu özel iş birliği modeli çerçevesinde yürütülen projelerde sözleşmenin tarafı olan şirketler de yüzde otuz oranına tabidir. Kurumlar vergisi mükellefleri, cari vergilendirme döneminin kurumlar vergisine mahsup edilmek üzere cari dönem oranında geçici vergi öderler. Vergi oranlarında yapılan indirimler sınavda ayırt edici bilgi olarak sorulabilmektedir. Payları Borsa İstanbul Pay Piyasasında ilk defa işlem görmek üzere en az yüzde yirmi oranında halka arz edilen kurumların, beş hesap dönemi boyunca kurum kazançlarına kurumlar vergisi oranı iki puan indirimli uygulanır. Ancak bankalar ve finansal kurumlar bu indirimden yararlanamaz. İhracat yapan kurumların münhasıran ihracattan elde ettikleri kazançlarına ise beş puanlık bir indirim uygulanmaktadır. Aracılı ihracat sözleşmesine dayanarak imalatçı veya tedarikçi kurumların dış ticaret sermaye şirketleri üzerinden yaptıkları ihracatlar da bu kapsamdadır. Sanayi sicil belgesine sahip ve fiilen üretim faaliyetiyle iştigal eden kurumların üretim faaliyetinden elde ettikleri kazançlarına ise bir puanlık indirim uygulanır. Bu indirimli oranlar, diğer tüm indirimler uygulandıktan sonraki oran üzerine tatbik edilir. İndirimli kurumlar vergisi uygulaması, yatırım teşvik belgeleri kapsamında gerçekleştirilen yatırımları desteklemek amacıyla düzenlenmiştir. Finans, sigortacılık ve taahhüt işleri gibi belirli sektörler hariç olmak üzere, teşvik belgesi kapsamındaki yatırımlardan elde edilen kazançlara, yatırıma katkı tutarına ulaşıncaya kadar en fazla on hesap dönemi boyunca yüzde altmış indirimli vergi oranı uygulanabilir. Yatırıma katkı tutarı, indirimli vergi uygulamasıyla tahsilinden vazgeçilen toplam vergi miktarını ifade eder. Yatırımın tamamlanması şartıyla, kalan katkı tutarı yeniden değerleme oranında artırılarak sonraki yıllara devredilebilir. Cumhurbaşkanı, illerin sosyoekonomik gelişmişlik düzeyine göre yatırıma katkı oranlarını yüzde elli’yi geçmemek üzere belirlemeye yetkilidir. Tevsi yatırımlarda kazancın ayrı hesaplarda izlenmesi esastır; eğer bu mümkün değilse, yatırım tutarının toplam sabit kıymet tutarına oranlanması yoluyla indirimli oran uygulanacak kazanç tespit edilir. Sermaye azaltımında vergilendirme konusu, öz sermaye kalemlerinin sermayeye eklenme tarihinden itibaren geçen süreye göre şekillenir. Öz sermaye kalemlerinin sermayeye eklendiği tarihten itibaren beş tam yıl geçtikten sonra sermaye azaltımı yapılması durumunda, azaltılan tutar içindeki sermaye unsurları oranlama yoluyla tespit edilir. Eğer beş tam yıllık süre dolmadan sermaye azaltımı yapılırsa, azaltımın öncelikle vergiye tabi kalemlerden yapıldığı kabul edilir. Bu kapsamda kurumlar vergisine ve kâr dağıtımına bağlı vergi kesintisine tabi olan kalemler önceliklidir. Geçmiş yıl zararlarının mahsubu suretiyle yapılan sermaye azaltımlarında ise vergi kesintisi yapılmaz. Bu düzenleme, sermayeye eklenen fonların işletmeden çekilmesini vergi güvenliği altına almayı amaçlamaktadır. Yeni bir düzenleme olan yurt içi asgari kurumlar vergisi, yirmi sekiz Temmuz iki bin yirmi dört tarihinde mevzuata eklenmiştir. Buna göre hesaplanan kurumlar vergisi, indirim ve istisnalar düşülmeden önceki kurum kazancının yuzde on’undan az olamaz. Yurt içi asgari kurumlar vergisi hesaplanırken iştirak kazançları, emisyon primleri, serbest bölgeler ve teknoloji geliştirme bölgelerinden elde edilen kazançlar gibi belirli kalemler kurum kazancından düşülür. İlk defa faaliyete başlayan kurumlar hakkında faaliyete başlanılan hesap döneminden itibaren üç hesap dönemi boyunca asgari vergi hükümleri uygulanmaz. Buradaki kurum kazancı ifadesi, ticari bilanço kârına kanunen kabul edilmeyen giderlerin eklenmesiyle bulunan tutarı temsil etmektedir. Katma Değer Vergisi Kanunu çerçevesinde verginin konusunu oluşturan işlemlerle devam edelim. Türkiye’de yapılan ticari, sınai, zirai faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesindeki teslim ve hizmetler ile her türlü mal ve hizmet ithalatı katma değer vergisine tabidir. Ayrıca posta, telefon, şans oyunları, profesyonel spor faaliyetleri ve gayrimenkul haklarının kiralanması gibi işlemler de verginin kapsamındadır. Faaliyetin devamlılığı ve niteliği Gelir Vergisi Kanunu hükümlerine göre tayin edilir. İşlemi yapanların hukuki statüsü veya Türk tabiyetinde olup olmamaları vergilendirmeye engel teşkil etmez. Teslim kavramı, bir mal üzerindeki tasarruf hakkının devredilmesini ifade eder. Malın alıcıya gönderilmesi veya nakliyeye verilmesi de teslim hükmündedir. Su, elektrik, gaz ve ısıtma gibi dağıtımlar da mal teslimi sayılır. Trampa işlemlerinde ise iki ayrı teslimin varlığı kabul edilir. Vergiye tabi malların işletmeden çekilmesi veya personele ücret ve hediye olarak verilmesi de teslim sayılan haller arasındadır. Hizmet ise teslim ve mal ithalatı dışında kalan, bir şeyi yapmak, onarmak veya kiralamak gibi işlemleri kapsar. Bir hizmetin karşılığının mal veya başka bir hizmet olması durumunda her iki işlem de ayrı ayrı vergilendirilir. Arsa karşılığı inşaat işlerinde Katma Değer Vergisi uygulaması sınavlar için kritik bir konudur. Bu süreçte iki ayrı teslim söz konusudur. Birincisi arsa sahibi tarafından müteahhide yapılan arsa teslimi, ikincisi ise müteahhit tarafından arsa sahibine yapılan konut veya iş yeri teslimidir. Arsa sahibinin bu işlemi arızi bir faaliyet olarak yapması durumunda arsa tesliminde vergi uygulanmazken, müteahhidin yaptığı teslimlerde emsal bedel üzerinden vergi hesaplanır. Katma Değer Vergisi’nin mükellefi malı teslim eden veya hizmeti ifa eden kişidir. İthalatta ise mal ve hizmeti ithal edenler mükelleftir. Türkiye’de ikametgâhı bulunmayanların sunduğu elektronik hizmetlerde ise vergiyi hizmeti sunanlar beyan edip öderler. Vergiyi doğuran olay, malın teslimi veya hizmetin yapılması anında meydana gelir. Eğer teslimden önce fatura düzenlenmişse, faturada gösterilen miktarla sınırlı olmak üzere vergiyi doğuran olay gerçekleşmiş sayılır. Konut veya iş yeri olarak inşa edilen binaların ilk tesliminde, bedeli döviz olarak Türkiye’ye getirilmek kaydıyla yabancılara ve yurt dışında yaşayan Türk vatandaşlarına yapılan satışlar Katma Değer Vergisi’den müstisnadır. Ancak bu taşınmazların üç yıl içinde elden çıkarılması halinde, zamanında tahsil edilmeyen verginin tecil faiziyle birlikte ödenmesi şarttır. Katma Değer Vergisi istisnaları sosyal, askeri ve kültürel amaçlar doğrultusunda geniş bir yelpazeye yayılmıştır. Kültür ve eğitim amacı taşıyan istisnalar kapsamında kamu kurumlarının ilim, fen ve sanat faaliyetleri ile kütüphane ve spor tesisi işletmeciliği yer alır. Sosyal amaçlı istisnalarda ise hastane, huzurevi ve öğrenci yurtlarının kuruluş amaçlarına uygun hizmetleri ile gıda bankacılığı faaliyetleri dikkat çeker. Ayrıca tescilli taşınmaz kültür varlıklarının restorasyon projelerine yönelik mimarlık hizmetleri de istisna kapsamındadır. Askeri amaçlı istisnalar ise askeri fabrikalar, tersaneler ve kantinlerin faaliyetlerini kapsar. Diğer istisnalar başlığı altında, vergiden muaf esnaf ve basit usuldeki mükelleflerin teslimleri, serbest meslek erbabının belirli faaliyetleri ve kurumlar vergisi kanununa göre yapılan devir ve bölünme işlemleri yer almaktadır. İktisadi işletmelere dahil olmayan gayrimenkullerin kiralanması ve banka sigorta muameleleri vergisi kapsamına giren işlemler de Katma Değer Vergisi’den istisnadır. Külçe altın ve gümüş teslimleri ile borsa İstanbul bünyesinde işlem gören kıymetli taşların ithali ve teslimi de vergi dışı bırakılmıştır. Organize sanayi bölgeleri ve küçük sanayi sitelerinin arsa ve iş yeri teslimleri ile serbest bölgelerde verilen hizmetler de bu kapsamda değerlendirilir. Son olarak gümrük antrepoları ve geçici depolama yerlerindeki vergisiz satış yapılan iş yerlerinin kiralanması gibi işlemlerin de istisna kapsamında olduğunu belirtmeliyiz. Bu istisnaların temel amacı, belirli sektörlerin desteklenmesi ve sosyal devlet ilkesinin gerekliliklerinin yerine getirilmesidir. Sınav hazırlık sürecinde bu istisnaların şartlarını ve kapsamını iyi analiz etmek, özellikle taşınmazlarla ilgili süre ve döviz getirme şartlarını unutmamak başarı için elzemdir. Vergi hukukunun bu dinamik yapısı, hem kurumlar vergisi hem de katma değer vergisi açısından sürekli güncellenen oranlar ve muafiyetlerle şekillenmektedir. Katma Değer Vergisi Kanunu kapsamındaki istisnaları incelemeye devam ediyoruz.
Bölüm 44
Katma Değer Vergisi Kanunu kapsamındaki istisnaları incelemeye devam ediyoruz. Milli Eğitim Bakanlığına bağlı okullarda kantin olarak belirlenen alanların okul aile birlikleri tarafından kiraya verilmesi işlemleri ile Sağlık Bakanlığına bağlı hastane, klinik, dispanser ve sanatoryum gibi kurum ve kuruluşların yapacağı Gelir Vergisi Kanununun yetmiş inci maddesinde belirtilen mal ve hakların kiralanması işlemleri vergiden istisna tutulmuştur. Finansal piyasalar açısından kritik öneme sahip olan bir diğer istisna ise banka ve sigorta muameleleri vergisi kapsamına giren işlemlerdir. Sigorta aracılarının sigorta şirketlerine yaptığı sigorta muamelelerine ilişkin işlemler ile beş bin beş yüz yirmi sayılı Kanun uyarınca kredi teminatı sağlama işlemleri de bu kapsamda değerlendirilir. Darphane ve Damga Matbaası tarafından gerçekleştirilen teslim ve hizmetler ile külçe altın ve külçe gümüş teslimleri de katma değer vergisinden muaftır. Kıymetli taşların vergilendirilmesi hususunda Sermaye Piyasası Kanunu çerçevesinde özel bir düzenleme mevcuttur. Elmas, pırlanta, yakut, zümrüt, topaz, safir, zebercet ve inci gibi kıymetli taşların Türkiye’de kurulu borsalarda işlem görmek üzere ithal edilmesi, borsaya teslimi ve borsa üyeleri arasında el değiştirmesi işlemleri istisna kapsamındadır. Bunun yanı sıra döviz, para, damga pulu, değerli kağıtlar, hisse senedi ve tahvil teslimleri de vergiden istisnadır. Tahvil satın almak suretiyle verilen finansman hizmetleri, elde edilen faiz gelirleri ile sınırlı olmak kaydıyla bu istisnadan yararlanır. Varlık kiralama şirketleri tarafından ihraç edilen kira sertifikaları ve Türkiye’de kurulu borsalarda işlem gören sermaye piyasası araçları da aynı hukuki rejime tabidir. Ayrıca metal, plastik, lastik, kauçuk, kağıt, cam hurda ve atıkları ile konfeksiyon kırpıntılarının teslimi de bu madde kapsamında istisna edilmiştir. Tarımsal faaliyetler ve kırsal kalkınma destekleri bağlamında zirai amaçlı su teslimleri ile köy tüzel kişiliklerince köyde ikamet edenlere yapılan ticari amaçlı olmayan perakende içme suyu teslimleri vergiden istisnadır. Kamu kuruluşları, tarımsal kooperatifler ve çiftçi birliklerince gerçekleştirilen arazi ıslahına ait hizmetler de bu kapsamda yer alır. Serbest bölgelerde verilen hizmetler ile bu bölgelere veya bu bölgelerden yapılan ihraç amaçlı yük taşıma işleri de katma değer vergisinden müstesnadır. Türkiye Varlık Fonu ve alt fonlara yapılan varlık ve hak devirleri ile bu varlıkların yönetimi suretiyle gerçekleştirilen teslim ve hizmetler de istisna kapsamına alınmıştır. Boru hattı ile yapılan yabancı ham petrol, gaz ve bunların ürünlerinin taşınması hizmetleri de stratejik önemi nedeniyle vergiden muaf tutulmuştur. Organize sanayi bölgeleri ile küçük sanayi sitelerinin kurulması amacıyla oluşturulan iktisadi işletmelerin arsa ve işyeri teslimleri de önemli bir teşvik unsuru olarak istisna kapsamındadır. Varlık yönetim şirketlerinin bankalar ve diğer mali kurumlardan devraldığı alacakların tahsili amacıyla bu alacakların teminatını oluşturan mal ve hakların teslimi, müzayede mahallinde satışı dahil olmak üzere vergiden istisnadır. Benzer şekilde Tasarruf Mevduatı Sigorta Fonuna yapılan teslimler ile Fonun alacaklarının tahsili amacıyla gerçekleştirdiği satışlar da bu muafiyetten yararlanır. Basın, Yayın ve Enformasyon Genel Müdürlüğüne verilen haber hizmetleri ile gümrük antrepoları ve geçici depolama yerlerinde verilen ardiye ve depolama hizmetleri de vergi dışı bırakılmıştır. Gayrimenkul piyasasını doğrudan ilgilendiren bir diğer düzenleme Hazinece yapılan taşınmaz teslimi ve kiralamalarıdır. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı ve Toplu Konut İdaresi Başkanlığı tarafından yapılan arsa ve arazi teslimleri ile belediyeler ve il özel idarelerinin mülkiyetindeki taşınmazların satışı suretiyle gerçekleşen devirler istisna kapsamındadır. Kurumların aktifinde en az iki tam yıl süreyle bulunan iştirak hisselerinin satışı da bu kapsamda değerlendirilir. Ancak bu kıymetlerin ticaretini yapan kurumların aktiflerinde bulundurdukları iştirak hisselerinin teslimleri istisna dışıdır. Engellilerin eğitimi ve günlük yaşamları için özel olarak üretilmiş araç ve gereçler ile bilgisayar programları da sosyal politika gereği vergiden muaf tutulmuştur. Konut finansmanı işlemleri sınavda sıklıkla karşınıza çıkabilecek teknik detaylar içermektedir. Sermaye Piyasası Kanunu uyarınca konut finansmanı amacıyla teminat gösterilen veya ipotek konulan konutun finansman kuruluşlarına veya üçüncü kişilere teslimi katma değer vergisinden istisnadır. Bu istisna hem alış hem de satış aşamasında uygulanır. Örneğin, üzerinde ipotek tesis edilmiş bir konutun banka tarafından ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla satılması durumunda vergi hesaplanmaz. Tarım Ürünleri Lisanslı Depoculuk Kanunu kapsamında düzenlenen ürün senetlerinin ihtisas borsaları aracılığıyla teslimi de belirli şartlar altında istisna kapsamındadır. Varlık kiralama şirketleri ve finansal kiralama işlemlerine yönelik düzenlemeler de oldukça detaylıdır. Her türlü varlık ve hakkın kira sertifikası ihracı amacıyla varlık kiralama şirketlerine devri ve geri alınması işlemleri vergiden istisnadır. Finansal kiralama şirketleri, katılım bankaları ile kalkınma ve yatırım bankalarınca bizzat kiracıdan satın alınıp geriye kiralanan taşınır ve taşınmazların devri de bu kapsamdadır. Bu işlemlerde mülkiyetin sözleşme sonunda kiracıya devredilecek olması temel şarttır. Ayrıca araştırma ve geliştirme faaliyetleri neticesinde ortaya çıkan patentli veya faydalı model belgeli buluşlara ilişkin hakların kiralanması veya satışı da teşvik amacıyla istisna edilmiştir. Belediyeler ve il özel idarelerinin mülkiyetindeki taşınmazların satışında istisna uygulanabilmesi için bu taşınmazların en az iki tam yıl, yani yedi yüz otuz gün süreyle mülkiyette bulunması şarttır. Eğer bu satışlar ticari bir organizasyon içinde ve devamlılık arz edecek şekilde yapılıyorsa istisna uygulanmaz. Bankalara olan borçlar nedeniyle yapılan devirlerde ise iki yıl aktifte bulundurma şartı aranmaz. Bu ayırım sınav sorularında yanıltıcı olabilir, bu nedenle borca karşılık devirler ile normal satışlar arasındaki farka dikkat edilmelidir. Özelleştirme kapsamına alınan iktisadi kıymetlerin teslim ve kiralanması işlemleri de geçici maddelerle katma değer vergisinden muaf tutulmuştur. Katma değer vergisinde matrahın belirlenmesi genel kural olarak işlemlerin karşılığını teşkil eden bedel üzerinden yapılır. Bedel kavramı, malı teslim alanın ödediği veya borçlandığı para, mal ve diğer suretlerde sağlanan tüm menfaatleri kapsar. Bedelin bulunmadığı veya emsaline göre açıkça düşük olduğu durumlarda Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre belirlenen emsal bedel esas alınır. Vergi oranları konusunda ise genel oran yüzde yirmi olarak belirlenmiştir. Ancak Cumhurbaşkanı bu oranı yüzde bir ile yüzde kırk arasında değiştirme yetkisine sahiptir. Güncel düzenlemelere göre konut teslimlerinde net alanın yüz elli metrekareye kadar olan kısmı için yüzde on, aşan kısmı için ise yüzde yirmi oranında vergi uygulanmaktadır. Afet riski altındaki alanların dönüştürülmesi kapsamında inşa edilen konutlarda ise yüz elli metrekareye kadar olan kısım için yüzde bir oranı geçerlidir. Vergilendirme dönemi kural olarak üçer aylık takvim dönemleridir. Ancak Hazine ve Maliye Bakanlığı bu süreyi bir aya indirmeye yetkilidir. Beyanname verme süresi, vergilendirme dönemini takip eden ayın yirmi dördüncü günü akşamına kadardır. Vergi kesintisi yapmakla sorumlu olanlar için bu süre ayın yirmi birinci günü olarak belirlenmiştir. Ödeme ise beyanname verme süresinin sonuna kadar, yani mükellefler için ayın yirmi altıncı günü, sorumlular için ise ayın yirmi üçüncü günü akşamına kadar yapılmalıdır. Tarh yeri ise kural olarak mükellefin iş yerinin bulunduğu yer vergi dairesidir. Gayrimenkul teslimlerinde mükellefin talebi üzerine taşınmazın bulunduğu yer vergi dairesi de yetkili kılınabilir. Şimdi gayrimenkul gelirlerinin vergilendirilmesinde Gelir Vergisi Kanunu hükümlerine geçelim. Gerçek kişilerin bir takvim yılı içinde elde ettikleri kazanç ve iratların safi tutarı gelir vergisine tabidir. Gelirin unsurları arasında ticari kazançlar, zirai kazançlar, ücretler, serbest meslek kazançları, gayrimenkul sermaye iratları, menkul sermaye iratları ve diğer kazanç ve iratlar yer alır. Gayrimenkul sermaye iradı, kanunda belirtilen mal ve hakların kiraya verilmesinden elde edilen gelirdir. Bu gelirin mükellefi mal sahibi, zilyet, irtifak veya intifa hakkı sahibi ya da kiralanmış bir malı tekrar kiraya veren kiracı olabilir. Türkiye’de yerleşmiş olanlar tam mükellef olarak dünya genelindeki tüm kazançları üzerinden vergilendirilirler. İkametgahı Türkiye’de olanlar veya bir takvim yılı içinde devamlı olarak altı aydan fazla Türkiye’de oturanlar yerleşmiş sayılır. Ancak belli bir görevle gelen uzmanlar, memurlar veya tedavi amacıyla gelen yabancılar altı aydan fazla kalsalar dahi yerleşmiş sayılmazlar. Türkiye’de yerleşmiş olmayan dar mükellefler ise sadece Türkiye’de elde ettikleri kazançlar üzerinden vergi öderler. Konut kira gelirlerinde uygulanan istisna tutarı sınav açısından hayati önem taşımaktadır. iki bin yirmi beş yılı için binaların mesken olarak kiraya verilmesinden elde edilen hasılatın kırk yedi bin Türk Lirası’si gelir vergisinden müstesnadır. Bu tutarın altında kalan kira gelirleri için beyanname verilmesine gerek yoktur. Ancak ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek zorunda olanlar bu istisnadan yararlanamazlar. Ayrıca, elde edilen tüm gelirlerin toplamı belirli bir sınırı aşan mükellefler de konut istisnasından mahrum kalırlar. İstisna sadece konut olarak kiraya verilen yerler için geçerlidir, işyeri kira gelirlerine uygulanmaz. Bir konuta birden fazla kişinin ortak olması durumunda kırk yedi bin Türk Lirası’lik istisna her bir ortak için ayrı ayrı uygulanır. Gayrimenkullerin alım, satım ve inşa işleriyle devamlı olarak uğraşanların bu faaliyetlerinden elde ettikleri kazançlar gayrimenkul sermaye iradı değil, ticari kazanç olarak vergilendirilir. Satın alınan bir arazinin iktisap tarihinden itibaren beş yıl içinde parsellenerek satılması durumunda da ticari kazanç hükümleri uygulanır. Ticari kazanç, bilanço esasına veya işletme hesabı esasına göre tespit edilir. Bilanço esasında öz sermaye kıyaslaması yapılırken, işletme hesabında hasılat ve gider farkı esas alınır. Safi kazancın tespitinde genel giderler, işle ilgili tazminatlar, bina ve arazi vergileri ile amortismanlar gider olarak indirilebilir. Ancak teşebbüs sahibinin işletmeden çektiği değerler veya kendisine ödenen ücretler gider olarak kabul edilmez. Gayrimenkul sermaye iradına konu olan mal ve haklar kanunun yetmişinci maddesinde geniş bir liste halinde sunulmuştur. Arazi ve binaların yanı sıra maden suları, menba suları, voli mahalleri, dalyanlar ve gayrimenkul olarak tescil edilen haklar bu kapsamdadır. Ayrıca arama ve işletme hakları, telif hakları, gemi ve gemi payları ile her türlü motorlu araç ve makinenin kiraya verilmesinden elde edilen gelirler de gayrimenkul sermaye iradı sayılır. Telif haklarının müellifleri veya mirasçıları tarafından kiralanması ise serbest meslek kazancı olarak nitelendirilir. Bu ayrım, gelirin hangi kategoriye gireceğinin belirlenmesi açısından sınavda dikkat edilmesi gereken teknik bir detaydır. Sonuç olarak, gayrimenkul mevzuatı çerçevesinde hem katma değer vergisi hem de gelir vergisi uygulamaları karmaşık bir yapı arz etmektedir. İstisna tutarları, süreler ve faaliyetin niteliği vergilendirme rejimini doğrudan etkilemektedir. Özellikle iki bin yirmi beş yılı için belirlenen kırk yedi bin Türk Lirası’lik konut kira geliri istisnası ve gayrimenkul satışlarındaki iki tam yıllık elde tutma süresi gibi sayısal veriler sınav başarısı için titizlikle ezberlenmelidir. Vergilendirme dönemleri ve beyanname verme sürelerindeki farklılıklar da idari süreçlerin takibi açısından önem taşımaktadır. Ticari kazancın tespitinde Vergi Usul Kanununun değerlemeye ait hükümleri ile Gelir Vergisi Kanununun kırk. ve kırk birinci maddeleri esas alınmaktadır. Bu noktada ikinci sınıf tacirlerin durumunu incelemek yerinde olacaktır.
Bölüm 45
Ticari kazancın tespitinde Vergi Usul Kanununun değerlemeye ait hükümleri ile Gelir Vergisi Kanununun kırk. ve kırk birinci maddeleri esas alınmaktadır. Bu noktada ikinci sınıf tacirlerin durumunu incelemek yerinde olacaktır. İkinci sınıf tacirler kazançlarını işletme hesabı esasına göre tespit ederler. Bu usulde kazanç, bir hesap dönemi içinde elde edilen hasılatlar ile giderler arasındaki müspet farktan oluşmaktadır. Giderlerin hasılattan fazla olması durumunda ise zarar doğmuş kabul edilir. Safi kazancın tespit edilmesi sürecinde indirilecek giderler Gelir Vergisi Kanununun kırkıncı maddesinde açıkça düzenlenmiştir. Bu kapsamda ticari kazancın elde edilmesi ve idame ettirilmesi için yapılan genel giderler, işle ilgili olmak şartıyla mukavelenameye, ilama veya kanun emrine istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar indirim konusu yapılabilir. Ayrıca işletme ile ilgili olmak şartıyla bina, arazi, gider, istihlak, damga, belediye vergileri, harçlar ve kaydiyeler gibi ayni vergi, resim ve harçlar da gider olarak kaydedilebilir. Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre ayrılan amortismanlar da bu kapsamdadır. Burada sınav açısından önemli bir detay mevcuttur. İşletmeye dahil olan gayrimenkulün iktisadi değerini artırıcı niteliği olan ısı yalıtımı ve enerji tasarrufu sağlamaya yönelik harcamalar, yapıldığı yılda doğrudan gider yazılabilmektedir. Gider kabul edilmeyen ödemeler ise Gelir Vergisi Kanununun kırk birinci maddesinde sınırlandırılmıştır. Teşebbüs sahibi ile eşinin ve çocuklarının işletmeden çektikleri paralar veya aynen aldıkları sair değerler gider olarak indirilemez. Aynen alınan değerler emsal bedeli ile değerlenerek teşebbüs sahibinin çektiklerine ilave edilir. Benzer şekilde teşebbüs sahibinin kendisine, eşine ve küçük çocuklarına işletmeden ödenen aylıklar, ücretler, ikramiyeler, komisyonlar ve tazminatlar da gider kabul edilmez. Her türlü para cezaları, vergi cezaları ve teşebbüs sahibinin suçlarından doğan tazminatlar da matrahtan indirilemez. Ancak akitlerde ceza şartı olarak öngörülen tazminatlar cezai mahiyette tazminat sayılmadığı için bu kısıtlamanın dışındadır. Bu maddenin uygulanmasında kolektif şirketlerin ortakları ile adi ve eshamlı komandit şirketlerin komandite ortaklarının teşebbüs sahibi sayıldığını bilmek sınav sorularını cevaplarken önem arz etmektedir. Gayrimenkul sermaye iradı konusuna geçecek olursak, bu kavram belirli mal ve hakların kiraya verilmesinden elde edilen iratları ifade eder. Kanunun yetmişinci maddesine göre arazi, bina, maden suları, menba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ile teferruatının kiralanması gayrimenkul sermaye iradı doğurur. Binalar döşeli olarak kiraya verilirse döşeme için alınan kira bedelleri de bu kapsama dahil edilir. Ayrıca voli mahalleri ve dalyanlar, gayrimenkullerin ayrı olarak kiraya verilen mütemmim cüzileri ve teferruatı ile bilumum tesisatı, demirbaş eşyası ve döşemeleri de aynı kategoridedir. Gayrimenkul olarak tescil edilen haklar ile arama, işletme ve imtiyaz hakları, ruhsatlar ve ihtira beratları da bu kapsamda değerlendirilir. Burada bir istisnaya dikkat çekmek gerekir. İhtira beratının mucitleri veya kanuni mirasçıları tarafından kiralanmasından doğan kazançlar serbest meslek kazancı olarak vergilendirilir. Telif hakları için de benzer bir kural geçerlidir. Telif haklarının müellifleri veya kanuni mirasçıları tarafından kiralanması serbest meslek kazancıdır. Gemi ve gemi payları ile motorlu nakil ve cer vasıtaları, her türlü motorlu araç, makine ve tesisatın kiralanması da gayrimenkul sermaye iradı sayılmaktadır. Söz konusu mal ve haklar ticari veya zirai bir işletmeye dahil olduğu takdirde, bunların iratları gayrimenkul sermaye iradı hükümlerine göre değil, ticari veya zirai kazancın tespitine müteallik hükümlere göre hesaplanır. Ancak tüccarlara ait olsa dahi işletmeye dahil bulunmayan gayrimenkuller ve haklar için gayrimenkul sermaye iradı hükümleri uygulanmaya devam eder. Vakıf gelirlerinden hizmet karşılığı olmayarak alınan hisseler ile zirai faaliyete bilfiil iştirak etmeksizin sadece üründen pay alan arazi sahiplerinin gelirleri de kanun uygulamasında gayrimenkul sermaye iradı olarak kabul edilmektedir. Safi irat kavramı ise gayrisafi hasılattan iradın sağlanması ve idamesi için yapılan giderler indirildikten sonra kalan müspet farkı ifade eder. Kira gelirlerinin vergilendirilmesinde safi tutar esas alınır ve mükelleflere giderlerin tespiti konusunda götürü gider ve gerçek gider olmak üzere iki farklı yöntem sunulur. Gayrisafi hasılat, bir takvim yılı içinde o yıla veya geçmiş yıllara ait olarak nakden veya aynen tahsil edilen kira bedellerinin toplamıdır. Ayın olarak tahsil edilen kiralar Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre emsal bedeli ile paraya çevrilir. Gelecek yıllara ait olup peşin tahsil olunan kiralar, tahsil edildiği yılın değil ilgili bulundukları yılların hasılatı sayılır. Ancak ölüm ve memleketi terk hallerinde mükellefiyetin kalktığı tarihi izleyen zamanlara ait peşin tahsilatlar, mükellefiyetin kalktığı dönemin hasılatı kabul edilir. Tahsilatın gerçekleşmiş sayılması için paranın bizzat alınması şart değildir. Mükellefin bilgisi dahilinde adına kamu müessesesine, icra dairesine, bankaya, notere veya postaya para yatırılması tahsil hükmündedir. Ayrıca kira alacağının başka bir şahsa temliki veya kiracının borcu ile takas edilmesi de tahsilat olarak değerlendirilir. Yabancı para ile yapılan ödemelerde ödeme gününün borsa rayici, rayiç yoksa Hazine ve Maliye Bakanlığınca tespit edilen kur esas alınır. Emsal kira bedeli esası, kiraya verilen mal ve hakların kira bedelinin belirli bir sınırın altında olamayacağını öngörür. Bina ve arazilerde emsal kira bedeli, yetkili mercilerce takdir edilmiş bir kira varsa odur. Eğer böyle bir takdir yoksa Vergi Usul Kanununa göre belirlenen vergi değerinin yüzde beş oranı esas alınır. Diğer mal ve haklarda ise emsal kira bedeli, maliyet bedelinin yüzde on tutarıdır. Maliyet bedeli bilinmiyorsa servetlerin değerlenmesi hükümlerine göre belirlenen değerin yüzde on oranı uygulanır. Bazı durumlarda emsal kira bedeli esası uygulanmaz. Boş kalan gayrimenkullerin muhafazası amacıyla bedelsiz olarak başkalarının ikametine bırakılması, binaların mal sahiplerinin usul, füru veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi bu istisnalar arasındadır. Ancak usul, füru veya kardeşlerin her birinin ikametine birden fazla konut tahsis edilmişse, bu konutların yalnız birisi için emsal kira bedeli hesaplanmaz. Ayrıca mal sahibi ile birlikte akrabaların da aynı evde ikamet etmesi ve kamu kurumlarınca yapılan kiralamalarda da emsal kira bedeli esası aranmaz. Safi iradın tespiti için gayrisafi hasılattan indirilebilecek gerçek giderler kanunun yetmiş dördüncü maddesinde sıralanmıştır. Bunlar arasında aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri, idare giderleri, sigorta giderleri ve borç faizleri yer alır. Konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren beş yıl süre ile iktisap bedelinin yüzde beş tutarı hasılattan indirilebilir. Ancak bu indirim sadece ilgili gayrimenkulün hasılatına uygulanır ve indirilemeyen kısım gider fazlalığı olarak diğer gelirlerden mahsup edilemez. İşyeri olarak kiraya verilen taşınmazlar bu yüzde beş'lik indirimden yararlanamazlar. Ayrıca ödenen vergi, resim, harç, şerefiye ve belediyelere ödenen harcamalara iştirak payları da gider yazılabilir. Amortismanlar da bu kapsamdadır. Beton, kargir, demir ve çelik binalarda amortisman oranı yüzde iki olarak uygulanır. Örneğin iki yüz bin Türk Lirası değerinde bir konut için yıllık dört bin Türk Lirası amortisman gideri düşülebilir. Onarım, bakım ve idame giderleri ile kiracı tarafından ödenen tazminatlar da indirim konusudur. Mükellefler diledikleri takdirde gerçek giderler yerine hasılatlarının yüzde on beş oranını götürü gider olarak indirebilirler. Ancak hakları kiraya verenler götürü gider yönteminden yararlanamazlar. Götürü gider usulünü seçen mükellefler iki yıl geçmedikçe bu usulden dönemezler. Götürü gider yönteminde, kira gelirinden önce istisna tutarı düşülür, kalan tutarın yüzde on beş oranı gider olarak hesaplanır. Gerçek gider yönteminde ise konut kira geliri istisnasından yararlanılması durumunda, toplam giderin sadece vergiye tabi hasılata isabet eden kısmı indirilebilir. Bu hesaplama için toplam gider, vergiye tabi hasılat ile çarpılıp toplam hasılata bölünür. Vergiye tabi hasılat ise toplam hasılattan konut kira geliri istisnasının çıkarılmasıyla bulunur. Gelir vergisinde beyan esası geçerlidir. Beyannameler yıllık, muhtasar ve münferit olmak üzere üç çeşittir. Yıllık beyanname bir takvim yılı içindeki tüm kazançların toplanması için kullanılır. Tacirler, çiftçiler ve serbest meslek erbabı kazanç elde etmeseler dahi yıllık beyanname vermek zorundadırlar. Bazı durumlarda ise yıllık beyanname verilmez. Örneğin tam mükellefiyette, Türkiye'de tevkifata tabi tutulmuş ve toplamı belirli bir sınırı aşmayan ücret, menkul ve gayrimenkul sermaye iratları için beyanname verilmez. iki bin yirmi altı yılı için tevkifata ve istisnaya konu olmayan menkul ve gayrimenkul sermaye iratlarında beyanname verme sınırı yirmi iki bin Türk Lirası olarak belirlenmiştir. Bu sınır iki bin yirmi beş yılı için on sekiz bin Türk Lirası, iki bin yirmi dört yılı için on üç bin Türk Lirası ve iki bin on sekiz yılı için dört bin dört yüz Türk Lirası idi. Zararların karlara mahsubu noktasında, bir kaynaktan doğan zarar diğer kaynakların kazancından düşülebilir. Ancak arka arkaya beş yıl içinde mahsup edilemeyen zararlar sonraki yıllara devredilemez. Şahsi vergiler, vergi cezaları ve gecikme zamları ise matrahtan indirilemez. Yıllık beyanname, izleyen yılın Mart ayının başından yirmi beşinci günü akşamına kadar verilir. Memleketi terk edenler gitmeden önceki on beş gün içinde, ölüm halinde ise mirasçılar dört ay içinde beyanname vermelidir. Vergi tevkifatı yani stopaj ise belirli ödemeler yapılırken verginin kaynaktan kesilmesini ifade eder. Kamu idareleri, ticaret şirketleri ve iş ortaklıkları gibi kurumlar kira ödemeleri üzerinden tevkifat yapmakla yükümlüdürler. İşyeri kira ödemelerinde tevkifat oranı yüzde yirmi olarak uygulanır. Vakıflar, dernekler ve kooperatiflere ait gayrimenkullerin kiralanmasında da tevkifat zorunluluğu vardır. Tevkifat, ödemenin nakden veya hesaben yapıldığı sırada gerçekleştirilir. Hesaben ödeme, hak sahibini alacaklı durumda gösteren her türlü kayıt işlemini kapsar. Muhtasar beyanname ise tevkif edilen vergilerin bildirilmesi için kullanılır ve ertesi ayın yirmi üçüncü günü akşamına kadar ilgili vergi dairesine verilir. Gelir vergisi tarifesi iki bin yirmi altı yılı için şu şekilde belirlenmiştir: yüz doksan bin Türk Lirası'ye kadar yüzde on beş, dört yüz bin Türk Lirası'nin yüz doksan bin Türk Lirası'si için yirmi sekiz bin beş yüz Türk Lirası fazlası yüzde yirmi, bir milyon Türk Lirası'nin dört yüz bin Türk Lirası'si için yetmiş bin beş yüz Türk Lirası fazlası yüzde yirmi yedi, beş milyon üç yüz bin Türk Lirası'nin bir milyon Türk Lirası'si için iki yüz otuz iki bin beş yüz Türk Lirası fazlası yüzde otuz beş ve beş milyon üç yüz bin Türk Lirası'den fazlası için yüzde kırk oranında vergilendirme yapılır. Konut kira gelirlerinde istisna uygulaması sadece mesken olarak kullanılan yerler için geçerlidir. iki bin on sekiz yılı için bu istisna tutarı dört bin dört yüz Türk Lirası olarak uygulanmıştır. Eğer kira geliri bu tutarın altındaysa beyanname verilmez. Bir konuta birden fazla kişinin ortak olması durumunda her bir ortak istisnadan ayrı ayrı yararlanır. Ancak bir mükellefin birden fazla konutu varsa istisna toplam gelire sadece bir kez uygulanır. Ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek zorunda olanlar bu istisnadan yararlanamazlar. Ayrıca iki bin on sekiz yılı için ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ve diğer kazançların toplamı yüz yirmi bin Türk Lirası'yi aşanlar da konut istisnasından faydalanamazlar. Verginin tarh yeri mükellefin ikametgahının bulunduğu yer vergi dairesidir. İş yeri ve ikametgahı ayrı bölgelerde olanlar için Bakanlık onayı ile iş yerinin bulunduğu yer de tarh yeri olabilir. Dar mükellefiyette ise beyannamenin verildiği yer esas alınır. Beyanname taahhütlü posta ile gönderilirse postaya veriliş tarihi, normal posta ile gönderilirse vergi dairesine ulaştığı tarih esas alınır. Elektronik ortamda onaylanan beyannameler ise onay anında verilmiş sayılır. Küçükler ve kısıtlılarda tarhiyatın muhatabı kanuni temsilcilerdir. Vergilendirme dönemi kural olarak geçmiş takvim yılıdır ancak mükellefiyetin yıl içinde kalkması durumunda kıst dönem esas alınır. Münferit beyannamelerde ise gelirin iktisap tarihi vergilendirme dönemi yerine geçer. Bu kuralların her biri sınavda karşınıza çıkabilecek teknik detaylar barındırmaktadır. Özellikle istisna tutarları ve tevkifat oranları arasındaki farkları iyi analiz etmek gerekmektedir. İşyeri kiralarında yüzde yirmi stopaj uygulanırken, konut kiralarında stopajın olmaması ve istisna sınırının bulunması temel bir ayrım noktasıdır. Ayrıca gerçek gider yönteminde amortisman ve faiz giderlerinin nasıl hesaplandığına dair sayısal örnekler sınav başarısı için kritik öneme sahiptir. Gelir Vergisi Kanununun yüz yedinci maddesi uyarınca, kazanç ve iratları yabancı kişilere sağlayanlar tarhiyata muhatap tutulmaktadır.
Bölüm 46
Gelir Vergisi Kanununun yüz yedinci maddesi uyarınca, kazanç ve iratları yabancı kişilere sağlayanlar tarhiyata muhatap tutulmaktadır. Vergilendirme dönemi konusunu ele aldığımızda, Gelir Vergisinde temel vergilendirme döneminin geçmiş takvim yılı olduğunu görmekteyiz. Ancak bu kuralın belirli istisnaları mevcuttur. Mükellefiyetin takvim yılı içinde kalkması halinde, vergilendirme dönemi takvim yılı başından mükellefiyetin kalktığı tarihe kadar geçen süreyle sınırlı tutulmaktadır. Tevkif yoluyla ödenen vergilerde, eğer istihkak sahipleri ayrıca yıllık beyanname vermeye mecbur değillerse, tevkifatın ilgili bulunduğu dönemler vergilendirme dönemi sayılmakta ve kesilen veya kesilmesi gereken vergiler yıllık verginin yerine geçmektedir. Münferit beyanname ile bildirilmesi gereken gelirlerin vergilendirilmesinde ise vergilendirme dönemi yerine gelirin iktisap tarihi esas alınmaktadır. Bu noktada sınav açısından önemli bir bilgi notunu paylaşmak gerekirse, beyannamenin mükellefin bağlı olduğu vergi dairesine verilmesi esastır ve mükellefler normal şartlarda ikametgahlarının bulunduğu yerin vergi dairesine bağlıdırlar. Vergi tevkifatı ve muhtasar beyanname süreçlerini daha derinlemesine incelemek gerekirse, Gelir Vergisi Kanununun doksan dördüncü maddesi uyarınca belirli kişi ve kurumların ödeme yaparken tevkifat yapma zorunluluğu bulunmaktadır. Kamu idare ve müesseseleri, iktisadi kamu müesseseleri, ticaret şirketleri, iş ortaklıkları, dernekler, vakıflar ve bunların iktisadi işletmeleri, kooperatifler, yatırım fonu yönetenler ile gerçek gelirlerini beyan etmeye mecbur olan ticaret ve serbest meslek erbabı bu kapsamdadır. Ayrıca zirai kazançlarını bilanço veya zirai işletme hesabı esasına göre tespit eden çiftçiler de yaptıkları ödemeler sırasında tevkifat yapmakla yükümlüdürler. Tevkifat, yani vergi kesintisi veya stopaj, kiralamaya konu olan mal ve hakların sahiplerinin gelir vergilerinden mahsup edilmek üzere, kira ödemesi aşamasında kiracı tarafından yapılan bir kesintidir. Gayrimenkulleri işyeri olarak kiralayan kişi ve kuruluşlar, kira ödemeleri üzerinden yüzde yirmi oranında vergi kesintisi yaparak kiralayan adına vergi dairesine ödemek durumundadırlar. Tevkifat oranları ve kapsamı konusunda sınavda karşımıza çıkabilecek spesifik ayrımlar mevcuttur. Arazi, bina, gayrimenkullerin mütemmim cüzileri, teferruatı ve tesisatı gibi mal ve hakların kiralanması karşılığında yapılan ödemelerden tevkifat yapılmaktadır. Mazbut vakıflar hariç olmak üzere, vakıflar ve derneklere ait gayrimenkullerin kiralanması karşılığında yapılan ödemelerden yüzde yirmi beş oranında vergi tevkifatı gerçekleştirilir. Aynı şekilde kooperatiflere ait gayrimenkullerin kiralanması ile yabancı devletlere veya uluslararası kuruluşlara ait diplomatik statüsü bulunmayan gayrimenkullerin kiralanması karşılığında yapılan ödemelerde de yüzde yirmi beş oranında tevkifat uygulanmaktadır. Burada kritik bir kural olarak, vergi tevkifatının ücretler dışında kalan ödemelerde gayrisafi tutarlar üzerinden yapıldığını belirtmek gerekir. Gerçek kişiler tarafından işyeri olarak kiraya verilen gayrimenkuller tevkifat kapsamındayken, kiralanan gayrimenkulün ticari işletmenin aktifine kayıtlı olması durumunda ödenen kiralardan tevkifat yapılmayacaktır. Ayrıca gerçek kişiler tevkifat yapmak zorunda olanlar arasında sayılmadığı için, bir gerçek kişinin diğer bir gerçek kişiye konut olarak kiraladığı gayrimenkullere ilişkin kira ödemelerinden tevkifat yapılmamaktadır. Vakıflar, dernekler ve kooperatifler tarafından kiraya verilen gayrimenkullerde tevkifat uygulamasının detaylarına bakıldığında, derneğin kamuya yararlı olması veya vakfın Cumhurbaşkanınca vergi muafiyeti tanınmış olmasının bir önemi bulunmamaktadır. Mazbut vakıflar hariç tutulmak kaydıyla, tüm dernek veya vakıflara ödenen kira bedellerinden bu kesintinin yapılması zorunludur. Kooperatiflerde ise kooperatifin türü, mükellef veya muaf olup olmaması fark etmeksizin kira ödemeleri üzerinden gelir vergisi tevkifatı yapılmalıdır. Vergi tevkifatında uyulacak esaslar çerçevesinde, kesilmesi gereken verginin ödemeyi yapan tarafından üstlenilmesi durumunda, vergi tutarı bilfiil ödenen miktar ile üstlenilen verginin toplamı üzerinden hesaplanmaktadır. Muhtasar beyannamenin verilme zamanı ise sınav sorularında sıklıkla yer alan bir husustur. Vergi tevkifatı yapmaya mecbur olanlar, bir ay içinde yaptıkları ödemeleri veya tahakkuk ettirdikleri karları ertesi ayın yirmi üçüncü günü akşamına kadar ilgili vergi dairesine bildirmelidir. Yıl sonlarında tahakkuk ettirilen mevduat faizlerinden kesilecek vergiler için bu süre bir ay uzatılmaktadır. Tahakkuk eden vergilerin ödenmesi ise beyanname verilen ayın yirmi altıncı günü akşamına kadar gerçekleştirilmelidir. Konuyu bir örnekle somutlaştırmak gerekirse, bir malikin sahibi olduğu gayrimenkulü bir şirkete iki bin on dört yılı Ocak ayından itibaren iki yıllığına peşin olarak kiraya verdiğini varsayalım. iki bin on dört yılı için aylık bin Türk Lirası, iki bin on beş yılı için ise aylık bin yüz Türk Lirası kira bedeli belirlenmiş olsun. Toplam yirmi beş bin iki yüz Türk Lirası tutarındaki peşin kira ödemesi üzerinden yüzde yirmi oranında, yani beş bin kırk Türk Lirası tevkifat hesaplanacaktır. Bu tutar kiracı şirket tarafından Ocak iki bin on dört dönemine ait muhtasar beyanname ile Şubat ayının yirmi üçüne kadar beyan edilip yirmi altısına kadar ödenmelidir. Malik açısından ise iki bin on dört yılına isabet eden on iki bin Türk Lirası kira geliri Mart iki bin on dört döneminde beyan edilecek ve hesaplanan vergiden yıl içinde tevkif edilen iki bin dört yüz Türk Lirası mahsup edilecektir. iki bin on beş yılına isabet eden on üç bin iki yüz Türk Lirası ise Mart iki bin on beş döneminde beyan edilerek iki bin altı yüz kırk Türk Lirası tutarındaki tevkifat mahsup edilecektir. Gelir vergisinin tarh zamanı ise beyannamenin verildiği gün, posta ile gönderilmişse vergi dairesine ulaştığı tarihi takip eden yedi gün içindedir. Yıllık beyana tabi gelirlerde ödemeler, beyanname verme dönemine göre Şubat ve Haziran veya Mart ve Temmuz aylarında iki eşit taksitte yapılmaktadır. Kurumlar Vergisi Kanunu çerçevesinde gayrimenkul gelirlerinin vergilendirilmesine geçtiğimizde, kurum kazancının gelir vergisinin konusuna giren unsurlardan oluştuğunu görmekteyiz. Kurumlar vergisi, mükelleflerin bir hesap dönemi içinde elde ettikleri safi kurum kazancı üzerinden hesaplanmaktadır. Safi kurum kazancının tespitinde Gelir Vergisi Kanununun ticari kazanç hakkındaki hükümleri uygulanır. Bu noktada sınav açısından kritik bir bilgi notu şudur: Kurumların aktiflerine kayıtlı olan mal ve hakların kiralanması karşılığında elde edilen gelirler gayrimenkul sermaye iradı olarak değil, ticari kazanç olarak değerlendirilir. Dolayısıyla bu gelirler tutarı ne olursa olsun kurumun diğer kazançlarıyla birleştirilerek yıllık kurumlar vergisi beyannamesi ile beyan edilmelidir. Kurumlar vergisinde mükellefiyet, muafiyet ve istisnalar gibi konular gayrimenkullerin alım satım ve inşa kazançlarının vergilendirilmesi bölümünde daha detaylı ele alınmaktadır. Katma Değer Vergisi Kanunu açısından gayrimenkul işlemlerini değerlendirdiğimizde, Türkiye'de yapılan mal ve hakların kiralanması işlemlerinin Katma Değer Vergisi'ye tabi olduğunu görmekteyiz. Gelir Vergisi Kanununun yetmişinci maddesinde belirtilen mal ve hakların kiralanması işlemleri ile kamu idarelerine, belediyelere, üniversitelere, dernek ve vakıflara ait iktisadi işletmelerin teslim ve hizmetleri verginin konusunu oluşturur. Tüm gayrimenkul ve gayrimenkul yerine geçen hakların kiralanması Katma Değer Vergisi'ye tabidir ve bu durum kiralama işleminin ticari veya şahsi nitelikte olmasından bağımsızdır. Bedelsiz teslimler de vergiye tabidir ve bu durumda matrah emsal bedel üzerinden hesaplanır. Ancak genel bütçeli idareler, belediyeler, dernek ve vakıflar gibi kuruluşların iktisadi işletmelerine dahil olmayan gayrimenkullerinin kiraya verilmesi işlemleri Katma Değer Vergisi'den istisnadır. Bu kuruluşlara ait iktisadi işletmelerin faaliyetleri ise vergiye tabi tutulmaktadır. Katma Değer Vergisi mükellefi, mal teslimi ve hizmet ifasını yapanlar ile mal ve hakları kiraya verenlerdir. Katma Değer Vergisi Kanunundaki istisnalar sosyal, kültürel ve askeri amaçlı olarak gruplandırılabilir. Kültür ve eğitim amacı taşıyan istisnalar kapsamında kamu kurumları, üniversiteler ve kamu yararına çalışan derneklerin ilim, fen, sanat ve tarımı teşvik edici hizmetleri yer almaktadır. Sosyal amaçlı istisnalar arasında hastane, huzurevi, yetimhane gibi kuruluşların işletilmesi ve tescilli taşınmaz kültür varlıklarının restorasyon projelerine yönelik mimarlık hizmetleri sayılabilir. Askeri amaçlı istisnalar ise askeri fabrikalar, orduevleri ve kantinlerin kuruluş amaçlarına uygun teslimleri ile bu kurumların yapacağı kiralama işlemlerini kapsar. Diğer önemli istisnalar arasında iktisadi işletmelere dahil olmayan gayrimenkullerin kiralanması, organize sanayi bölgelerinin arsa teslimleri, gümrük antrepoları ve vergisiz satış yapılan işyerlerinin kiralanması bulunmaktadır. Hazinece yapılan taşınmaz teslimleri ve kiralamaları ile TOKİ ve Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından yapılan arsa ve arazi teslimleri de Katma Değer Vergisi'den istisnadır. Ancak TOKİ'nin arazi ve arsa dışındaki konut, bina ve işyeri teslimleri genel hükümler çerçevesinde Katma Değer Vergisi'ye tabidir. Gayrimenkullerin ve hakların kiralanmasında Katma Değer Vergisi uygulamasına dair spesifik örnekler sınavda belirleyici olabilir. Örneğin, bir belediye veya devlet üniversitesine ait arsanın kiraya verilmesi iktisadi işletmeye dahil değilse Katma Değer Vergisi'den müstesnadır. Ancak bu kiralama işlemi nedeniyle bir iktisadi işletme oluşursa Katma Değer Vergisi uygulanır. Şehir içi özel toplu taşıma hattının kiralanması bir işletme hakkı kiralaması olduğu için Katma Değer Vergisi'ye tabidir. Bir kişinin şahsi otomobilini il özel idaresine kiralaması da vergi kapsamındadır. Belediye binalarındaki kantinlerin işletme hakkının kiraya verilmesi gayrimenkul kiralaması değil, işletme hakkı devri sayıldığından Katma Değer Vergisi'ye tabidir. Hazine mülkiyetindeki bir misafirhanenin otel olarak işletilmek üzere kiralanması da işletme hakkı devri niteliğinde olduğundan genel oranda Katma Değer Vergisi'ye tabidir. Katma Değer Vergisi matrahı döviz üzerinden belirlenmişse, döviz tutarı vergiyi doğuran olayın meydana geldiği andaki cari kur üzerinden Türk parasına çevrilir. Katma Değer Vergisi oranı genel olarak yüzde on olarak belirlenmiş olsa da, Cumhurbaşkanına bu oranı artırma veya indirme yetkisi verilmiştir. Güncel düzenlemelere göre mal ve hakların kiralanmasında genel vergi oranı yüzde yirmi olarak uygulanmaktadır. Konut teslimlerinde ise net alanı yüz elli metrekareye kadar olan kısımlar için farklılaştırılmış indirimli oranlar söz konusudur. Katma Değer Vergisi vergilendirme dönemi normal şartlarda üçer aylık dönemlerdir, ancak Hazine ve Maliye Bakanlığı bunu birer aylık dönemler olarak belirlemeye yetkilidir. Beyanname verme mecburiyeti olan mükellefler, vergilerini beyanname verecekleri ayın yirmi altıncı günü akşamına kadar ödemekle yükümlüdürler. Vergi kesintisi yapmakla sorumlu olanlar için ise bu süre yirmi üçüncü gün akşamıdır. Gayrimenkul teslimlerinde Katma Değer Vergisi, mükellefin iş yerinin bulunduğu yer vergi dairesince tarh edilir, ancak mükellefin talebi halinde gayrimenkulün bulunduğu yer vergi dairesince de tarh işlemi yapılabilir. Dersimizin son bölümünde Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği, yani TDUB statüsünü ele alacağız. TDUB, altı bin üç yüz altmış iki sayılı Sermaye Piyasası Kanununun yetmiş altıncı maddesine dayanılarak kurulmuş, kamu tüzel kişiliğine sahip öz düzenleyici bir meslek birliğidir. Birliğin merkezi İstanbul'dadır ve temel amacı gayrimenkul piyasasının ve değerleme faaliyetlerinin gelişmesini sağlamaktır. Birlik, üyeleri arasında dayanışmayı tesis etmek, mesleki özen ve disiplini korumak, haksız rekabeti önlemek ve mesleki standartları oluşturmakla görevlidir. TDUB bünyesinde Disiplin, Değerlendirme, Standartlar, Mesleki Eğitim ve Araştırma, İletişim, Değerleme Uzmanları, İş Geliştirme ile Mevzuat İzleme ve Geliştirme olmak üzere sekiz adet mesleki çalışma komitesi bulunmaktadır. Birlik, üyeleri hakkında yapılan şikayetleri değerlendirme ve mevzuata aykırılık durumunda uyarı, kınama, üyeliğin askıya alınması veya iptali gibi disiplin cezaları verme yetkisine sahiptir. Birliğe üyelik koşulları sınavda detaylı olarak sorulabilmektedir. Değerleme uzmanları, gayrimenkul değerleme lisansını almaya hak kazandıkları tarihten itibaren üç ay içinde Birliğe üyelik başvurusu yapmak zorundadırlar. Bu yükümlülüğe uymayanların lisansı Sermaye Piyasası Kurulu tarafından iptal edilir. Değerleme kuruluşları da yetkilendirildikleri tarihten itibaren üç ay içinde üyelik başvurusunda bulunmalıdır. Konut değerleme lisansına sahip olanlar ile kamu kurumlarında çalışan değerleme uzmanları için üyelik ihtiyaridir, yani isteğe bağlıdır. Ancak kamu görevinden ayrılan uzmanların üç ay içinde Birliğe başvurmaları zorunludur. Birlik üyesi gerçek kişiler, herhangi bir değerleme faaliyetinde bulunmadıklarını beyan ederek üyeliklerinin en az bir yıl süreyle askıya alınmasını talep edebilirler. Üyeliği askıya alınanlar bu süre zarfında oy ve yönetimde temsil haklarını kullanamazlar. Birlik üyeleri, hazırladıkları tüm değerleme raporlarına ilişkin veri ve bilgileri Merkezi Kayıt Kuruluşu Gayrimenkul Bilgi Merkezi Anonim Şirketine bildirmekle yükümlüdürler. Sermaye Piyasası Kurulu, mevzuata aykırılık tespit etmesi halinde Birlikten düzenlemelerin iptalini veya değiştirilmesini isteme yetkisine sahiptir. Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği statüsü çerçevesinde Birliğin görevleri, üyelik yapısı, organizasyon şeması ve mali hükümlerine ilişkin detaylı incelememize devam ediyoruz.
Bölüm 47
Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği statüsü çerçevesinde Birliğin görevleri, üyelik yapısı, organizasyon şeması ve mali hükümlerine ilişkin detaylı incelememize devam ediyoruz. Birliğin operasyonel yetkinlikleri arasında, üyeleri arasındaki veya üyeler ile müşteriler arasındaki değerleme faaliyetlerinden kaynaklanan uyuşmazlıkların çözümüne yardımcı olmak kritik bir yer tutmaktadır. Bu kapsamda uyuşmazlıkların ve itirazların, değerlemenin uluslararası ve ulusal standartlara uygunluğunun gözden geçirilmesi yoluyla çözümüne yönelik komite çalışmaları yürütülür. Birliğin bir diğer önemli görevi, üyeleri hakkında yapılan şikayetleri titizlikle değerlendirmek ve yapılan işlemlerin sonuçlarını Sermaye Piyasası Kurulu’na bildirmektir. Uluslararası alanda ise yabancı ülkelerin değerleme konusunda faaliyet gösteren dengi kuruluşları ile her türlü iş birliğini gerçekleştirmek, ulusal veya uluslararası mali, iktisadi ve mesleki kurum ve kuruluşlara üye olmak veya hissedar olarak katılmak Birliğin yetki alanındadır. Ayrıca Birlik, kendi iştiraki olan kurumlarda ve Kanun çerçevesinde oluşturulan Türkiye Sermaye Piyasaları Birliği yönetim kurulu düzeyinde temsil edilmektedir. Kurul tarafından belirlenen diğer işlerin yerine getirilmesi de Birliğin görev tanımı içerisindedir. Birliğin hukuki çerçevesi ve karar alma süreçlerine dair temel prensipleri ele alacak olursak, Birliğin alacağı kararlarda ve yapacağı düzenlemelerde Sermaye Piyasası Kanunu’na, Birlik Statüsü’ne ve Kurulun düzenlemelerine uymakla yükümlü olduğu görülmektedir. Kurul, mevzuata aykırılık tespit etmesi halinde Birlik’ten, yapılan düzenlemelerin iptal edilmesini, geri alınmasını, kaldırılmasını veya değiştirilmesini talep etme yetkisine sahiptir. Bu noktada üyelerin bilgi verme yükümlülüğü de önem arz eder. Birlik üyeleri, Birlik tarafından talep edilen her türlü bilgi ve belgeyi sunmak zorundadırlar. Özellikle sınav sorularında karşınıza çıkabilecek teknik bir detay olarak, Birlik üyelerinin hazırladıkları tüm değerleme raporlarına ilişkin veri ve bilgileri Merkezi Kayıt Kuruluşu Gayrimenkul Bilgi Merkezi Anonim Şirketi’ne bildirmekle yükümlü olduklarını belirtmek gerekir. Bu bildirime ilişkin usul ve esaslar doğrudan Kurul tarafından belirlenmektedir. Birliğe üyelik koşulları, lisanslama sınavlarında en sık soru gelen alanlardan biridir. Değerleme uzmanları, gayrimenkul değerleme lisansını almaya hak kazandıkları tarihten itibaren üç ay içinde Birliğe üyelik başvurusu yapmakla yükümlüdürler. Bu üç aylık sürenin hak düşürücü bir nitelik taşıdığını ve yükümlülüğe uymayanların lisansının Kurul tarafından iptal edileceğini unutmamak gerekir. Benzer şekilde, değerleme kuruluşları da Kurul tarafından yetkilendirildikleri tarihten itibaren üç ay içinde Birliğe başvurmalıdır. Bu yükümlülüğe uyulmaması halinde Kurul, kuruluşlar hakkında her türlü tedbiri alma yetkisine sahiptir. Konut değerleme lisansına sahip olan kişiler için ise üyelik ihtiyaridir; yani talep etmeleri halinde üye olabilirler. Kendi isteğiyle üye olan konut değerleme uzmanları, Birliğin tüm hak ve yükümlülüklerine tabi olurlar ve genel kurullarda oy kullanabilirler. Ancak bu kişilerin Birlik üyeleriyle sözleşmeli olarak çalışmaları durumunda kayıtları Birlik tarafından tutulur. Kamu kurum ve kuruluşlarında çalışan değerleme uzmanları için de üyelik ihtiyaridir. Ancak kamu görevleri sona eren uzmanların, bu tarihten itibaren üç ay içinde Birliğe başvurmaları zorunluluk arz eder. Kamu görevindeyken üye olmayanlar Birlik haklarından yararlanamaz ve genel kurullara katılamazlar. Kendi isteğiyle üye olan kamu çalışanları ise yükümlülüklerini yerine getirdikleri sürece oy hakkına sahip olurlar. Burada dikkat edilmesi gereken istisna, kamu kurumlarının iştiraki olup Kurulca yetkilendirilen değerleme kuruluşlarında çalışanların bu kapsamda değerlendirilmemesidir. Üyeliğin askıya alınması süreci de belirli şartlara bağlanmıştır. Herhangi bir değerleme faaliyetinde bulunmayan veya bir değerleme şirketinde ortaklığı, yöneticiliği ya da çalışan sıfatı bulunmayan gerçek kişi üyeler, bir yıldan az olmamak kaydıyla üyeliklerinin askıya alınmasını talep edebilirler. Bu talep, takip eden takvim yılı başından itibaren geçerli olur. Üyeliği askıya alınanlar oy kullanamaz, yönetimde temsil edilemez ve lisansın sağladığı haklardan faydalanamazlar. Tekrar faaliyete geçmek isteyenlerin ilgili yılın aidatını ödeyerek başvurmaları gerekir. Gerçeğe aykırı beyanda bulunanların lisanslarının Kurulca iptal edileceği hususu sınav açısından kritik bir yaptırımdır. Üyelik başvurusu sırasında giriş ücretinin yatırılması ve makbuzun ibrazı zorunludur. Ücreti yatırmayanların başvurusu kabul edilmez. Ancak disiplin cezası sonrası tekrar kabul edilenler veya askıdan dönenler için bu hüküm uygulanmaz. Üyelik başvurusunun reddi halinde, kararın tebliğinden itibaren on iş günü içinde Kurul nezdinde itiraz yolu açıktır. Sermaye piyasasında lisanslama ve sicil tutmaya ilişkin tebliğ uyarınca, gayrimenkul değerleme lisansı alıp da fiilen bu faaliyette bulunmayanlar, giriş ücreti ve yıllık aidat ödemekle yükümlü değildirler. Ancak bu muafiyetten yararlananlar oy ve temsil haklarını kullanamazlar. Üyelerin lisanslarının veya yetkilerinin Kurulca süresiz iptali durumunda üyelik kayıtları silinir, süreli iptallerde ise üyelik askıya alınır. Aidatlarını süresinde yatırmayanların üyeliği ise herhangi bir karara gerek kalmaksızın kendiliğinden askıya alınmış sayılır. Bu durumdaki üyeler rapor hazırlayamaz ve imzalayamazlar. Aidat ödendiğinde askı hali kendiliğinden kalkar. Üyelik silme ve askıya alma işlemleri genel olarak yönetim kurulu kararıyla yapılırken, aidat borcu nedeniyle askıya almada yönetim kurulu kararı aranmaz. Birliğin organları ve temsil esaslarına geçecek olursak, bireysel üyelerin yönetim ve denetim kurullarında şahsen temsil edildiğini görmekteyiz. Genel kurulda ise şahsen veya noter onaylı vekaletname ile temsil mümkündür. Tüzel kişi üyeler olan değerleme kuruluşları ise yetkilendirdikleri yöneticileri aracılığıyla temsil edilirler. Genel kurul toplantılarıyla sınırlı olmak üzere, sorumlu değerleme uzmanı veya değerleme uzmanı sıfatına sahip bir temsilci, noter onaylı yönetim kurulu kararıyla kuruluşu temsil edebilir. Temsilci değişikliklerinin üç iş günü içinde Birliğe bildirilmesi zorunludur. Birliğin ana organları genel kurul, yönetim kurulu ve denetleme kuruludur. Ayrıca idari işlerin yürütülmesi için bir genel sekreterlik birimi mevcuttur. Genel kurul, Birliğin en yüksek karar organıdır ve tüm üyelerden oluşur. Olağan toplantılar her yılın Kasım ayı içerisinde yönetim kurulunun davetiyle gerçekleştirilir. Toplantılar tamamen elektronik ortamda veya hibrit şekilde yapılabilir. Olağanüstü toplantılar ise yönetim kurulunun daveti, üyelerin beşte birinin yazılı başvurusu, denetleme kurulunun kararı veya Kurulun daveti üzerine yapılabilir. Üyelerin beşte birinin başvurusu halinde yönetim kurulu, genel kurulu bir ay içinde toplantıya çağırmak zorundadır. Toplantı yer ve zamanı ile gündem maddeleri, ilk toplantıdan en az otuz gün önce Kurula bildirilir ve on beş gün önce internet sitesinde yayımlanır. İlk toplantıda çoğunluk sağlanamazsa yapılacak ikinci toplantı ile ilk toplantı arasındaki süre on beş günden az olamaz. Kurul tarafından görevlendirilen gözlemciler oy hakkı olmaksızın toplantılara katılabilirler. Genel kurulun görevleri arasında yönetim ve denetleme kurulu üyelerini seçmek, giriş ücretlerini ve aidatları belirlemek, bütçeyi onaylamak ve yönetim kurulunu ibra etmek yer alır. Ayrıca taşınmaz alım satımı konusunda karar almak veya yönetim kuruluna yetki vermek de genel kurulun yetkisindedir. Genel kurulda her üyenin bir oy hakkı vardır ve oylar kural olarak açıktır. Ancak organ seçimlerinde gizli oy ve açık tasnif esası uygulanır. Değerleme kuruluşlarının temsilcileri hem kuruluş adına hem de kendi şahısları adına oy kullanabilirler. Genel kurul kararları Kurulun onayı ile veya onayın gecikmesi durumunda Kurula sunulmasını izleyen bir ay içinde yürürlüğe girer. Olağan genel kurul gündeminde bir sonraki yılın bütçesinin yer alması zorunludur. Toplantı yeter sayısı üye tam sayısının salt çoğunluğudur; kararlar ise katılanların salt çoğunluğu ile alınır. Yönetim kurulu ve denetleme kurulu seçimleri yargı gözetimi altında gerçekleştirilir. Seçim listeleri ve gerekli belgeler, seçim kurulu başkanı hakime ilk toplantıdan en az on beş gün önce tevdi edilir. Yönetim kurulu toplam yedi asıl ve yedi yedek üyeden oluşur. Bu yapının dağılımı sınavda sıklıkla sorulmaktadır. İki üye gerçek kişi üyeler arasından, iki üye tüzel kişi değerleme kuruluşları arasından, iki üye bağımsız üyeler arasından ve bir üye Türkiye Sermaye Piyasaları Birliği’ni temsilen belirlenir. Bağımsız üyeler, Aday Öneri Komitesi tarafından belirlenip Kurulca önerilen adaylar arasından seçilir. Yönetim kurulu üyelerinin görev süresi üç yıldır ve bir kişi en fazla üç dönem üst üste görev yapabilir. Aradan bir dönem geçmedikçe tekrar aday olunamaz. Yönetim kurulu ayda en az bir kez toplanır ve toplantı yeter sayısı beştir. Kararlar en az dört olumlu oyla alınır. Mazeretsiz olarak art arda üç toplantıya katılmayan üye istifa etmiş sayılır. Yönetim kurulu üyelerine ödenecek huzur hakkı genel kurulca belirlenir ancak bu tutarın bir alt ve üst sınırı vardır. Huzur hakkı, toplantı tarihinde geçerli olan Gayrimenkul Değerleme Asgari Ücret Tarifesi’nin konutlar için belirlenen en düşük değerleme ücretinin üç katından az, beş katından fazla olamaz. Bağımsız yönetim kurulu üyeleri için aranan şartlar da oldukça katıdır. Bu kişilerin son beş yılda değerleme kuruluşlarında görev almamış olmaları ve sermaye piyasaları alanında en az on yıllık mesleki tecrübeye sahip olmaları gerekir. Aday Öneri Komitesi; Kurul Başkanı, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu Başkanı ve Birlik Başkanı’ndan oluşur. Denetleme kurulu, genel kurul tarafından seçilen üç asıl ve üç yedek üyeden oluşur. Bu üyelerin de görev süresi üç yıldır ve en fazla üç dönem kuralı onlar için de geçerlidir. Denetleme kurulu, Birliğin hesap ve işlemlerini inceleyerek raporunu genel kurula sunar. Üyeler, oy hakları olmaksızın yönetim kurulu toplantılarına katılabilirler. Birliğin yönetiminden sorumlu olan Birlik Başkanı, aynı zamanda yönetim kurulu başkanıdır ve Birliği idari ve yargı mercileri önünde temsil eder. Genel sekreter ise Birliğin icra organı gibi çalışarak günlük işleri, yazışmaları, bütçe hazırlıklarını ve personel işlerini yürütür. Birliğin bünyesinde uzmanlaşmış çeşitli komiteler bulunmaktadır. Disiplin Komitesi, yedi asıl ve yedi yedek üyeden oluşur ve üyeleri genel kurul tarafından gizli oyla seçilir. Komite yapısında hukukçular, değerleme uzmanları ve akademisyenler yer alır. Komite başkanı, hukuk alanında en az on beş yıl tecrübeli ve belirli sermaye piyasası lisanslarının tamamına sahip olan bir kişidir. Disiplin komitesi üyelerine yapılacak ödemeler genel sekreter ücretine endekslenmiştir; tam zamanlı üyeler genel sekreter ücretinin iki katını, yarı zamanlılar ise yüzde yetmiş beşini alırlar. Diğer önemli komiteler arasında Gözetim ve Denetim Komitesi, Değerlendirme Komitesi, Standartlar Komitesi ve Mesleki Eğitim ve Araştırma Komitesi bulunur. Gözetim ve Denetim Komitesi, üyelerin faaliyetlerinin mevzuata uygunluğunu denetlerken; Değerlendirme Komitesi uyuşmazlıkların çözümüne odaklanır. Standartlar Komitesi ise mesleki standartları oluşturup günceller. Disiplin cezaları ve idari para cezaları konusu, Birliğin düzenleyici rolünün en somut göstergesidir. Mevzuata, meslek ilke ve kurallarına aykırı hareket eden üyelere uyarı, kınama, idari para cezası, üyeliğin askıya alınması ve üyeliğin iptali cezaları verilebilir. Üyeliğin askıya alınması cezası en fazla altı ay olarak uygulanabilir. Birlik statüsüne ve kararlarına uymayan üyelere beş bin Türk Lirasından elli bin Türk Lirasına kadar idari para cezası verilebilir. Bu cezalar Kanunun yetmiş altı ncı maddesinin onuncu fıkrasına dayanmaktadır. Üyeler, disiplin cezalarına karşı tebliğden itibaren on iş günü içinde Kurul nezdinde itiraz edebilirler. Son olarak Birliğin mali hükümlerine değinecek olursak, gelirlerin giriş ücretleri, yıllık aidatlar, hizmet gelirleri ve eğitim gelirlerinden oluştuğunu görmekteyiz. Hesap dönemi takvim yılıdır. Üyeliğe giriş ücreti, gerçek kişiler için iki adet, tüzel kişiler için yirmi adet rapor ücretinden az olamaz. Yıllık aidatlar ise gerçek kişilerde bir adet rapor ücretinden az olamazken, tüzel kişilerde son mali tablodaki hasılatın binde ikisi ile binde üçü arasında belirlenir. Ancak tüzel kişi aidatı hiçbir şekilde on adet rapor ücretinin altında kalamaz. Burada esas alınan rapor ücreti, Gayrimenkul Değerleme Asgari Ücret Tarifesi’ndeki konutlar için belirlenen en düşük ücrettir. Yıllık aidatların her yıl Ocak ayı sonuna kadar ödenmesi yasal bir zorunluluktur. Bu mali yükümlülüklerin yerine getirilmemesi, daha önce belirttiğimiz üzere üyeliğin kendiliğinden askıya alınması sonucunu doğurmaktadır. Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği üyeliği ve gayrimenkul değerleme lisansının sağladığı hakların kısıtlanması ve disiplin hükümleri konusunu ele alarak dersimize devam edelim.
Bölüm 48
Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği üyeliği ve gayrimenkul değerleme lisansının sağladığı hakların kısıtlanması ve disiplin hükümleri konusunu ele alarak dersimize devam edelim. Birlik üyeliği kapsamında uygulanan disiplin cezalarından biri olan geçici süreyle üyelik sıfatının kullanılmaması durumu, üyenin genel kurula katılma, oy kullanma, değerleme raporu hazırlama ve imzalama dahil olmak üzere lisansın sağladığı tüm haklardan belirli bir süre mahrum kalması anlamına gelmektedir. Bu yaptırım, mesleki faaliyetlerin durdurulması sonucunu doğurduğu için sınav sorularında hakların kapsamı açısından sıklıkla karşımıza çıkmaktadır. Bir diğer ağır yaptırım ise Birlik üyeliğinin iptal edilmesidir ki bu durum üyelik sıfatının tamamen sona ermesi sonucunu doğurur. Disiplin cezaları kapsamında üyeliğin geçici veya sürekli olarak iptal edilmesi durumunda Birlik, bu durumu ivedilikle Sermaye Piyasası Kurulu’na bildirmekle yükümlüdür. Lisansı Kurul tarafından iptal edilen kişilerin genel kurulda oy kullanma hakları ortadan kalkar. Ayrıca, yönetim kurulu veya denetleme kurulunda görev yapan üyelerin bu tür cezalar alması durumunda, mevcut üyelikleri kendiliğinden düşer. Bu durumda boşalan üyeliklere, yedek üyeler arasından en yüksek oyu alan kişi getirilir. Bu mekanizma, Birliğin yönetim organlarının liyakat ve disiplin esaslarına göre sürekliliğini sağlamayı amaçlamaktadır. Birlik üyelerinin en temel yükümlülüklerinden biri, Birlik Statüsüne ve Birlik tarafından alınan kararlara tam uyum sağlamaktır. Bu yükümlülüğün ihlali durumunda, Sermaye Piyasası Kanunu’nun yetmiş altıncı maddesinin onuncu fıkrası uyarınca idari para cezaları uygulanmaktadır. Güncel düzenlemelere göre bu ceza miktarı beş bin Türk Lirasından başlayarak elli bin Türk Lirasına kadar çıkabilmektedir. Sınav hazırlığı sürecinde bu alt ve üst limitlerin bilinmesi, idari yaptırımların boyutunu anlamak açısından kritiktir. Üyelerin kendilerine tebliğ edilen disiplin cezalarına karşı itiraz hakları da yasal güvence altına alınmıştır. İlgili üye, kararın kendisine tebliğ edilmesini izleyen on iş günü içerisinde Sermaye Piyasası Kurulu nezdinde itirazda bulunabilir. Disiplin kovuşturmasının nasıl yürütüleceği, hangi fiillerin hangi cezaları gerektirdiği ve disiplin sicilinin tutulmasına ilişkin detaylar, Birlik tarafından hazırlanan ve Kurulun uygun görüşüyle genel kurulda onaylanan bir yönetmelikle düzenlenmektedir. Dersimizin bu bölümünde Birliğin mali hükümlerini ve gelir kaynaklarını detaylıca incelememiz gerekmektedir. Birliğin sürdürülebilir bir yapıda faaliyet gösterebilmesi için tanımlanmış çeşitli gelir kalemleri bulunmaktadır. Bunların başında üyelerin bir defaya mahsus ödedikleri giriş ücreti ve her yıl ödenen yıllık aidatlar gelmektedir. Ayrıca değerleme raporlarının değerlendirilmesi ve gözden geçirilmesi hizmetlerinden elde edilen gelirler, bir önceki yıldan devreden gelir fazlaları, her türlü bağışlar ve gider payları da Birliğin bütçesini oluşturur. Yayın, araştırma, veri paylaşımı, eğitim, kurs ve seminerlerden elde edilen gelirler de önemli kalemler arasındadır. yirmi dokuz Ağustos iki bin yirmi beş tarihli Resmi Gazete değişikliği ile Gayrimenkul Değerleme Asgari Ücret Uygulama Esaslarında belirtilen Birlik payı ve diğer gelirler de bu listeye eklenmiştir. Birliğin hesap dönemi takvim yılı esasına dayanır. Her yılın sonunda finansal durum tablosu, gelir gider tablosu ve faaliyet raporu hazırlanarak olağan genel kurul daveti ile birlikte Kurula iletilir. Şeffaflık ilkesi gereği bu belgeler Birlik merkezinde ve internet sitesinde üyelerin incelemesine sunulur. Birliğin mali yönetimindeki en temel kural, gelirlerinden fazla gider yapamamasıdır. Üyelik ücretleri ve aidatların hesaplanma usulü, sınavda sayısal soruların gelebileceği oldukça teknik bir konudur. yirmi dokuz Ağustos iki bin yirmi beş tarihinde yapılan değişiklikle bu tutarların belirlenmesinde yeni esaslar getirilmiştir. Üyeliğe giriş ücreti, gerçek kişi üyeler için en az iki adet rapor ücreti, tüzel kişi üyeler için ise en az yirmi adet rapor ücreti olarak belirlenmiştir. Burada esas alınan rapor ücreti, toplantı tarihinde geçerli olan Gayrimenkul Değerleme Asgari Ücret Tarifesinin konutlar için belirlenen en düşük değerleme ücretidir. Yıllık aidatlar konusunda ise giriş ücretinin ödendiği yıl ayrıca aidat alınmadığına dikkat edilmelidir. Yıllık aidat tutarı gerçek kişilerde en az bir adet rapor ücretidir. Tüzel kişi üyelerde ise hesaplama daha karmaşıktır. Tüzel kişilerin aidatı, bağımsız denetimden geçmiş son mali tablolarındaki hasılatın binde ikisinden az ve binde üçünden çok olmayacak şekilde belirlenir. Ancak tüzel kişiler için bu tutar hiçbir şekilde on adet rapor ücretinin altına düşemez. Hesaplanan yıllık aidatların her yılın Ocak ayı sonuna kadar Birliğe ödenmesi zorunludur. Taksitlendirme taleplerinde karar yetkisi Birlik yönetim kurulundadır ve geciken ödemelere yasal faiz uygulanır. Üyelikten ayrılma veya üyeliğin sona ermesi durumunda, daha önce ödenmiş olan giriş ücretleri ve peşin tahsil edilen aidatların iade edilmeyeceği kuralı esastır. Birliğe olan borçların süresinde ödenmemesi halinde, Birlik bu alacaklarını icra yoluyla tahsil etme yetkisine sahiptir. Bu noktada hukuki bir detay olarak, Birlik ödentilerine dair kararların İcra ve İflas Kanunu’nun altmış sekizinci maddesi kapsamında resmi belge niteliğinde sayıldığını belirtmek gerekir. Bu durum, Birliğin alacaklarını takip etmesini kolaylaştıran bir hukuki güç sağlamaktadır. Lisansı veya yetkisi Kurul tarafından süreli olarak iptal edilen üyeler, bu süre zarfında yıllık aidat ödemezler. Ancak faaliyetlerine tekrar başladıklarında, geçmiş döneme ait aidat borçlarını bir ay içinde yasal faiziyle ödemek zorundadırlar. Eğer lisans veya yetki süresiz olarak iptal edilmişse, üyenin faaliyette bulunmadığı döneme ait aidat borçları silinir. Bu ayrım, lisansın askıya alınması ile tamamen iptali arasındaki mali farkı ortaya koymaktadır. Birliğin idari işleyişinde tutulması zorunlu olan yasal defterler de mevzuatta açıkça belirtilmiştir. Birlik; üye kayıt defteri, yevmiye defteri, defteri kebir, envanter defteri, yardımcı muhasebe defterleri, yönetim kurulu karar defteri ile gelen ve giden evrak defterini basılı veya elektronik ortamda tutmakla yükümlüdür. Birliğin faaliyet sınırları ise Sermaye Piyasası Kanunu ve Birlik Statüsü ile çizilmiştir. Birlik, kuruluş amaçları dışında herhangi bir faaliyette bulunamaz. Eğer Birliğin sorumlu organları bu amaçların dışına çıkarsa, Kurulun veya Cumhuriyet savcısının istemi üzerine mahkeme kararıyla görevlerine son verilir. Bu durumda görevden alınan üyelerin cezai sorumlulukları devam eder ve amaç dışı yaptıkları tasarruflar hükümsüz sayılır. Bu hüküm, Birliğin kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşu vasfının korunması açısından hayati önem taşır. Veri paylaşımı ve teknolojik entegrasyon kapsamında Birliğin, üyeleri tarafından hazırlanan tüm değerleme raporlarına ilişkin bilgilerin Merkezi Kayıt Kuruluşu Gayrimenkul Bilgi Merkezi Anonim Şirketi’ne iletilmesini sağlama görevi bulunmaktadır. Bu veri iletiminin usul ve esasları Sermaye Piyasası Kurulu tarafından belirlenir. İletilen verilere ilişkin tüm hak ve yükümlülükler Merkezi Kayıt Kuruluşu Gayrimenkul Bilgi Merkezi’ne aittir. Ancak bu kurum, Birliğin asli faaliyetlerini yürütebilmesi için gerekli olan verileri Birliğe sağlamakla yükümlüdür. Bu sistem, gayrimenkul piyasasının şeffaflığı ve veriye dayalı analizi için kurulan merkezi bir yapıdır. Mesleki etik açısından en kritik konulardan biri de sır saklama yükümlülüğüdür. Birlik yönetim ve denetleme kurulu üyeleri, komite üyeleri ve personeli, görevleri sırasında öğrendikleri sırları yetkisiz kişilere açıklayamazlar. Bu yükümlülük, ilgili kişilerin görevlerinden ayrılmalarından sonra da süresiz olarak devam eder. Gayrimenkul değerleme uzmanlarının ve kuruluşlarının hakları konusunda mevzuat önemli bir yetki tanımaktadır. Birlik üyesi değerleme kuruluşları ve uzmanları, resmi kurumlar nezdinde değerleme faaliyetlerini yürütürken gerekli olan kayıt ve belgelerin incelenmesi ve edinilmesi sürecinde ilgili kişi ve kuruluşlardan sayılırlar. Bu, uzmanların tapu, belediye ve diğer resmi makamlardaki belgelere erişimini kolaylaştıran yasal bir dayanaktır. Ancak edinilen bu bilgiler sadece değerleme faaliyeti amacıyla kullanılabilir; başka bir amaçla kullanılması veya açıklanması yasaktır. Birliğin denetimi ise her yıl Sermaye Piyasası Kurulu tarafından gerçekleştirilir. Denetim raporunun bir örneği, izleyen yılın altıncı ayı sonuna kadar Kurulun ilgili olduğu Bakanlığa gönderilir. İlgili Bakan, Birliğin faaliyetlerinin kuruluş amacına uygunluğunu denetleme ve gerekli tedbirlerin alınmasını isteme yetkisine sahiptir. Birliğin yetkili organlarının kararlarına karşı, tebliğden itibaren on iş günü içinde Kurul nezdinde itiraz edilebilir ve Kurulun bu konudaki kararları kesindir. Gayrimenkul mevzuatı dersimizin bu son bölümünde, konunun kapsamını belirleyen geniş bir kaynakça ve yasal dayanaklar seti bulunmaktadır. Kamulaştırma Kanunu, Türk Medeni Kanunu, Tapu Sicili Tüzüğü, İmar Kanunu, Kat Mülkiyeti Kanunu ve Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun gibi temel metinler, gayrimenkul değerleme uzmanlığının hukuki zeminini oluşturmaktadır. Özellikle altı bin üç yüz altı sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve bu kanunun uygulama yönetmeliği, kentsel dönüşüm süreçlerindeki değerleme faaliyetleri için birincil kaynaktır. Ayrıca üç bin yüz doksan dört sayılı İmar Kanunu ve ilgili yönetmelikler, taşınmazların hukuki durumunun tespitinde vazgeçilmezdir. Sınavda başarılı olabilmek için sadece Birlik Statüsünü değil, bu statünün atıf yaptığı temel kanunların genel mantığını da kavramak gerekmektedir. Sermaye piyasasında faaliyette bulunacak gayrimenkul değerleme kuruluşları hakkındaki tebliğler ve Kurul kararları, mesleki uygulamanın güncel sınırlarını belirler. Bu ders notlarında yer alan tüm sayısal limitler, süreler ve oranlar, en güncel mevzuat değişiklikleri yansıtılarak sunulmuştur. Çalışmalarınızda bu detaylara odaklanmanız, lisanslama sınavındaki başarınız için belirleyici olacaktır.
İlk 5 dakika ücretsiz dinlendi
Kalan 549 dakikayı dinlemek ve tüm bölümlere erişmek için premium lisans gerekli.
Lisans Satın Al